Ár 2001, fimmtudaginn 8. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 51/2000; kæra eigenda fjögurra fasteigna við Hringteig og Mosateig á Akureyri á samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 30. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri svo og á samþykkt um byggingar- og skipulagsskilmála fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti á Akureyri frá nóvember 1998 og á framkvæmd þeirra.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. ágúst 2000, er barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kæra eigendur fasteignanna nr. 13, 15 og 17 við Hringteig og nr. 8 við Mosateig á Akureyri samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 30. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri. Jafnframt tekur kæran til byggingar- og skipulagsskilmála fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti á Akureyri frá nóvember 1998 og framkvæmdar þeirra. Hin kærða ákvörðun um byggingarleyfi var staðfest á fundi bæjarráðs Akureyrar hinn 6. júlí 2000 og tilkynnt kærendum með bréfi, dags. 26. júlí 2000.
Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist ógildingar hins kærða byggingarleyfis og að úrskurðarnefndin taki þar að auki til úrlausnar hvort skipulags- og byggingarskilmálar fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti fullnægi skilyrðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og hverjar séu skyldur skipulags- og byggingaryfirvalda til þess að gæta hagsmuna nágranna, sem þegar hafa byggt eða keypt fasteignir á svæðum þar sem skipulagsskilmálar eru jafn opnir og raunin er í hinu kærða tilviki. Þá kröfðust kærendur þess að framkvæmdir við byggingu hússins að Mosateigi 10 yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni Þeirri kröfu var hafnað með úrskurði nefndarinnar hinn 14. september 2000.
Málsatvik: Í maímánuði 2000 barst byggingarnefnd Akureyrar umsókn lóðarhafa um byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri. Umrædd lóð er á skipulögðu íbúðarsvæði á Eyrarlandsholti og gilda um byggingar á svæðinu byggingar-, skipulags- og úthlutunarskilmálar, samþykktir af bæjarstjórn Akureyrar 1. september 1998, sem síðar voru auglýstir sem deiliskipulag svæðisins. Í umsókninni fólst m.a. að óskað var heimildar til þess að fara lítillega út fyrir byggingarreit með hluta byggingarinnar á afmörkuðu svæði. Þar sem um frávik frá samþykktu skipulagi var að ræða ákváðu byggingaryfirvöld að láta fara fram grenndarkynningu á umsókninni, þar sem í henni fælist minni háttar breyting á deiliskipulagi. Var nágrönnum send kynning á umsókninni og skiluðu þeir athugasemdum, sem einkum lutu að hæð fyrirhugaðrar byggingar en ekki voru gerðar athugasemdir við þá breytingu á byggingarreitnum, sem verið hafði tilefni grenndarkynningarinnar. Umhverfisráð tók framkomnar athugasemdir til athugunar á fundi hinn 30. júní 2000, en taldi ekki annmarka á því að veita byggingarleyfi fyrir húsinu og var ákvörðun um að veita leyfið staðfest á fundi bæjarráðs hinn 6. júlí 2000.
Málsrök kærenda: Kærendur hafa uppi efasemdir um að bæjarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja skipulags- og byggingarskilmála fyrir umrætt svæði, sem séu jafn opnir og raun sé á. Varpa kærendur fram þeirri spurningu, hvort nægjanlegt sé að tiltaka fjölda hæða án þess að tilgreina hámarkshæð, þakform, mænishæð og mænisstefnu. Vísa kærendur í þessu efni til kafla 5.4. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Þá vilja kærendur fá úr því skorið hverjar séu skyldur skipulags- og byggingaryfirvalda til þess að gæta hagsmuna þeirra sem þegar hafi byggt eða keypt á svæðinu þegar fjallað er um væntanlegar byggingar, sé gengið út frá því að hinir opnu byggingarskilmálar séu heimilir. Þá krefjast kærendur úrlausnar um það hvort brotið hafi verið gegn lögmætum hagsmunum nágranna með því að heimila byggingu umrædds húss, sem að hluta til sé tveggja hæða, þar sem í skipulagsskilmálunum sé gert ráð fyrir einnar hæðar húsi á umræddri lóð.
Málsrök Akureyrarbæjar: Í greinargerð bæjarlögmanns Akureyrarbæjar, dags 19. september 2000, er gerð grein fyrir kröfum og málsástæðum Akureyrarbæjar í málinu. Er þess krafist að kærunni verði vísað frá í heild enda fullnægi málatilbúnaður kærenda ekki lagaskilyrðum. Kæran sé sett fram sem álitsumleitan en feli ekki í sér kröfu um úrlausn réttarágreinings. Sérstaklega eigi þetta við um þau kæruatriði er lúti að heimildum umhverfisráðs og bæjarstjórnar Akureyrar til að samþykkja skipulags- og byggingarskilmála frá nóvember 1998 og skyldur skipulags- og byggingaryfirvalda til að gæta hagsmuna nágranna.
Þá hafi skilmálar í deiliskipulagi svæðisins verið hafðir opnir og hafi kærendur því ekki haft réttmætar ástæður til að ætla að form eða lögun mannvirkis að Mosateigi 10 væri niðurneglt. Um sé að ræða einnar hæðar hús, þrátt fyrir að gert sé ráð fyrir geymslurými í lofti, og sé byggingin í fullu samræmi við skipulagsskilmála svæðisins með þeirri breytingu, sem gerð hafi verið á byggingarreit að undangenginni grenndarkynningu, en sú breyting hafi ekki sætt andmælum. Með vísan til þessa sé ekki ástæða til þess að fallast á kröfur kærenda.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er því mótmælt að fyrirhugað hús geti talist tveggja hæða. Um sé að ræða 14,8 m² pall í stofu, sem sé hluti af innréttingu bókasafns. Upp á pallinn sé fellistigi og lofthæð á pallinum 1,7 – 2,4 metrar. Stærð pallsins sé einungis 7,9% alls hússins. Þá bendir byggingarleyfishafi á að mikill hæðarmunur sé á gólfkóta húss hans og þeirra húsa, sem standi við Hringteig og standi hús hans mun lægra en húsin við Hringteig. Hafi verið tekið mið af þessum aðstæðum við hönnun hússins að Mosateigi 10. Loks er á það bent að hefði verið byggt einnar hæðar hús með hefðbundnu húsformi og og algengum þakhalla (30º) hefði mænir þess verið hærri en hæsti punktur hins umdeilda húss. Hefði slík bygging orðið kærendum til muna óhagstæðari en hið umdeilda hús.
Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir kærunni annars vegar og hinum kærðu ákvörðunum hins vegar. Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður þó ekki gerð frekari grein fyrir þessum röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft allar röksemdir þeirra til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa. Í umsögn stofnunarinnar, dags. 29. september 2000, segir m.a:
„Á viðkomandi svæði er í gildi deiliskipulag Eyrarlandsholts, sem samþykkt var í sveitarstjórn þann 1. september 1998. Samkvæmt upplýsingum frá skipulagsdeild Akureyrarbæjar hefur deiliskipulaginu ekki verið breytt með formlegum hætti nema hvað varðar breytingu þá sem grenndarkynnt var við umfjöllun um umsókn um hið kærða byggingarleyfi. Á lóðinni nr. 10 við Mosateig er í deiliskipulaginu gert ráð fyrir einbýlishúsi á 1-2 hæðum (E I-II). Í greinargerð deiliskipulagsins er á bls. 5-6 sagt um einbýlishús E I-II:
„Húsagerð þessi skal koma á lóðir vestan húsagötu og liggja að bindandi byggingarlínu, 6 metrum frá götu. Þar sem land er brattast skulu hús vera á tveimur hæðum götumegin. Bílageymslur verði innan byggingarreita. Minniháttar útbyggingar s.s. útskotsgluggar og svalir eru heimilar allt að tveimur metrum utan við bindandi byggingarlínu. Bifreiðastæði skulu vera 2 á hverri lóð. Lóðarhafar skulu hafa samráð um gerð lóðar á lóðamörkum. Byggingarreitir eru 18×14 metrar að stærð. Fjarlægð frá lóðamörkum við götu eru 6 metrar. Grunnflötur byggingar á hverri lóð skal ekki vera stærri en sem nemur 1/4 af stærð lóðar.“
Í bréfi Skipulagsstofnunar til Akureyrarbæjar, dags. 27. október 1998 kemur fram að stofnunin teldi að æskilegt hefði verið að gera betur grein fyrir ákvörðunum varðandi reiti 4-6 en Hrísateigur og Mosateigur eru á reit 6. Þó var ekki gerð athugasemd við að auglýsing um samþykkt og gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda.
Varðandi kærulið 1 er vísað til orðalags 3. mgr. greinar 5.4.2. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 en þar segir að skipulagsskilmálar deiliskipulags skuli eftir atvikum kveða á um önnur atriði en þau sem tilgreind eru í 2. mgr. sömu greinar eftir aðstæðum hverju sinni, s.s. þrengri skilgreiningu landnotkunar, þakform, mænishæð og -stefnu o.fl. Skipulagsstofnun telur að skv. orðalagi ákvæðisins hafi skipulagsyfirvöld sveitarfélaga nokkuð rúmar heimildir varðandi deiliskipulagsáætlanir og skilmála þeirra og að deiliskipulag það sem hér eru gerðar athugasemdir við geti ekki talist svo „opið“ að ekki sé heimilt að veita byggingarleyfi á grundvelli þess.
Skipulagsstofnun telur að hið kærða byggingarleyfi samræmist samþykktu deiliskipulagi Eyrarlandsholts, sem samþykkt var í bæjarstjórn Akureyrar þann 1. september 1998, sbr. óverulega breytingu sem grenndarkynnt var skv. 2. mgr. 26. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga við meðferð umsóknar um hið kærða byggingarleyfi.
Skipulagsstofnun telur að ekki hafi verið sýnt fram á að brotið hafi verið gegn ákvæðum skipulags- og byggingarlaga eða -reglugerða við veitingu hins kærða byggingarleyfis. Það skuli því óhreyft standa.“
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 7. september 2000, en þann dag var nefndin stödd á Akureyri vegna annars kærumáls. Framkvæmdir við byggingu hússins voru þá hafnar og gátu nefndarmenn áttað sig á staðsetningu þess og hæðarlegu og afstöðu til nærliggjandi húsa.
Niðurstaða: Kærendur byggja að hluta til á þeim málsrökum, að óheimilt hafi verið að samþykkja skipulags- og byggingarskilmála án þess að kveða í þeim nánar á um ýmis atriði, sem ráðgert er í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 að fram komi í skilmálum deiliskipulags. Umræddir skipulagsskilmálar voru samþykktir í bæjarstjórn 1. september 1998 og auglýsing um gildistöku þeirra birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 1998. Var unnt að kæra ákvörðun bæjarstjórnar um skilmálana innan kærufrests frá þeim tíma. Skilmálar þessir verða hins vegar ekki lengur bornir undir úrskurðarnefndina þar sem kærufrestur vegna ákvörðunar bæjarstjórnar um þá er löngu liðinn. Þá verður ekki séð að kærendur hafi leitað úrskurðar bæjarráðs Akureyrar um skilmálana á grundvelli ákvæðis í niðurlagi þeirra um úrskurð um ágreining. Verður þeim þáttum kærunnar, er lúta að gildi umræddra skilmála, því vísað frá úrskurðarnefndinni og verður ekki litið til þeirra málsraka að umræddir skilmálar fullnægi ekki skilyrðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um greinargerð með deiliskipulagi.
Eftir stendur sú málsástæða kærenda, að hið kærða byggingarleyfi sé andstætt skipulagskilmálunum og beri af þeirri ástæðu að fella leyfið úr gildi. Svo sem að framan er rakið eru skipulagsskilmálar fyrir umrætt svæði all rúmir og bjóða upp á fjölbreytileika í gerð húsa á svæðinu. Þó er í skilmálunum tekin afstaða til fjölda hæða og byggingareitur afmarkaður fyrir mannvirki á hverri lóð. Á lóðinni nr. 10 við Mosateig er í skilmálunum leyfð bygging einnar hæðar húss innan afmarkaðs byggingarreits. Var lögun byggingarreitsins breytt lítillega frá upphaflegum skilmálum að undangenginni grenndarkynningu og sætti sú breyting ekki andmælum. Hús það, sem síðar var leyft að byggja á lóðinni og um er deilt í máli þessu, samræmist skipulagsskilmálum fyrir lóðina svo sem þeim hafði verið breytt. Verður ekki fallist á að húsið skuli teljast tveggja hæða enda þótt litlu nýtirými með ófullnægjandi lofthæð hafi verið komið fyrir á millilofti yfir einu herbergi í húsinu. Hvorki hefur verið sýnt fram á að umrætt hús fari í bága við skipulagsskilmálana með neinum öðrum hætti né að bygging þess sé andstæð ákvæðum í skipulags- og byggingarlögum eða reglugerðum settum samkvæmt þeim og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um ógildingu hins umdeilda byggingarleyfis.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna og málfjölda hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Kröfum kærenda er lúta að byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti á Akureyri frá nóvember 1998 og framkvæmd þeirra er vísað frá úrskurðarnefndinni. Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu á samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 30. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri.
