Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

52/2011 Sólheimar

Árið 2015, fimmtudaginn 28. maí kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson yfirlögfræðingur, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 52/2011, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. júní 2011 um að endurnýja áður samþykkt byggingarleyfi vegna endurnýjunar á handriðum á svölum og þaki og til að koma fyrir svalalokunum á 2.-10. hæð í fjölbýlishúsi á lóð nr. 27 við Sólheima.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 8. júlí 2011, er barst nefndinni sama dag, kærir Hildur Sólveig Pétursdóttir hrl., f.h. P, H og Á, Sólheimum 27, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. júní 2011 um að endurnýja áður samþykkt byggingarleyfi vegna endurnýjunar á handriðum á svölum og þaki og til að koma fyrir svalalokunum á 2.-10. hæð í fjölbýlishúsi á lóð nr. 27 við Sólheima. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Tekur úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála málið nú til úrskurðar á grundvelli ákvæðis til bráðabirgða II í lögum nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála, sbr. breytingu á þeim lögum nr. 139/2014.

Gögn málsins bárust frá skipulags- og byggingarsviði Reykjavíkurborgar 23. september 2011 og 9. febrúar 2015.

Málavextir: Sólheimar 27 er fjöleignarhús sem í eru 42 íbúðir. Húsfélagið Sólheimum 27 sótti hinn 2. október 2009 um byggingarleyfi fyrir endurnýjun handriða á svölum og þaki og til að koma fyrir svalalokunum og var umsóknin tekin fyrir og henni frestað á fjórum afgreiðslufundum byggingarfulltrúa á tímabilinu 13. október 2009 til 11. maí 2010. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 25. maí 2010 var tekin fyrir breytt umsókn um byggingarleyfi fyrir endurnýjun handriða á svölum og þaki og til að koma fyrir svalalokun á 2.-10. hæð hússins, en breytingin fólst í því að fallið var frá fyrirætlunum um svalalokanir á efstu hæðinni. Með umsókninni fylgdi listi með undirskriftum þeirra eigenda sem veitt höfðu samþykki sitt fyrir því að gerðar yrðu svalalokanir við húsið samkvæmt fyrirliggjandi byggingarnefndaruppdráttum, dagsettum 10. maí 2009. Umsóknin var samþykkt með svohljóðandi bókun: „Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997. Með vísan til samþykktar borgarráðs frá 1. september 1998 skal utanhúss- og lóðarfrágangi vera lokið eigi síðar en innan tveggja ára frá útgáfu byggingarleyfis að viðlögðum dagsektarákvæðum 57. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa.“ Afgreiðsla byggingarfulltrúa var staðfest á fundi borgarráðs 27. maí 2010.

Hinn 30. maí 2011 sótti húsfélagið um endurnýjun áður samþykkts leyfis og var umsóknin samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 7. júní 2011. Fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa var lögð fram í skipulagsráði 8. s.m. og staðfest í borgarráði 9. s.m.

Málsrök kæranda: Kærendur byggja mál sitt á því að byggingarfulltrúi hafi, við afgreiðslu umsóknar húsfélags Sólheima 27 um byggingarleyfi, ekki gætt að 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki og að málsmeðferð hjá byggingarfulltrúa hafi verið verulega ábótavant. Í umræddu lagaákvæði sé kveðið á um að með umsókn um byggingarleyfi þurfi að fylgja samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Samþykki allra meðeigenda sé nauðsynlegt fyrir þeim framkvæmdum sem húsfélagið hafi þegar ráðist í á svalahandriðum og fyrir þeim svalalokunum sem fyrirhugaðar séu, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, enda feli þær í sér verulegar breytingar á sameign sem ekki hafi verið gert ráð fyrir á upphaflegum teikningum hússins. Slíkt samþykki hafi ekki verið til staðar. Með umsókn um byggingarleyfi, dags. 2. október 2009, hafi vantað samþykki þriggja íbúðareigenda. Hafi það verið mat byggingarfulltrúa að miðað við teikningar sem lagðar hafi verið fram með umsókninni hafi samþykki allra íbúðareigenda verið nauðsynlegt. Samkvæmt umsögn byggingarfulltrúa hafi málið verið tekið fyrir fjórum sinnum án þess að hægt væri að samþykkja útgáfu leyfisins þar sem samþykki nokkurra eigenda hafi vantað. Þar sem ekki hafi verið hægt að fá samþykki allra fyrir áðurnefndum framkvæmdum hafi teikningum verið breytt þannig að ekki væri gert ráð fyrir svalalokunum á efstu hæð hússins. Byggingarfulltrúi hafi gefið út byggingarleyfi í kjölfarið, þrátt fyrir að þessar breyttu teikningar hafi í raun aldrei verið lagðar fyrir húsfund. Þannig hafi byggingarfulltrúi gefið út byggingarleyfi sitt á grundvelli samþykkis eigenda fyrir allt annarri teikningu. Telja verði að umrædd vinnubrögð byggingarfulltrúa séu verulega ámælisverð og að honum hafi vel mátt vera ljóst að samþykki íbúðareigenda sem fylgdi umsókninni hafi verið eldra en breyttar teikningar sem sýndu húsið án svalalokana á efstu hæð. Þar af leiðandi hafi skilyrðum laga um fjöleignarhús ekki verið framfylgt og þá ekki heldur skilyrði áðurnefndrar 1. mgr. 10. gr. laga um mannvirki.

Kærendur vísa að auki til rökstuðnings í kæru sem send var kærunefnd húsamála 8. júlí 2011, m.a. fyrir hönd kærenda í máli þessu. Í henni er einkum fjallað um þá annmarka sem kærendur telja hafa verið á ákvarðanatöku húsfélagsins um endurnýjun svalahandriða og svalalokanir. Ítarlegri rök eru færð fyrir því að samþykki allra eigenda hafi verið áskilið fyrir framkvæmdunum. Til vara var því haldið fram að samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. 3. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, hafi í það minnsta verið nauðsynlegt, en það hafi þó ekki legið fyrir.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að kröfu kærenda í málinu verði hafnað. Byggingarfulltrúa hafi verið fullkomlega heimilt að samþykkja umdeilda byggingarleyfisumsókn og málsmeðferð öll hafi verið í samræmi við ákvæði laga og reglugerða þar að lútandi. Um hafi verið að ræða endurnýjun á áður samþykktu leyfi sem samþykkt hafi verið á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 25. maí 2010. Byggingarleyfisumsóknin hafi stafað frá húsfélaginu Sólheimum 27 og þegar svo sé megi reikna með því að húsfélagið hafi tekið löglega ákvörðun um málefnið. Með byggingarleyfisumsókninni hafi fylgt samþykki allra sömu eigenda og vegna fyrri umsóknar. Telja verði afar strangt að gera þá kröfu, þegar svo hátti til, að nýtt samþykki allra eigenda fylgi umsókn um endurnýjun á leyfi í óbreyttri mynd enda hafi eignarhlutar ekki skipt um eigendur í millitíðinni. Starfsmenn byggingarfulltrúa hafi gengið úr skugga um að ekki væru nýir eigendur að eignarhlutum í húsinu. Engin rök hafi því staðið til þess að kalla eftir nýju samþykki eigenda við endurnýjun leyfisins, þegar um sömu eigendur hafi verið að ræða. Í öllu falli sé fráleitt að gera þá kröfu þegar svo standi á að ekki hafi liðið langur tími frá fyrri samþykkt máls, en í máli þessu hafi umsókn um endurnýjun leyfis borist innan fimm daga frá því að fyrri samþykkt féll úr gildi.

Það sé einnig mat Reykjavíkurborgar að fyrri samþykkt hafi verið í samræmi við lög og reglur, þ.m.t. ákvæði laga um fjöleignarhús. Ljóst sé að til endurnýjunar svalahandriða þurfi ekki samþykki allra eigenda heldur megi ætla að samþykki einfalds meirihluta sé nægjanlegt, enda taki handriðin mið af upprunalegum handriðum en séu einungis hækkuð í 123 cm. Svalalokanirnar felist í glerbrautakerfi sem sé úr áli með öryggisgleri og hafi óverulegar breytingar í för með sér. Lokun svala með þeim hætti sem hin kærða ákvörðun heimili hafi í för með sér breytingu á sameign enda teljist allt ytra byrði húss til sameignar, þar með talið ytra byrði svala, stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Breytingin sé þó fyrst og fremst á ytra útliti hússins og geti ekki talist veruleg í skilningi 30. gr. sömu laga. Áhrif á notkun sameignar og viðhaldskostnað verði að telja lítil sem engin. Því hafi samþykki 2/3 hluta eigenda nægt til að unnt væri að veita byggingarleyfi fyrir breytingunum.

Athugasemdir leyfishafa: Húsfélagið Sólheimum 27 hefur upplýst að framkvæmdum við húsið sé lokið. Jafnframt lagði húsfélagið fram gögn sem tengjast málinu.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um endurnýjun byggingarleyfis fyrir breytingu á handriðum og uppsetningu á svalalokunum á 2.-10. hæð fjöleignarhússins að Sólheimum 27. Samkvæmt 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 telst allt ytra byrði húss til sameignar, þar með talið ytra byrði svala, stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið.

Í 30. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um breytingar á sameign. Kemur þar fram í 1. mgr. að samþykki allra eigenda þurfi fyrir verulegum breytingum á sameign húss, þar á meðal á útliti þess. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Sé um smávægilegar breytingar að ræða nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta samkvæmt 3. mgr. ákvæðisins.

Eins og áður var rakið voru ný svalahandrið hærri en þau sem fjarlægð voru og felst í því útlitsbreyting. Hins vegar er til þess að líta að gömlu handriðin uppfylltu ekki kröfur gr. 202.15 í þágildandi byggingarreglugerð nr. 441/1998, en þar kemur fram að handrið á veggsvölum megi aldrei vera lægri en 1,20 m á 3. hæð húss og ofar. Var hækkun handriðanna því óhjákvæmileg. Þá þykja aðrar breytingar á svalahandriðum vera smávægilegar. Að mati úrskurðarnefndarinnar fellur umdeild breyting á handriði svalanna því undir 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og nægði þá samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við eignarhluta fyrir henni.

Lokun svala með þeim hætti sem hin kærða ákvörðun heimilar hefur fyrst og fremst í för með sér breytingu á ytra útliti hússins, sem getur þó ekki talist veruleg í skilningi 30. gr. nefndra laga. Áhrif á notkun sameignar og viðhaldskostnað verða að teljast lítil sem engin. Samþykki 2/3 hluta eigenda, sbr. 2. mgr. 30. gr. laganna, verður því talið hafa nægt til að unnt væri að veita byggingarleyfi fyrir svalalokunum.

Af gögnum málsins að dæma voru svalalokanir samkvæmt teikningum, dags. 10. maí 2009, samþykktar á húsfundi 26. s.m. Eigendur 26 íbúða skrifuðu undir undirskriftalista á fundinum til staðfestingar samþykki sínu fyrir svalalokunum samkvæmt fyrirliggjandi teikningum, auk þess sem þáverandi formaður húsfélagsins skrifaði undir fyrir þess hönd, en húsfélagið á eina íbúð í húsinu. Af undirskriftalistanum að dæma uppfyllti fundarsókn skilyrði 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús og voru svalalokanir samkvæmt því samþykktar með tilskildum meirihluta á fundinum. Ekki verður þó ráðið af fundargögnum með afgerandi hætti að samþykkis hafi verið aflað fyrir breytingum á svalahandriðum á sama fundi. Hins vegar verður litið til þess að tilboð verktaka, m.a. í breytingar á svalahandriðum, var samþykkt án mótatkvæða á húsfundi 5. ágúst 2010. Þá var það samþykkt með meirihluta atkvæða á húsfundi 12. janúar 2011, eftir að hætt var við að semja við fyrrnefnda verktakann, að ganga að tilboði annars verktaka í sama verk. Verður að telja að þessar samþykktir feli í sér samþykki fyrir endurnýjun og breytingu á svalahandriðunum.

Kærandi vísar til þess að byggingarfulltrúi hafi samþykkt að veita umdeilt byggingarleyfi þrátt fyrir að teikningum hafi verið breytt og að hinar breyttu teikningar hafi aldrei verið samþykktar innan húsfélagsins. Byggt hafi verið á eldra samþykki eigenda frá því í maí 2009. Í ljósi þess að heimilaðar framkvæmdir með hinni kærðu ákvörðun rúmast innan samþykktar húsfundarins sem haldinn var 26. maí 2009 verður að líta svo á að byggingarfulltrúa hafi verið heimilt að veita byggingarleyfi fyrir þeim, þótt teikningum hafi verið breytt þannig að ekki væri lengur gert ráð fyrir svalalokunum á 11. hæð hússins. Byggingarleyfið felur þannig í sér minni útlitsbreytingu en samþykkt hafði verið á húsfundi. Samþykki húsfundarins 26. maí 2009 stóð óhaggað við samþykki byggingarleyfisins vorið 2011, enda liggur ekki fyrir að ný ákvörðun hafi verið tekin á húsfundi sem breytti fyrri ákvörðun um svalalokanir. Einnig er til þess að líta að kaupendur eigna í fjöleignarhúsum eru almennt bundnir af löglegum samþykktum húsfunda sem gerðar hafa verið fyrir eigendaskipti, auk þess sem réttur þeirra til að fá upplýsingar um þær framkvæmdir sem ákveðnar hafa verið í húsinu er lögfestur í 25. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig h-lið 2. mgr. 11. gr. laga um sölu fasteigna, fyrirtækja og skipa nr. 99/2004.

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður á því byggt að fullnægjandi samþykki meðeigenda samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga um mannvirki hafi legið fyrir þegar hin kærða ákvörðun var tekin og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hennar.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. júní 2011 um að endurnýja áður samþykkt byggingarleyfi vegna endurnýjunar á handriðum á svölum og þaki og til að koma fyrir svalalokunum á 2.-10. hæð í fjölbýlishúsi á lóð nr. 27 við Sólheima.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson