Ár 1999, mánudaginn 22. febrúar kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 44/1998; kæra Á á synjun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 11. nóvember 1998 um niðurfellingu leyfis til byggingar svalaskála við íbúð 03-01 að Austurströnd 14, Seltjarnarnesi.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 11. desember 1998, sem barst nefndinni hinn 14. sama mánaðar, kærir Á, Austurströnd 14, Seltjarnarnesi ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 11. nóvember 1998 um að synja erindi kæranda frá 3. nóvember 1998 þess efnis að leyfi til framkvæmda á svölum íbúðar nr. 03-01 að Austurströnd 14 verði fellt niður. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 11. nóvember 1998. Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.
Málsatvik: Hinn 24. september 1997 var tekin fyrir í byggingarnefnd Seltjarnarness fyrirspurn frá eiganda íbúðar nr. 03-01 að Austurströnd 14, Seltjarnarnesi um byggingu svalaskála úr timbri og gleri á svölum íbúðarinnar. Nefndin leit svo á að þar sem umræddar svalir væru séreign gilti um fyrirspurnina ákvæði fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 og samþykkti að senda málið til afgreiðslu í húsfélaginu. Boðað var til fundar í húsfélaginu um málið og var fundur haldinn í félaginu hinn 3. nóvember 1997. Sátu fund þennan fulltrúar fjögurra íbúða í húsinu en í því eru 16 íbúðir auk tveggja fyrirtækja. Meðal þeirra sem sátu fundinn var eigandi íbúðar 03-01, sem leitað hafði samþykkis fyrir byggingu svalaskálans, en ekki var mætt vegna íbúðar 03-02, sem á þessum tíma mun hafa staðið auð af ástæðum er síðar greinir. Var ósk eiganda íbúðar 03-01 um samþykki húsfélagsins fyrir byggingu svalaskála samþykkt einróma á fundinum.
Á fundi byggingarnefndar hinn 11. febrúar 1998 var tekin fyrir umsókn eiganda íbúðar 03-01 um byggingu svalaskálans og fylgdi umsókninni yfirlýsing formanns húsfélagsins um einróma samþykkt húsfélagsfundar þess, sem haldinn hafði verið hinn 3. nóvember 1997, fyrir byggingu skálans. Á grundvelli þessarar yfirlýsingar og með tilliti til legu svalanna var umsóknin samþykkt.
Í desember 1997 keypti kærandi í máli þessu, Á, íbúð 03-02 í húsinu nr. 14 við Austurströnd. Er íbúð þessi við hlið íbúðar 03-01 og liggja svalir íbúðanna saman. Fékk kærandi íbúðina afhenta hinn 22. desember 1997 en kaupsamningur var gerður nokkru síðar eða hinn 18. janúar 1998. Seljandinn, Vátryggingafélag Íslands hf., hafði eignast umrædda íbúð í viðskiptum með kaupsamningi dags. 19. ágúst 1997 en hafði ekki nýtt sér eignina. Var tekið fram við kaup kæranda á íbúðinni að af þeim sökum gæti félagið ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína að fullu. Hvorki verður ráðið af málsgögnum að félaginu hafi verið kunnugt um samþykkt húsfélagsins um svalaskálann né að kæranda hafi verið gerð grein fyrir samþykktinni við kaupin eða í annan tíma. Ekki verður heldur séð að kæranda hafi verið gert kunnugt um samþykkt byggingarnefndar hinn 11. febrúar 1998 um leyfi fyrir svalaskálanum og sýnist kæranda fyrst hafa orðið kunnugt um tilvist leyfisins er eigandi íbúðar 03-01 hóf framkvæmdir við bygginu skálans, sem að hans sögn var í október 1998.
Kærandi ritaði bréf til húsfélags Austurstrandar 14 hinn 3. nóvember 1998, þar sem hún lýsti efasemdum sínum um lögmæti ákvarðana húsfélagsins um að leyfa byggingu svalaskálans. Með bréfi dags. 12. desember 1998 gerði formaður húsfélagsins kæranda grein fyrir þeim sjónarmiðum húsfélagsins að framkvæmdir á svölum íbúðar 03-01 teldust lítilsháttar breyting á séreign og því væru allar samþykktir húsfélagsins um þær lögmætar.
Hinn 3. nóvember 1998 ritaði kærandi einnig bréf til byggingarfulltrúans á Seltjarnarnesi þar sem þess var óskað að leyfi til framkvæmda við skálann yrði fellt úr gildi. Með bréfi dags. 12. nóvember 1998 tilkynnti byggingarfulltrúinn á Seltjarnarnesi kæranda að erindi hennar hefði verið tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 11. nóvember og að nefndin hefði ekki talið efnislegar forsendur til að afturkalla samþykkt sína frá 11. febrúar 1998, þar sem fyrir hafi legið yfirlýsing formanns húsfélagsins um einróma samþykkt húsfélagsfundar fyrir svalaskálanum. Er það þessi ákvörðun byggingarnefndar, sem kærð er í máli þessu.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á því byggt að forsendur byggingarnefndar fyrir synjun erindis hennar hafi verið ófullnægjandi þar sem einróma samþykki húsfélags skv. 6. tl. A liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 með síðari breytingum hafi ekki legið fyrir. Telur kærandi að breytingar af því tagi, sem bygging svalaskálans hefur í för með sér, vera þess eðlis að til þeirra hafi þurft samþykki allra eigenda hússins. Telur kærandi breytinguna verulega og hafa í för með sér töluverða útlitsbreytingu á húsinu, minnka útsýni verulega úr íbúð sinni og breyta áður sameiginlegum svölum í einkasvalir. Beri því að verða við kröfu hennar um afturköllun byggingarleyfis fyrir svalaskálanum.
Málsrök byggingarnefndar: Byggingarnefnd Seltjarnarness var gefinn kostur á að skýra viðhorf sitt til kærunnar. Í svari byggingarnefndar dags. 26. janúar 1999 er gerð grein fyrir aðdraganda málsins og þeim sjónarmiðum, sem lögð voru til grundvallar við samþykkt byggingarleyfis fyrir svalaskálanum. Er áréttað að fyrir hafi legið yfirlýsing formanns húsfélagsins um einróma samþykkt húsfélagsfundar fyrir byggingu skálans. Þá kemur fram í bréfinu að á samþykktum uppdráttum séu afmarkaðar svalir á norð-austurhlið hússins fylgjandi hverri íbúð á 3. hæð. Ennfremur sé það skoðun byggingarnefndar að ákvörðunartaka um umrædda framkvæmd falli undir 3. tl. C liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús svo og 1. mgr. 42. gr. sömu laga.
Málsrök byggingarleyfishafa: Eigendum svalaskálans var gefinn kostur á að koma að andmælum og gera grein fyrir sjónarmiðum sínum í málinu. Með bréfi til úrskurðarnefndar dags. 1. febrúar 1999 rekja eigendur íbúðar 03-01 málsatvik og aðdraganda þess að þeim var veitt byggingarleyfi fyrir skálanum. Telja eigendur, að hafi verið rangt að málum staðið, sem þau telji þó ekki hafa verið, sé annaðhvort við byggingarnefnd eða húsfélagið að sakast eða e.t.v. fyrri eigendur íbúðar 03-02 vegna vanrækslu á upplýsingaskyldu. Hafi þau ekki komið að málinu innan húsfélagsins, enda maðurinn vanhæfur sem stjórnarmaður í húsfélaginu og hafi hann því vikið sæti við meðferð málsins. Þau telja byggingu svalaskálans engan veginn geta talist valda öðrum íbúum hússins verulegu ónæði, röskun eða óþægindum og sé því ekki um verulega breytingu í skilningi 27. gr. fjöleignarhúsalaganna að tefla. Vísa þau til þess sem fram komi í bréfi formanns húsfélagsins til kæranda dags. 12. desember 1998 um að samþykkt húsfélagsins byggi á 3. tl. C liðar 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Eigendur skálans mótmæla því ekki að hann skerði lítillega útsýni til norðurs úr stofu íbúðar kæranda. Á móti komi að skálinn veiti skjól og geri svalir íbúðar kæranda því nýtilegri en fyrr. Þá auðveldi skálinn yfirbyggingu svala íbúðarinnar. Loks taka eigendurnir fram að hagsmunir þeirra hafi einnig verið fólgnir í því að komast fyrir leka, sem hafi verið vandamál á svölum þeirra og valdið skemmdum inni í íbúðinni. Séu hagsmunir þeirra mun meiri en hagsmunir kæranda. Fara eigendurnir fram á það að kærunni verið hafnað.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Úrskurðarnefndin hefur leitað álits Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa. Er það álit stofnunarinnar að umræddar svalir teljist til séreignar og að um ákvarðanatöku um breytta hagnýtingu séreignar gildi ákvæði 3. tl. C liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús þar sem fram komi að til ákvarðanatöku þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda á húsfundi, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Af fyrirliggjandi gögnum verði ekki séð að kærandi hafi sýnt fram á að bygging svalaskýlis hafi veruleg óþægindi eða truflun í för með sér. Telji stofnunin því ekki rök fyrir því að fella byggingarleyfið úr gildi.
Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 17. febrúar 1999. Viðstaddir voru leigutakar að íbúð kæranda, eigendur svalaskálans og byggingarfulltrúinn á Seltjarnarnesi. Nefndin kynnti sér aðstæður í stofu og á svölum íbúðar kæranda og inni í svalaskálanum.
Gagnaöflun: Úrskurðarnefndin hefur aflað nokkurra gagna í máli þessu til viðbótar þeim gögnum, sem lögð voru fram af hálfu málsaðila og byggingarnefndar. Hefur verið aflað upplýsinga um það með hvaða hætti fundir eru boðaðir í húsfélaginu að Austurströnd 14, svo og gagna um kaup kæranda á íbúð 03-02 í húsinu og aðdraganda þeirra. Hefur þessi aukna gagnaöflun valdið nokkurri töf á meðferð málsins fyrir nefndinni.
Niðurstaða: Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum verður að telja þaksvalir á norðausturhlið fjöleignarhússins nr. 14 við Austurströnd til séreignar, tilheyrandi þeim íbúðum, sem að þeim liggja. Er á uppdráttum af húsinu gert ráð fyrir skilrúmum milli þessara svala, en þessi skilrúm hafa ekki verið sett upp. Sú niðurstaða, að svalirnar teljist til séreignar, er í samræmi við 8. tl. 5. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 þar sem segir að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala teljist til séreignar, en í ákvæðinu er tekið fram að húsfélag hafi ákvörðunarvald um allar breytingar, búnað og annað á svölum sem áhrif hafi á útlit hússins og heildarmynd.
Bygging svalaskála felur að mati úrskurðarnefndarinnar ekki einungis í sér breytingu á hagnýtingu séreignar, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús, heldur er jafnframt um byggingu að ræða, sem um er fjallað í 30 gr. sömu laga, þar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir svalaskálum í upphafi og á samþykktri teikningu hússins nr. 14 við Austurströnd. Samkvæmt 1. mgr. 30. greinar laga um fjöleignarhús þarf samþykki allra eigenda fyrir slíkum byggingum eða framkvæmdum ef um verulega breytingu á sameign er að ræða, þar á meðal á útliti húss. Sé um að ræða framkvæmdir, sem hafa í för með sér breytingu á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, nægir skv. 2. mgr. 30. gr. að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Ljóst er að bygging svalaskála hefur í för með sér breytingu á sameign enda telst allt ytra byrði húss til sameignar þar með talið ytra byrði svala og stoð- og burðarvirki þeirra svo og svalahandrið, sbr. 1. og 4. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Er það álit úrskurðarnefndarinnar að bygging svalaskála þess, sem um er deilt í máli þessu, feli í sér breytingu á ytra byrði hússins, sem ekki geti þó talist veruleg, og hefði því þurf samþykki 2/3 hluta eigenda til að unnt væri að veita leyfi til byggingar hans. Fellur taka ákvörðunar um mannvirki af þessu tagi undir 3. tl. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, þar sem áskilið er samþykki 2/3 hluta eigenda.
Samkvæmt 2. mgr. 42. gr. sömu laga verður ákvörðun, sem fellur undir B lið 41. greinar laganna, ekki tekin nema a. m. k. helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, mæti á fundi þar sem taka á slíka ákvörðun. Þessu lagaskilyrði um fundarsókn var ekki fullnægt er fjallað var um svalaskálann á fundi í húsfélaginu hinn 3. nóvember 1997 og var samþykkt fundarins því ólögmæt.
Samkvæmt 4. mgr. 27. greinar laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eiga eigendur eignarhluta í fjölbýlishúsi, einn eða fleiri, sjálfstæðan rétt til þess að krefjast þess að ekki verði af breytingu á hagnýtingu séreignar, geti þeir sýnt fram á það að breytingin hafi í för með sér sérstök og veruleg óþægindi eða truflun fyrir þá. Þegar litið er til aðstæðna í máli þessu og með það í huga að ekki eru aðrir gluggar á íbúð kæranda en þeir sem vita að svölum íbúðarinnar er það mat úrskurðarnefndarinnar að bygging hans valdi kæranda verulegum óþægindum vegna skerðingar á birtu og útsýni. Því hafi eigandi íbúðarinnar nr. 03-02 átt rétt til þess að krefjast þess að af byggingu skálans yrði ekki.
Samkvæmt 4. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þarf samþykki meðeigenda að fylgja umsókn um byggingarleyfi. Þegar um fjöleignarhús er að ræða verður að liggja fyrir samþykki í samræmi við þær lagareglur, sem við eiga hverju sinni. Í máli því sem hér er til úrlausnar fullnægði samþykki húsfélagsfundar ekki lagaskilyrðum og gat því ekki orðið grundvöllur samþykktar byggingarnefndar á umsókn um byggingarleyfi.
Þegar kæranda varð kunnugt um tilvist byggingarleyfisins gerði hún, með bréfi hinn 3. nóvember 1998, kröfu til þess að byggingarleyfið yrði fellt úr gildi á þeirri forsendu að samþykki húsfélagsins hefði verið ólögmætt. Verður að líta á erindi þetta sem kröfu um endurupptöku máls. Verður og að telja að kærandi hafi átt rétt á því að byggingarnefnd tæki ákvörðun sína til endurskoðunar skv. ákvæði 1. tl. 1. mgr. 24. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda hafði ákvörðun byggingarnefndar um byggingarleyfið hinn 11. febrúar 1998 byggst á rangri staðhæfingu um að fyrir lægi lögfullt og tilskilið samþykki meðeigenda.
Samkvæmt framansögðu er felld úr gildi ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness um að hafna erindi kæranda um endurskoðun, og eftir atvikum niðurfellingu, byggingarleyfis fyrir svalaskálanum. Er lagt fyrir byggingarnefnd að taka ákvörðun sína um byggingarleyfið til endurskoðunar en gefa skal byggingarleyfishafa kost á að afla tilskilins samþykkis samkvæmt framansögðu innan hæfilegs frests. Verði skilyrðum fyrir veitingu byggingarleyfis fullnægt ber að gæta ákvæða 102. greinar núgildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við meðferð málsins í byggingarnefnd.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness um að hafna erindi kæranda um endurskoðun, og eftir atvikum niðurfellingu, byggingarleyfis fyrir svalaskála við íbúð 03-01 að Austurströnd 14, Seltjarnarnesi er felld úr gildi. Lagt er fyrir byggingarnefnd að taka ákvörðun sína um byggingarleyfið til endurskoðunar en gefa skal byggingarleyfishafa kost á að afla tilskilins samþykkis meðeigenda innan hæfilegs frests. Verði skilyrðum um samþykki fyrir veitingu byggingarleyfis fullnægt ber að gæta ákvæða 102. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við meðferð málsins í byggingarnefnd.
