Ár 2000, fimmtudaginn 14. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 51/2000; kæra eigenda fjögurra fasteigna við Hringteig og Mosateig á Akureyri á samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 30. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri og á byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti á Akureyri frá nóvember 1998 og á framkvæmd þeirra.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 28. ágúst 2000, er barst nefndinni hinn 31. sama mánaðar, kæra eigendur fasteignanna nr. 13, 15 og 17 við Hringteig og nr. 8 við Mosateig á Akureyri samþykkt umhverfisráðs Akureyrarbæjar frá 30. júní 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri og byggingar- og skipulagsskilmála fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti á Akureyri frá nóvember 1998 og framkvæmd þeirra. Hin kærða ákvörðun um byggingarleyfi var staðfest á fundi bæjarráðs Akureyrar hinn 6. júlí 2000 og tilkynnt kærendum með bréfi, dags. 26. júlí 2000.
Skilja verður málatilbúnað kærenda svo að þeir krefjist ógildingar hins kærða byggingarleyfis og að úrskurðarnefndin taki þar að auki til úrlausnar hvort skipulags- og byggingarskilmálar fyrir íbúðarbyggð á Eyrarlandsholti fullnægi skilyrðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og hverjar séu skyldur skipulags- og byggingaryfirvalda til þess að gæta hagsmuna nágranna, sem þegar hafa byggt eða keypt fasteignir á svæðum þar sem skipulagsskilmálar eru jafn opnir og raunin er í hinu kærða tilviki. Þá krefjast kærendur þess að framkvæmdir við byggingu hússins að Mosateigi 10 verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.
Vegna kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda var byggingarleyfishafa þegar í stað gert viðvart um kæruna og honum boðið að neyta andmælaréttar. Jafnframt var óskað umsagnar Akureyrarbæjar um kæruefnið. Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 4. september 2000, reifar Haukur Haraldsson, arkitekt sjónarmið byggingarleyfishafa í málinu og með símbréfi, dags. 14. september, hafa nefndinni borist athugasemdir byggingarfulltrúa um kæruna. Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 7. september 2000, en þann dag var nefndin stödd á Akureyri vegna annars kærumáls. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að unnt sé að taka kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til úrlausnar.
Málsatvik: Í maímánuði 2000 barst byggingarnefnd Akureyrar umsókn lóðarhafa, J, um byggingarleyfi fyrir íbúðarhúsi að Mosateigi 10 á Akureyri. Umrædd lóð er á skipulögðu íbúðarsvæði á Eyrarlandsholti og gilda um byggingar á svæðinu byggingar- skipulags- og úthlutunarskilmálar, samþykktir af bæjarstjórn Akureyrar 1. september 1998. Í umsókninni fólst m.a. að óskað var heimildar til þess að fara lítillega út fyrir byggingarreit með hluta byggingarinnar á afmörkuðu svæði. Þar sem um frávik frá samþykktu skipulagi var að ræða ákváðu byggingaryfirvöld að láta fara fram grenndarkynningu á umsókninni, þar sem í henni fælist minni háttar breyting á deiliskipulagi. Var nágrönnum send kynning á umsókninni og skiluðu þeir athugasemdum, sem einkum lutu að hæð fyrirhugaðrar byggingar en ekki voru gerðar athugasemdir við breytingu á byggingarreitnum, sem verið hafði tilefni grenndarkynningarinnar. Umhverfisráð tók framkomnar athugasemdir til athugunar á fundi hinn 30. júní 2000, en taldi ekki annmarka á því að veita byggingarleyfi fyrir húsinu og var ákvörðun um að veita leyfið staðfest á fundi bæjarráðs hinn 6. júlí 2000.
Málsrök kærenda: Kærendur hafa uppi efasemdir um að bæjarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja skipulags- og byggingarskilmála fyrir umrætt svæði, sem séu jafn opnir og raun sé á. Varpa kærendur fram þeirri spurningu, hvort nægjanlegt sé að tiltaka fjölda hæða án þess að tilgreina hámarkshæð, þakform, mænishæð og mænisstefnu. Vísa kærendur í þessu efni til kafla 5.4. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Þá vilja kærendur fá úr því skorið hverjar séu skyldur skipulags- og byggingaryfirvalda til þess að gæta hagsmuna þeirra sem þegar hafi byggt eða keypt á svæðinu þegar fjallað er um væntanlegar byggingar, sé gengið út frá því að hinir opnu byggingarskilmálar séu heimilir. Þá krefjast kærendur úrlausnar um það hvort brotið hafi verið gegn lögmætum hagsmunum nágranna með því að heimila byggingu umrædds húss, sem að hluta til sé tveggja hæða, þar sem í skipulagsskilmálunum sé gert ráð fyrir einnar hæðar húsi á umræddri lóð.
Málsrök byggingarfulltrúa f.h. Akureyrarbæjar: Í umsögn byggingarfulltrúa er vísað til bókunar umhverfisráðs, dags. 30. júní 2000, þar sem fjallað er um framkomnar athugasemdir við grenndarkynningu málsins. Kemur fram í bókuninni að mesta hæð hins umdeilda húss sé ekki meiri en reikna megi með miðað við hefðbundið húsform einnar hæðar húss. Hverfið hafi verið skipulagt með tiltölulega stórum lóðum og opnum skilmálum til þess að gefa kost á fjölbreytileika í útliti og formi húsa. Með vísan til þessa sé ekki ástæða til þess að fallast á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er því mótmælt að fyrirhugað hús geti talist tveggja hæða. Um sé að ræða 14,8 m² pall í stofu, sem sé hluti af innréttingu bókasafns. Upp á pallinn sé fellistigi og lofthæð á pallinum 1,7 – 2,4 metrar. Stærð pallsins sé einungis 7,9% alls hússins. Þá bendir byggingarleyfishafi á að mikill hæðarmunur sé á gólfkóta húss hans og þeirra húsa, sem standi við Hringteig og standi hús hans mun lægra en húsin við Hringteig. Hafi verið tekið mið af þessum aðstæðum við hönnun hússins að Mosateigi 10. Loks er á það bent að hefði verið byggt einnar hæðar hús með hefðbundnu húsformi og og algengum þakhalla (30º) hefði mænir þess verið hærri en hæsti punktur hins umdeilda húss verði. Hefði slík bygging orðið kærendum til muna óhagstæðari en fyrirhugað hús.
Niðurstaða: Kærendur byggja að hluta til á þeim málsrökum, að óheimilt hafi verið að samþykkja skipulags- og byggingarskilmála án þess að kveða í þeim nánar á um ýmis atriði, sem ráðgert er í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 að fram komi í skilmálum deiliskipulags. Umræddir skipulagsskilmálar voru samþykktir í bæjarstjórn 1. september 1998 og var unnt að kæra ákvörðun bæjarstjórnar um skilmálana innan kærufrests frá þeim tíma. Skilmálar þessir verða hins vegar ekki lengur bornir undir úrskurðarnefndina þar sem kærufrestur vegna ákvörðunar bæjarstjórnar um þá er löngu liðinn. Þá verður ekki séð að kærendur hafi leitað úrskurðar bæjarráðs Akureyrar um skilmálana á grundvelli ákvæðis í niðurlagi þeirra um úrskurð um ágreining. Verður því ekki litið til þeirra málsraka að umræddir skilmálar fullnægi ekki skilyrðum skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 um skipulagsgreinargerð deiliskipulags.
Eftir stendur sú málsástæða kærenda, að hið kærða byggingarleyfi sé andstætt skipulagskilmálum og beri af þeirri ástæðu að fella leyfið úr gildi. Eins og málið liggur nú fyrir þykir ekki hafa verið sýnt fram á að líklegt sé að hið umdeilda leyfi sé ógildanlegt af þessum ástæðum og verður því ekki fallist á kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar. Er byggingarleyfishafa því heimilt að halda áfram framkvæmdum á grundvelli hins kærða byggingarleyfis að því marki sem hann kýs meðan málið er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um að framkvæmdir við byggingu íbúðrhúss að Mosateigi 10, Akureyri verði stöðvaðar meðan kærumál um gildi byggingarleyfis fyrir húsinu er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.
