Ár 2010, mánudaginn 1. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 63/2009, kæra á ákvörðunum byggingarnefndar Kópavogs frá 18. ágúst, 15. september og 15. desember 2009 er varða frágang á mörkum lóðanna nr. 4 og 6 við Kópavogsbakka.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. september 2009, er barst nefndinni hinn 15. sama mánaðar, kæra E og G, lóðarhafar að Kópavogsbakka 4 í Kópavogi, ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 18. ágúst 2009 um frágang á mörkum lóða nr. 4 og 6 við Kópavogsbakka. Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 25. september 2009, er barst hinn 28. sama mánaðar, kæra sömu aðilar synjun byggingarnefndar frá 15. september 2009 á beiðni þeirra um leyfi til að gera breytingar á lóðinni að Kópavogsbakka 4. Að síðustu barst úrskurðarnefndinni bréf kærenda, dags. 25. desember 2009, er barst hinn 5. janúar 2010, þar sem kærð er ákvörðun byggingarnefndar frá 15. desember 2009, um að lóðin við Kópavogsbakka 4 verði jöfnuð í rétta hæð fyrir 1. febrúar 2010, en að þeim tíma liðnum muni lóðin verða jöfnuð á kostnað eiganda. Ákvað úrskurðarnefndin að sameina tvö hin síðari kærumál máli þessu.
Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir byggingarnefndar verði felldar úr gildi. Jafnframt gera kærendur kröfu um frestun réttaráhrifa ákvörðunar byggingarnefndar frá 15. desember 2009.
Málavextir: Deiliskipulag fyrir Kópavogstún var samþykkt í bæjarstjórn Kópavogs á árinu 2005 og samkvæmt því er heimilt að reisa einnar hæðar einbýlishús með innbyggðri bílgeymslu á lóðunum nr. 2-10 við Kópavogsbakka, allt að 230 m² að grunnflatarmáli. Breyting var gerð á deiliskipulaginu árið 2006 sem fólst aðallega í því að lóðir voru stækkaðar til suðurs og byggingarflötur stækkaður í 271 m² fyrir lóðir nr. 4-10 við Kópavogsbakka.
Kærendur máls þessa sóttu um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Kópavogsbakka 4 í febrúar 2007. Á teikningum sem samþykktar voru 21. febrúar 2007 eru lóðarmörk að austanverðu, sem liggja að Kópavogsbakka 6, sýnd þannig að hæð lóðarinnar fylgir nokkurn veginn gólfi aðkomuhæðar hússins til suðurs með húsinu og lækkar síðan niður að lóðarmörkum að sunnanverðu en hæðarmunur milli götu og lóðarmarka til suðurs er 2,67 m.
Teikningar að Kópavogsbakka 6 voru samþykktar 18. apríl 2007. Samkvæmt þeim er gert ráð fyrir að lóðin sé í svipaðri hæð og gólfplata hússins en verði stölluð innan lóðar niður í hæðarkóta 7,20 sem er uppgefinn kóti fyrir suðurmörk lóðar. Samkvæmt útlitsmynd að vesturhlið fylgir hæð lóðar við lóðarmörk beinni línu milli uppgefinna hæðarkóta, annars vegar við götu og suðurmörk lóðar hins vegar.
Í júlí 2008 sóttu kærendur um leyfi til að nýta gluggalaust rými undir húsinu og var umsóknin samþykkt af byggingarfulltrúa. Henni fylgdi m.a. teikning að vesturhlið hússins þar sem hæðarlegu lóðarinnar meðfram þeirri hlið var breytt. Hins vegar fylgdi ekki teikning að suður- eða austurhlið. Í kjölfarið deildu kærendur og lóðarhafar Kópavogsbakka 6 um frágang á lóðarmörkum og með bréfi byggingarfulltrúa til deiluaðila, dags. 9. júlí 2009, var áréttað að frágangur lóðanna yrði samkvæmt samþykktum byggingarnefndarteikningum frá 21. febrúar 2007 fyrir Kópavogsbakka 4 og 18. apríl 2007 fyrir Kópavogsbakka 6. Með bréfi, dags. 20. júlí 2009, ritaði lögmaður lóðarhafa Kópavogsbakka 6 bréf til byggingarnefndar þar sem óskað var eftir því að nefndin skæri úr ágreiningi aðila. Var kærendum tilkynnt um framangreint og bárust andmæli þeirra með bréfi, dags. 22. júlí 2009.
Á fundi byggingarnefndar 18. ágúst 2009 var eftirfarandi fært til bókar: „Við athugun á samþykktum teikningum hefur komið í ljós að misræmi er milli útfærslu á lóðamörkum á teikningum fyrir Kópavogsbakka 4 annars vegar og Kópavogsbakka 6 hins vegar, þannig að ómögulegt er að ganga frá lóðarmörkum þannig að þau samrýmist báðum teikningunum. Teikning sem sýnir austurhlið Kópavogsbakka 4, dags. 21. febrúar 2007, er í samræmi við skipulagsskilmála fyrir lóðirnar og er því eðlilegt að hafa hana til hliðsjónar við frágang á lóðarmörkum. Þegar lóðarhafi Kópavogsbakka 4, sótti um leyfi til að gera breytingar á húsnæðinu, var ekki send inn ný teikning af austurhlið hússins og lítur nefndin svo á að áður nefnd teikning frá 2007 gildi enn hvað varðar frágang á austurhlið. Byggingarnefnd ákveður að frágangur lóðamarka milli Kópavogsbakka 4 og 6 skuli vera eins og fram kemur í skipulagsskilmálum fyrir lóðirnar og á teikningu af austurhlið Kópavogsbakka 4.“ Var framagreint staðfest í bæjarstjórn hinn 25. ágúst 2009.
Í kjölfar þessa lögðu kærendur fram umsókn um byggingarleyfi fyrir breytingum á lóðinni að Kópavogsbakka 4. Henni fylgdi teikning að austurhlið hússins er sýndi breyttan frágang á lóðarmörkum. Var umsókninni hafnað á fundi byggingarnefndar 15. september 2009 með eftirfarandi rökum: „Hafnað með tilvísun til afgreiðslu byggingarnefndar 18. ágúst s.l. vegna lóðarmarka milli Kópavogsbakka 2 og 4.“ Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar 22. september 2009.
Með bréfi lögmanns lóðarhafa Kópavogsbakka 6, dags. 13. október 2009, var krafist að kærendum yrði gert að setja lóðina að Kópavogsbakka 4 í rétta hæð en ella myndi byggingarfulltrúi láta framkvæma verkið á kostnað kærenda. Var bréfið lagt fram á fundi byggingarnefndar 20. október 2009 þar sem bókað var að nefndin hvetti aðila til að hlíta ákvörðun nefndarinnar frá 18. ágúst 2009. Á fundi bæjarstjórnar hinn 10. nóvember s.á. var eftirfarandi fært til bókar og samþykkt: „Lið IV.3 í fundargerð byggingarnefndar frá 20/10 nr. 1309 verði vísað aftur til byggingarnefndar. Nefndin álykti um aðgerðir til að knýja fram úrbætur sbr. 210. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.“ Af þessu tilefni var á fundi byggingarnefndar 15. desember 2009 eftirfarandi fært til bókar: „Samkvæmt lóðarleigusamning um lóð nr. 4 við Kópavogsbakka skal lóð vera jöfnuð í rétta hæð í síðasta lagi þann 01.09.09. Byggingarnefnd gefur lóðarhafa að Kópavogsbakka 4 frest til 1. febrúar 2010 til að klára jöfnun lóðar. Eftir þann tíma mun lóðin vera jöfnuð af hendi bæjarins á kostnað eiganda.“ Var framangreint staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 30. desember 2009.
Eins og að framan greinir hafa kærendur skotið ákvörðunum byggingarnefndar frá 18. ágúst, 15. september og 15. desember 2009 til úrskurðarnefndarinnar.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að samkvæmt c-lið 4. gr. í skipulagsskilmálum fyrir Kópavogstún skuli öll stöllun gerð innan lóðar, í beinni línu milli uppgefinna hæðartalna, nema annað sé tekið fram eða um annað semjist við lóðarhafa aðliggjandi lóðar. Vegna þessa eigi að ganga frá mörkunum lóðanna nr. 4 og 6 við Kópavogsbakka í beinni línu milli uppgefinna hæðarkóta á lóðarmörkum og öll stöllun fara fram innan lóðar. Það sem fram hafi komið í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 9. júlí 2009, eigi því að standa.
Kærendum hafi verið synjað um að gera breytingar á lóð þeirra. Samkvæmt teikningu sem fylgt hafi umsókninni hafi stöllun verið innan lóðarinnar, í beinni línu, sem sé í fullu samræmi við samþykkta aðaluppdrætti lóðarinnar nr. 6 og hæðarkóta beggja húsanna. Samkvæmt teikningu hússins nr. 6 sé öll stöllun gerð innan lóðarinnar, þó á annan hátt en að Kópavogsbakka 4. Kærendur geti á engan hátt fallist á að litið verði framhjá skipulagsskilmálum. Þau fari fram að að fá að laga lóð sína að ákvæðum skilmálanna og samræma frágang á lóðarmörkum að samþykktum aðaluppdráttum Kópavogsbakka 6.
Málsrök Kópavogsbæjar: Af hálfu Kópavogsbæjar er vísað til þess að hinar kærðu ákvarðanir byggingarnefndar séu form- og efnislega réttar. Kærurnar beinist þó á engan hátt að formhlið hinna kærðu ákvarðana og því sé ekki ástæða til að fjalla sérstaklega um það atriði.
Byggingarnefnd skeri úr ágreiningi milli lóðarhafa um frágang sameiginlegra lóðarmarka skv. c-lið 4. gr. almennra ákvæða fyrir parhús og einbýlishús í skipulagsskilmálum fyrir Kópavogstún. Í sama ákvæði segi að öll stöllun á lóð skuli gerð innan lóðar í beinni línu milli uppgefinna hæðartalna, nema annað sé tekið fram. Varðandi lóðir við Kópavogsbakka 2-10 komi fram á þversniðum í skipulagsskilmálum hvernig eigi að ganga frá umræddum lóðum en það sé eins og áður segi með þeim hætti að hæð lóðar eigi að fylgja gólfhæð suður fyrir hús og lækka síðan niður að lóðarmörkum að sunnanverðu. Það sé því ekki í samræmi við skipulagsskilmála að jafna lóðarmörk þessara lóða í beinni línu milli hæðarpunkta á norður- og suðurhlið.
Frágangur sem sýndur sé á þversniðum í skipulagsskilmálum sé eðlilegur fyrir þá tegund húsa sem skipulagið geri ráð fyrir, en það séu einnar hæðar hús, byggð á púða. Það sé hins vegar hönnun húss nr. 4 sem skeri sig frá meginlínunni í skipulaginu og ekki sé rétt að nágrannar beri hallan af þeim frávikum sem þar hafi orðið.
Kærendur geti ekki byggt rétt sinn á bréfi byggingarfulltrúa frá 9. júlí 2009, þar sem segi að frágangur lóða skuli vera í samræmi við samþykktar teikningar, enda geri samþykktar teikningar að Kópavogsbakka 4 ráð fyrir að lóðarmörk séu í samræmi við þversnið í skipulagsskilmálum. Það breyti engu í því sambandi þótt að annars konar stöllun hafi verið sýnd á teikningu húss nr. 6, enda hafi komið skýrt fram að það sé vilji lóðarhafa Kópavogsbakka 6 að ganga frá lóð í samræmi við þversnið í skipulagsskilmálum.
Ákvörðun byggingarnefndar 18. ágúst 2009 sé í samræmi við skipulagsskilmála og teikningar sem samþykktar hafi verið fyrir Kópavogsbakka 4.
Samkvæmt 1. mgr. 66. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 sé óheimilt að breyta hæðarlegu lóðar frá samþykktum uppdrætti nema að fengnu samþykki byggingarnefndar. Byggingarnefnd hafi hafnað því 15. september 2009 að breyta hæðarlegu lóðarinnar Kópavogsbakka 4 frá því sem fram komi í þversniðum í skipulagsskilmálum og samþykktum teikningum. Kærendum sé því óheimilt að ganga frá lóðinni með öðrum hætti en upphaflega hafi verið ákveðið.
Samkvæmt 1. mgr. 68. byggingarreglugerðar sé húsbyggjanda skylt að ganga frá lóð húss síns í réttri hæð og fjarlægja uppgröft, sem ekki þurfi að nota á lóð, áður en húsið sé fokhelt. Samkvæmt lóðarleigusamningi um Kópavogsbakka 4 hafi kærendum borið að jafna lóðina í rétta hæð eigi síðar en 1. september 2009. Byggingarnefnd hafi því verið í fullum rétti er hún hafi ákveðið á fundi 15. desember 2009 að krefjast þess að kærendur gengju frá lóðinni fyrir 1. febrúar 2010 ella myndi bærinn láta jafna lóðina á kostnað þeirra. Um þetta vísist m.a. til 6. mgr. 68. gr. og 2. mgr. 210. gr. byggingarreglugerðar.
Kærendur hafi ekki mjög brýna hagsmuni af því að fá að grafa niður lóðina á austurhlið þar sem ekki hafi verið heimilað að hafa glugga eða dyr á útgröfnu rými undir húsinu.
Málsrök lóðarhafa Kópavogsbakka 6: Af hálfu lóðarhafa Kópavogsbakka 6 er vísað til þess að skipulag við Kópavogsbakka geri ráð fyrir að byggð séu hús á einni hæð og segi í skilmálum að óheimilt sé að hafa kjallara undir þeim. Hús þeirra að Kópavogsbakka 6 sé í fullu samræmi við skilmála, en vegna aðgerða á lóð kærenda sé margra metra fall af lóðinni nr. 6 niður á niðurgrafna lóð nr. 4, sem sé alls ekki í samræmi við skipulag eða eðlilega aðlögun á lóðarmörkum. Sniðmyndir í skipulagsskilmálunum og á uppdráttum staðfesti framangreint.
Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 11. febrúar 2010.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um ákvarðanir bæjaryfirvalda er varða frágang á mörkum lóðanna nr. 4 og 6 við Kópavogsbakka. Á svæðinu er í gildi deiliskipulag Kópavogstúns, samþykkt á árinu 2005. Í 4. gr. almennra skilmála skipulagsins fyrir einbýlis- og parhús er fjallað um frágang lóða. Í a-lið greinarinnar segir að á teikningum skuli koma fram yfirborðsfrágangur lóða og hæðarsetningar og í c-lið segir að öll stöllun á lóð skuli gerð innan hennar í beinni línu milli uppgefinna hæðartalna nema annað sé tekið fram eða um annað semjist við rétthafa aðliggjandi lóðar. Þá eru á skipulagsuppdrættinum nokkrar sneiðmyndir er sýna tillögur að stöllun lóða og hæðarmun gatna en engar hæðartölur koma þar fram. Eru sambærileg þversnið á skilmálateikningu fyrir reit 1, Kópavogsbakka 2, 4, 6, 8 og 10, aukennd sem dæmi og verður af því ráðið að umræddar sneiðingar séu aðeins til skýringar og því ekki bindandi, sbr. grein 5.4.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.
Úrskurðarnefndin telur að skilja verði skilmála skipulagsins um hæðarsetningu lóða á þann veg að sýna skuli hæðartölur lóða á hæðarblaði og aðaluppdráttum og að hæðarmun skuli stalla innan lóðar með beinum línum milli uppgefinna hæðartalna. Frá þessu megi þó víkja sé annað tekið fram eða um það semjist við rétthafa aðliggjandi lóðar. Verður að ætla að slíkt frávik geti verið ákveðið við samþykkt byggingarleyfis, enda sé þá gætt samræmis í hæðarsetningu samliggjandi lóða eða aflað samþykkis beggja lóðarhafa.
Á hæðarblaði fyrir lóðirnar að Kópavogsbakka 1-15, dags. 26. október 2006, kemur fram að hæðarkóti við götu á mörkum lóðanna nr. 4 og 6 við Kópavogsbakka er 9,87 en 7,20 við suðurmörk lóðanna. Á samþykktum aðaluppdráttum hússins nr. 4 er hæðarsetning lóðar við lóðarmörk að austanverðu, sem liggja að Kópavogsbakka 6, sýnd þannig að hæð lóðarinnar fylgir nokkurn veginn plötu aðkomuhæðar hússins suður með húsinu og lækkar síðan niður að lóðarmörkun að sunnanverðu. Á samþykktum aðaluppdráttum fyrir húsið nr. 6 er lóðin sýnd í svipaðri hæð og gólfplata hússins en stölluð innan lóðar niður í hæðarkóta 7,20, en það er uppgefinn kóti fyrir suðurmörk lóðarinnar. Fylgir hæð lóðar við lóðarmörk til vesturs og austurs nokkurn veginn beinni línu milli uppgefinna hæðarkóta við götu annars vegar og suðurmörk lóðar hins vegar.
Á fundi byggingarnefndar 18. ágúst 2009 var ákveðið að frágangur á mörkum lóðanna að Kópavogsbakka 4 og 6 yrði samkvæmt skipulagsskilmálum og útlitsmynd af austurhlið á aðaluppdrætti Kópavogsbakka 4, dags. 21. febrúar 2007. Engin haldbær rök eru færð fyrir því að tilvitnuð teikning að austurhlið Kópavogsbakka 4 falli betur að skilmálum skipulagsins en samþykkt teikning að vesturhlið Kópavogsbakka 6, en í ákvörðun byggingarnefndar felst að vikið er frá samþykktum aðaluppdráttum þess húss. Var hin kærða ákvörðun byggingarnefndar frá 18. ágúst 2009 ekki reist á málefnalegum grundvelli en auk þess skorti á að hún væri studd fullnægjandi rökum, sbr. 2. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þar við bætist að ákvörðunin fór í bága við þá grunnreglu að byggt skuli í samræmi við samþykkta uppdrætti, sbr. m.a. 3. mgr. 51. gr. skipulags- og byggingarlaga. Leiða þessir ágallar til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.
Hin kærðu synjum byggingarnefndar frá 15. september 2009 var gerð með stoð í ákvörðun nefndarinnar frá 18. ágúst 2009. Með vísan til þess að sú ákvörðun er felld úr gildi verður hin kærða synjum byggingarnefndar frá 15. september 2009 einnig felld úr gildi, enda var hún ekki reist á réttum forsendum. Loks verður ákvörðun byggingarnefndar frá 15. desember 2009, um eftirfylgni vegna ákvörðunar nefndarinnar frá 18. ágúst 2009, einnig felld úr gildi þar sem ekki eru lengur réttar forsendur fyrir henni.
Úrskurðarorð:
Felldar eru úr gildi ákvarðanir byggingarnefndar Kópavogs frá 18. ágúst, 15. september og 15. desember 2009 er varða frágang á mörkum lóða nr. 4 og 6 við Kópavogsbakka.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
