Ár 1999, föstudaginn 26. febrúar kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 45 /1998, kæra eigenda hússins nr. 32 við Smiðjuveg í Kópavogi á ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 4. nóvember 1998 um að vísa frá erindi kærenda frá 10. september 1998 um að veggir á lóðinni nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg verði fjarlægðir og að gengið verði frá lóðinni í fyrra horf.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 10. desember 1998, sem barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kærir Björn Þorri Viktorsson hdl. f. h. eigenda efri hæðar hússins nr. 32. við Smiðjuveg í Kópavogi ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs frá 4. nóvember 1998 um að vísa frá erindi kærenda dags. 10. september 1998 um að veggir á sameiginlegri lóð húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg verði fjarlægðir og að gengið verði frá lóðinni í fyrra horf. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 10. nóvember 1998. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.
Málavextir: Hinn 27. nóvember 1975 samþykkti byggingarnefnd Kópavogs teikningar af húsunum nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg í Kópavogi ásamt uppdrætti af fyrirkomulagi á lóð húsanna. Hús þessi eru sambyggð, tvær hæðir hvert, en vegna landhalla eru efri hæðir húsanna í götuhæð að sunnanverðu og neðri hæðir niðurgrafnar á þeirri hlið, en að norðanverðu eru neðri hæðir um það bil í götuhæð. Hús þessi eru ætluð til atvinnustarfsemi. Umrædd hús munu hafa verið byggð á árunum eftir 1975 en lóðarleigusamningar fyrir húsin eru gerðir hinn 8. mars 1977 (nr. 34), 13. mars 1978 (nr. 32) og 27. nóvember 1978 (nr. 30). Snemma árs 1980 fékk eigandi hússins nr. 34 leyfi til að stækka neðri hæð hússins með því að byggja kjallara undir bílastæði efri hæðar þess en samsvarandi stækkun neðri hæðar hússins nr. 32 var samþykkt snemma árs 1982. Eftir byggingu kjallaranna eru bílastæði við efri hæðir húsanna ofan á steyptri loftplötu viðbyggingarinnar en upp úr plönunum standa fyrirferðarmiklir steinsteyptir reyklosunarstokkar. Er slíkur stokkur tilheyrandi húsinu nr. 32 fram af skilvegg efri hæða húsanna nr. 30 og 32, 1,1 metri á breidd og 8,2 metrar að lengd, samsíða mörkum húsanna en inni á þeim hluta lóðarinnar sem er framan við húsið nr. 32.
Í lok ágúst og byrjun september 1998 reisti eigandi hússins nr. 30 við Smiðjuveg steinsteyptan vegg frá mótum húsanna nr. 30 og 32 á mörkum lóðarhluta þeirra sem eru fram af húsunum. Er veggur þessi 85 – 90 cm á hæð og nær fram undir götu þá sem liggur meðfram lóð húsanna. Endar hann þar í veggstubb sem byggður er hornrétt á vegginn og er samsíða götunni inn á lóðarhluta hússins nr. 30. Á 8,2 metra bili er veggur þessi samsíða áðurnefndum reyklosunarstokki og byggður fast upp að honum. Auk veggjar þessa byggði eigandi hússins nr. 30 hliðstæðan vegg að norðanverðu milli lóðarhlutanna framan við jarðhæðir sömu húsa, en fyrir liggur samþykki eiganda neðri hæðar hússins nr. 32, sem ekki er í eigu kærenda.
Kærendur mótmæltu þessum framkvæmdum á lóð efri hæða húsanna og komu á framfæri kvörtun við byggingarfulltrúa þegar veggirnir voru steyptir. Hinn 10. september 1998 ritaði lögmaður þeirra bréf til byggingarfulltrúans í Kópavogi, þar sem þess var krafist að embætti byggingarfulltrúa hlutaðist til um það að veggirnir yrðu fjarlægðir og að gengið yrði frá lóðinni í fyrra horf. Erindi þetta var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar Kópavogs hinn 4. nóvember 1998. Lá þá fyrir nefndinni erindi kærenda, svo og bréf eiganda Smiðjuvegar 30, dags. 6. október 1998, ásamt umsögn bæjarlögmanns Kópavogs um málið dags. 21. október 1998. Vísaði byggingarnefnd erindi kærenda frá á grundvelli umsagnar bæjarlögmanns og var sú ákvörðun staðfest á fundi bæjarstjórnar Kópavogs hinn 10. nóvember 1998. Þessari ákvörðun byggingarnefndar vildu kærendur ekki una og skutu málinu því til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi dags. 10. desember 1998, eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að samkvæmt lóðarleigusamningi dags. 13. mars 1978 sé lóð húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg sameiginleg og beri lóðarhöfum að hafa samráð um frágang hennar. Sé ótvírætt að lóð húsanna teljist sameign í skilningi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 sbr. 6. grein þeirra laga. Samkvæmt 33. grein sömu laga séu bílastæði á lóð fjöleignarhúsa sameiginleg og óskipt nema annað sé ákveðið í þinglýstum heimildum. Skv. 2. mgr. 30. greinar verði óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki. Í 36. grein laganna sé tekið fram að eiganda sé óheimilt að framkvæma á eigin spýtur nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekinn hluta hennar. Hafi framkvæmdir eiganda hússins nr. 30. við Smiðjuveg samkvæmt þessu verið ólögmætar. Þá telja kærendur að umræddur veggur hindri að reyklosunarstokkur komi að tilætluðum notum. Að því er varðar ákvörðun byggingarnefndar um frávísun erindis þeirra er tekið fram að kærendum virðist sú ákvörðun einungis styðjast við umsögn bæjarlögmanns frá 21. október 1998. Telja þeir umsögnina ónákvæma, ómálefnalega og ranga að því er niðurstöðu hennar varðar. Telja þeir umsögnina ekki studda viðhlítandi rökum, en auk þess sjáist bæjarlögmanni yfir þau skýru ákvæði lóðarleigusamninga að lóðarhöfum beri að hafa samráð um frágang lóðarinnar og að óheimilt sé að girða lóðir. Þá sé ekki vikið að þeim ákvæðum laga um fjöleignarhús, sem kærendur hafi vísað til í erindi sínu frá 10. september 1998. Kærendur mótmæla samþykki sumra sameigenda fyrir byggingu veggjanna, sem þeir segja að fengið hafi verið eftirá. Verði það að teljast algerlega ófullnægjandi, enda hafi aldrei verið boðað til húsfundar um umræddar framkvæmdir eða aðilum gefinn kostur á að tjá sig um þær.
Málsrök byggingarnefndar: Byggingarnefnd Kópavogsbæjar var gefinn kostur á að lýsa viðhorfum sínum til kæruefnis málsins. Í bréfi byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. janúar 1999, kemur fram það viðhorf byggingarnefndar að með tilvísun til 9. gr. laga um fjöleignarhús geti leikið vafi á hvernig beri að túlka séreign og sameign í húsunum að Smiðjuvegi 30, 32 og 34. Er bent á að af hálfu eiganda Smiðjuvegar 30 hafi komið fram það sjónarmið að lóð hvers húss verði að teljast séreign í ljósi þess hvernig staðið hafi verið að framkvæmdum. Sé það ekki á valdi byggingarnefndar að skera úr um túlkun þessara atriða, heldur verði eigendur að gera slíkt. Hafi byggingarnefnd ekki talið efni til þess að hafa afskipti af málinu og vísað því frá á framangreindri forsendu og einnig á grundvelli umsagnar bæjarlögmanns dags. 21. október 1998. Telji byggingarnefnd eðlilegt að taka málið til afgreiðslu þegar ljóst sé hvað sé sameign og séreignir eignanna að Smiðjuvegi 30, 32 og 34.
Málsrök eiganda Smiðjuvegar 30: Eiganda Smiðjuvegar 30 hefur verið gefinn kostur á að koma að andmælum og sjónarmiðum sínum varðandi kæruefnið. Í svarbréfi til úrskurðarnefndarinnar dags. 2. febrúar 1999 rekur hann byggingarsögu húsanna, eignarhald að þeim á hverjum tíma og þær breytingar, sem gerðar hafa verið á þeim í tímans rás. Segir í bréfinu að við fjölgun innkeyrsludyra á húsunum nr. 32 og 34 og við tilkomu núverandi starfsemi í þeim húsum hafi bílastæðum fækkað verulega við þau hús. Hafi þetta leitt til þess að bílum hafi í vaxandi mæli verið lagt framan við húsið nr. 30 en starfsemi á efri hæð þess húss sé þess eðlis að bílastæði þurfi að vera framan við húsið til afnota fyrir viðskiptavini.
Í bréfinu segir ennfremur að aldrei hafi verið árekstrar um hver ætti hvað, því hver húseigandi hafi talið lóð fyrir framan hús sitt séreign, fyrr en nú er nýir eigendur hafi komið að efri hæð hússins nr. 32. Í lóðarleigusamningi sé gert ráð fyrir einu bílastæði fyrir hverja 53 fermetra gólfflatar og þurfi alla lóðina fyrir framan húsið nr. 30 til þess að hægt sé að fullnægja þeirri kröfu.
Eigandi Smiðjuvegar 30 kveðst hafa sett umrædda veggi upp af illri nauðsyn. Að norðanverðu skilji veggurinn lóðarhluta hússins nr. 30 frá athafnasvæði Sólningar hf. og hafi eigendur þess fyrirtækis verið samþykkir uppsetningu veggjarins og talið hann til bóta. Sé og eðlilegt að telja að þar sem lóðir allra húsanna séu mjög svipaðar að stærð tilheyri hver þeirra viðkomandi húsi enda þótt þeim hafi upphaflega verið úthlutað sameiginlega. Leiði þetta og af ákvæði 9. gr. laga um fjöleignarhús en hver húseigandi hafi sjálfur séð um og kostað frágang og viðhald síns lóðarhluta.
Eigandi Smiðjuvegar 30 telur að samkvæmt byggingarreglugerð hafi samþykki byggingarnefndar ekki verið nauðsynlegt þar sem um sé að ræða girðingu lægri en 1,80 metra og ekki á lóðarmörkum. Málið snúi fyrst og fremst að ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og er þess krafist að málinu verið vísað frá úrskurðarnefndinni, þar sem hún úrskurði ekki á grundvelli þeirra laga.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Leitað var umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa. Í umsögn stofnunarinnar, dags. 9. febrúar 1999, kemur fram að stofnunin telur niðurstöðu málsins ráðast af því hvort framkvæmdin teljist vera byggingarleyfisskyld skv. skipulags- og byggingarlögum og byggingarreglugerð. Er vísað til 36. gr. laga nr. 73/1997 og 1. mgr. 43. gr. sömu laga í þessu sambandi. Samkvæmt samþykktum teikningum húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg sé ekki gert ráð fyrir að lóðinni sé skipt með veggjum en sýnt sé fyrirkomulag bílastæða. Samkvæmt lóðarleigusamningi sé lóð húsanna sameiginleg og sé þar tekið fram að lóðarhöfum beri að hafa samráð um frágang lóðarinnar.
Skipulagsstofnun telur að við mat á á því hvort mannvirki sé skipulagsskylt skuli höfð hliðsjón af því hversu varanlegt mannvirkið sé, eðli þess og áhrifum á ásýnd umhverfisins og hvort það sé líklegt til þess að geta valdið hættu eða haft áhrif á hagsmuni annarra. Veggir þeir sem um ræði í málinu séu mjög varanleg mannvirki og miklu varanlegri en hefðbundnar girðingar. Þeir breyti varanlega fyrirkomulagi á lóð húsanna, sem samkvæmt lóðarleigusamningi sé sameign, og skipti lóðinni til frambúðar. Hafi þeir þannig áhrif á hagsmuni annarra sameigenda að lóðinni. Stofnunin telji því eðlilegt að líta svo á að um byggingarleyfisskylt mannvirki sé að ræða í skilningi skipulags- og byggingarlaga. Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. skipulags og byggingarlaga skuli samþykki meðeigenda fylgja byggingarleyfisumsókn ef um sameign sé að ræða.
Gagnaöflun: Úrskurðarnefndin hefur aflað nokkurra gagna til viðbótar þeim gögnum, sem málsaðilar lögðu fram. Hefur m. a. verið aflað uppdrátta af húsunum nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg og af lóð þeirra, auk lóðarsamnings fyrir hvert hús. Þá hefur verið aflað upplýsinga um stækkun kjallara húsanna nr. 32 og 34 og breytingar á fyrirkomulagi lóðar samfara þeirri stækkun. Jafnframt var leitað upplýsinga um skipulag á umræddu svæði og upplýsti skipulagsstjóri Kópavogs að ekki væri í gildi deiliskipulag á svæðinu. Nefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi með óformlegum hætti en ekki þótti ástæða til að boða til formlegrar vettvangsgöngu að aðilum viðstöddum. Loks hefur verið aflað ljósmynda af hinum umdeilda vegg, og húsum þeim og lóð er málið varðar. Hefur þessi gagnaöflun valdið nokkurri töf á meðferð málsins og uppkvaðningu úrskurðar í málinu.
Niðurstaða: Í máli þessu er kærð frávísun byggingarnefndar Kópavogs á erindi kærenda þar sem þeir höfðu krafist afskipta nefndarinnar af byggingu hinna umdeildu veggja. Byggingarnefnd hefur lýst því viðhorfi sínu að það sé ekki á hennar valdi að skera úr um túlkun þeirra atriða er varða skilgreiningu séreignar og sameignar húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg en telur eðlilegt að taka málið til afgreiðslu þegar ljóst sé hvað sé sameign og hvað séu séreignir eignanna.
Í þessu viðhorfi felst, að mati úrskurðarnefndarinnar, sú afstaða byggingarnefndar að ekki hafi þurft byggingarleyfi fyrir hinum umdeildu veggjum heldur snúist málið einvörðungu um það hvort þörf hafi verið á samþykki eigenda Smiðjuvegar 32 og eftir atvikum einnig Smiðjuvegar 34 en fyrir liggur að ekki var sótt um byggingarleyfi fyrir veggjunum.
Veggir þeir, sem hér um ræðir eru steinsteypt mannvirki, allmiklir að umfangi og mjög varanlegir. Getur hætta stafað frá slíkum veggjum ef undirbyggingu þeirra eða frágangi er með einhverjum hætti áfátt.
Samkvæmt lokamálslið 1. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er það meðal skilgreindra markmiða laganna að tryggja faglegan undirbúning mannvirkjagerðar og virkt eftirlit með því að kröfum um öryggi, endingu, útlit og hagkvæmni bygginga og annarra mannvirkja sé fullnægt. Þessi markmið verður að hafa til hliðsjónar þegar meta skal hvort tiltekið mannvirki teljist byggingarleyfisskylt og falli þar með undir IV. kafla laganna. Telur úrskurðarnefndin, að með hliðsjón af tilvitnuðu ákvæði verði að telja steypuvirki af því tagi sem hér um ræðir byggingarleyfisskylt mannvirki, enda verður kröfu um undirbúning, eftirlit og öryggi ekki fullnægt með öðrum hætti. Verður af þessum ástæðum ekki fallist á að ákvæði 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um girðingar eigi við um steinsteypt mannvirki eins og það sem hér er um að tefla.
Samkvæmt framansögðu, og með hliðsjón af ákvæðum 1. og 2. mgr. 56. gr. laga nr. 73/1997 með áorðnum breytingum, bar byggingarnefnd að hlutast til um að framkvæmdir við byggingu veggjanna yrðu stöðvaðar og að sótt yrði um byggingarleyfi fyrir þeim áður en til álita kom að leyfa byggingu þeirra. Bar byggingarnefnd af sömu ástæðu að taka erindi kærenda frá 10. september 1998 til meðferðar í stað þess að vísa erindinu frá. Er því lagt fyrir byggingarnefnd að taka málið til efnislegrar úrlausnar, en þar sem skilja mátti fyrri afstöðu byggingarnefndar í málinu svo, að ekki væri þörf byggingarleyfis fyrir veggjunum, ber að gefa eiganda þeirra kost á að sækja um byggingarleyfi fyrir þeim og afla tilskilins samþykkis meðeigenda sbr. 4. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997. Þar sem lóð húsanna nr. 30, 32 og 34 er sameiginleg eiga ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús við um ákvarðanir er hana varða, sbr. 2. mgr. 3. gr. þeirra laga, þar á meðal ákvæði um byggingar og breytingar og tilskilið samþykki þar að lútandi sbr. 30. og 41. gr. laganna.
Úrskurðarorð:
Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Kópavogs um frávísun á erindi kærenda er felld úr gildi. Lagt er fyrir byggingarnefnd Kópavogs að taka til úrlausnar hvort veita skuli byggingarleyfi fyrir veggjum sem eigandi Smiðjuvegar 30 hefur byggt á sameiginlegri lóð húsanna nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg í Kópavogi og skal gefa eiganda veggjanna kost á að sækja um byggingarleyfi fyrir þeim og afla tilskilins samþykkis og hönnunargagna innan hæfilegs frests.
