Ár 2006, miðvikudaginn 23. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 63/2006, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. júlí 2006 um að veita leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús.
Í málinu er nú kveðinn upp til bráðabirgða svofelldur
úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. ágúst 2006, er barst úrskurðarnefndinni hinn 10. sama mánaðar, kærir Eiríkur Elís Þorláksson hdl., f.h. A og H, Suðurhúsum 2, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. júlí 2006 að veita leyfi til að byggja viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús og til nýtingar bílgeymsluþaks fyrir svalir.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og kveðinn upp bráðabirgðaúrskurður um stöðvun framkvæmda samkvæmt hinni kærðu ákvörðun þar til niðurstaða liggi fyrir í kærumálinu. Verður krafan um stöðvun framkvæmda nú tekin til úrskurðar.
Málsatvik og rök: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 12. apríl 2005 var lögð fram umsókn um leyfi til að byggja 29,7 m² viðbyggingu úr timbri ofan á húsið á lóðinni nr. 4 við Suðurhús og var beiðninni vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á embættisafgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 15. sama mánaðar var lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa og með vísan til hennar var ekki gerð athugasemd við erindið. Í kjölfarið tók byggingarfulltrúi erindið til afgreiðslu og samþykkti það á fundi hinn 10. maí 2005. Framkvæmdir hófust ekki og var á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 4. júlí 2006 lögð fram umsókn um endurnýjun byggingar-leyfisins og var hún samþykkt.
Hinn 3. ágúst 2006 fóru kærendur máls þessa fram á það við Sýslumanninn í Reykjavík að lögbann yrði lagt við framkvæmdum byggingarleyfishafa. Beiðni kærenda var tekin fyrir hjá sýslumanni hinn 4. sama mánaðar og hafnaði hann, þann sama dag, kröfu um lögbann. Synjun sýslumanns var kærð til Héraðsdóms Reykjavíkur sem með úrskurði uppkveðnum hinn 17. ágúst 2006 staðfesti ákvörðun sýslumanns. Hefur úrskurður héraðsdóms verið kærður til Hæstaréttar.
Kærendur kærðu byggingarleyfið til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 9. ágúst 2006, eins og að framan greinir. Jafnframt var krafist stöðvunar framkvæmda.
Kærendur skírskota m.a. til þess að hin kærða ákvörðun sé ekki í samræmi við gildandi deiliskipulag frá árinu 1991 því með henni verði flatarmál húss byggingarleyfishafa a.m.k. 270 m² en samkvæmt deiliskipulaginu sé aðeins heimilt að hús á svæðinu séu 250 m².
Þá hafi engin grenndarkynning farið fram eins og skylt sé samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þrátt fyrir að um sé að ræða framkvæmdir sem teljist a.m.k. óveruleg breyting á deiliskipulagi. Með hinu kærða byggingarleyfi fari nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 4 við Suðurhús úr 0,33 í 0,37 en samkvæmt deiliskipulaginu sé hámarksnýtingarhlutfall 0,34.
Viðbyggingin muni skyggja mjög á hús kærenda, en svo hafi ekki verið áður. Hún rísi beint til móts við stofu í húsi kærenda og skyggi verulega á sól inn í stofuna stærstan hluta dagsins. Jafnframt séu gluggar á viðbyggingunni beint á móti stofuglugga kærenda, þannig að nú sé horft beint inn í stofu og eldhús til þeirra, sem áður hafi ekki verið mögulegt. Nýting fasteignar þeirra verði mun minni en áður, ásamt því að þessar aðgerðir hafi áhrif til lækkunar á markaðsverðmæti fasteignarinnar. Kærendur hafi mátt treysta því að ekki yrði byggt við húsið að Suðurhúsum 4, a.m.k. ekki án þess að unnið yrði nýtt deiliskipulag að svæðinu.
Framangreind rök leiði til þess að byggingarleyfið hljóti að verða úrskurðað ólögmætt. Mikilvægt sé að úrskurðarnefndin stöðvi umræddar framkvæmdir þar sem kærendur telji að um sé að ræða einingar sem byggðar séu ofan á fasteignina. Taki byggingin því að öllum líkindum skamman tíma og megi búast við að verkinu ljúki innan skamms. Þá þurfi að rífa umrædda viðbyggingu og koma húsnæðinu í upprunalegt horf. Nauðsynlegt sé því að stöðva framkvæmdir til þess að forða því að verðmæti fari forgörðum meðan úr ágreiningi aðila sé skorið.
Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest og því hafnað að framkvæmdir verði stöðvaðar. Mótmælt sé að byggingarleyfið valdi kærendum tjóni. Þá hafi afgreiðsla skipulagsbreytingarinnar og byggingarleyfisins verið að öllu leyti í samræmi við formreglur skipulags- og byggingarlaga.
Borgaryfirvöld vísa til umsagnar skipulagsfulltrúa, dags. 14. apríl 2005, þar sem fram komi að í gildi sé deiliskipulag, samþykkt í borgarráði hinn 10. september 1991. Skilmálar fyrir hús af sömu gerð og hús byggingarleyfishafa séu þeir að heimilt sé að reisa einbýlishús á pöllum að hámarksstærð 250 m². Heimilt sé að gera ráð fyrir aukaíbúð. Þakhalli sé 15-25 gráður og að gert sé ráð fyrir tvöfaldri innbyggðri bílgeymslu í hverju húsi ásamt því að við einbýlishús með aukaíbúð skuli reikna með þremur bílastæðum. Þegar skoðuð sé nýting og uppbygging á lóðunum í götunni með sömu skilmála og lóð byggingarleyfishafa, sem séu sex talsins, komi í ljós að nýting lóðanna sé á bilinu 0,30-0,39 og að byggingarmagn á einni þessara lóða með bílgeymslu fari yfir 250 m². Á lóðunum neðan við götu, sem séu níu, gildi aðrir skilmálar og þar sé hámarksbyggingarmagn 270 m² og nýting á bilinu 0,21-0,46. Byggingarmagn á tveimur af þessum lóðum fari yfir 270 m². Í skipulagsskilmálum komi ekki skýrt fram að tveggja hæða hús séu óheimil á þessum lóðum. Uppbygging á lóðunum hafi orðið þannig að fjögur af sex húsum ofan götu séu tveggja hæða og af því megi ráða að túlkun á skilmálunum á þeim tíma sem gatan hafi byggst upp hafi verið sú að heimilt væri að byggja tveggja hæða hús. Með viðbyggingunni fari byggingarmagn á lóðinni 19,7 m² yfir leyfilegt hámark sem sé óveruleg aukning. Byggingarmagn hússins nr. 10 sé 282 m² eða 32 m² yfir leyfilegu hámarki og séu því fordæmi fyrir því að yfirstíga leyfilegt byggingarmagn þessarar húsagerðar. Í ljósi þess að uppbygging á svæðinu hafi orðið þannig að á flestum lóðanna séu tveggja hæða hús sé mælt með því að ekki verði gerð athugasemd við erindið.
Byggingarleyfishafa var gerð grein fyrir framkominni kröfu um stöðvun framkvæmda sem hann hefur mótmælt. Framkvæmdirnar hafi stuðst við formlega gilt byggingarleyfi og þeim hafi verið lokið er krafa kærenda um stöðvun framkvæmda hafi komið fram fyrir úrskurðarnefndinni. Fullyrðingar kærenda um hið gagnstæða séu rangar. Þá hafi Sýslumaðurinn í Reykjavík hafnað kröfu um lögbann og hafi héraðsdómur staðfest þá niðurstöðu en við þær úrlausnir hafi reynt á svipuð sjónarmið og við eigi um úrlausn um kröfu um stöðvun framkvæmda fyrir úrskurðarnefndinni.
Niðurstaða: Eins og að framan er rakið óskuðu kærendur þess að lögbann yrði lagt við hinum umdeildu framkvæmdum hinn 3. ágúst 2006. Var þeirri beiðni hafnað hinn 4. sama mánaðar. Kærendur skutu ekki málinu til úrskurðarnefndarinnar fyrr en með kæru, dags. 9. ágúst 2006, er barst nefndinni hinn 10. sama mánaðar. Var þá að mestu lokið gerð útveggja og þaks hinnar umdeildu viðbyggingar. Þykir af þeim sökum ekki hafa þýðingu að stöðva framkvæmdir við bygginguna nú, þar sem ekki verður komið í veg fyrir að hún rísi. Frekari framkvæmdir við bygginguna eru ekki líklegar til að raska til muna rétti kærenda, en þær eru alfarið á ábyrgð og áhættu byggingarleyfishafa meðan ekki hefur verið skorið úr ágreiningi aðila um lögmæti hins kærða byggingarleyfis. Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða hafnað með vísan til þess sem að framan er rakið.
Í ljósi þessarar niðurstöðu þykir ekki hafa þýðingu að taka afstöðu til þess hverju það kunni að varða að lögbannskrafa kærenda er enn til meðferðar fyrir dómstólum.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir við viðbyggingu að Suðurhúsum 4, Reykjavík samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
