65/2024 Eyravegur

Árið 2024, þriðjudaginn 8. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson vara­formaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2024, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 18. apríl 2024 um að gefa út lokaúttektarvottorð vegna Eyravegar 26 á Selfossi.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála er barst nefndinni 20. júní 2024, kærir eigandi, Eyravegi 26, Selfossi, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 18. apríl 2024 að gefa út lokaúttektarvottorð vegna Eyravegar 26, Selfossi. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Sveitarfélaginu Árborg 21. júlí 2024.

Málavextir: Húsið að Eyravegi 26 á Selfossi var reist árið 2004 samkvæmt upplýsingum úr fasteigna­skrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 11. nóvem­ber 2020 voru samþykkt ný byggingaráform fyrir lóðina auk þess sem staðfest var fyrri sam­þykkt um breytta notkun hússins úr gistihúsi í íbúðir. Byggingarleyfi nr. 2008111 var útgefið 13. september 2021 með vísan til aðaluppdrátta, dags. 3. nóvember 2020. Kemur fram á árituðum teikningum að sótt sé um leyfi fyrir byggingu til að hýsa 32 sérgeymslur íbúða og sam­eigin­lega geymslu fyrir barnavagna, að mestu niðurgrafna. Einnig sé sótt um leyfi fyrir sameiginlega hjólageymslu, að hluta niðurgrafna, og sameiginlega sorpgeymslu, hvoru tveggja utan byggingarreits. Eftir útgáfu leyfisins sendi leyfishafi inn breyttar teikningar sem byggingar­­fulltrúi samþykkti, þ. á m. reyndarteikningar sem voru samþykktar 8. mars 2024, en undir öðru málsnúmeri, þ.e. 2310067. Á þeim teikningum eru sýnd hjólastæði í stað hjólageymslu og sorpgerði/-skýli. Í mars fór einnig fram úttekt byggingarfulltrúa á fasteigninni í kjölfar tilkynninga meistara og byggingarstjóra um verklok. Hinn 18. apríl s.á. gaf byggingar­fulltrúi út vottorð um lokaúttekt hússins þar sem staðfest var að húseignin teldist vera á byggingarstigi B4, þ.e. fullgerð bygging samkvæmt ÍST 51:2021.

 Málsrök kæranda: Kærandi tekur fram að hann hafi fyrst fengið vitneskju um lokaúttektina í lok maí 2024 þegar fasteignasali hafi haft samband við hann vegna afsals og lokauppgjörs. Hafi kærandi komið á framfæri athugasemdum við fasteignasalann um lokafrágang og að geymslur vantaði. Jafnframt hafi sveitarfélaginu verið send kvörtun vegna lokaúttektarinnar en því erindi hafi ekki verið svarað. Þá hafi kærandi haft samband við Neytendasamtökin sem hafi bent honum á að hægt væri að kæra úttektina. Á Eyravegi 26 hafi áður verið starfrækt gistiheimili og hver íbúð því ekki með geymslu. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina frá 5. október 2021 sé gert ráð fyrir hjóla- og vagnageymslu ásamt sorpgeymslu á lóðinni, en hvorugar hafi verið reistar. Það séu hagsmunir húseigenda að varanleg lausn verði fundin fyrir sorp, hjól og vagna í húseigninni enda hafi verið gert ráð fyrir því á teikningum.

Málsrök Sveitarfélagsins Árborgar: Af hálfu sveitarfélagsins er þess krafist að kröfu kæranda verði hafnað. Nokkur byggingarleyfismál hafi verið til meðferðar hjá sveitarfélaginu á undanförnum árum vegna lóðarinnar. Eftir útgáfu byggingarleyfis 13. september 2021 í máli nr. 2008111 hjá sveitarfélaginu, hafi byggingarleyfishafi sent inn nýjar teikningar þar sem gerðar hafi verið breytingar á hjólageymslu. Einnig sé um að ræða nýrra mál vegna sömu lóðar, þ.e. mál nr. 2310067 hjá sveitarfélaginu. Það byggi að grunni til á máli nr. 2008111, en um sé að ræða nýjar og breyttar teikningar vegna sömu framkvæmdar.

Við yfirferð málsins hjá byggingarfulltrúa í tilefni af framkominni kæru hafi orðið ljóst að í tengslum við allan þann fjölda af umsóknum og breyttum teikningum sem borist hafi embættinu hafi 8. mars 2024 verið samþykktar breyttar teikningar á eigninni í tengslum við mál nr. 2310067. Á þeim teikningum hafi verið gerðar breytingar á frágangi sorpgeymslu og gert ráð fyrir að hjólagrindur kæmu í stað hjólageymslu. Þær breytingar séu byggingarréttarhafa al­mennt heimilar og því ekki óeðlilegt að þær hafi verið samþykktar. Í framhaldinu hafi verið gefið út lokaúttektarvottorð í máli nr. 2008111 án athugasemda þrátt fyrir að sú framkvæmd sem verið væri að taka út hafi í reynd byggt á þeim teikningum sem fyrir hafi legið í máli nr. 2310067. Sé það mat byggingarfulltrúa að eðlilegra hefði verið að gera athugasemdir við fyrir­komulag vegna hjólageymslu og sorpgerðis í lokaúttektarvottorði vegna máls nr. 2008111 eða að framkvæma lokaúttekt út frá byggingarleyfi í máli nr. 2310067.

Telja verði að þetta varði þó ekki ótvírætt ógildingu, enda hafi frágangur bygginga verið í samræmi við lög og fyrirliggjandi teikningar hjá embætti byggingarfulltrúa, þó svo að þær teikningar hafi í reynd heyrt undir annað málsnúmer hjá sveitarfélaginu. Þrátt fyrir að ekki hafi verið gerð athugasemd við útgáfu vottorðsins um að frágangur á ruslatunnuskýli og hjóla­geymslu væri ekki í samræmi við teikningar sem fylgt hafi beiðni í máli nr. 2008111 sé ekki um verulegan annmarka að ræða og þegar af þeirri ástæðu hafi sveitarfélagið ekki afturkallað út­gáfu vottorðsins. Útgáfa þess sé þannig í samræmi við þær teikningar sem fyrir hafi legið í máli nr. 2310067 og varði í reynd sama byggingarhluta. Einnig sé ekki um að ræða annmarka sem hamli útgáfu vottorðs um lokaúttekt. Þá sé ágreiningur einstakra eigenda í húsinu við byggingarrétthafa vegna meintra vanefnda á kaupsamningum af einkaréttarlegum toga.

Athugasemdir byggingaraðila. Byggingaraðili tekur fram að á síðustu árum hafi þrjár íbúðir, lyftuhús og stigi verið byggð við húsið Eyraveg 26 að framan og sérstætt geymsluhús fyrir aftan upphaflega húsið, nú matshluti 2. Geymslurnar hafi verið tilbúnar í byrjun árs. Þær hafi verið afhentar eigendum hússins og ný eignaskiptayfirlýsing gerð sem samþykkt hafi verið af öllum eigendum, athugasemdalaust. Aldrei hafi verið talað um það við byggingaraðila að hann myndi byggja geymslur fyrir hjól, vagna og sorp. Nauðsynlegt hafi verið að sýna á teikningum hvar þessu mætti koma fyrir, að öðrum kosti hefðu teikningar ekki fengist teknar fyrir hjá byggingar­fulltrúa. Þá hafi byggingarfulltrúi mætt á staðinn vegna kvörtunar og í framhaldinu sent byggingaraðila nokkrar spurningar sem hann hafi svarað ítarlega. Hafi aðfinnslurnar meira og minna verið byggðar á misskilningi og enga stoð átt í raunveruleikanum.

 Niðurstaða: Í 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála er mælt fyrir um að kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar sé einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um ákvörðunina. Svo sem fram kemur í málavöxtum gaf byggingarfulltrúi út vottorð um lokaúttekt 18. apríl 2024 vegna, að því er fram kemur í vottorðinu, „geymsl[na] ásamt tengibyggingu“ Eyravegar 26. Af hálfu kæranda er bent á að honum hafi fyrst orðið kunnugt um útgáfu vottorðsins 28. maí s.á. og hafi hann þá m.a. komið á framfæri kvörtun við sveitarfélagið í framhaldinu sem ekki hafi verið svarað. Hefur sveitar­félagið ekki fært fram andmæli við þessum staðhæfingum. Verður því við það miðað að kæranda hafi fyrst orðið kunnugt um hina kærðu ákvörðun 28. maí 2024 og þá hafi kærufrestur byrjað að líða. Barst kæra í máli þessu því innan lögbundins kærufrests, en kæran barst úrskurðarnefndinni 20. júní s.á.

Í máli þessu er kærð ákvörðun byggingarfulltrúa um að gefa út vottorð um lokaúttekt en framkvæmd lokaúttektar og útgáfa vottorðs þess efnis er hluti af lögbundnu eftirliti byggingar­fulltrúa með mannvirkjagerð, sbr. 2. og 3. mgr. 16. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Samkvæmt 3. mgr. 36. gr. laganna skal við lokaúttekt gera úttekt á því hvort mannvirkið uppfylli ákvæði laganna og reglugerða sem settar hafa verið samkvæmt þeim og hvort byggt hafi verið í samræmi við samþykkt hönnunargögn.

Líkt og að framan greinir var húsið að Eyravegi 26 reist árið 2004. Hinn 13. september 2021 var gefið út byggingarleyfi nr. 2008111 með vísan til aðaluppdrátta, dags. 3. nóvember 2020. Í hinu kærða vottorði um lokaúttekt er staðfest að húseignin teljist vera á byggingarstigi B4, þ.e. fullgerð bygging samkvæmt ÍST 51:2021. Fram kemur í umsögn sveitarfélagsins til úr­skurðar­nefndarinnar að hið umdeilda vottorð hafi verið gefið út vegna máls nr. 2008111 hjá sveitar­félaginu, en hafi í reynd byggt á teikningum sem fyrir hafi legið í máli nr. 2310067 sem varði sama byggingarhlutann. Í ljósi þess að lokaúttektarvottorð á eðli máls samkvæmt að byggjast á þeim teikningum sem síðast voru samþykktar verður ekki gerð athugasemd við það mis­ræmi, en allt að einu verður að telja að byggingarfulltrúa hefði verið rétt að geta þessa á vottorðinu.

Af hálfu kæranda máls þessa er gerð athugasemd við að gefið hafi verið út lokaúttektarvottorð þegar fyrir liggi að ekki sé búið að reisa hjóla- og vagnageymslu ásamt sorpgeymslu á lóðinni, líkt og gert sé ráð fyrir. Fram kemur í 1. málslið 4. mgr. 36. gr. laga nr. 160/2010 að útgefandi byggingar­leyfis geti gefið út vottorð um lokaúttekt með athugasemdum ef mannvirki er ekki fullgert við lokaúttekt, það uppfyllir ekki að öllu leyti ákvæði nefndra laga eða reglugerða sem settar hafa verið samkvæmt þeim eða er ekki að öllu leyti í samræmi við samþykkt hönnunar­gögn. Ekki er því áskilið að framkvæmdum sé að fullu lokið við gerð lokaúttektar. Þáttum sem varða aðgengi skal þó ávallt vera lokið við gerð lokaúttektar og komi þá í ljós að mannvirki uppfylli ekki öryggis- eða hollustukröfur getur eftirlitsaðili fyrirskipað lokun mannvirkis og lagt fyrir eiganda þess að bæta úr og skal þá lokaúttektarvottorð ekki gefið út fyrr en það hefur verið gert, sbr. 4. og 5. mgr. 36. gr. mannvirkjalaga.

Samkvæmt gr. 7.2.1. byggingarreglugerðar nr. 112/2012 skal koma fyrir á lóðum bygginga bíla­stæðum, bílgeymslu, sorpgeymslu, hjólageymslu, gróðri og öðru því sem hæfir notkun við­komandi byggingar og er í samræmi við ákvæði gildandi skipulags. Í skilmálum deiliskipulags Eyravegar 26 og 28–30 kemur m.a. fram að á lóð nr. 26 sé heimild fyrir stakri byggingu fyrir sérgeymslur og sameiginlega geymslu fyrir barnavagna og hjól. Jafnframt skal gera ráð fyrir hjólastæðum á báðum lóðum og hjólageymslum eins og við verði komið. Þá skal gera ráð fyrir sorpgeymslum og skal sýna staðsetningu þeirra á byggingarnefndarteikningum. Á reyndar­teikningum samþykktum af byggingarfulltrúa 8. mars 2024 er gert ráð fyrir á lóðinni hjóla­stæðum og sorptunnum, þ.e. sorpgerði/-skýli.

Áréttað er í 1. mgr. gr. 6.12.6. í byggingarreglugerð að í eða við allar byggingar skuli vera aðstaða til flokkunar og geymslu sorps. Fram kemur í 2. mgr. ákvæðisins að sorpgeymslur geti ýmist verið innbyggðar í byggingu, í tengslum við hana, neðanjarðar eða sem sorpgerði/-skýli. Sorplausnir utan lóða séu háðar samþykki leyfisveitanda. Nánar er fjallað um innbyggðar sorpgeymslur og sorpgeymslur byggðar í tengslum við byggingar í gr. 6.12.7. í reglugerðinni og í gr. 6.12.8. er fjallað um sorpgerði/-skýli. Verður að telja að fyrirkomulag sorpgeymslu á hinum samþykktu teikningum sé ekki í andstöðu við deiliskipulag svæðisins og kröfur byggingarreglugerðar þar um.

Í athugasemdareit á hinu kærða lokaúttektarvottorði er líkt og áður greinir tekið fram að um sé að ræða geymslur ásamt tengibyggingu, en ekki eru færðar inn aðrar athugasemdir. Af svonefndum gátlista byggingarfulltrúa vegna lokaúttektarinnar má ráða að við úttektina hafi sorptunnuskýli ekki verið fullfrágengið og hefði því verið tilefni til að gera athugasemd um það atriði á lokaúttektar­vottorðinu. Að framangreindu virtu verður þó að telja að slík athuga­semd hefði ekki staðið í vegi fyrir útgáfu vottorðsins. Þá var við lokaúttekt byggt á samþykktum hönnunargögnum og er það í samræmi við kröfur mannvirkjalaga þar um, sbr. 3. mgr. 36. gr. laganna.

Með vísan til þess sem að framan er rakið er kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um að felld verði úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Sveitarfélagsins Árborgar frá 18. apríl 2024 um að gefa út lokaúttektarvottorð vegna Eyravegar 26 á Selfossi.