Ár 2010, miðvikudaginn 6. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 46/2008, kæra á synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar frá 25. júní 2008 á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 22. júlí 2008, er barst nefndinni hinn 23. sama mánaðar, kærir H, f.h. Nýs morguns ehf., lóðarhafa Aðalstrætis 12b á Akureyri, synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri.
Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu synjunar.
Málavextir: Mál þetta rekur upphaf sitt til þess að kærandi keypti tvær lóðir í einkaeigu, þ.e. hluta lóðar nr. 12 og spildu næst lóð nr. 14 við Aðalstræti. Á svæðinu er í gildi staðfest deiliskipulag frá árinu 1986 og er í því gert ráð fyrir nýbyggingu á umræddri spildu. Skipulagsnefnd samþykkti 22. ágúst 2007 að fyrrgreindar lóðir yrðu sameinaðar í eina lóð, Aðalstræti 12b. Í framhaldi var útbúið lóðarblað sem samþykkt var í skipulagsnefnd 26. september 2007. Var af því tilefni eftirfarandi fært til bókar: „Lögð fram tillaga að byggingarreit og staðsetningu bílastæða á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti, sem tekur mið af stærð lóðarinnar. Skipulagsnefnd staðfestir staðsetningu og stærð byggingarreits á lóðinni ásamt staðsetningu bílastæða eins og fram kemur á mæliblaði nr. 7122 dags. maí 2007. Jafnframt samþykkir skipulagsnefnd með vísun til deiliskipulags Innbæjarins og nánasta umhverfis að heimilt verði að byggja tvílyft hús á lóðinni með tveimur íbúðum. A.m.k. 1 bílastæði fyrir hvora íbúð verði staðsett innan lóðar.“ Hinn 9. október 2007 sendi kærandi erindi til skipulagsnefndar sem tekið var fyrir á fundi nefndarinnar 24. sama mánaðar. Óskaði hann eftir því að fá að kaupa sig frá þeim bílastæðum sem áætluð voru á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti og að byggingarreiturinn yrði stækkaður til að hægt væri að byggja þar hús með fjórum íbúðum. Í fundargerð skipulagsnefndar segir eftirfarandi um afgreiðslu erindisins: „Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er óskað eftir að byggingarleyfi fáist fyrir byggingu fjögurra íbúða húss á reitnum. Skipulagsnefnd telur lóðina ekki bera þann fjölda íbúða þar sem undirlendi er lítið og kallar auk þess á 8 bílastæði. Í fyrirliggjandi deiliskipulagi svæðisins er heimilt að byggja tvær íbúðir á reitnum og er gerð krafa um 2 bílastæði á lóð, og er því ósk um fjögurra íbúða hús á lóðinni hafnað. Skipulagsnefnd hafnar ósk um afnot á sameiginlegu bílastæði norðan verslunarinnar Brynju en þau stæði eru ætluð íbúum hverfisins almennt ásamt versluninni Brynju.“
Hinn 5. desember 2007 sótti kærandi á ný um leyfi til að byggja tveggja hæða fjögurra íbúða hús á lóðinni nr. 12b við Aðalstræti, en í erindinu var greint frá samkomulagi sem kærandi hafði gert við eigendur Hafnarstrætis 7 um að skika úr lóð þeirra yrði varið undir 4-5 bílastæði fyrir Aðalstræti 12b. Eftirfarandi segir um umsókn kæranda í fundargerð skipulagsnefndar frá 12. desember 2007: „Skipulagsnefnd bókaði á fundi sínum 24. október sl. að hún telur lóðina ekki bera þann fjölda íbúða þar sem m.a. undirlendi væri lítið. Samkvæmt byggingarreglugerð er gerð krafa um 2 bílastæði á íbúð. Skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 fyrir bílastæði nægir ekki til þess að uppfylla umræddar kröfur um fjölda bílastæða við nýbygginguna. Í gildandi deiliskipulagi er gert ráð fyrir samskonar húsum og fyrir eru á svæðinu og er þar aðallega um að ræða tvíbýlishús. Byggingarreitur er 13×9 m en tillagan gerir ráð fyrir 16×10,15 m húsi. Skipulagsnefnd getur ekki fallist á að breyta fyrirliggjandi deiliskipulagi og hafnar því erindinu.“
Hinn 18. desember 2007 mætti kærandi á fund skipulagsnefndar og gerði nefndinni grein fyrir óskum sínum vegna byggingar á lóðinni við Aðalstræti 12b. Á fundi 16. janúar 2008 var bókað: „Skipulagsnefnd getur ekki fallist á hugmyndir umsækjanda miðað við óbreytta lóðarstærð og heldur sig við fyrri bókanir hvað varðar stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða.“
Á fundi skipulagsnefndar 12. mars 2008 var tekið fyrir erindi kæranda frá 25. febrúar sama ár þar sem hann sótti aftur um byggingarleyfi fyrir tveggja hæða húsi með fjórum íbúðum á lóðinni Aðalstræti 12b, á byggingarreit að stærð 10×15 m. Meðfylgjandi umsókn hans var skriflegt samþykki nágranna. Skipulagsnefnd taldi að forsendur hefðu ekki breyst frá fyrri tillögu um uppbyggingu á reitnum og hélt sig við fyrri afstöðu hvað varðar stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða og hafnaði erindinu.
Loks barst skipulagsnefnd erindi kæranda, dags. 6. júní 2008, þar sem óskað var eftir að gert yrði nýtt deiliskipulag að svæðinu í kringum Aðalstræti 12, með bílastæðum sem kæmu suður af Aðalstræti 9, á skika af lóð Hafnarstrætis 7. Á fundi 25. júní 2008 bókaði skipulagsnefnd eftirfarandi: „Skipulagsnefnd telur að ekki sé ástæða til að gera breytingar á núgildandi deiliskipulagi svæðisins þar sem nú þegar er heimild til staðar um uppbyggingu á lóðinni við Aðalstræti 12.“
Skaut kærandi þessari ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 22. júlí 2008, svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er því haldið fram að uppdrættir þeir sem hann hafi lagt til grundvallar byggingarleyfisumsóknum sínum og ósk um breytingu á deiliskipulagi vegna Aðalstrætis 12b séu vel innan þeirra marka sem 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 4410/1998 tilgreini um fjarlægð bygginga frá lóðamörkum. Fyrir liggi samþykki nágranna en að auki hafi kærandi fengið leyfi til að koma fyrir bílastæðum fyrir húsið á lóðinni nr. 7 við Hafnarstæti, gegnt lóð kæranda.
Málsrök Akureyrarbæjar: Akureyrarbær krefst þess að kröfum kæranda verði hafnað og að ákvörðun skipulagsnefndar, sem geri ráð fyrir að heimilt sé að byggja á lóð kæranda tveggja hæða hús að grunnfleti 9×13 m, standi.
Skipulagsnefnd bendi á að ákvörðun hennar um að hafna beiðni um nýtt deiliskipulag að svæðinu í kringum Aðalstræti 12b hafi ekki snúist um fjarlægðir milli húsa og hvort skilyrðum 75. gr. byggingarreglugerðar hafi verið fullnægt heldur aðra þætti sem skipulagsnefnd telji styðja synjun á ósk um deiliskipulagsbreytingu. Bent sé á að ef fallist hefði verið á óskir kæranda um byggingarmagn og stærð grunnflatar hússins hefði ekki verið hægt að koma fyrir lágmarksfjölda bílastæða á lóðinni, í þessu tilviki 4-8 stæðum, eins og kveðið sé á um í gr. 64.3 í byggingarreglugerð. Á bls. 12 í greinargerð með gildandi deiliskipulagi frá 1986 sé tekið fram að æskilegt sé að byggja í skarðið sem sé að Aðalstræti 12 og að um gæti verið að ræða tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt. Eins og fram komi í bókun skipulagsnefndar frá 12. desember 2007 sé erindinu hafnað með þeim rökum að lóðin beri ekki þann fjölda íbúða, þar sem undirlendið sé lítið og að tillagan uppfylli ekki kröfur um bílastæðafjölda innan lóðar. Bent sé á að á mæliblaði nr. 7122 sé farið eins nálægt brattri brekku með staðsetningu byggingarreits eins og talið sé ásættanlegt til að tryggja að rými og birta verði nægjanleg við bakhlið hússins, en mjög bratt sé á þessum slóðum í Innbænum. Skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 fyrir bílastæði nægi ekki til að uppfylla kröfu um fjölda bílastæða fyrir nýbygginguna, en samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði fyrir hverja íbúð.
—————–
Frekari rök og sjónarmið aðila liggja fyrir í málinu, sem ekki verða rakin hér nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um synjun skipulagsnefndar frá 25. júní 2008 á beiðni um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri, er öðlaðist gildi á árinu 1986. Í greinargerð þess segir, varðandi lóðina nr. 12 við Aðalstræti, að þar geti risið tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt.
Eins og að framan er rakið samþykkti skipulagsnefnd 22. ágúst 2007 að hluti lóðar nr. 12 og spilda næst lóð nr. 14 við Aðalstræti yrðu sameinuð í eina lóð, Aðalstræti 12b. Í kjölfarið var gert lóðarblað sem samþykkt var í skipulagsnefnd 26. september 2007. Segir í bókun nefndarinnar á fyrrgreindum fundi að hún staðfesti staðsetningu og stærð byggingarreits á lóðinni ásamt staðsetningu bílastæða eins og fram komi á mæliblaði. Jafnframt er tekið fram að með vísan til gildandi deiliskipulags að svæðinu væri heimilt að byggja á lóðinni tvílyft hús með tveimur íbúðum, þar sem gert yrði ráð fyrir a.m.k. einu bílastæði innan lóðar fyrir hvora íbúð. Í bókun nefndarinnar frá 9. október 2007 segir að í fyrirliggjandi deiliskipulagi svæðisins sé heimilt að byggja tvær íbúðir á reitnum og í bókun 12. desember 2007 segir ennfremur að samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði á íbúð og nægi skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 ekki til að uppfylla umræddar kröfur um fjölda bílastæða við nýbygginguna. Á fundi hinn 16. janúar 2008 er loks bókað að skipulagsnefnd geti ekki fallist á hugmyndir umsækjanda miðað við óbreytta lóðarstærð og haldi sig við fyrri bókanir hvað varði stærð byggingarreits, bílastæði, húsgerð og fjölda íbúða.
Ætla verður að til grundvallar hinni kærðu synjun hafi legið forsendur sem tilgreindar eru í fyrri bókunum og að framan eru raktar. Er þar teflt fram rökum sem um sumt eru beinlínis röng. Þannig kemur hvergi fram í gildandi deiliskipulagi umrædds svæðis að á reitnum sé gert ráð fyrir tveimur íbúðum heldur segir aðeins að þar geti orðið um að ræða tveggja hæða timburhús, þó ekki stórt. Þá er rangt sem segir í bókun skipulagsnefndar 12. desember 2007 að samkvæmt byggingarreglugerð sé gerð krafa um tvö bílastæði á íbúð enda má ráða af gögnum málsins að kærandi væri að falast eftir heimild til að hafa í húsinu fjórar litlar íbúðir, undir 80 m² að flatarmáli, en um þær gildir að hverri íbúð skuli fylgja eitt bílastæði. Af sömu ástæðu stenst ekki sú staðhæfing að skiki úr lóð Hafnarstrætis 7 nægi ekki til að uppfylla kröfur um bílastæði þar sem víkja má frá kröfu um bílastæði innan lóðar, sbr. gr. 28.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 og gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Var afstaða skipulagsnefndar til erindis kæranda þannig reist á röngum forsendum og rökstuðningi sem ekki er haldbær.
Auk þess sem að framan er rakið var afgreiðsla skipulagsnefndar haldin þeim annmarka að vera byggð á mæliblaði sem ekki fellur að gildandi deiliskipulagi. Á uppdrætti deiliskipulagsins, staðfestum af félagmálaráðherra 5. febrúar 1986, eru sýnd lóðamörk sem ná lengra upp í brekkuna til vesturs en mæliblaðið gerir ráð fyrir. Auk þess eru lóðamörk samkvæmt deiliskipulaginu nær núverandi húsi á lóðinni nr. 12 við Aðalstræti en er á mæliblaðinu. Gat skipulagsnefnd því ekki lagt umrætt mæliblaði til grundvallar í málinu. Leiða þessir annmarkar á meðferð skipulagnefndar á málinu til þess að fallast ber á kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu synjunar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Synjun skipulagsnefndar Akureyrarbæjar frá 25. júní 2008, á erindi um breytt deiliskipulag Innbæjarins og Fjörunnar á Akureyri, er felld úr gildi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
