Ár 2001, fimmtudaginn 21. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 50/2000; kæra K, Kverná, Grundarfirði, á ákvörðunum byggingarnefndar Eyrarsveitar frá 16. og 23. maí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir nýbyggingum á lóðum nr. 13c og 12b í nýju iðnaðarhverfi í Eyrarsveit.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. ágúst 2000, sem barst nefndinni hinn 25. sama mánaðar, kærir K, Kverná, Grundarfirði ákvarðanir byggingarnefndar Eyrarsveitar frá 16. og 23. maí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir nýbyggingum á lóðum nr. 13c og 12b í nýju iðnaðarhverfi í Eyrarsveit. Hinar kærðu ákvarðanir voru staðfestar af sveitarstjórn Eyrarsveitar hinn 18. og 25. maí 2000. Krafðist kærandi þess að hinar kærðu ákvarðanir yrðu felldar úr gildi og að framkvæmdir við byggingar á umræddum lóðum yrðu stöðvaðar. Nokkru eftir að kæran barst úrskurðarnefndinni féll kærandi frá kröfu sinni um stöðvun framkvæmda með tilliti til byggingarstigs og gerðar bygginga á umræddum lóðum.
Málavextir: Kærandi er eigandi eignarhluta í jörðinni Kverná í Grundarfirði í Eyrarsveit. Markast land jarðarinnar að vestanverðu af ánni Kverná en nokkru vestan hennar er þéttbýlið og höfnin í Grundarfirði. Hefur kærandi á undanförnum árum rekið ferðaþjónustu á jörðinni.
Snemma á árinu 1999 auglýsti sveitarstjórn Eyrarsveitar tillögur að breytingu á aðalskipulagi Grundarfjarðar og að deiliskipulagi iðnaðarsvæðis skammt vestan Kvernár. Kom kærandi á framfæri athugasemdum við tillögur þessar. Tók sveitarstjórn afstöðu til athugasemda þessara og munu skipulagstillögurnar síðan hafa verið afgreiddar með venjubundnum hætti. Tók hið breytta skipulag gildi um mitt ár 1999 án eftirmála af hálfu kæranda eða annarra.
Leyfi fyrir byggingum á lóðum nr. 13c og 12b á hinu nýja iðnaðarsvæði voru veitt í maímánuði árið 2000. Hófust framkvæmdir fljótlega eftir útgáfu byggingarleyfanna og fóru botnúttektir fram í byrjun júní 2000. Þegar burðarvirki húsanna, sem eru stálgrindahús, höfðu verið reist, taldi kærandi ástæðu til að ætla að byggingarnar samræmdust ekki skipulagsskilmálum, m.a. um byggingarreiti, fjarlægð frá lóðarmörkum og hæð bygginga. Vísaði hann málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 23. ágúst 2000, eins og að framan greinir.
Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar, dags. 11. maí 2001, áréttar kærandi fyrra erindi en gerir jafnframt kröfu til þess að sveitarstjórn Eyrarsveitar verði gert að færa jarðvegsmanir við Kverná nær byggingarsvæðinu. Þá kvartar kærandi yfir því að girðing á vesturbakka Kvernár torveldi umferð gangandi manna um svæðið.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er því haldið fram að byggingar á umræddum lóðum samræmist ekki skilmálum deiliskipulags um byggingarreiti, fjarlægð frá lóðamörkum og hæð bygginga. Þá skorti á að fimmtíu metra helgunarreitur, sem vernda hafi átt umhverfi Kvernár, sé fullgildur. Í mörgum tilvikum þurfi að aka inn á helgunarreitinn til þess að komast inn í húsin auk þess sem hann sé notaður sem athafnasvæði. Loks sé umgengni um lóðirnar verulega ábótavant.
Málsrök sveitarstjórnar: Af hálfu sveitarstjórnar Eyrarsveitar er þess krafist að úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála vísi frá eða hafni kröfu kæranda um að umrædd byggingarleyfi verði felld úr gildi. Eru helstu röksemdir sveitarstjórnar eftirfarandi:
Sveitarstjórnin bendir á að kæran sé afar óljós. Annars vegar séu efnisatriði kæru ekki skýr. Þau séu sett fram með þeim hætti að fullyrt sé að bygging á umræddu svæði sé ,,ekki innan byggingarreits” og ekki í samræmi við ákvæði í greinargerð deiliskipulags ,,t.d. hvað varðar hæð byggingar og fjarlægð frá lóðarmörkum”. Ekki sé að finna nánari tilgreiningu eða rökstuðning, heldur einungis vísað í meðfylgjandi gögn. Hins vegar sé að finna misvísanir í kærubréfinu sjálfu, t.d. sé þar talað um byggingu í eintölu þó kærð sé útgáfa tveggja byggingarleyfa.
Hvað varði málsástæður kæranda um gerð skipulags á umræddu svæði, ,,ítrekaðar athugasemdir” hans og að ekkert tillit hafi verið tekið til þeirra, þá verði að líta svo á að hér séu ekki til umfjöllunar atriði sem snerti gerð og samþykki skipulagsins sjálfs, enda sé það annað mál, sem þegar hafi verið leitt til lykta. Það sé skilningur sveitarstjórnar, að í máli þessu sé fjallað um kæru kæranda til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála skv. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en ekki kröfu [eða ,,kæru”] skv. 33. gr. sömu laga, sem beint sé til sveitarstjórnar.
Hvað varði byggingarleyfin sé litið er svo á að efnisatriði kæru séu þrjú.
Í fyrsta lagi sé því haldð fram að ekki sé byggt innan byggingarreits. Þessu sé því til að svara að skipulagið geri ráð fyrir að lóðir merktar ,,c” séu stækkanlegar þannig að við þær megi bæta einingum/metrabilum. Þessi heimild hafi verið nýtt varðandi lóð 13c og hún stækkuð til norðurs og byggingarreitur stækkaður í samræmi við stækkun lóðarinnar. Á lóð 12b, sem sé svokölluð metralóð, hafi verið sótt um lóð sem numið hafi 11 einingum eða 55 metrum og byggingarreitur ákvarðaður í samræmi við stærð lóðar eins og gert sé ráð fyrir í skipulagi. Byggingarreitir beggja lóðanna séu því í samræmi við skipulag.
Í öðru lagi telji kærandi að fjarlægð frá lóðarmörkum sé ekki í samræmi við skipulag. Rétt sé að á teikningu arkitekts vegna byggingar á lóð 13c (afstöðumynd) sé gert ráð fyrir að syðri mörkum lóðarinnar verði breytt. Það sé hins vegar rangt og þurfi að lagfæra teikningu. Augljóst sé, að þessu athuguðu, að fjarlægðir frá lóðarmörkum séu í samræmi við samþykkt skipulag. Hið sama gildi um byggingu á lóð 12b.
Loks telji kærandi að hæð bygginga sé ekki í samræmi við skipulagsskilmála. Um hæð bygginga og hæðarlegu botnplötu á lóðum sé vísað í skýringarmynd II – landmótun um hæðarlegu lands og skýringarmynd IV – snið í skýringarmynd II. Þetta séu þau gögn sem gildi um hæðarlegu svæðisins. Hæðarlega bygginganna sé þó nokkuð undir þeim hámarkshæðum sem fyrrgreindar myndir sýni. Bygging á lóð 13c sé undir þeim mörkum um vegghæð bygginga sem áskilið sé í skipulagi. Varðandi byggingu 12b, þá sé hún 1,2 m neðar en hin byggingin og hafi verið leyft að vegghæð yrði 70 cm hærri, enda sé um lágmarksþakhalla að ræða eða 15°, þannig að mænishæð sé í lágmarki. Hæð bygginga yfir mönum verði því í samræmi við deiliskipulagsskilmála.
Af hálfu sveitarstjórnar er á það bent að nokkrar efasemdir vakni varðandi kærufrest í ljósi þess að framkvæmdir á lóðunum hafi verið hafnar í byrjun júnímánaðar 2000 og þann 27. júlí hafi grind seinna hússins verið risin. Hefði kæranda átt að vera kunnugt um framkvæmdir á umræddum lóðum allt frá því þær hófust, en hann riti bréf sitt fyrst þann 23. ágúst 2000.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa. Í umsögn stofnunarinnar í málinu segir m.a: „Samkvæmt gildandi deiliskipulagi iðnaðar- og athafnasvæðis sunnan þjóðvegar 57, vestan Kvernár, sem samþykkt var í hreppsnefnd Eyrarsveitar þann 1. júlí 1999 er tekið sérstaklega fram að byggingarreitir skuli vera fjær Kverná en 50 metra. Ekki sést af gögnum málsins hversu nálægt ánni byggingar eru á lóðunum nr. 12-b og 13-c en af samanburði afstöðumyndar og deiliskipulags virðist fjarlægð í samræmi við deiliskipulag. Ekki verður heldur með vissu ráðið af gögnum hver hæð bygginga er en vegghæð virðist þó vera rúmir 5 m og þakhalli 15º.
Samkvæmt gildandi deiliskipulagi er gert ráð fyrir að vegghæð bygginga á svæðinu
skuli vera 3,3-4,95 m. Þakform sé frjálst en lágmarks þakhalli skuli vera 15º, enda sé 136. gr. byggingarreglugerðar fylgt.
Í gögnum málsins er að finna byggingarleyfi og byggingarvottorð vegna bygginga á lóðunum nt. 12b og 13c á iðnaðarsvæðinu við Kverná. Fram kemur að byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á lóðinni nr. 13c var veitt 18. maí 2000. Samkvæmt byggingarvottorði var botnúttekt gerð 5. júní 2000, úttekt gerð á undirstöðum þann 20. og á burðargrind þann 27. sama mánaðar. Einnig kemur fram að byggingarleyfi fyrir framkvæmdum á lóðinni nr. 12b var útgefið þann 25. maí 2000. Samkvæmt byggingarvottorði var botnúttekt gerð 7. júní 2000, úttekt á undirstöðum þann 14. júní og burðargrind tekin út 1. ágúst 2000. Skipulagsstofnun telur að kæranda hljóti að hafa verið orðið kunnugt um framkvæmdir á lóðinni nr. 13c eigi síðar en 20. júní 2000 og á lóðinni nr. 12b eigi síðar en 14. júní 2000, þegar undirstöður voru teknar út. Kæra, dags. 23. ágúst 2000 hljóti í báðum tilvikum að teljast of seint fram komin, sbr. ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br., þar sem kærufrestur er aðeins einn mánuður frá því að viðkomandi verður kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar. Því beri að vísa kærunni frá úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála.“
Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér, ásamt framkvæmdastjóra, aðstæður á vettvangi hinn 14. maí 2001. Viðstaddir voru kærandinn, K, en af hálfu Eyrarsveitar mættu byggingarfulltrúi, formaður byggingarnefndar svo og höfundur skipulagstillögu svæðisins. Viðstaddir veittu nefndarmönnum upplýsingar er málið varða og gerðu grein fyrir helstu sjónarmiðum sínum í málinu. Gengið var um byggingarsvæðið en jafnframt fóru nefndarmenn ásamt kæranda að sumarhúsum hans í landi Kvernár og skoðuðu hvernig hinar umdeildu nýbyggingar horfa við þaðan séð.
Niðurstaða: Eins og að framan greinir telur sveitarstjórn Eyrarsveitar að áhöld séu um það í málinu hvort kæran hafi borist fram innan kærufrests. Sömu sjónarmið koma fram í umsögn Skipulagsstofnunar í málinu. Kemur fyrst til skoðunar hvort fallast eigi á frávísunarkröfu sveitarstjórnar.
Eins og atvikum er hér háttað mátti kærandi vænta þess að byggingarframkvæmdir hæfust á svæði því sem deiliskipulagt hafði verið sem iðnaðarsvæði. Byrjun framkvæmda á svæðinu gaf því ekki tilefni til athugasemda af hálfu kæranda, enda mátti hann treysta því að byggt yrði í samræmi við það skipulag, sem áður hafði verið til umfjöllunar og hann hafði kynnt sér. Kærandi byggir í málinu m.a. á því að hæð hinna umdeildu húsa sé meiri en skipulag svæðisins gefi tilefni til. Verður að fallast á það með kæranda að honum hafi ekki mátt vera ljóst hver hæð húsanna yrði fyrr en burðargrindur þeirra höfðu verið reistar, en um er að ræða stálvirki, sem reist eru á tiltölulega skömmum tíma. Fyrir liggur að burðarvirki hússins á lóð 13c var tekið út hinn 27. júní 2000. Rétt þykir að miða upphaf kærufrests vegna þeirrar byggingar við það tímamark og var kærufrestur, sem er einn mánuður skv. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997, því liðinn að því er varðar byggingarleyfi þess húss þegar kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 25. ágúst 2000. Verður máli kæranda því vísað frá að því er varðar byggingarleyfi fyrir húsinu á lóð 13c. Hins vegar verður að fallast á að kæran hafi borist innan lögboðins frests að því er varðar byggingarleyfi hússins á lóðinni nr. 12b, en burðarvirki þess var tekið út hinn 1. ágúst 2000. Gaf bygging þess húss auk þess frekar tilefni til aðgerða af hálfu kæranda, enda virðist við byggingu þess hafa verið vikið lítillega frá skipulagsskilmálum. Verður krafa kæranda um ógildingu byggingarleyfis fyrir húsinu á lóð 12b því tekin til efnislegrar meðferðar.
Ráðið verður af málsgögnum að vikið hefur verið frá skipulagsskilmálum um hámarks vegghæð við hönnun hússins á lóð 12b og er vegghæð um 70 cm meiri en mesta leyfilega vegghæð samkvæmt skipulagsskilmálum. Á móti kemur að dregið hefur verið úr þakhalla hússins og virðist hann raunar nokkru minni en lágmarksþakhalli samkvæmt skilmálum. Mænishæð hússins verður af þessu sökum ekki meiri en verið hefði ef byggt hefði verið eftir skilmálum en þakhalli hafður meiri. Þótt átelja verði að vikið sé með framansögðum hætti frá skipulagsskilmálum þykir það eitt ekki eiga að leiða til ógildingar byggingarleyfisins, enda eru umrædd frávik ekki að ráði íþyngjandi fyrir kæranda eða aðra nágranna.
Í skipulagsskilmálum áðurnefnds iðnaðarsvæðis er gerð all ítarleg grein fyrir þeirri landmótun, sem fyrirhuguð er á svæðinu. Segir þar m.a. að áformað sé að lækka svæðið til suðvesturs og að það efni sem við það falli til verði notað í manir austan svæðisins og sunnan austurhluta þess. Hvergi er hins vegar að því vikið í greinargerð um landmótun að fyrirhugað sé að hækka austurhluta svæðisins.
Við skoðun á vettvangi kom í ljós að lóðir hinna umdeildu húsa eru nokkru hærri en flati sá sem fyrir var á þeim hluta svæðisins. Þá eru gólfplötur húsanna einnig nokkru hærri en yfirborð lóðanna eins og það er nú og gefur það til kynna að yfirborð þeirra verði hækkað enn frekar. Verður að fallast á það með kæranda að heildarhæð hússins á lóðinni nr. 12b og sjónræn áhrif þess séu meiri en búast mátti við miðað við greinargerð um landmótun og skilmála deiliskipulagsins um hámark vegghæðar og líklegan þakhalla. Verður að átelja þá ónákvæmni sem gætir í skipulagsskilmálum um hæðarlegu lands, en ekki verður ráðið af fyrirliggjandi gögnum hver eigi að vera hæðarkóti á lóðum eða gólfplötum. Var þó rík ástæða til að gera grein fyrir þessum þáttum í skipulagsgögnum, sbr. kafla 5.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.
Af hálfu sveitarstjórnar hefur verið vísað til fylgiskjals nr. IV með deiliskipulagstillögu fyrir umrætt svæði, en fylgiskjal þetta er sagt vera snið í skýringarmynd II. Þá er í málsgögnum getið fylgiskjala nr. III og IV með tillögunni. Þrátt fyrir ítrekaðar óskir nefndarinnar um að fá þessi gögn hafa þau ekki borist og munu ekki hafa verið meðal þeirra gagna sem sveitarstjórn Eyrarhrepps hefur nú tiltæk um skipulag svæðisins. Gögn þessi eru ekki heldur meðal þeirra gagna, sem Skipulagsstofnun fékk til meðferðar við afgreiðslu skipulagstillögunnar. Er því ekki að treysta að þau hafi verði meðal þeirra gagna, sem til sýnis voru við kynningu skipulagstillögunnar og verður sveitarstjórn að bera hallann af því að þessi gögn hafa ekki komið fram.
Fallist er á að grenndarhagsmunir kæranda hafi verið skertir nokkuð umfram það sem hann mátti vænta. Hins vegar þykir ekki alveg næg ástæða til þess að fallast á kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfs fyrir húsinu á lóð 12b á umræddu iðnaðarsvæði, þegar litið er til hagsmuna byggingarleyfishafa og þess að húsið var nær fullbyggt þegar kæra í máli þessu kom fram. Úrskurðarnefndin væntir þess hins vegar að áður en til frekari framkvæmda kemur á svæðinu, verði bætt úr þeim ágöllum sem á skipulagsskilmálunum eru og að framan hefur verið lýst. Þá er þess og vænst að við frekari útgáfu byggingarleyfa á svæðinu verði gætt ákvæðis 2. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997.
Það fellur utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar að fjalla um ágreining um manir og girðingu, sem vikið er að í bréfi kæranda, dags. 11. maí 2001, enda liggur ekki fyrir nein kæranleg ákvörðun sveitarstjórnar um gerð þeirra mannvirkja. Verður kröfu kæranda um afskipti úrskurðarnefndarinnar af gerð þeirra því vísað frá.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna úrskurðarnefndarinnar og tafa við gagnaöflun í málinu.
Úrskurðarorð:
Kröfum kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar Eyrarsveitar frá 16. maí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir iðnaðarhúsi á lóð nr. 13c á skipulögðu iðnaðarsvæði vestan Kvernár í Grundarfirði er vísað frá úrskurðarnefndinni. Jafnframt er vísað frá kröfum kæranda er lúta að gerð mana og girðingar vestan Kvernár. Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarnefndar Eyrarsveitar frá 23. maí 2000 um að veita byggingarleyfi fyrir iðnaðarhúsi á lóð 12b á áðurnefndu iðnaðarsvæði.
