45/2021 Iðndalur

Árið 2021, föstudaginn 29. október, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon, fyrrverandi dómstjóri, og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar­verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 45/2021, kæra á ákvörðun Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja frá 24. mars 2021 um að kæranda sé skylt að hreinsa 2. áfanga lóðarinnar Iðndals 23, Vogum, af úrgangi og rusli og koma í löglega förgun en að öðrum kosti þurfa að sæta því að lóðin verði hreinsuð að tilstuðlan Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja.

 Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 15. apríl 2021, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi hluta lóðarinnar Iðndals 23, Vogum, þá ákvörðun Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja frá 24. mars 2021 að kæranda sé skylt að hreinsa 2. áfanga lóðarinnar Iðndals 23 af úrgangi og rusli og koma í löglega förgun en að öðrum kosti þurfa að sæta því að lóðin verði hreinsuð að tilstuðlan Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Heilbrigðiseftirliti Suðurnesja 14. maí 2021.

Málavextir: Heilbrigðiseftirlit Suðurnesja hefur áður haft afskipti vegna óþrifnaðar á lóðinni Iðndal 23 á árunum 2014 og 2019, en þeim afskiptum lauk ekki með ákvörðunum eða þvingunar­ráðstöfunum eftirlitsins. Með bréfi, dags. 25. febrúar 2021, gerði Heilbrigðiseftirlit Suðurnesja þá kröfu að allur úrgangur á fyrrgreindri lóð yrði fjarlægður og komið í löglega förgun. Bréfinu var beint til eigenda lóðarinnar, sem eru tveir, og er kærandi annar þeirra. Var veittur fjögurra vikna frestur frá dagsetningu bréfsins til að ljúka verkinu. Þá voru veittar leiðbeiningar um andmælarétt og kæruheimild. Kærandi andmælti kröfunni með bréfi, dags. 16. mars s.á., með þeim rökum að hvorki úrgangurinn né sá hluti lóðarinnar sem úrgangurinn væri á tilheyrði honum. Bréfinu var svarað af hálfu heilbrigðiseftirlitsins 24. s.m. þar sem fram kom að athugasemdum kæranda væri hafnað þar sem um sameiginlega og óskipta lóð væri að ræða.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að lóðin Iðndalur 23 sé leigulóð frá Vatnsleysu­­strandar­­hreppi til 75 ára frá og með 24. júlí 1999 skv. lóðarleigusamningi dags. 1. desember s.á. Samkvæmt 7. og 8. gr. samningsins sé gert ráð fyrir því að fleiri en eitt hús eða önnur mannvirki verði reist á lóðinni og að þau geti gengið kaupum og sölum að undangengnum forkaupsrétti leigu­sala.

Með eignaskiptayfirlýsingu fyrir lóðina frá 19. apríl 2000, sem þinglýst hafi verið á lóðina 2. maí 2000, hafi lóðinni verið skipt í tvo áfanga. Á 1. áfanga lóðarinnar hafi verið reist hefðbundið stálgrindarhús sem skiptist í fjórar fasteignir með risþaki og sé hlutur 1. áfanga í heildarlóð 40% en hlutur 2. áfanga 60%. Komi fram í eignaskiptayfirlýsingunni að byggingarréttur 2. áfanga fylgi fasteigninni á 1. hæð til hægri, austurenda, hluta 01 0104. Segi í grein 1.8 í athugasemdum að „byggingarréttur 2. áfanga og afnotaréttur þess lóðarhafa fram að byggingu áfangans fylgir fasteign 0104“. Á teikningum sem fylgi eignaskiptayfirlýsingunni sé 2. áfangi lóðarinnar sér­greindur hægra megin, þ.e. austan megin við stálgrindarhúsið næst eignarhluta 0104.

Með kvöð sem lögð hafi verið á lóðina með skjali, dags. 26. september 2007, þinglýstu 28. s.m., hafi hverjum eignarhluta stálgrindarhússins verið veittur sérafnotaréttur af þeim hluta lóðarinnar sem liggi að og beint út frá hverjum eignarhlut. Þá sé ítrekað það sem komi fram í framangreindri eignaskiptayfirlýsingu að byggingarréttur 2. áfanga lóðarinnar fylgi eignarhluta 0104 og sagt að allur umráða- og afnotaréttur byggingarréttar og lóðar sem að honum liggi tilheyri eignarhluta 0104. Þá sé lögð sú kvöð á eigendur eignarhluta 0101, 0102 og 0103 að standa ekki í vegi fyrir heldur samþykkja þær byggingarframkvæmdir sem fyrirhugaðar séu á lóðinni og að sama skapi samþykkja nauðsynlegar breytingar á eignaskiptasamningi til samræmis við þær framkvæmdir. Með eignaskiptayfirlýsingu, dags. 27. september 2007, móttekinni til þinglýsingar 9. október s.á., hafi lóðinni verið skipt upp í sérafnotafleti, sbr. gr. 1.7 og í samræmi við framangreinda kvöð, og staðfest að byggingarréttur 2. áfanga, sem og allur umráða- og afnotaréttur lóðarhlutans, fylgi eign 0104, sbr. gr. 1.8, í samræmi við kvöðina og fyrri eignaskiptayfirlýsingu.

Kærandi sé eigandi að tveimur fasteignum í því stálgrindarhúsi sem reist hafi verið á 1. áfanga lóðarinnar, þ.e. 1. hæðar til vinstri, vesturenda, eignarhluta 0101, og 1. hæðar til vinstri, fyrir miðju, eignarhluta 0102. Þeim eignarhlutum fylgi samkvæmt framangreindum heimildum sérafnotaflötur á þeim hluta lóðarinnar sem liggi að og beint út frá eignarhlutum kæranda. Eigandi 1. hæðar til hægri fyrir miðju, hl. 0103, og 1. hæðar til hægri, austurenda, hl. 0104, sé einkahlutafélag. Eignarhlutum þess félags fylgi samkvæmt framangreindum þinglýstum heimildum sérafnotaflötur á þeim hluta lóðarinnar sem liggi að og beint út frá eignarhlutunum auk þess sem eignarhluta 0104 fylgi allur umráða- og afnotaréttur byggingarréttar og 2. áfanga lóðarinnar.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé séreign skilgreind sem „afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið ásamt því sem honum fylgir sérstaklega […] lóðarhluti […] eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls“. Í 9. og 10. tölul. 5. gr. laganna segi að séreign teljist hluti lóðar sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem ef viðkomandi hafi kostað það. Í 2. mgr. 7. gr. framangreindra laga segi að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafi aðgang að henni og notkunarmöguleika. Þá sé kveðið á um það í 9. gr. laganna að við úrlausn þess hvort um séreign eða sameign allra eða sumra sé að ræða skuli m.a. líta til þess hvernig staðið hafi verið að byggingu hússins eða viðkomandi hluta þess og hvernig byggingarkostnaði hafi verið skipt.

Af framangreindum þinglýstum heimildum sem og ákvæðum fjöleignarhúsalaga leiði að 2. áfangi lóðarinnar að Iðndal 23 verði að teljast séreign einkahlutafélagsins. Sé umræddur lóðarhluti sérstaklega afmarkaður á teikningum sem séu hluti þinglýstra eignaskiptayfirlýsinga og tekið fram að einungis eignarhluti 0104 hafi umráða- og afnotarétt að lóðarhlutanum. Þá sé sú kvöð á eigendum annarra eignarhluta að samþykkja fyrirhugaðar byggingarframkvæmdir á 2. áfanga sem og nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu. Með hliðsjón af 2. mgr. 7. gr. fjöleignar­húsalaga geti ekki talist eðlilegt né rökrétt að viðkomandi lóðarhluti teljist í sameign enda hafi kærandi hvorki aðgang né afnotamöguleika að viðkomandi lóðarhluta. Þá sé ljóst að eigandi lóðarhlutans muni standa að og kosta alla uppbyggingu á 2. áfanga lóðarinnar og því eðlilegt með hliðsjón af 9. gr. laganna að líta á þann hluta sem séreign.

Verði ekki fallist á að 2. áfangi lóðarinnar teljist séreign eignarhluta 0104 sé ljóst að lóðarhlutinn sé hluti af sérafnotafleti eignarhluta 0104, sbr. þinglýsta kvöð og eignaskiptayfirlýsingu frá 27. september 2007. Í því felist að eigandi eignarhluta 0104 hafi einkarétt til afnota og umráða yfir þeim hluta lóðarinnar sem teljist til sérafnotaflatar eiganda og leggi þá kvöð á aðra sameigendur að heildarlóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið taki sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Þá hafi aðrir sameigendur að lóðinni ekki almennan umgengnisrétt um sérafnotaflöt sérafnotaréttarhafa. Benda megi m.a. á álit kærunefndar húsamála í málum nr. 132/2018 og 94/2020.

Heilbrigðiseftirlit Suðurnesja byggi kröfu sína á 1. mgr. 18. gr. reglugerðar nr. 941/2002 um hollustuhætti sem og 16. gr. reglugerðar nr. 737/2003 um meðferð úrgangs. Í báðum reglu­gerðunum sé lögð sú skylda á umráðamann lóðar að halda lóðinni hreinni og snyrtilegri. Sá úrgangur sem gerð sé krafa um að verði fjarlægður sé allur á 2. áfanga lóðarinnar, þ.e. óbyggðu svæði sem liggi að eignarhluta 0104 og tilheyri honum og lúti því alfarið umráðum eiganda þess hluta. Samkvæmt þinglýstum heimildum hafi kærandi engan umráðarétt yfir umræddum 2. áfanga lóðarinnar. Samkvæmt þeim heimildum sem vísað sé til um kröfuna gagnvart kæranda sé það hins vegar skilyrði að sá sem hægt sé að beina slíkri kröfu gegn sé umráðamaður viðkomandi lóðar. Kröfunni sé því ranglega beint að kæranda. Lögtaksréttur geti því ekki stofnast í eignarhluta kæranda í umræddri lóð.

Það leiði af lögmætisreglu íslensks réttar að stjórnvaldsákvarðanir verði að vera í samræmi við lög og eiga sér viðhlítandi stoð í þeim. Að mati kæranda sé ekki lagastoð fyrir kröfu heilbrigðis­eftirlitsins á hendur kæranda. Verði talið að svo sé þá leiði af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að stjórnvaldið skuli velja það úrræði sem vægast sé til að ná því markmiði sem stefnt sé að og gæta hófs við beitingu þess. Af því leiði að beina ætti kröfu um hreinsun 2. áfanga lóðarinnar að þeim aðila sem ábyrgð beri á óþrifnaðnum, en ágreiningslaust sé að það sé ekki kærandi. Kærandi taki undir að tímabært sé að heilbrigðiseftirlitið hlutist til um hreinsun lóðarinnar og að gera beri lögtak fyrir þeim kostnaði sem af því hljótist í eignarhluta umráðamanns og ábyrgðaraðila þess hluta lóðarinnar. Sé ekkert sem standi í vegi fyrir því enda séu hans eignarhlutar sérgreindir í fasteignaskrá og hver með sitt fastanúmer.

Kærandi áskilji sér jafnframt rétt um greiðslu kostnaðar úr hendi Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja sem hann muni hafa af máli þessu.

Málsrök Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja: Af hálfu heilbrigðiseftirlitsins er bent á að í 1. mgr. 18. gr. reglugerðar nr. 941/2002 um hollustuhætti, sem sett sé með stoð í lögum nr. 7/1998, sé kveðið á um skyldur eiganda eða umráðamanna húss eða mannvirkis til þess að halda eigninni hreinni og snyrtilegri ásamt tilheyrandi lóð þannig að það valdi ekki öðrum ónæði. Samkvæmt 1. mgr. 20. gr. sömu reglugerðar sé enn fremur bannað að skilja eftir, dreifa eða geyma hluti, búnað eða tæki á þann hátt að valdið geti skaða, mengun eða lýti á umhverfinu.

Samkvæmt 16. gr. reglugerðar nr. 737/2003 um meðferð úrgangs sé heilbrigðisnefnd heimilt að láta fara fram hreinsun á lóð eiganda ef þess sé talin þörf. Samkvæmt 21. gr. reglugerðar um hollustuhætti sé heilbrigðisnefnd enn fremur veitt heimild til að láta fjarlægja lausamuni að undan­genginni viðvörun. Þá sé heilbrigðisnefnd heimilt að láta vinna verkið á kostnað kæranda, sbr. 61. gr. laga nr. 7/1998. Í 2. mgr. ákvæðisins komi fram að þegar verk það sem heilbrigðisnefnd láti vinna sé komið til vegna vanhirðu og óþrifa eða heilsuspillandi aðstæðna í húsi, á lóð eða í farartæki sé kostnaður tryggður með lögveðsrétti í viðkomandi húsi, lóð eða farartæki í tvö ár eftir að greiðslu hafi verið krafist.

Í kæru sé á það bent að sá úrgangur og óþrifnaður sem heilbrigðiseftirlitið geri athugasemdir við sé allur á svokölluðum 2. áfanga lóðarinnar, sem sé enn óbyggður og tilheyri sameiganda kæranda. Heilbrigðiseftirlitið bendi á að óháð byggingaráföngum lóðarinnar sé hún ein óskipt lóð og ekki sé hægt að gera greinarmun á 1. og 2. áfanga lóðarinnar hvað skyldur samkvæmt lögum nr. 7/1998, reglugerð nr. 941/2002 og reglugerð nr. 737/2002 varði. Samkvæmt þinglýstum heimildum sé lóðin Iðndalur 23 í Vogum ein óskipt lóð. Á lóðinni standi iðnaðarhús sem sé einn matshluti og skiptist í fjórar eignir. Fram komi í eignaskiptayfirlýsingu að eignarhlutar séu fjórir og hlutdeild hvers eignarhluta í óskiptri lóð sem reiknuð sé í ákveðnu hlutfalli en lóðinni sé ekki skipt upp að öðru leyti. Í kvöð sem þinglýst sé á fasteignina komi fram að hver eignarhluti fái sérafnotarétt af „þeim hluta lóðarinnar sem liggur að og beint út frá hverjum eignarhlut“.

Í 4. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 sé séreign skilgreind sem „afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þing­lýstum heimildum um húsið ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls“. Ekki verði ráðið af eigna­skiptayfirlýsingu að um séreign sé að ræða í skilningi 4. gr. fjöleignarhúsalaga.

Í tilvitnaðri eignaskiptayfirlýsingu komi fram að þeir eignarhlutar hússins sem tilheyri kæranda séu annars vegar 9,88% og hins vegar 10,12% af sameiginlegri lóð. Samtals tilheyri mannvirkjum kæranda 20% hlutdeild í heildarlóð. Fyrir liggi í málinu loftmyndir sem sýni óþrifnað á lóðinni ásamt lóðaruppdrætti frá byggingarfulltrúa sem sýni mörk umræddrar lóðar. Áfangaskipting byggingar­fram­kvæmda hafi í sjálfu sér ekkert með málið að gera. Óumdeilt sé að lóðin sé í vanhirðu, til lýta fyrir umhverfið og að mengunarhætta stafi af úrgangi sem þar sé geymdur, þannig að skilyrði framan­greindra réttarheimilda séu uppfyllt til að krefjast hreinsunar lóðarinnar.

Heilbrigðiseftirlitið veki athygli á því að í tilvitnaðri kvöð komi það eitt fram að lögð sé sú kvöð á sameigendur að eigendur hafi tiltekinn afnotarétt af sameiginlegri lóð. Þá sé tekið fram að byggingarréttur á 2. áfanga lóðarinnar tilheyri eign 01 0104. Jafnframt hafi verið kveðið á um umferðarrétt annarra eigenda um þessa sérafnotafleti. Telja verði að í þessari kvaðasetningu hafi ekki verið stofnað til séreignarréttar í skilningi laga um fjöleignarhús heldur tiltekins afnotaréttar af sameign. Heilbrigðiseftirlitið vísi hér m.a. til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 94/2020, sem kærandi vísi einnig til, þar sem segi um sérafnotafleti lóða í fjöleignarhúsum skv. eignaskiptayfirlýsingu: „Sá réttur felur ekki í sér séreignarétt, samkvæmt skilningi 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétti sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds og umhirðukostnað við flötinn“. Hér vísist einnig til álits í máli nr. 82/2020 og dóms Hæstaréttar Íslands í máli nr. 388/2010.

Af framangreindu leiði að sá hluti lóðarinnar þar sem úrgang og óþrifnað sé að finna, þ.e. 2. áfangi lóðarinnar, geti ekki talist séreign eiganda eignarhluta 0104 í skilningi fjöleignarhúsalaga. Bent sé á að skyldur lóðarhafa gagnvart samfélaginu séu opinbers réttar eðlis og byggist á lögum nr. 7/1998 og lögum nr. 55/2003 um meðhöndlun úrgangs. Lögin og reglugerðir settar samkvæmt þeim geri kröfur til eigenda og umráðamanna lóða en fjalli ekki um innbyrðis réttarstöðu eigenda og notkunarheimildir þeirra samkvæmt fjöleignarhúsalögum, eigna­skipta­samningum og þinglesnum kvöðum. Óumdeilt sé í málinu að úrgangur og óþrifnaður sé innan lóðarmarka Iðndals 23 og heilbrigðiseftirlitið þurfi ekki að greina á milli hvar hann sé staðsettur á hinni óskiptu lóð eða hver sé eigandi úrgangsins. Skyldan til að virða lög um hollustuhætti og meðferð úrgangs hvíli á eigendum lóðarinnar. Heilbrigðiseftirlitið geti því ekki annað, miðað við gildandi lög og reglu­gerðir, en að beina kröfu um hreinsun að öllum þinglýstum eigendum.

Samkvæmt þinglýstum heimildum sé heildarlóðinni Iðndal 23 ekki skipt upp þótt kveðið sé á um afnotarétt af tilteknum hluta hennar. Mörk sérafnotaflata séu ekki alveg ljós en hafi ekki sjálfstæða þýðingu þar sem lóðin sé sameiginleg og óskipt. Eigendur beri því sameiginlega ábyrgð gagnvart heilbrigðiseftirlitinu á því að lögbundnar kröfur til lóðarinnar séu uppfylltar. Athugasemdir heil­brigðis­eftirlitsins snúi að úrgangi og óþrifnaði á sameiginlegri lóð og hafi því ekki verið hjá því komist að beina áskorun til allra eigenda lóðarinnar til að bæta úr innan gefins frests. Þá leggist lögveð skv. 2. mgr. 71. gr. laga nr. 7/1998 á heildarlóðina vegna kostnaðar sem falli til ef til þvingunar­úrræða þurfi að koma. Skyldur eigenda lóðarinnar séu einnig skýrar.

Hin kærða ákvörðun hafi byggst á skýrum laga- og reglugerðarheimildum og sé því fullnægjandi laga­stoð fyrir henni. Um sjónarmið kæranda um meðalhóf skuli tekið fram að heilbrigðiseftirlitið beini kröfu jafnt til allra þinglýstra eigenda að þeirri lóð þar sem úrgangur og óþrifnaður séu til staðar. Ef eigendur verði ekki við lögmætum kröfum heilbrigðiseftirlitsins eigi stjórnvaldið ekki annarra kosta völ en að láta fara fram hreinsun á kostnað eigenda, eins og réttarheimildir greini. Af þeim sökum verði ekki séð hvernig meðalhófs hafi ekki verið gætt.

Heilbrigðiseftirlitið bendi jafnframt á þá meginreglu að aðilar verði sjálfir að bera kostnað sinn af málsmeðferð innan stjórnsýslunnar. Samkvæmt lögum nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála hafi nefndin ekki heimild til að úrskurða málskostnað.

Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi bendir á að afskipti Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja af umræddri lóð nái a.m.k. aftur til 20. mars 2014 þegar gerð hafi verið krafa um að kærandi fjarlægði tiltekna muni af lóðarhluta eiganda eignarhluta 0104. Kærandi hafi mótmælt þeirri kröfu í bréfi, dags. 11. apríl s.á., með sömu rökum og í máli þessu en jafnframt fagnað því að heilbrigðiseftirlitið vildi hreinsa svæðið af því rusli sem þar lægi enda væri það hvorki á ábyrgð kæranda né á þeim hluta lóðarinnar sem hann hefði umráð yfir. Ekki hafi verið gerðar athugasemdir við röksemdir kæranda eða þeim mótmælt og hafi hann því talið að fallist hafi verið á þær og málinu lokið. Það hafi því komið á óvart þegar kærandi hafi fengið ný bréf frá heilbrigðiseftirlitinu árin 2019 og 2021. Í bréfum þessum sé röksemdarfærslum kæranda í engu svarað. Ekki hafi því verið gætt að meginreglum um málsmeðferð stjórnvalda og ómaklegt að ýja að því í greinargerð að kærandi eigi á einhvern hátt sök á því ástandi sem ríki á þeim hluta lóðarinnar sem einkahlutafélagið hafi umráð yfir. Ef meginreglum stjórnsýsluréttar um rannsóknarskyldu, andmælarétt, meðalhóf og málshraða hefði verið sinnt væri ekki um „viðvarandi vandamál að ræða“, eins og haldið sé fram í greinargerð.

Þrátt fyrir að umrædd lóð hafi verið óskipt þegar hún hafi verið leigð með lóðarleigusamningi 1. desember 1999 hafi henni nú verið skipt með þeim löggerningum sem þinglýst hafi verið á lóðina og ekki verði litið fram hjá. Ákvæði 1. mgr. 18. gr. reglugerðar nr. 941/2002 um hollustuhætti og 16. gr. reglugerðar nr. 737/2003 um meðferð úrgangs geri ráð fyrir því að umráðamenn séu ábyrgir fyrir því að halda lóð sinni snyrtilegri. Svo sem grein hafi verið gerð fyrir í kæru hafi umráð að einstökum hlutum lóðarinnar verið afmörkuð. Með hliðsjón af framangreindum löggerningum sem afmarki umráðarétt núverandi eiganda, orðalagi umræddra reglugerðarákvæða sem og reglum um meðalhóf hljóti heilbrigðiseftirlitið að eiga að beina kröfu um hreinsun að þeim aðila sem ábyrgð beri á óþrifnaði á þeim lóðarhluta sem hann fari með umráð yfir en ekki aðilum sem fari með umráð yfir öðrum afmörkuðum hlutum viðkomandi lóðar. Neyðist heilbrigðiseftirlitið til að hlutast til um hreinsun lóðarinnar hljóti því að vera skylt að gera lögtak eingöngu í þeim eignarhlutum sem tilheyri hinum eigandanum, en ekki í eignarhlutum kæranda.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um heimild Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja til að krefjast þess af kæranda að hann hreinsi lóðina Iðndal 23, Vogum, af úrgangi og komi honum í löglega förgun. Kærandi telur kröfunni ranglega að sér beint þar sem hann hvorki eigi úrganginn né hafi umráð þess hluta lóðarinnar þar sem úrgangur sé.

Heilbrigðiseftirlitið byggir fyrrgreinda ákvörðun sína á 1. mgr. 18. gr. reglugerðar nr. 941/2002 um hollustuhætti þar sem segir: „Eigandi eða umráðamaður húss eða mannvirkis skal halda eigninni hreinni og snyrtilegri ásamt tilheyrandi lóð og girðingum, þannig að ekki valdi öðrum ónæði.“ Eftirlitið vísar einnig um ákvörðun sína til 1. mgr. 20. gr. sömu reglugerðar þar sem kemur fram: „Bannað er að skilja eftir, flytja, dreifa eða geyma hluti, búnað eða tæki á þann hátt að valdið geti skaða, mengun eða lýti á umhverfinu. Þetta gildir jafnt um smærri sem stærri hluti.“ Heilbrigðiseftirlitið vísar og í ákvörðun sinni til 16. gr. reglugerðar nr. 737/2003 um meðferð úrgangs. Í 1. mgr. þeirrar greinar segir að umráðamönnum lóða sé skylt að halda þeim hreinum og snyrtilegum. Þá er í 3. mgr. mælt fyrir um að heilbrigðisnefnd geti krafist lagfæringa og viðgerða á lóðum, girðingum og mannvirkjum, ef nauðsynlegt þyki til þrifnaðar eða ef ástand þeirra sé til lýta fyrir umhverfið. Einnig er skv. 4. mgr. m.a. heimilt að fyrirskipa hreinsun lóða og lendna og getur heilbrigðisnefnd látið hreinsa einkalóðir á kostnað eigenda telji nefndin þess þörf vegna mengunar og óhollustu samkvæmt 5. mgr. ákvæðisins. Loks var ákvörðun heilbrigðiseftirlitsins talin eiga sér stoð í 21. gr. reglugerðar um hollustuhætti þar sem segir: „Heilbrigðisnefnd er heimilt að láta fjarlægja lausamuni, númerslausar bifreiðar, bílflök og sambærilega hluti á almannafæri að undan­genginni viðvörun, svo sem með álímingarmiða með aðvörunarorðum.“ Framangreind ákvæði gera ráð fyrir að krafa heilbrigðisnefndar beinist að eiganda eða umráðamanni lóðar.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er lóðin Iðndalur 23 leigulóð í eigu Vatnsleysustrandarhrepps sem leigð hefur verið til 75 ára frá og með 24. júlí 1999 samkvæmt lóðarleigusamningi, dags. 1. desember s.á. Leigutakar lóðarinnar eru kærandi og einn annar aðili, en þeir eiga jafnframt hús sem stendur á lóðinni. Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir lóðina, dags. 19. apríl 2000, kemur fram að um einn matshluta sé að ræða. Matshlutinn skiptist í tvo áfanga. Sé áætluð hlutdeild 1. áfanga í heildarlóð 40% og 2. áfanga 60%. Endurskoða skuli skiptinguna þegar komi til byggingar á 2. áfanga. Eitt hús sé á lóðinni með fjórum fasteignum: 0101, 0102, 0103 og 0104 og er hlutdeild hvers eignarhluta í húsinu og í heildarlóð eftir nánar tilgreindum hlutfallstölum. Samkvæmt gr. 1.7. í eigna­skiptayfirlýsingunni er lóðin í óskiptri sameign og hlutdeild hverrar fasteignar í henni eins og áður greinir. Eðli máls samkvæmt fylgi hverri fasteign umhirða og umráðaréttur yfir lóðarspildunni sunnan við hana að götu og beri hún allan kostnað þar af. Í gr. 1.8. er svo tekið fram að byggingar­réttur 2. áfanga og afnotaréttur þess lóðarhluta fram að byggingu áfangans fylgi fasteign 0104.

Kvöð var sett á lóðina Iðndal 23 hinn 26. september 2007 samhliða nýrri eignaskipta­yfirlýsingu, dags. 27. s.m. Í yfirlýsingu um kvöðina kemur fram að sú breyting sé gerð frá fyrri eignaskiptasamningi að hver eignarhluti fái sérafnotarétt af þeim hluta lóðarinnar sem liggi að og beint út frá hverjum eignarhluta. Þó verði sameiginlegur umferðarréttur allra eignarhluta meðfram bílastæðum á baklóðinni meðfram eignum 0101, 0102 og 0103. Þar segir einnig að í eldri samningi fylgi byggingarréttur endaeiningu merktri 0104 sem liggi að hinum óbyggða hluta lóðarinnar. Verði það þannig áfram og tilheyri allur umráða- og afnotaréttur byggingarréttar og lóðar sem að honum liggi eignarhluta 0104. Eigendur eignarhluta 0101, 0102 og 0103 skuldbindi sig til að standa ekki í vegi fyrir og samþykkja þær byggingarframkvæmdir sem fyrirhugaðar séu á lóðinni og fáist samþykktar af byggingar- og skipulagsyfirvöldum í Vogum og að sama skapi samþykki nauðsynlegar breytingar á eigna­skiptasamningi til samræmis við þær framkvæmdir og aukið byggingarmagn á lóðinni, enda verði engin breyting á séreignar-­ eða afnotarétti þessara hluta fyrir utan breytingar á hlutfallstölum.

Í 1. mgr. 16. gr. reglugerðar um meðferð úrgangs er kveðið á um að umráðamönnum lóða sé skylt að halda þeim hreinum og snyrtilegum. Lóðin Iðndalur 23 skiptist í sérafnotafleti samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og kvöð, eins og fyrr greinir. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 er eign í fjöleignarhúsi með þrennu móti, þ.e. séreign, sameign allra eigenda og sameign sumra eigenda. Sérafnotafletir eru þar ekki taldir upp sem sérstakt eignarform. Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. og 5. tölul. 8. gr. laganna er öll lóð húss sameign sem ekki er ótvírætt séreign samkvæmt þinglýstum heimildum. Fjallað er um hugtakið séreign í 4. gr. fjöleignar­húsalaga. Þar kemur fram að séreign samkvæmt lögunum sé afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í áðurnefndri þinglýstri kvöð, dags. 26. september 2007, kemur fram að „[í] eldri samningi fylgir byggingarréttur endaeiningu merkt 0104 sem liggur að hinum óbyggða hluta lóðarinnar og verður það þannig áfram og tilheyrir allur umráða og afnotaréttur byggingarréttar og lóðar sem að honum liggur eignarhluta 0104.“ Eru því til staðar þinglýstar heimildir sem kveða á um með skýrum hætti að umráðaréttur yfir óbyggða hluta lóðarinnar, þar sem hinn umdeilda úrgang er að finna, tilheyri eignarhluta 0104.

Líkt og áður segir leggur 1. mgr. 18. gr. reglugerðar um hollustuhætti þær skyldur á herðar eiganda eða umráðamanns húss eða mannvirkis að halda eigninni hreinni og snyrtilegri ásamt „tilheyrandi lóð“. Óumdeilt er að kærandi er bæði eigandi og umráðamaður eignarhluta 0101 og 0102 í því húsi er stendur á lóðinni Iðndal 23. Samkvæmt tilvitnaðri 1. mgr. 18. gr. ber kæranda því að halda „tilheyrandi lóð“ hreinni. Deilan í máli þessu snýst því um það hvort sá hluti lóðar Iðndals 23, þar sem úrgang er að finna, tilheyri eignarhluta 0101 og 0102 í skilningi framangreinds ákvæðis. Samkvæmt fyrrgreindri kvöð tilheyrir „allur umráða- og afnotaréttur byggingarréttar og lóðar“ eignarhluta 0104. Samkvæmt 1. mgr. 9. gr. fjöleignarhúsalaga skal við úrlausn þess hvort um séreign eða sameign fjöleignarhúss sé að ræða, auk þess sem geti í 4.-8. gr. laganna, líta til þess hvernig staðið hafi verið að byggingu hússins eða viðkomandi hluta þess og hvernig byggingar­kostnaði hafi verið skipt. Samkvæmt þinglýstri eignarskiptayfirlýsingu fylgir allur byggingar­­réttur 2. áfanga eignar­hluta 0104.

 

Samkvæmt framangreindum þinglýstum heimildum liggur fyrir að kærandi hefur ekki umráð þess lóðarhluta sem hér um ræðir eða lausafjármuna sem þar kunna að finnast. Verður því að telja að Heilbrigðiseftirliti Suðurnesja hafi ekki verið rétt að gera kröfu til þess að hann hreinsaði lóðarhlutann.

 Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi ákvörðun Heilbrigðiseftirlits Suðurnesja frá 24. mars 2021 um að kæranda sé skylt að hreinsa 2. áfanga lóðarinnar Iðndals 23, Vogum, af úrgangi og rusli og koma í löglega förgun.