Ár 2004, þriðjudaginn 20. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 24, Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 62/2003, kæra leigutaka lóðar nr. 6 á svæði II í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi, á samþykkt sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps hinn 1. ágúst 2003 um nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða.
Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 30. september 2003, er barst nefndinni hinn 3. október sama ár, kæra S og I, Grófarseli 11, Reykjavík, leigutakar lóðar nr. 6 á svæði II í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi, samþykkt sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps frá 1. ágúst 2003 um nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi.
Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Á vordögum árið 2003 samþykkti sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps að auglýsa tillögu að nýju og breyttu deiliskipulagi frístundabyggðar í landi jarðarinnar Bjarnastaða. Nánar tiltekið fól tillagan í sér að breyta átti deiliskipulagi frá árinu 1997 á svokölluðu svæði II og taka reit sem merktur hafði verið sem sparkvöllur undir eina lóð fyrir frístundahús. Lóð þessi skyldi merkt nr. 4 og liggur hún að lóð kærenda. Þá var einnig lagt til að svæðið undir frístundabyggð yrði stækkað um níu frístundahúsalóðir. Tillaga að nýju og breyttu deiliskipulagi var auglýst og bárust athugasemdir frá kærendum og í kjölfarið var byggingarreitur umræddrar lóðar færður fjær kærendum.
Sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps samþykkti deiliskipulagstillöguna á fundi hinn 1. ágúst 2003.
Kærendur mótmæltu niðurstöðu sveitarstjórnar með bréfi, dags. 31. ágúst 2003. Með bréfi, dags. 11. september 2003, var kærendum bent á að unnt væri að kæra ákvörðun sveitarstjórnar til úrskurðarnefndarinnar.
Skipulagsstofnun gerði ekki athugasemd við að gildistaka skipulagsákvörðunarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda, sbr. bréf stofnunarinnar, dags. 18. september 2003, með því skilyrði að gerðar yrðu lagfæringar á skipulagsgögnum og birtist auglýsingin hinn 6. febrúar 2004.
Kærendur sættu sig ekki við afgreiðslu sveitarstjórnar og kærðu málið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur eru mjög ósáttir við að deiliskipulagi á svæði II sé breytt á þann veg að leiksvæði verði tekið undir nýja lóð fyrir frístundahús. Kærendur vísa til þess að byggingareitur lóðar nr. 4 á svæði II sé nálægt lóð þeirra, standi hátt í landinu og því muni bygging þar skerða útsýni þeirra.
Kærendur gera einnig athugasemd við að aðkoma að lóð þeirra muni skerðast þar sem gert sé ráð fyrir samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi að hlið sem sé á vestanverðri lóð þeirra lokist. Þetta sé eina aðkoman að rotþró sem staðsett sé austan við húsið og fyrirsjáanlegt sé að ryðja verði burt talsverðu af gróðri til að gera nýja aðkomu, verði núverandi aðkomu lokað.
Kærendur telja að heildarhagsmunir aðila á svæðinu muni skerðast vegna þess að sparkvöllur sem verið hafi á svæðinu muni hverfa en tjaldstæði sem nú sé verið að leggja niður hafi skapað ágætis umhverfi fyrir fólk á svæðinu til útileikja.
Að lokum benda kærendur á að í 2. gr. leigusamnings þeirra og landeiganda sé tekið fram að lóðauppdráttur sé hluti lóðarleigusamnings og því sé breytt deiliskipulag samningsrof af hálfu landeiganda.
Málsrök Hvítársíðuhrepps: Sveitarstjórn Hvítársíðuhrepps bendir á að samkvæmt skipulags- og byggingarlögum sé heimilt að frístundahús séu tíu metra frá lóðarmörkum, þ.e. að 20 metrar séu milli húsa, en vegna athugasemda kærenda hafi verið komið til móts við þá og byggingarreitur lóðar nr. 4 á svæði II færður 15 metra frá lóðarmörkum. Fjarlægð milli húss kærenda og þess sem rísa muni samkvæmt deiliskipulaginu verði því mjög ásættanlegt eða 50 – 60 metrar.
Það sé skoðun sveitarstjórnar að útsýni frá lóð kærenda muni skerðast óverulega þar sem byggingarreitur lóðar nr. 4 á svæði II liggi verulega neðar í landinu.
Sveitarstjórnin heldur því fram að aðkoma að lóð kærenda breytist ekki miðað við eldra deiliskipulag því innkeyrsla sem kærendur hafi notað sé ekki í samræmi við það skipulag. Þá verði heldur ekki annað séð en að tæming rotþróar sé möguleg þó hætt verði að nota núverandi innkeyrslu.
Sveitarstjórnin bendir á að svo virðist sem nægjanlegt svæði verði eftir sem áður fyrir sparkvöll þó svo að lóðum á svæði tvö verði fjölgað um eina og telur eðlilegt að landeigandi breyti landnotkun og nýti svæðið undir frístundahús.
Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að deiliskipulagsbreytingin sé samningsrof af hálfu landeiganda þá svarar sveitarstjórn því til að hún blandi sér ekki í efnisatriði eða orðalag leigusamninga sem landeigandi hafi gert við leigutaka.
Niðurstaða: Í hinni kærðu ákvörðun fólst að sveitarstjórn ákvað að gera breytingar á deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Bjarnastaða ásamt því að deiliskipuleggja níu lóðir til viðbótar fyrir frístundahús. Kærendur eru ósáttir við að deiliskipulaginu skuli vera breytt í þá veru að sparkvöllur sé tekinn undir lóð fyrir frístundahús og halda því fram að byggingarreitur á lóð nr. 4 sé of nærri lóðarmörkum þeirra og að útsýni þeirra muni skerðast.
Eins og rakið er hér að framan barst kæran úrskurðarnefndinni hinn 3. október 2003 en ákvörðun sveitarstjórnar um deiliskipulagsákvarðanirnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 6. febrúar 2004. Af gögnum málsins má ráða að ástæða þess að töf varð á birtingunni hafi verið sú að Skipulagsstofnun setti það sem skilyrði birtingar að lagfæringar yrðu gerðar á uppdráttum. Fór sveitarstjórn að þeim skilyrðum og voru ákvarðanir hennar birtar á meðan málið var til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni eins og fyrr greinir. Telur því úrskurðarnefndin málið nú tækt til úrlausnar.
Kærendur telja að byggingarreitur samkvæmt hinu breytta deiliskipulagi sé of nærri lóðarmörkum þeirra. Í 3. mgr. gr. 4.2.11 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að byggingarreitir á frístundabyggðarsvæðum skulu ekki staðsettir nær lóðarmörkum en 10 metra. Í máli því sem hér er til úrlausnar liggur fyrir að sveitarstjórn tók tillit til athugasemda kærenda og færði byggingarreit lóðar nr. 4 á svæði II fjær lóðarmökrum þeirra, þannig að byggingarreiturinn verður um 15 metra frá mörkum lóðar kærenda. Hús kærenda stendur rúma 40 metra frá lóðarmörkum þeim megin er snýr að lóð nr. 4 þannig að ákvæði skipulagsreglugerðar eru uppfyllt hvað þetta atriði varðar.
Með tilliti til fjarlægðarinnar og afstöðu umræddra lóða verður ekki fallist á að hin kærða ákvörðun hafi í för með sér þess háttar skerðingu á útsýni kærenda að ógildingu hennar varði. Þá liggur einnig fyrir að sveitarfélagið féllst á sjónarmið kærenda varðandi leiksvæðið og gerði breytingar á skipulagsuppdrættinum áður en ákvörðunin var birt í B-deild Stjórnartíðinda í þá veru að leiksvæðið er nú staðsett vestan lóðar nr. 4.
Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að breyting deiliskipulagsins frá árinu 1997 teljist samningsrof þá er það ekki hlutverk úrskurðarnefndarinnar að skera úr um slík einkaréttarleg álitaefni.
Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu samþykktar sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps og er því kröfu kærenda hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar sveitarstjórnar Hvítársíðuhrepps frá 1. ágúst 2003 um að samþykkja nýtt og breytt deiliskipulag frístundabyggðar í landi Bjarnastaða, Hvítársíðuhreppi.
_____________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
