Árið 2023, föstudaginn 18. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Karólína Finnbjörnsdóttir lögmaður og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 59/2023, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 5. apríl 2023 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir staðsteyptu iðnaðar- og geymsluhúsnæði að Drangahrauni 3, matshluta 02.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 4. maí 2023, er barst nefndinni sama dag, kærir G.P. Kranar ehf., lóðarleiguhafi Skútahrauns 2a, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 5. apríl 2023 að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir staðsteyptu iðnaðar- og geymsluhúsnæði að Drangahrauni 3, matshluta 02. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi. Þess var jafnframt krafist að framkvæmdir yrðu stöðvaðar á meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði nefndarinnar uppkveðnum 1. júní 2023.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Hafnarfjarðarkaupstað 11. maí 2023.
Málavextir: Kærandi er lóðarleiguhafi að lóðinni Skútahrauni 2a. Árið 2008 tók gildi deiliskipulag Drangahrauns – Skútahrauns og kemur fram í greinargerð þess um lóðina Skútahraun 2a að kvöð sé um „að bílastæði fyrir kjallara (neðstu hæð) húsa við nr. 3 og 5 við Drangahraun (hámarksflatarmál 2000 m2) verði á lóð Skútahrauns 2a og að fjöldi þeirra verði skv. byggingarreglugerð“ auk þess sem á skipulagsuppdrætti kemur fram að kvöð sé um umferð að kjallara Drangahrauns 3 og 5. Í skilmálum skipulagsins um lóðirnar Drangahraun 3 og 5 kemur fram að „[n]yrst á lóðunum sé gert ráð fyrir kjöllurum sem aðeins hafa aðkomu frá Skútahrauni […]. Hámarksvegghæð er 6 m frá Drangahrauni og hámarksmænishæð 7,5 m á þeim hluta sem snýr að Skútahrauni 2 og 2a. Bílastæði fyrir kjallarana skulu vera á lóð Skútahrauns 2A og fjöldi þeirra skv. byggingarreglugerð.“ Þá er í greinargerð skipulagsins að finna almenna skilmála þess efnis að athafnasvæði innan lóða skuli vera í samræmi við starfsemi í húsunum og þess gætt að ferming og afferming flutningstækja geti farið fram innan lóða. Í almennum skilmálum skipulagsins kemur jafnframt fram að fjöldi bílastæða á lóð skuli vera í samræmi við 64. gr. þágildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 með síðari breytingum, þ.e. eitt bílastæði fyrir hverja 35 m2 verslunar- og skrifstofuhúsnæðis og eitt bílastæði fyrir hverja 50 m2 af öðru húsnæði.
Hinn 23. nóvember 2022 sótti Virki ehf., lóðarleiguhafi Drangahrauns 3, um leyfi fyrir staðsteyptu iðnaðar- og geymsluhúsnæði. Á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa 5. apríl 2023 var umsóknin samþykkt.
Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni kom kærandi áleiðis þeim ábendingum að framkvæmdir væru hafnar á lóðinni. Óskaði úrskurðarnefndin af því tilefni eftir upplýsingum frá Hafnarfjarðarkaupstað um hvort byggingarleyfi hefði verið gefið út og í svari sveitarfélagsins, dags. 25. maí 2023, kom fram að svo hafi ekki verið gert. Lagði kærandi þá fram myndir með tölvubréfi, dags. 31. maí 2023, sem sýndu framkvæmdir á hinu umrædda svæði. Kærandi sendi byggingarfulltrúa bréf, dags. 6. júní s.á., og vakti athygli á framkvæmdunum. Byggingarfulltrúi fór fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar þann sama dag.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er bent á að samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki verði byggingaráform aðeins samþykkt sé fyrirhuguð mannvirkjagerð í samræmi við skipulagsáætlanir viðkomandi svæðis. Þá leiði af 1. tölul. 1. mgr. 13. gr. sömu laga að byggingarleyfi verði ekki gefið út nema mannvirkið og notkun þess samræmist gildandi skipulagsáætlunum. Hið kærða byggingarleyfi sé ekki í samræmi við fyrirliggjandi deiliskipulag svæðisins og beri því að fella það úr gildi.
Samkvæmt deiliskipulagi Drangahrauns – Skútahrauns hvíli tvær kvaðir á lóð kæranda. Í dóma- og úrskurðarframkvæmd hafi verið gerðar töluverðar kröfur til skipulagskvaða af þessu tagi og m.a. lagt til grundvallar að ekki sé hægt að stofna til umferðarréttar með deiliskipulagi nema að fengnu samþykki eiganda eða á grundvelli eignarnáms, sbr. m.a. dóma Hæstaréttar í málum nr. 118/2009 og 781/2016 og úrskurð úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 67/2015. Þá hafi verið lagt til grundvallar að náist ekki samningar eða séu skilyrði eignarnáms ekki talin vera fyrir hendi geti það leitt til þess að skipulagskvöð í skipulagi verði ekki virk, sbr. úrskurð úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 26/2018.
Inntak beggja kvaðanna sé verulega óljóst samkvæmt fyrirliggjandi gögnum. Það eina sem fram komi um umferðarkvöðina í deiliskipulaginu sé texti á skipulagsuppdrætti. Liggi þannig ekkert fyrir um inntak ætlaðs umferðarréttar, svo sem hver skuli vera breidd, lega eða lengd þeirrar aðkomu sem kvöðin mæli fyrir um. Kvöðin skeri sig frá sambærilegri kvöð á lóð Skútahrauns 2 sem útfærð sé með nánari hætti í deiliskipulaginu. Að sama skapi sé inntak kvaðarinnar varðandi bílastæðin verulega óljóst og ekkert sé fjallað um hvar bílastæðin skuli vera staðsett innan lóðar kæranda. Önnur gögn bæti ekki úr þessum óskýrleika og liggi ekki fyrir samkomulag við kæranda um kvaðirnar. Í fyrirliggjandi lóðarleigusamningi sé þannig ekki mælt fyrir um kvaðirnar heldur aðeins kveðið á um kvaðir fyrir aðkomu fyrir lóðirnar Skútahraun 2 og 2a og kostnaðarskiptingu vegna þessa. Það hafi því komið kæranda verulega á óvart hvernig kvaðirnar hafi verið útfærðar í þeim gögnum sem lögð hafi verið fram með byggingarleyfisumsókn lóðarhafa. Á meðal gagna sem fylgt hafi umsókninni hafi verið afstöðumynd sem sýnt hafi m.a. aðkomu að mannvirkinu og bílastæði, sbr. gr. 4.3.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012. Öfugt við deiliskipulagið hafi verið búið að teikna inn bílastæði á lóð kæranda og tilgreina fjölda þeirra.
Þær kvaðir sem komið hafi fram í skipulaginu frá 2008 geti ekki skapað óbein eignarréttindi til handa lóðarhafa aðliggjandi lóðar án samþykkis kæranda. Þar sem slíkt samþykki liggi ekki fyrir hafi Hafnarfjarðarkaupstað verið óheimilt að samþykkja byggingarleyfi á grundvelli aðaluppdrátta sem mæli fyrir um umferðarrétt á lóð kæranda og bílastæði inn á lóð hans. Í öllu falli telji kærandi einsýnt að hið kærða byggingarleyfi og þau gögn sem liggi því til grundvallar fari langt fram úr heimildum deiliskipulagsins enda liggi fyrir að kvöðunum sé þar gefið allt annað inntak en leiða megi af fyrirmælum deiliskipulagsins. Byggingarleyfið sé því ekki í samræmi við fyrirliggjandi skipulagsáætlanir og því í andstöðu við 11. og 13. gr. laga nr. 160/2010.
Samkvæmt gildandi deiliskipulagi skuli öll ferming og afferming flutningstækja fara fram innan lóðar. Af fyrirliggjandi gögnum megi ráða að ætlun lóðarhafa standi til þess að hafa geymslur í þeim hluta mannvirkisins sem snúi að Skútahrauni 2a. Í ljósi nálægðar mannvirkisins við lóðarmörk Skútahrauns 2a sé vandséð hvernig lóðarhafi hyggist fullnægja því skilyrði deiliskipulagsins að ferming og afferming fari fram innan lóðar hans. Í öllu falli sé óútskýrt hvernig þeim málum verði háttað og því óskýrt hvort eða hvernig fyrirhuguð notkun mannvirkisins samrýmist skilmálum deiliskipulagsins að þessu leyti. Hámarksmænishæð þess hluta mannvirkisins sem snúi að Skútahrauni 2 skuli vera 7,5 m samkvæmt deiliskipulagi. Af fyrirliggjandi teikningum verði ekki annað séð en að hámarksmænishæð sé 11,8 m samkvæmt samþykktri umsókn um byggingarleyfi og þar með í ósamræmi við framangreindan skilmála deiliskipulagsins. Að lokum sé ekki að finna upplýsingar í gögnum frá lóðarhafa um hvernig frárennslismálum frá kjallara verði háttað að öðru leyti en að frárennsli fari á kerfi sveitarfélagsins. Frárennsli frá kjallara að Skútahrauni 2a sé um dælu sem lóðarhafi reki.
Málsrök Hafnarfjarðarkaupstaðar: Sveitarfélagið vísar til þess að umdeild byggingaráform séu í samræmi við deiliskipulag svæðisins. Ekkert byggingarleyfi hafi verið gefið út og sé því ekki fyrir hendi nein heimild til framkvæmda á lóðinni.
Athugasemdir leyfishafa: Af hálfu leyfishafa er bent á að samþykktir aðaluppdrættir séu í fullu samræmi við gildandi deiliskipulag og séu því engar forsendur til að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi. Í gildandi deiliskipulagi liggi fyrir að á lóðinni Skútahrauni 2 sé kvöð um umferð að lóðinni Skútahrauni 2a sem og umferð að kjallara Drangahrauns 3 og 5. Sambærileg kvöð sé á lóðinni Skútahrauni 2a um umferð að kjallara Drangahrauns 3 og 5. Bílastæði fyrir kjallara Drangahrauns 3 og 5 eigi að vera á lóð Skútahrauns 2a og fjöldi þeirra sé samkvæmt byggingarreglugerð. Þó sé hámarksfjöldi stæða miðað við að kjallarar Drangahrauns 3 og 5 séu ekki samanlagt stærri en 2.000 m2 eins og fram komi í deiliskipulagi.
Við hönnun og teikningu hússins hafi kjallari þess verið dreginn fjóra metra inn frá byggingarreit svo unnt væri að hafa hluta bílastæða framan við viðkomandi einingar. Lóðarhafar Drangahrauns 3 og 5 muni eftir sem áður nýta sér þá kvöð sem hvíli á lóðinni Skútahrauni 2a um umferðarrétt og bílastæði í suðausturhorni lóðarinnar, enda sé sá réttur óumdeildur. Lóðarhafar Skútahrauns 2a nýti sér sambærilega kvöð um umferðarrétt á lóðinni Skútahrauni 2.
Sú umferð sem kærandi þurfi að þola sé umferð á um sjö metra breiðu bili syðst á lóð sinni. Umferðarkvöðin hafi legið fyrir í skipulaginu frá upphafi auk þess sem um sé að ræða leigulóð. Rök kæranda um eignarnám eigi því ekki við. Ekkert við umferðarkvöðina sé óljóst þar sem hún komi bæði fram í deiliskipulagi og á hæðarblaði fyrir lóðina. Það sé því rangt sem haldið sé fram í kæru að það eina sem liggi fyrir um kvöðina sé texti á skipulagsuppdrætti. Ferming og afferming muni ekki fara fram innan lóðar Skútahrauns 2a. Engin rök eða gögn hafi verið lögð fram til stuðnings fullyrðingu kæranda um að þetta kunni að vera vandamál.
Mænishæð hins umdeilda húss sé 6,26 m miðað við núllpunkt á aðalhæð hússins, sem sé í samræmi við deiliskipulag og samþykktar teikningar.
Lóðirnar hafi í upphafi verið í eigu sama aðila sem komið hafi að gerð deiliskipulagsins árið 2008, en sá aðili hafi einnig látið teikna og fá samþykktar teikningar að húsi sem hefði valdið mun meiri truflun fyrir lóðarhafa Skútahrauns 2a. Fyrsti áfangi þeirra framkvæmda, steyptur stoðveggur, hafi verið byggður árið 2008 en niðursveifla í þjóðfélaginu hafi orðið til þess að ekki hafi orðið af frekari framkvæmdum. Núverandi lóðarhafi að Skútahrauni 2a leiði rétt sinn frá þeim aðila og þurfi að sætta sig við þær kvaðir sem séu til staðar og hann hafi vitað eða mátt vita um. Geti hann ekki öðlast betri rétt en deiliskipulagið kveði á um.
Fyrir liggi að aðalteikningar hafi verið samþykktar sem séu að öllu leyti í samræmi við gildandi deiliskipulag. Þeirri fullyrðingu kæranda að þær kvaðir sem komi fram í deiliskipulagi geti ekki skapað óbein eignarréttindi til handa lóðarhafa aðliggjandi lóðar án samþykkis kæranda sé hafnað. Ekkert í þeim dómum og úrskurðum sem kærandi vísi til styðji þá niðurstöðu. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 118/2009 hafi atvik verið þau að í nýju deiliskipulagi hafi verið gert ráð fyrir umferðarrétti án samþykkis eiganda aðliggjandi fasteignar. Því sé ekki svo farið í máli þessu, þar sem þáverandi lóðarhafi Skútahrauns 2a hafi samþykkt deiliskipulagið. Í dómi Hæstaréttar í máli nr. 781/2016 hafi krafa um umferðarrétt verið sett fram með beinni innsetningargerð á grundvelli deiliskipulags sem hafi enga þýðingu við úrlausn þessa máls. Ekki verði séð að sá ágreiningur sem hafi verið uppi í úrskurði úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 26/2018 hafi neina tengingu við þann ágreining sem uppi sé í máli þessu.
Viðbótarathugasemdir kæranda: Hæðarblað hafi að mati kæranda ekki þýðingu við mat á því hvort útgefið byggingarleyfi sé í samræmi við deiliskipulag. Á hæðarblaði sé kvöðunum, líkt og á aðaluppdráttum, gefið allt annað inntak en leiða megi af deiliskipulagi. Skilyrði laga nr. 160/2010 um mannvirki lúti að því að byggingaráform og byggingarleyfi séu í samræmi við skipulagsáætlanir. Hæðarblöð falli ekki undir hugtakið skipulagsáætlun heldur séu þau hönnunargögn sem séu unnin í kjölfar og á grundvelli deiliskipulags. Byggingarleyfi verði því ekki gefið út eða byggingaráform samþykkt á þeim grundvelli að það sé í samræmi við hæðarblað, sér í lagi ef hæðarblaðið er í ósamræmi við deiliskipulag.
Hæðarblað gæti hugsanlega haft sjálfstæða þýðingu í málinu ef það væri hluti af þinglýstum gögnum eða áritað um samþykki af kæranda. Kærandi hafi aldrei samþykkt hæðarblaðið og það sé ekki hluti af þeim skjölum sem hafi verið þinglýst á lóðina. Eina hæðarblaðið sem sé hluti af þinglýstum skjölum sé það sem komi fram í lóðarleigusamningi kæranda við Hafnarfjarðarbæ frá árinu 1997. Bent sé á að hæðarblaðið sé dagsett í maí 2023 eða rúmlega mánuði eftir að byggingarfulltrúi hafi tekið hina kærðu ákvörðun. Á hæðarblaðinu sé dregið ský í kringum kvaðirnar sem sé hugsanlega gert til áhersluauka eða til að auðkenna breytingar frá fyrra hæðarblaði. Hafnarfjarðarbær vísi til mæliblaðs frá árinu 2008 sem ekki liggi fyrir í málinu.
Í greinargerð leyfishafa sé rakið að í upphafi hafi báðar lóðirnar verið í eigu sama aðila sem hafi komið að og samþykkt deiliskipulagið árið 2008 og að viðkomandi aðili hafi þá verið búinn að láta teikna og fá samþykktar teikningar. Kærandi hafi verið einn af lóðarhöfum Skútahrauns 2a þegar deiliskipulagið hafi tekið gildi árið 2008 en ekki Drangahrauns 3. Hinar umræddu teikningar hafi væntanlega verið samþykktar í gildistíð eldra skipulags enda séu þær áritaðar um samþykki fyrir gildistöku deiliskipulagsins í desember 2008. Ekkert liggi fyrir um að kærandi hafi samþykkt kvaðir deiliskipulagsins og séu gögn þar að lútandi ekki á meðal þinglýstra skjala lóðarinnar. Bent sé á að tvær fasteignir að Skútahrauni 2a ásamt tilheyrandi lóðarréttindum hafi verið seldar nauðungarsölu árið 2014 og að eignirnar hafi í kjölfarið verið seldar aftur til kæranda. Við nauðungarsöluna hafi öll hugsanleg óbein eignarréttindi yfir eignunum fallið niður, sbr. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.
Í athugasemdum leyfishafa komi fram að mænishæð hússins sé í samræmi við deiliskipulag þar sem hún sé 6,26 m miðað við núllpunkt á aðalhæð hússins. Í deiliskipulaginu sé ekki rætt um að miða skuli hámarksmænishæð við tiltekinn núllpunkt. Þar komi fram að hámarksmænishæð sé „7,5 m á þeim hluta sem snúi að Skútahrauni 2 og 2a“. Framlagðar teikningar séu ekki í samræmi við þessi fyrirmæli. Af fyrirliggjandi teikningum virðist mega ráða að fimm metrar séu frá kjallara mannvirkisins að lóðarmörkum. Því sé verulega óljóst hvernig leyfishafi ætli að ferma og afferma innan lóðar sinnar.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykkt byggingaráforma fyrir staðsteyptu iðnaðar- og geymsluhúsnæði á lóðinni Drangahrauni 3, Hafnarfirði. Óumdeilt er að heimilt sé að byggja slíkt húsnæði á lóðinni samkvæmt gildandi deiliskipulagi svæðisins, Drangahrauns-Skútahrauns, sem tók gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda 19. desember 2008. Deila aðila snýst um útfærslu tiltekinna atriða, þ.e. staðsetningu bílastæða og umferðarkvöð innan lóðar Skútahrauns 2a, hvernig fermingu og affermingu skuli háttað og um hámarksmænishæð húss að Drangahrauni 3.
Samkvæmt afstöðumynd sem fylgdi umsókn vegna hinna kærðu byggingaráforma er gert ráð fyrir að 10 bílastæði verði staðsett á suðausturhorni lóðar Skútahrauns 2a. Líkt og fram kemur í málavaxtakafla segir í deiliskipulagsskilmálum um lóðir nr. 3 og 5 við Drangahraun að bíla-stæði fyrir kjallara skuli vera á lóð Skútahrauns 2a og fjöldi þeirra samkvæmt byggingar-reglugerð. Þá segir í skilmálum fyrir lóðina Skútahraun 2a að kvöð sé um að bílastæði fyrir kjallara húsa nr. 3 og 5 við Drangahraun verði á lóð Skútahrauns 2a og fjöldi þeirra verði samkvæmt byggingarreglugerð. Í almennum skilmálum skipulagsins kemur fram að fjöldi bílastæða á lóð skuli vera í samræmi við þágildandi 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 með síðari breytingum, þ.e. eitt bílastæði fyrir hverja 35 m2 verslunar- og skrifstofuhúsnæðis og eitt bílastæði fyrir hverja 50 m2 af öðru húsnæði.
Samkvæmt 11. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er áskilið að byggingarleyfisskyldar framkvæmdir séu í samræmi við skipulagsáætlanir til að byggingaráform verði samþykkt. Samkvæmt sömu grein skal byggingarfulltrúi ganga úr skugga um að aðaluppdrættir uppfylli ákvæði laganna og reglugerða sem settar hafa verið á grundvelli þeirra, sbr. einnig 1. mgr. 16. gr. laganna. Verða byggingaráform samkvæmt framansögðu ekki samþykkt nema þau séu bæði í samræmi við skipulagsáætlanir og gildandi lög og reglugerðir.
Fjallað er um aðkomuleiðir og umferðarsvæði innan lóðar í gr. 6.2.2. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 og er almennt ákvæði um bílastæði að finna í 7. mgr. nefnds ákvæðis. Þar kemur fram að stæði fyrir bíla, reiðhjól og önnur farartæki skuli vera í samræmi við ákvæði gildandi deiliskipulags eða ákvörðun viðkomandi sveitarfélags á grundvelli 44. gr. eða 1. tölul. bráðabirgðaákvæða skipulagslaga. Komi ekki fram krafa um ákveðna staðsetningu bílastæða eða stæða fyrir reiðhjól í skipulagi beri að hafa þau á sem öruggustu svæði innan lóðar. Í núgildandi byggingarreglugerð er ekki kveðið á um tiltekinn lágmarksfjölda bílastæða, að undanskildum bílastæðum hreyfihamlaðra, sbr. gr. 6.2.4., en í eldri byggingarreglugerð nr. 441/1998 var mælt fyrir um tiltekinn fjölda bílastæða á lóð, hafi ekki verið kveðið á um annað í deiliskipulagi, sbr. 64. gr. þeirrar reglugerðar.
Samkvæmt 7. mgr. gr. 6.2.2. í byggingarreglugerð er sveitarfélögum heimilt að ákveða fjölda bílastæða á lóð með deiliskipulagi. Verður að telja að skipulagsyfirvöldum sé heimilt að vísa til krafna eldri byggingarreglugerðar um fjölda bílastæða, stangist þær kröfur ekki á við gildandi byggingarreglugerð hverju sinni, enda er skipulagsvaldið í höndum sveitarstjórna, sbr. 3. mgr. 3. gr. og 1. mgr. 38. gr. skipulagslaga nr. 123/2010. Í máli þessu verður ekki séð að hin samþykktu byggingaráform fari gegn ákvæðum byggingarreglugerðar hvað bílastæði varðar. Var því heimilt að mæla fyrir um í deiliskipulagi að fjöldi bílastæða á lóð færi eftir ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998.
Bílastæði lóðar Drangahrauns 3 eru ekki á þeirri lóð heldur eru þau á lóð Skútahrauns 2a. Samkvæmt 20. tölul. 2. gr. skipulagslaga eru skipulagskvaðir kvaðir sem lagðar eru á einstakar lóðir eða landsvæði í deiliskipulagi, svo sem um umferðarrétt og legu lagna. Er kvöð um hin umdeildu bílastæði skipulagskvöð samkvæmt framansögðu enda er henni komið á með deiliskipulagi, en úrskurðarnefndin tekur ekki afstöðu til einkaréttarlegs ágreinings um mögulega tilvist eða efni einkaréttarlegra kvaða um bílastæðin. Þrátt fyrir að réttur til hinna umdeildu bílastæða og fjöldi þeirra, sé nægjanlega tilgreindur í skipulagskvöðinni verður ekki ráðið af deiliskipulagi hver staðsetning stæðanna skuli vera. Verður að telja að staðsetning bílastæða á annarri lóð samkvæmt skipulagskvöð sé svo veigamikill þáttur kvaðarinnar að skipulagsyfirvöld geti ekki ákveðið slíka staðsetningu með byggingarleyfi, heldur þarf staðsetningin að eiga stoð í deiliskipulagi. Verður því að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi hvað staðsetningu bílastæða á lóð Skútahrauns 2a varðar.
Samkvæmt afstöðumynd sem fylgdi umsókn vegna hinna kærðu byggingaráforma er gert ráð fyrir kvöð um aðkomu að kjallara Drangahrauns 3 og 5 syðst á lóð Skútahrauns 2a. Ekki er að finna nákvæm mál kvaðarinnar á afstöðumyndinni en ráða má af henni að kvöðin nái um 7 m inn á lóð Skútahrauns 2a. Á deiliskipulagsuppdrætti er kvöðin ekki afmörkuð nákvæmlega en þar er að finna texta við lóðamörk Skútahrauns 2a, Drangahrauns 3 og Drangahrauns 5 þar sem kemur fram: „Kvöð um umferð að kjallara Drangahrauns 3 og 5“. Í skilmálum skipulagsins um lóðir nr. 3 og 5 við Drangahraun kemur jafnframt fram að „[n]yrst á lóðunum er gert ráð fyrir kjöllurum sem aðeins hafa aðkomu frá Skútahrauni en heimilt er að hafa neyðarútgang Drangahraunsmegin.“ Þrátt fyrir að óumdeilt sé að umferðarréttur sé til staðar á lóð Skútahrauns 2a vegna kjallara Drangahrauns 3 verður með sömu rökum og um staðsetningu bílastæða hér að framan ekki talið að samþykkt byggingaráforma geti falið í sér útfærslu kvaðar á lóð kæranda umfram það sem fram kemur í deiliskipulagi. Verður því að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi hvað varðar þá útfærslu umferðarkvaðar á lóð Skútahrauns 2a sem fram kemur í hinni kærðu ákvörðun.
Kærandi hefur vísað til þess að fasteignir að Skútahrauni 2a ásamt tilheyrandi lóðarréttindum hafi verið seldar nauðungarsölu árið 2014 og hafi öll óbein eignarréttindi þá fallið niður skv. 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu. Í nefndri málsgrein kemur fram að hafi nauðungarsölu verið krafist eftir heimild 6. eða 7. gr. falli niður öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni við útgáfu afsals nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandinn hafi síðar tekið þau að sér. Í afsali skuli tekið fram hver réttindi yfir eigninni falli á brott. Líkt og áður segir tekur nefndin ekki afstöðu til einkaréttarlegs ágreinings um mögulega tilvist eða efni kvaða. Skipulagskvöðum er komið á með deiliskipulagi, sem teljast til almennra stjórnvaldsfyrirmæla, og sækja stoð sína í 20. tölul. 2. gr. skipulagslaga. Er skipulagskvöðum því komið á með lögum í skilningi 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 og á greinin því ekki við hvað varðar þær skipulagskvaðir sem deilt er um í máli þessu.
Samkvæmt almennum deiliskipulagsskilmálum svæðisins skulu athafnasvæði innan lóða vera í samræmi við starfsemi í húsunum og þess gætt að ferming og afferming flutningstækja geti farið fram innan lóða. Samkvæmt skipulagsuppdrætti er byggingarreitur kjallara Drangahrauns 3 samsíða lóðamörkum þeirrar lóðar og lóðanna Skútahrauns 2 og 2a og er einn metri frá byggingarreit að lóðamörkum. Af grunnmynd kjallara má sjá að hin nýja bygging að Drangahrauni 3 mun ekki fullnýta byggingarreit lóðarinnar, heldur er veggur byggingarinnar fimm metra frá lóðamörkum og verða bílastæði fyrir utan bygginguna sem ná að þeim mörkum. Ekki verður fullyrt að ómögulegt sé að ferma og afferma innan lóðarmarka og verður því ekki talið að hin kærða ákvörðun brjóti í bága við deiliskipulag hvað þetta varðar.
Samkvæmt skipulagsskilmálum fyrir lóðir nr. 3 og 5 við Drangahraun er hámarksmænishæð 7,5 m á þeim húshluta er snýr að Skútahrauni 2 og 2a. Í lýsingu staðhátta í deiliskipulaginu kemur einnig fram að mikill hæðarmunur sé milli lóða nr. 3 og 5 við Drangahraun og lóðar nr. 2a og hluta lóðar nr. 2 við Skútahraun. Samkvæmt grunnmynd kjallara er hæð hans er snýr að Skútahrauni 2 og 2a alls 6,26 m frá botnplötu 1. hæðar. Er hið kærða leyfi í samræmi við deiliskipulag að því leyti.
Með hliðsjón af öllu framangreindu verður að telja hina kærðu ákvörðun slíkum annmörkum háða að varði ógildingu hennar að því er varðar útfærslu kvaða vegna staðsetningar bílastæða og umferðarkvaðar á lóð Skútahrauns 2a. Að teknu tilliti til meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 er þó ekki tilefni til að ógilda hina kærðu ákvörðun í heild sinni.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúa Hafnarfjarðar frá 5. apríl 2023 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi fyrir staðsteyptu iðnaðar- og geymsluhúsnæði að Drangahrauni 3, matshluta 02, að því er varðar staðsetningu bílastæða á lóð Skútahrauns 2a og legu umferðarkvaðar á sömu lóð. Að öðru leyti stendur hin kærða ákvörðun óröskuð.
