Ár 2008, þriðjudaginn 23. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 61/2007, kæra á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 18. október 2006 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 11 við Kópavogsbakka í Kópavogi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. júlí 2007, er barst nefndinni hinn 3. sama mánaðar, kærir S, Víðigrund 59, Kópavogi, lóðarhafi Kópavogsbarðs 14, þá ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 18. október 2006 að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 11 að Kópavogsbakka. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 24. október 2006. Með bréfi, dags. 17. júlí 2007, sem móttekið var næsta dag, kæra S og J, Kópavogsbarði 18 og K og V, Kópavogsbarði 20 sömu ákvörðun. Liggja lóðir kærenda beint ofan við og skáhallt við lóðina nr. 11 við Kópavogsbakka. Að baki kærunum búa svipuð sjónarmið og þykja hagsmunir kærenda ekki standa því í vegi að kærumálin verði sameinuð og verður því svo gert.
Gera kærendur þá kröfu að úrskurðað verði um réttmæti gluggabyggingar á þaki hússins að Kópavogsbakka 11. Jafnframt er gerð krafa um að þakglugginn verði fjarlægður eða lækkaður niður á þakflöt hússins. Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að krafist sé ógildingar byggingarleyfis fyrir húsið að Kópavogsbakka 11.
Málavextir: Í marsmánuði 2006 tók gildi deiliskipulag fyrir Kópavogstún og tekur það m.a. til lóðarinnar nr. 11 við Kópavogsbakka. Deiliskipulaginu var breytt sama ár og fólust breytingar m.a. í stækkun byggingarreita og var auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags birt í B- deild Stjórnartíðinda hinn 25. október 2006.
Hinn 18. október 2006 var lögð fram á fundi byggingarnefndar Kópavogs umsókn lóðarhafa Kópavogsbakka 11 um leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni. Bókað var að erindið hefði hlotið afgreiðslu skipulagsnefndar og bæjarráðs í samræmi við 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var byggingarfulltrúa falið að ljúka afgreiðslu málsins, að uppfylltum framlögðum athugasemdum. Fundargerð byggingarnefndar var samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 24. október 2006. Erindið var síðan samþykkt af byggingarfulltrúa hinn 25. október 2006.
Með tölvupósti til byggingarfulltrúa Kópavogs, dags. 4. júní 2007, kom lóðarhafi Kópavogsbarðs 14 á framfæri athugasemdum við byggingu hússins að Kópavogsbakka 11 um það er væri líklega þakgluggi. Fór hann þess á leit við byggingarfulltrúa að hann hlutaðist til um að bygging hússins yrði færð til samræmis við byggingarleyfið og að hann tæki af öll tvímæli um byggingu þakglugga á téðu húsi.
Í kjölfar þessa fól byggingarnefnd byggingarfulltrúa að vinna að málinu og afla frekari gagna og með bréfi, dags. 12. júní 2007, tilkynnti byggingarfulltrúi lóðarhafa Kópavogsbakka 11 að til skoðunar væri hvort stöðva þyrfti framkvæmdir við hús hans þar sem byggingarleyfið samræmdist ekki gildandi deiliskipulagi. Með bréfi, dags. 15. júní 2007, setti arkitekt hússins að Kópavogsbakka 11 fram þá skoðun sína að hönnun hússins væri samkvæmt skipulagsskilmálum fyrir Kópavogstún og benti á að hvorki byggingarnefnd né skipulagsnefnd hefðu gert athugasemd við þakgluggann en hann hefði verið sýndur á teikningum.
Þá rituðu lóðarhafar Kópavogsbarðs 18 og 20 byggingarfulltrúa bréf, dags. 19. júní 2007, og fóru fram á að svokallaður þakgluggi hússins að Kópavogsbakka 11 yrði fjarlægður þar sem hann væri í andstöðu við skipulag á svæðinu. Með svarbréfi byggingarfulltrúa, dags. 22. júní 2007, var bent á að málinu hefði verið vísað til skipulagsstjóra sem myndi kynna þeim lóðarhöfum sem málið varðaði rétt sinn.
Í bréfi skipulagsstjóra, dags. 25. júní 2007, var vikið að því að samþykkt tillaga að breyttu deiliskipulagi frá júlí 2006 fyrir lóðina að Kópavogsbakka 11 hefði verið kynnt lóðarhöfum Kópavogsbakka 10 og 13 og Kópavogsbarðs 16 og 18 og að engar athugasemdir hefðu borist. Jafnframt sagði m.a. svo í fyrrnefndu bréfi: „Í kynningargögnum sem send voru á […] lóðarhafa var tekið fram sbr. erindi lóðarhafa að fá leyfi til að bílageymsla fari út fyrir byggingarreit en ekki tekið fram að þakkvistur fari upp fyrir hæð byggingarreits. Þar sem ekki var tekið fram að um hækkun á byggingarreit væri að ræða fór kynning ekki víðar en til […] lóðarhafa. Byggingarleyfi hefur þegar verið gefið út.“
Hafa kærendur skotið framangreindri samþykkt byggingarnefndar frá 18. október 2006 til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður er getið.
Málsrök kærenda: Lóðarhafi Kópavogsbarðs 14 bendir á að beiðni lóðarhafa Kópavogsbakka 11 um að hafa hallandi þak á húsi sínu hafi verið synjað af hálfu skipulagsyfirvalda. Í bókunum skipulagsnefndar Kópavogs hafi hvergi verið vakin athygli á umræddum þakglugga en ætla megi að breytingin svari til hæðar hússins með hallandi þaki eins og áður hafi verið synjað. Hafi hvorki útfærsla á bílageymslu né hækkun á þakglugga verið kynnt kæranda en síðarnefnd breyting snerti þó engan fremur en hann.
Téð gluggabygging skyggi verulega á útsýni frá aðalhæð húss kæranda en hún rísi um einum og hálfum metra hærra en það sem almennt tíðkist í götunni.
Lóðarhafar að Kópavogsbarði 18 og 20 benda á að í skipulagsskilmálum fyrir nýbyggingarsvæðið, sem legið hafi til grundvallar við lóðarúthlutun einbýlis- og parhúsalóða, sé sérstaklega kveðið á um hámarkshæðir bygginga og tekið fram að þök þeirra skuli vera flöt. Lóðarhafi Kópavogsbakka 11 hafi reist ofanljósglugga, sem brjóti í bága við þessar hámarkshæðir og skyggi á útsýni kærenda yfir Kópavoginn til vesturs.
Málsrök Kópavogsbæjar: Kópavogsbær krefst þess aðallega að kröfum kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem kærur séu of seint fram komnar. Kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar sé einn mánuður frá því að kæranda hafi orðið kunnugt um þá samþykkt sem hann kæri. Byggingarleyfið hafi verið samþykkt 25. október 2006 og breytingar á því í janúar og mars 2007 og kærufrestir þar af leiðandi þegar liðnir. Fokheldisvottorð fyrir mannvirkið hafi verið gefið út 23. maí 2007 og hafi kærendum þá mátt vera ljóst að umræddur þakgluggi hafi verið reistur.
Til vara sé þess krafist að kröfum kærenda verði hafnað þar sem útgefið byggingarleyfi sé að fullu í samræmi við gildandi skipulag. Í 4. gr. skilmála deiliskipulags fyrir Kópavogsbakka segi eftirfarandi: „Húshæð er gefin upp sem a) bindandi hæðafjöldi b) hámarkshæð byggingar yfir aðkomukóta. Efsti hluti þaks má ná upp í uppgefna hámarkshæð, en getur verið lægri. Hæðarkótar fyrir aðkomuhæðir húsa eru sýndir á hæðarblaði. Hámarkshæð húsa er gefin upp á skilmálateikningu og er hún miðuð við hæð yfir tilgreindum hæðarkóta aðkomuhæðar. Mesta hæð húss talið frá aðkomuhæð er 4,0 metrar. Þakgluggar, skorsteinar og loftræstibúnaður mega þó fara upp fyrir hámarkshæð þaks.“
Í skilmálum sé ekki kveðið á um form eða útlit þakglugga eða aðrar skorður settar við hönnun þeirra. Umræddur þakgluggi sé því í fullu samræmi við samþykkta deiliskipulagsskilmála.
Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafi krefst þess aðallega að málinu verði vísað frá. Er sú krafa á því byggð að kærur séu allt of seint fram komnar. Samkvæmt niðurlagi 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sé frestur til að skjóta máli til nefndarinnar einn mánuður frá því að kærendum varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á. Byggingarleyfi hafi verið veitt 28. október 2006 og þá hafi teikningar sem sýndu umræddan þakglugga og hæðarkóta hans verið fyrirliggjandi en þær upplýsingar hafi legið fyrir frá fyrstu teikningum að húsinu.
Kært sé í máli þessu rúmlega níu mánuðum eftir að byggingarleyfið hafi verið veitt og jafnvel þótt litið yrði til þeirra breytinga á byggingarleyfi sem samþykktar hafi verið í janúar, mars og apríl 2007 og talið að þau tímamörk marki upphaf kærufrests hafi kærufrestur allt að einu verið löngu liðinn þegar umræddar kærur hafi borist. Kærendum hafi einnig mátt vera löngu kunnugt um áhrif þakgluggans en lokið hafi verið við að steypa húsið í byrjun apríl 2007 og þá þegar hafi þeim mátt vera vel kunnugt um áhrif hans. Atvik málsins séu öll með þeim hætti að kærur berist mun síðar en lögbundnir kærufrestir áskilji.
Byggingarleyfishafi eigi að geta treyst því að útgefið byggingarleyfi sé lögmætt og afar mikilvægt sé að ákveðinn varanleiki sé tryggður eftir útgáfu leyfa enda fari fram mikil verðmætasköpun á grundvelli þeirra. Sé þetta meðal þeirra lagaraka sem búi að baki þeim tiltölulega stutta kærufresti sem veittur sé í skipulags- og byggingarlögum og einkar mikilvægt sé að eftir honum sé farið. Þannig krefjist hinir ríku hagsmunir byggingarleyfishafa þess að kærufrestur sé túlkaður þröngt og eftir orðanna hljóðan settra lagaákvæða og að þau tímamörk sem lögin áskilji gildi varðandi fram komnar kærur.
Til vara krefjast byggingarleyfishafar þess að kröfum kærenda verði hafnað. Tekið sé að öllu leyti undir og vísað til málsástæðna sem fram komi í greinargerð Kópavogsbæjar þeirri kröfu til stuðnings. Sé sérstaklega á það bent að umræddur þakgluggi sé í samræmi við skilmála deiliskipulags fyrir Kópavogstún en í 4. gr. þeirra sé þess sérstaklega getið að þakgluggar, skorsteinar og loftræstibúnaður megi fara upp fyrir hámarkshæð þaks. Skipulagsskilmálar takmarki ekki þessa undanþágu eða afmarki hana frekar. Feli skýrt orðalag skilmálanna, sem kærendum hafi mátt vera fullkunnugt um, í sér að umræddur þakgluggi sé heimill. Skilji bæði veitingavaldshafi og hönnuður skipulagsins skilmálana á þann veg að umdeildur þakgluggi samræmis þeim fyllilega. Einnig sé bent á að af kærum málsins verði séð að ekki sé deilt um að umræddur gluggi teljist þakgluggi.
Bent sé á að veruleg og alvarleg röskun felist í því að gera nú breytingar á fyrrgreindum þakglugga. Kalli það á verulega breytta heildarhönnun hússins ef nú eigi að fara að breyta skipulagi þakgluggans eftir að húsið sé nánast fullklárað, bæði að innan að utan.
Þá mótmæla byggingarleyfishafar því að beiðni þeirra um hallandi þak hafi verið hafnað, en um fyrirspurn af þeirra hálfu hafi verið að ræða sem hafi verið svarað með þeirri ábendingu að slíkt samræmdist ekki gildandi skipulagi. Jafnframt sé bent á að þeir hafi fyrstir lóðarhafa byrjað framkvæmdir í Kópavogstúni en íbúar við Kópavogsbarð nokkru seinna.
Sjónarmið um greinargerð Kópavogsbæjar: Lóðarhafi Kópavogsbarðs 14 tekur fram að honum hafi ekki verið ljóst að þessi viðbót við húsið að Kópavogsbakka 11 stæði til fyrr en í júlí 2007 þegar mót hafi verið tekin utan af húsi kæranda og útsýni hafi opnast út um stofugluggann. Þá rýri umræddur þakgluggi söluverðmæti húss kæranda og lífsgæði þeirra er þar búi.
—————————
Málsaðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem ekki verða rakin nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 27. maí 2008.
Niðurstaða: Af hálfu Kópavogsbæjar og byggingarleyfishafa er þess aðallega krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem kærur hafi borist að liðnum kærufresti.
Samkvæmt 5. mgr. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kærufrestur til úrskurðarnefndarinnar einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt, eða mátti vera kunnugt, um ákvörðun þá sem kæra á. Skal, samkvæmt 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, vísa kæru frá hafi hún borist að liðnum kærufresti, nema talið verði afsakanlegt að kæra hafi ekki borist fyrr eða veigamiklar ástæður mæli með því að kæran verði tekin til meðferðar, sbr. 1. og 2. tl. 1. mgr. 28. gr. laganna.
Kærendur máls þessa eru lóðarhafar í næsta nágrenni við Kópavogsbakka 11 en varhugavert verður þó að fullyrða að þeim hafi mátt vera kunnugt um hinn umdeilda byggingarhluta á þaki hússins fyrr en það var að fullu risið. Fokheldisvottorð vegna hússins var gefið út 23. maí 2007 og gerðu kærendur máls þessa athugasemdir við byggingu svonefnds þakglugga með bréfum, dags. 4. júní og 19. júní 2007.
Með bréfi skipulagsfulltrúa, dags. 25. júní 2007, var kærendum tilkynnt að byggingarleyfi hefði verið gefið út og bent á að byggingarnefnd hefði fjallað um málið á fundi 20. júní s.á. og frestað til næsta fundar 4. júlí. Var jafnframt bent á að þeir sem teldu rétti sínum hallað gætu skotið máli sínu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingamála innan mánaðar frá dagsetningu bréfsins skv. 8. gr. laga nr. 73/1997, sbr. 1. mgr. 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997. Verður að telja, eins og atvikum er hér háttað, að kærendum máls þessa hafi fyrst mátt vera kunnugt um að hinn umdeildi byggingarhluti hafi í raun verið samþykktur af byggingaryfirvöldum er þeim barst ofangreint svarbréf skipulagsstjóra. Þegar litið er til þessa er það álit úrskurðarnefndarinnar að kærur í málinu hafi borist innan kærufrests.
Í máli þessu er um það deilt hvort leyfi byggingarnefndar frá 18. október 2006, fyrir byggingu húss að Kópavogsbakka 11 sé í samræmi við deiliskipulag fyrir umrætt svæði að því er varðar umdeildan byggingarhluta á þaki hússins. Deiliskipulag fyrir Kópavogstún tók gildi árið 2006 og í skilmálum þess er umfjöllun um hæð húsa í 4. grein. Þar segir m.a. að mesta hæð húss talið frá aðkomuhæð sé 4,0 m en að „…þakgluggar, skorsteinar og loftræstibúnaður mega þó fara upp fyrir hámarkshæð þaks.“
Ekki er í skipulaginu kveðið á um ákveðna gerð eða útlit þakglugga. Verður hins vegar að telja að tilvitnaða undanþágu frá leyfðri hámarkshæð þaks verði að túlka þröngt og að hún taki einungis til þeirra byggingarhluta sem þar eru nefndir berum orðum og að miða verði við hefðbundna orðanotkun.
Samkvæmt teikningum rís umþrættur byggingarhluti 1,24 m upp fyrir efri brún útveggja hússins og er um 6 m á breidd fyrir miðju húsi. Veit þakflötur mót norðri með um 30º þakhalla en að sunnanverðu er lóðréttur gluggi sem veitir birtu inn í miðrými hússins.
Úrskurðarnefndin telur að umfang umrædds byggingarhluta sé talsvert meira en búast hafi mátt við þegar litið sé til gildandi skipulagsskilmála og líta verði á byggingarhlutann sem einhvers konar kvist fremur en þakglugga. Er sú niðurstaða í samræmi við það mat byggingarnefndar, sem getið er um í fyrirliggjandi bréfi byggingarfulltrúa frá 11. júní 2007, að ekki sé eðlilegt að skilgreina byggingarhlutann sem þakglugga, heldur sem einskonar kvist.
Samkvæmt því sem að framan er rakið fellur umdeildur byggingarhluti ekki undir undanþáguheimild skipulagskilmála um hámarkshæð húsa og verður því fallist á kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. Með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður hið kærða byggingarleyfi þó aðeins fellt úr gildi að því er varðar hinn umdeilda byggingarhluta á þaki hússins.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 18. október 2006 um að veita leyfi til byggingar einbýlishúss á lóðinni nr. 11 við Kópavogsbakka í Kópavogi að því er varðar umdeildan byggingarhluta á þaki hússins.
_______________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
