Árið 2013, föstudaginn 27. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson, varaformaður nefndarinnar, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 65/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. janúar 2011 um að veita byggingarleyfi til að síkka glugga og fella út glugga á norðvestur- og norðausturhlið í matshluta 01 á 5. hæð fasteignarinnar að Seljavegi 2 í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með ódagsettu bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, er barst nefndinni 2. september 2011, kærir Linda Bentsdóttir hdl., f.h. Seljavegar ehf., ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. janúar 2011 um að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á ytra útliti, nýtingu og innra skipulagi hluta fasteignarinnar að Seljavegi 2 í Reykjavík.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt var þess krafist að framkvæmdir yrðu stöðvaðar til bráðabirgða og að leyfishafa yrði gert að koma fasteigninni í fyrra horf. Þykir málið nú nægilega upplýst til að taka það til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til fram kominnar stöðvunarkröfu enda umdeildum framkvæmdum að mestu lokið þegar kæra barst í málinu.
Málavextir: Fasteignin að Seljavegi 2 stendur á viðskipta- og þjónustulóð og eru fjórir matshlutar í húsinu, þ.e. hlutar nr. 01, 02, 03 og 04. Leyfi til breytinga á 5. hæð hússins var veitt hinn 31. júlí 2007 þegar samþykkt var umsókn um byggingarleyfi sem síðar var staðfest í borgarráði þann 2. ágúst 2008. Byggingarleyfið heimilaði að atvinnuhúsnæði á 5. hæð í matshluta 01 væri breytt í íbúð, bætt væri við glugga á norðvestur- og norðausturhlið ásamt svölum á 5. hæð. Byggingarleyfið var gefið út 17. apríl 2008 og endurútgefið 26. mars 2009 þar sem framkvæmdir höfðu þá ekki hafist. Þá var leyfið enn endurútgefið hinn 12. ágúst 2011 vegna meistaraskipta.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 25. janúar 2011 var samþykkt umsókn um byggingarleyfi þar sem sótt var um síkkun glugga og að gluggar á norðvestur- og norðausturhlið fyrrgreindrar fasteignar á 5. hæð yrðu felldir brott. Var sú ákvörðun byggingarfulltrúa staðfest í borgarráði 27. s. m.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er því haldið fram að byggingarfulltrúi hafi ekki haft lagaheimild til að samþykkja þær breytingar á fasteigninni sem lagðar voru fyrir hann án samþykkis meðeigenda. Um sé að ræða meiri háttar útlitsbreytingu á utanverðu húsinu og innra skipulagi, þ.e. breytingu á atvinnuhúsnæði í íbúð. Vísar kærandi til 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki, sbr. 12. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, um að umsókn um byggingarleyfi beri að skila inn til hlutaðeigandi byggingarfulltrúa ásamt hönnunargögnum og öðrum nauðsynlegum gögnum, þ.m.t. gögnum um samþykki meðeigenda skv. 1. og 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ljóst sé að fyrirsvarsaðilar byggingarleyfishafa hvorki hafi né hafi haft heimild til að taka bindandi ákvarðanir fyrir aðra meðeigendur varðandi sameign eða innra skipulag.
Ekki þurfi að fjölyrða um hvaða vandamál geti komið upp þar sem saman fari atvinnustarfsemi og heimili fólks í sama húsi. Ein íbúð sé þegar í húsinu en hún hafi staðið auð síðustu árin. Allt ytra byrði húss, þ.e. útveggir og gaflar, séu sameign skv. 1. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Skv. 3. tl. sömu greinar sé allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, í sameign. Ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra, svo og svalahandrið, sé einnig sameign skv. 4. tl. sömu greinar. Byggingarfulltrúi hafi með samþykkt leyfisins lagt viðbótarbyrðar, þ.e. framkvæmdakostnað og aukinn framtíðarviðhaldskostnað, á kæranda sem eigi langstærsta eignarhluta heildarfasteignarinnar eða 95,7%. Verði byggingarleyfið látið standa raski það lögvörðum hagsmunum kæranda, m.a. með auknum álögum og skyldum vegna sameignar. Einnig megi reikna með að möguleikar kæranda á nýtingu lóðar í norðvesturenda fasteignarinnar minnki en þar hyggist kærandi sækja um aukinn byggingarrétt. Nýbygging á þeirri lóð kæmi til með að skyggja á útsýni úr þeim gluggum á 5. hæð sem ólöglega hafi nú verið komið fyrir og sé réttarstaða aðila því ekki sú sama og áður. Ljóst sé að um stórtjón geti verið að ræða hjá kæranda vegna þessa.
Málið hafi ekki fengið faglega og vandaða málsmeðferð í stjórnsýslunni, gróflega hafi verið brotið á kæranda og almennar málsmeðferðarreglur stjórnsýslulaga nr. 37/1993 ekki verið virtar, t.d. rannsóknarregla 10. gr. laganna. Þá hafi það markmið laga um mannvirki, að vernda eignir og umhverfi með því að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar, skv. 1. gr. a. og það markmið skipulagslaga nr. 123/2010 að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar við gerð skipulagsáætlana varðandi útlit bygginga og form skv. 1. gr. e. verið haft að engu við afgreiðslu málsins hjá Reykjavíkurborg.
Að lokum bendir kærandi á að enga stoð sé að finna í lögum fyrir ítrekaðri endurútgáfu byggingarfulltrúa á byggingarleyfinu og það án þess að samþykki nýrra meðeigenda lægi fyrir. Í öllu falli hafi átt að leita samþykkis nýrra meðeigenda þegar ný og breytt byggingarleyfi voru gefin út af Reykjavíkurborg, þ.e. hinn 26. mars 2009 og í janúar 2011. Kærandi hafi fyrst orðið var við breytingarnar á húsvegg fasteignarinnar 4. ágúst 2011 og óskað þá þegar eftir gögnum frá Reykjavíkurborg um framkvæmdirnar. Þá fyrst hafi legið fyrir að byggingarfulltrúi hefði veitt leyfishafa hið kærða byggingarleyfi hinn 25. janúar 2011.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að byggingarfulltrúa hafi verið fullkomlega heimilt að afgreiða málið með þeim hætti sem gert hafi verið. Hinn 31. júlí 2007 hafi verið samþykkt byggingarleyfisumsókn sem hafi lotið að breytingum á húsnæði umsækjanda. Byggingarleyfi hafi í kjölfarið verið gefið út og úttekt farið fram. Byggingarleyfið hafi verið í gildi þegar sótt hafi verið um breytingu á leyfinu í janúar 2011.
Í samþykkt byggingarfulltrúa frá 25. janúar 2011 hafi ekki falist breyting á notkun, þ.e. úr atvinnuhúsnæði í íbúð, heldur hafi sú breyting verið samþykkt 31. júlí 2007. Hin kærða samþykkt sé breyting á fyrri samþykkt og hafi því verið talið að nýtt samþykki meðeigenda þyrfti ekki að koma til því ekki hafi verið gengið lengra í breytingum en áður hafi verið samþykkt. Það að starfsmaður byggingarfulltrúa hafi gert þá athugasemd á umsóknarblaði að samþykki meðeigenda vantaði hafi að mati byggingarfulltrúa verið léttvæg þar sem um breytingu á áður útgefnu byggingarleyfi hafi verið að ræða. Starfsmaðurinn hafi einfaldlega ekki áttað sig á þeirri staðreynd. Breytingarnar séu auk þess svo smávægilegar að þær hafi engin áhrif á hagsmuni kæranda í málinu. Hann hafi ekki verið eigandi fasteignarinnar á þeim tíma er fyrri samþykkt byggingarfulltrúa var gerð hinn 31. júlí 2007. Samkvæmt upplýsingum úr Landskrá fasteigna hafi kærandi verið að eignast eignarhluti sína á tímabilinu 27. september 2007 til 30. janúar 2008. Hafi kæranda því mátt vera ljóst að búið væri að samþykkja umræddar breytingar og sé ekki við aðra en kæranda sjálfan að sakast hafi hann ekki kynnt sér samþykkta uppdrætti af eigninni við kaupin.
Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi gerir aðallega kröfu um frávísun málsins þar sem kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra barst nefndinni 2. september 2011, sbr. 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. 59. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010. Framkvæmdir við gerð glugganna, sem ekki hafi getað farið fram hjá kæranda, hafi verið gerðar 11. til 13. maí 2011. Samkvæmt tilgreindu ákvæði skipulagslaga sé frestur til að skjóta máli til nefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra eigi þegar um sé að ræða byggingarleyfisskyldar framkvæmdir. Kæranda hafi í síðasta lagi mátt vera leyfisveitingin ljós 11. maí 2011 þegar hafist hafi verið handa við að saga gluggaop utan á húsinu. Framkvæmdir hafi staðið við húsið í nokkra daga með stórum tækjum á áberandi stað og ljóst sé að hávaði vegna þeirra hafi verið mikill. Kæranda hafi því orðið kunnugt á þeim tíma, eða a.m.k. mátt verða kunnugt, um leyfið.
Til vara geri byggingarleyfishafi þá kröfu að úrskurðarnefndin synji kröfu kæranda um ógildingu leyfisins. Leyfi fyrir breyttri notkun og gerð glugga og svala á húsið hafi fyrir löngu verið samþykkt, þ.e. 31. júlí 2007, fjórum og hálfum mánuði áður en kærandi hafi eignast þá tvo eignarhluta sem hann eigi í matshluta 01. Ljóst sé því að ekki hafi þurft samþykki kæranda eða annarra meðeigenda fyrir breyttri notkun eða breyttu innra fyrirkomulagi húsnæðisins skv. ákvæðum laga um fjöleignarhús. Ekki hafi heldur þurft samþykki fyrir gerð glugga eða svala í samræmi við eldri samþykktir sem í gildi hafi verið, sbr. umsögn skipulags- og byggingarsviðs. Hið kærða leyfi hafi eingöngu falið í sér smávægilegar breytingar á gildu leyfi. Ekki hafi þurft að leita samþykkis kæranda eða annarra meðeigenda fyrir þessum breytingum enda hafi þær verið óverulegar og ekki haft nein áhrif á hagsmuni kæranda eða annarra meðeigenda. Því sé mótmælt að um meiri háttar breytingu á útliti og notkun hússins sé að ræða. Breytingin hvað varði útlit hússins sé mjög óveruleg bæði miðað við áður gildandi byggingarleyfi og eins núverandi útlit hússins. Breyting á notkun hússins hafi verið samþykkt 31. júlí 2007 og feli því hið kærða leyfi ekki í sér neina breytingu á notkun. Minnt sé á að á hæðinni fyrir neðan eignarhluta leyfishafa hafi þegar verið samþykkt íbúð. Auk þess þurfi ekki samþykki meðeigenda fyrir breyttri notkun sem samræmist skipulagi en gert sé ráð fyrir íbúðum á efri hæðum og atvinnustarfsemi, sem ekki trufli íbúðabyggð, í deiliskipulagi reitsins sem samþykkt hafi verið 8. febrúar 2007.
Því sé alfarið hafnað að breytingin leiði til aukins viðhaldskostnaðar fyrir aðra eigendur. Eingöngu sé um að ræða breytingu frá áður samþykktum gluggum sem samþykki hafi verið veitt fyrir áður en kærandi hafi eignast sinn hlut í húsinu. Breytingin varðandi viðhald sé óveruleg ef nokkur. Þá hafi verið samþykkt á húsfundi í matshluta 01 hinn 24. september 2008 að hver eigandi standi straum af kostnaði við glugga og gler á sinni hæð, að utan sem innan. Gluggarnir hafi því engar viðhaldsskyldur í för með sér fyrir kæranda. Á grundvelli sömu sjónarmiða sé heldur ekki meiri hætta á skemmdum á húsnæðinu vegna glugganna. Því sé einnig hafnað að breytingin hafi í för með sér röskun á nýtingarmöguleikum kæranda í norðvesturenda fasteignarinnar. Umræddir gluggar komi ekki í veg fyrir að hægt verði að byggja á því svæði. Nú þegar séu fleiri gluggar í þá átt og verði því ekki séð að gluggar á húsnæði byggingarleyfishafa takmarki slíkar framkvæmdir. Að auki sé bent á að eignarhald á byggingarrétti lóðarinnar sé skipt samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu matshluta 01. Þá sé ekki gert ráð fyrir að byggt verði upp að umræddri húshlið samkvæmt deiliskipulagi svæðisins. Gluggarnir hafi því engin áhrif á uppbyggingarmöguleika samkvæmt gildandi deiliskipulagi.
Niðurstaða: Samkvæmt þágildandi 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga nr. 123/2010, sbr. 59. gr. laga um mannvirki nr. 130/2010, er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á, sbr. nú 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.
Samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 skal vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti nema afsakanlegt verði talið að kæran hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar. Í 2. mgr. ákvæðisins er þó tekið fram að kæra verði ekki tekin til meðferðar ef meira en ár er liðið frá því að ákvörðun var tilkynnt aðila. Af orðalagi 5. mgr. 52. gr. laga nr. 123/2010 má ráða að við það verði að miða hvenær kæranda varð fyrst ljóst, eða mátti verða ljóst, að leyfið hafi verið veitt.
Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík var tekin á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 25. janúar 2011. Þykir eins og atvikum máls þessa er háttað óvarlegt að fullyrða að kæranda hafi verið kunnugt, eða mátt vera kunnugt um, að veitt hafi verið byggingarleyfi til breytinga á gluggum hússins fyrr en 4. ágúst 2011, en þann dag óskaði hann eftir upplýsingum um málið frá byggingarfulltrúa og fékk þær upplýsingar að umrætt byggingarleyfi hafi verið veitt. Kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni 2. september 2011 og verður með hliðsjón af framangreindu að telja að hún hafi borist innan lögmælts kærufrests, skv. þágildandi 5. mgr. 52. gr. skipulagslaga, sbr. 59. gr. laga um mannvirki. Verður mál þetta því tekið til efnismeðferðar. Eldri ákvarðanir byggingarfulltrúa varðanda breytingar á fasteigninni, þ.m.t. þær breytingar sem samþykktar voru 31. júlí 2007 og endurútgáfa þess leyfis hinn 26. mars 2009, koma ekki til skoðunar í máli þessu enda kærufrestir vegna þeirra ákvarðana löngu liðnir samkvæmt fyrrnefndum lagaákvæðum um kærufresti.
Hin kærða ákvörðun fól í sér samþykki umsóknar um leyfi til að síkka glugga og fella út glugga á norðvestur- og norðausturhlið í matshluta 01 á 5. hæð fasteignarinnar að Seljavegi 2. Samþykki umsóknarinnar getur ekki falið annað og meira í sér en það sem sótt var um, þ.e. breytingar á fyrirkomulagi glugga.
Skv. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús telst fjöleignarhús vera hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra. Skv. 5. mgr. 1. gr. gilda lögin um lögskipti eigenda fullgerðra fjöleignarhúsa að lóðum meðtöldum. Fellur fasteignin að Seljavegi 2 undir lögin. Allt ytra byrði húss, m.a. útveggir þess, falla undir sameign fjöleignarhúss í sameign allra skv. 1. tl. 1. mgr. 8. gr. og 2. mgr. 6. gr. laganna. Hin kærða samþykkt, dags. 25. janúar 2011, tók til breytinga á útveggjum, þ.e. á fyrirkomulagi glugga á tveimur hliðum hússins, og á 30. gr. laga um fjöleignarhús um breytingar á sameign því við í málinu. Þar er gerð krafa um samþykki eigenda fyrir breytingum á sameign sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu. Slíkt samþykki meðeigenda lá ekki fyrir þegar umsókn byggingarleyfishafa var samþykkt hinn 25. janúar 2011.
Samkvæmt 10. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010 skulu með umsókn um byggingarleyfi fylgja hönnunargögn og önnur nauðsynleg gögn, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús. Í máli þessu lá ekki fyrir samþykki meðeigenda, sem þó var áskilið samkvæmt því sem að framan er rakið. Skorti því lagaskilyrði fyrir veitingu hins umdeilda byggingarleyfis og verður það því fellt úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 25. janúar 2011 um að veita byggingarleyfi til að síkka glugga og fella út glugga á norðvestur- og norðausturhlið í matshluta 01 á 5. hæð hússins að Seljavegi 2 í Reykjavík.
____________________________________
Ómar Stefánsson
____________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
