Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 63/2004, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. nóvember 2004, er barst nefndinni hinn 5. sama mánaðar, kærir A, Fálkagötu 1, Reykjavík samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík.
Málavextir: Húsið að Fálkagötu 1 mun hafa verið byggt í kringum árið 1965. Í því voru upphaflega þrjár samþykktar íbúðir en auk þess mun ris hússins einnig hafa verið nýtt sem ósamþykkt íbúð, a.m.k. frá árinu 1971. Úr risíbúðinni er gengið út á suðursvalir.
Á árinu 1995 samþykktu þáverandi eigendur íbúða í húsinu, þar með talinn kærandi, að eignarhluti í risi yrði samþykktur af borgaryfirvöldum sem íbúðarhúsnæði. Var yfirlýsing þessa efnis móttekin til þinglýsingar í janúar árið 2004.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 30. september 2003 voru lagðar fram reyndarteikningar af húsinu nr. 1 við Fálkagötu og sótt um samþykki fyrir þáverandi fyrirkomulagi þess. Gerð var grein fyrir breytingum á útliti hússins og áður gerðri íbúð í risi. Var erindinu frestað. Síðar, eða á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 1. október 2004, var erindið samþykkt ásamt breytingu á innra fyrirkomulagi íbúðar á fyrstu hæð.
Framagreindri ákvörðun hefur kærandi skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að sá sem sótt hafi um að borgaryfirvöld samþykktu íbúð í risi, sé látinn. Vegna vanrækslu á viðhaldi risíbúðar liggi íbúð kæranda undir miklum skemmdum. Þrátt fyrir ítrekuð tilmæli hafi eigandi risíbúðar ekki brugðist við á nokkurn hátt. Sá grunur hafi læðst að kæranda, þó teikningar segi annað, að loftið í íbúð kæranda, þ.e. gólf risíbúðarinnar, sé ekki steypt eins og segi á teikningum. Skýri það hávaða frá risíbúð og leka sem eyðilagt hafi viðarloftklæðingu í íbúð kæranda. Eftir að settar hafi verið svalir á þakið, fyrir um tuttugu árum, hafi það verið til endalausra vandræða. Skipt hafi verið um þak fyrir 10-12 árum og nú þurfi að fara fram stórviðgerð á þakinu þar sem bæði svalir og gluggar risíbúðar leki og hafi gert árum saman.
Kærandi kveðst í raun ekkert hafa á móti því að risíbúðin verði samþykkt, en sé, ásamt öðrum eigendum hússins, alfarið á móti því að áður nefndar svalir séu ofan á íbúð kæranda. Hafi því verið farið fram á að teikningum yrði breytt og húsinu komið í upprunalegt horf. Rök fyrir samþykkt risíbúðar hafi kærandi heyrt að séu þau að það þurfi að vera brunaútgangur úr íbúðinni en nú þegar séu tvær útgönguleiðir úr henni og þar myndu svalir ekki breyta neinu þar sem þessar útgönguleiðir séu allar á sama svæði. Þá hafi því verið haldið fram að íbúðin sé bjartari með svölum en kærandi telji að unnt sé að hafa glugga íbúðarinnar stærri.
Kærandi telur að eðlileg framvinda máls þessa hefði verið að þeir sem sótt hafi um samþykki fyrir risíbúðinni hefðu kallað saman húsfund og rætt fyrirætlan sína við aðra húseigendur.
Að lokum bendir kærandi á að það sem kallað sé samþykki frá september 2004 eigi aðeins við um kjallaraíbúðina.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að þegar reyndarteikningar hússins hafi verið lagðar fram hafi fylgt þeim skoðunarskýrslur byggingarfulltrúa ásamt bréfi hönnuðar. Afgreiðslu erindisins hafi verið frestað og óskað eftir upplýsingum um það frá hvaða tíma risið hafi verið nýtt sem íbúð og um samþykki meðeigenda. Síðar hafi verið lögð fram gögn er sýnt hafi fram á tilvist íbúðar í risi frá því skömmu eftir að húsið hafi verið byggt, m.a. skýrsla um tengingu eldavélar í risi árið 1968 og afsal fyrir séreign í risi frá árinu 1971. Einnig hafi verið lagðar fram tvær yfirlýsingar eigenda. Önnur dagsett 24. september 2004 varðandi fyrirkomulag á jarðhæð og hin dagsett 14. nóvember 1995 þar sem fram komi að þáverandi eigendur, þar á meðal kærandi, séu samþykkir því að séreign í risi verði samþykkt sem íbúðarhúsnæði.
Borgaryfirvöld benda á að ekki sé ágreiningur um samþykki fyrir íbúð í risi hússins, enda uppfylli hún kröfur byggingarreglugerðar, heldur snúist kæran um fyrirkomulag svala og slælegt viðhald. Umræddar svalir hafi verið á húsinu í fjölda ára og þak þess endurnýjað með óbreyttum svölum fyrir meira en tíu árum, en þá hafi kærandi verið eigandi einnar íbúðar í húsinu. Í skjölum embættis byggingarfulltrúa sé ekki að finna neinar athugasemdir við þessa framkvæmd enda svalirnar mikið öryggisatriði fyrir íbúðina í risinu.
Varðandi viðhald hússins og meintan leka frá þaki vísist til ákvæða laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er fjalli um nauðsynlegt viðhald og úrræði einstakra eigenda gagnvart athafnaleysi húsfélags eða annarra eigenda.
Málsrök eiganda risíbúðar: Í málinu liggja fyrir sjónarmið eiganda risíbúðarinnar er lögð voru fyrir kærunefnd fjöleignarhúsamála vegna beiðni kæranda um álit nefndarinnar. Þar er m.a. bent á að á árinu 1995 hafi eigendur hússins, þar með talinn kærandi, fallist á að íbúð í risi yrði samþykkt af borgaryfirvöldum. Svalir hafi verið settar á íbúð rishæðar árið 1970 og um það hafi verið full sátt meðal allra eigenda hússins. Þetta sé haft eftir þáverandi eiganda risíbúðarinnar. Bent sé á að kærandi hafi keypt eignarhluta sinn árið 1984 og hafi því verið fullkunnugt um útlit hússins og um svalir á risíbúð við kaupin.
Fullyrðingum um slælegt viðhald íbúðarinnar sé mótmælt.
Niðurstaða: Eins og að framan greinir fólst í hinni kærðu ákvörðun að fallist var á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum á fyrirkomulagi hússins nr. 1 við Fálkagötu, þ.e. að ris þess væri nýtt sem íbúð, og um breytt innra fyrirkomulag fyrstu hæðar ásamt breytingum á útliti hússins. Verður að skilja erindi kæranda á þann veg að kæran lúti aðeins að þeim þætti hinnar kærðu ákvörðunar er varðar nýtingu á risi og svalir á þaki hússins.
Í málinu liggur fyrir að fljótlega eftir byggingu hússins, eða í kringum árið 1970, var farið að nýta ris þess sem íbúð og a.m.k. tuttugu ár munu vera frá því að svalir voru settar á þak þess. Hvort tveggja var gert án þess að leitað væri samþykkis borgaryfirvalda.
Í 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 segir m.a. að sá sem óski eftir heimild til breytinga húss skuli senda um það skriflega umsókn til byggingarnefndar ásamt nauðsynlegum hönnunargögnum og skilríkjum, þar með talið samþykki meðeigenda ef um sameign sé að ræða.
Í yfirlýsingu allra þáverandi eigenda hússins, þar á meðal kæranda, dags. 14. nóvember 1995, segir að þeir samþykki fyrir sitt leyti að eignarhluti í risi verði samþykktur sem íbúðarhúsnæði og miðað við upplýsingar frá kæranda sjálfum liggur fyrir að svalir höfðu þá þegar verið gerðar á þaki hússins. Samkvæmt framangreindu lá tilskilið samþykki meðeigenda fyrir er sótt var um hið umdeilda samþykki byggingaryfirvalda og ekki verður séð að neinar þær ástæður hafi verið fyrir hendi er hefðu átt að girða fyrir að fallist yrði á erindið enda var það fyrirkomulag sem um var sótt í samræmi við gildandi skipulag.
Umsókn um umræddar breytingar á húsinu að Fálkagötu 1 var tekin fyrir á fundi hinn 30. september 2003 og var þá eigandi risíbúðarinnar enn á lífi. Þykir ekki máli skipta þó hann hafi látist hinn 11. júní 2004, eða nokkru áður en hin kærða ákvörðun var tekin, enda tók dánarbú hans og síðar erfingjar við fasteignarréttindum hans lögum samkvæmt.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun.
Úrskurðarorð:
Kröfu kæranda, um ógildingu á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. september 2004 á umsókn um samþykki fyrir áður gerðum breytingum hússins nr. 1 við Fálkagötu í Reykjavík, er hafnað.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
