Ár 2009, þriðjudaginn 18. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 42/2009, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. júní 2009, er barst nefndinni 11. sama mánaðar, kæra S og M, Aratúni 34, Garðabæ, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ. Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarráði Garðabæjar í umboði bæjarstjórnar hinn 28. júlí 2009.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt gerðu kærendur kröfu um stöðvun framkvæmda á meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni. Féllst nefndin á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum 19. júní 2009.
Málavextir: Samkvæmt skráningu í Fasteignaskrá Íslands er lóðin að Aratúni 36 í Garðabæ 809 m² og stendur á henni einbýlishús byggt árið 1960. Ekki liggja fyrir önnur gögn um lóðina en ófullkominn uppdráttur er sýnir afmörkun lóðarinnar, lengd hennar og breidd og byggingarreit þar sem fram kemur fjarlægð húss frá lóðarmörkum á tvo vegu og staðsetning húss á lóðinni. Hvorki liggja fyrir hæðartölur né byggingarskilmálar og ekkert kemur fram í lóðarleigusamningi um byggingar á lóðinni annað en það að um sé að ræða land undir íbúðarhús.
Um nokkurt skeið hefur verið í undirbúningi að byggja bifreiðageymslu á lóðinni. Var byggingarleyfi veitt fyrir bifreiðageymslu þar hinn 7. júní 2007 en það leyfi var síðar afturkallað þar sem ekki hafði verið staðið rétt að undirbúningi þess. Hinn 6. nóvember 2008 var samþykkt í bæjarstjórn bókun skipulagsnefndar frá 15. október s.á., þar sem tillögu að byggingu bifreiðageymslu á lóðinni var vísað í grenndarkynningu í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en ekkert deiliskipulag er í gildi fyrir umrætt svæði. Stóð grenndarkynningin frá 10. nóvember til 8. desember 2008 og bárust athugasemdir frá nokkrum aðilum, þar á meðal frá kærendum.
Á fundi skipulagsnefndar hinn 21. janúar 2009 var bókað um framkomnar athugasemdir og afstöðu nefndarinnar til málsins. Síðan segir í lok bókunarinnar: „Skipulagsnefnd mælir með því að byggingarfulltrúi samþykki grenndarkynnta tillögu óbreytta.“ Var umrædd bókun skipulagsnefndar staðfest á fundi bæjarstjórnar hinn 5. febrúar 2009. Í kjölfar þessara samþykkta veitti byggingarfulltrúi byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslunni hinn 19. maí 2009 og tilkynnti hann kærendum þá ákvörðun með bréfi, dags. 28. maí 2009, sem póstlagt var hinn 3. júní s.á. Skutu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar skömmu eftir viðtöku bréfsins.
Eftir að málið barst úrskurðarnefndinni aflaði byggingarfulltrúinn í Garðabæ umsagnar forvarnardeildar Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins um hinn umdeilda bílskúr. Barst nefndinni umsögnin hinn 7. ágúst 2009. Kemur þar fram að útveggur skúrsins á lóðamörkum sé langt frá því að uppfylla kröfur byggingarreglugerðar um brunamótstöðu.
Málsrök kærenda: Kærendur telja byggingu bílgeymslunnar ganga gegn hagmunum sínum. Bifreiðageymslan sé með yfir 70 m² lagnakjallara, en sjálf sé hún yfir 60 m². Vegghæð og mænishæð sé mikil og sé hæð byggingarinnar um 4,0 m mælt frá yfirborði lóðar kærenda, en byggingin eigi að rísa við mörk hennar.
Málsrök Garðabæjar: Af hálfu Garðabæjar er kröfum kærenda mótmælt. Við afgreiðslu málsins hafi þess verið gætt að láta fara fram grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, áður en byggingarfulltrúi hafi samþykkt leyfi til framkvæmda. Kærendur hafi gert athugasemdir við byggingu bifreiðageymslunnar og talið að svo miklu stærri bygging myndi þrengja að þeim, skerða útsýni og rýra verðmæti húss þeirra. Í kæru sé vísað til bréfs er þau hafi sent skipulagsnefnd á athugasemdarfresti. Að öðru leyti sé þar ekki gerð nein frekari grein fyrir sjónarmiðum kærenda.
Með vísan til þess að bifreiðageymslur hafi verið byggðar á flestum lóðum við Aratún verði að telja málsmeðferðina eðlilega og að ekki hafi verið þörf á að samþykkja tillögu að deilskipulagi vegna umsóknarinnar.
Að teknu tilliti til aðstæðna á lóðinni og við skoðun á skipulagi annarra lóða megi augljóst vera að gert sé ráð fyrir að heimilt sé að byggja bifreiðageymslu á lóðinni á þeim stað sem fyrirhugað sé. Sé litið til lóðanna nr. 32 og 38 við Aratún megi sjá að þar hafi verið byggðar sambærilegar bifreiðageymslur. Við skoðun lóðablaða komi í ljós að byggingarreitur sé opinn á baklóð og verði að líta svo á að það takmarki rétt kærenda til að gera athugasemdir við lengd bifreiðageymslunnar. Hvað varði stærð hennar að öðru leyti verði að taka tillit til þess að meira en helmingur hennar sé byggður sem lagnakjallari neðanjarðar en bifreiðageymslan sjálf sé 60 m². Í úrskurði um stöðvun framkvæmda sé látið að því liggja að ekki hafi verið fjallað um umsóknina á grundvelli ákvæðis gr. 113.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þó að það komi ekki beinlínis fram í málgögnum verði að telja að bifreiðageymslan falli að því ákvæði sé litið til þess að það varði bifreiðageymslur minni en 100 m². Hvað varði hæð bifreiðageymslunnar þá séu vegghæðir innan marka og hæð skúrsins að öðru leyti ekki til þess fallin að valda röskun á umhverfi, t.d. með tilliti til hæðar hússins á lóðinni.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt. Rétt hafi verið staðið að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar og hafi málsmeðferð verið vönduð í alla staði nema hvað hún hafi tekið langan tíma. Komið hafi verið til móts við sjónarmið nágranna og hafi byggingin m.a. verið lækkuð um 0,33 m.
Um þau áhrif sem fyrirhuguð bygging hafi á gæði eignarinnar að Aratúni 34 sé á það bent að áður en framkvæmdir hafi verið hafnar hafi verið u.þ.b. tveggja metra há trégirðing á steyptum fæti á lóðarmörkum. Ekki sé til þess vitað að íbúar að Aratúni 34 hafi amast við þeirri girðingu en hún hafi komið í veg fyrir að nokkurt útsýni væri að ráði úr garði kærenda. Þær vistarverur sem hafi glugga sem vísi að umræddum bílskúr séu svefnherbergi og þvottahús eða bað. Að auki byrgi trjágróður fyrir útsýni í þá átt er skúrinn eigi að rísa.
Um sé að ræða bílskúr sem sé svipað hár og fimm metrum lengri en bílskúr sem áður hafi verið heimilað að byggja á lóðinni. Hann sé innan við tveimur metrum hærri en girðing sem verið hafi á lóðarmörkunum. Útsyni skerðist af tæplega 10 m² fleti umfram það sem fyrir hafi verið heimilað en á móti komi skjól, m.a. fyrir hávaða.
Óviðunandi væri að byggingin stæði hálfbyggð meðan gert væri deiliskipulag að svæðinu enda sé það mat byggingarleyfishafa að þess gerist ekki þörf, en fyrir liggi byggingarleyfi sem hlotið hafi alla þá meðferð sem áskilin sé að lögum.
—————-
Aðilar hafa fært fram frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum sem ekki verða rakin nánar í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti þeirrar ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ. Á svæði því er um ræðir er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi byggingarleyfishafa. Verður að ætla að slíkt hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en í bréfi skipulagsstjóra um grenndarkynninguna er vísað til 7. mgr. 43. gr. laganna um framkvæmd grenndarkynningar.
Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra beri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir og hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði.
Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða byggingu 60,4 m² bílskúrs á 71,4 m² lagnakjallara að Aratúni 36, en fyrir er á lóðinni einbýlishús, hæð og kjallari, 232,7 m² að flatarmáli. Samkvæmt lóðarleigusamningi er lóðin 809 m² og er nýtingarhlutfall hennar fyrir byggingu umdeilds bílskúrs 0,29 en að bílskúrnum meðtöldum yrði það 0,45. Er þá með talinn gólfflötur lagnakjallara enda engin heimild til að undanskilja hann við útreikning nýtingarhlutfalls, en lofthæð í honum er um 2 m. Myndi bygging skúrs og lagnakjallara samkvæmt hinu umdeilda leyfi fela í sér um 55% aukningu byggingarmagns á lóðinni sem verður að teljast veruleg aukning. Þegar litið er til vegg- og mænishæðar hinnar umdeildu byggingar, lengdar hennar og hæðarmunar lóða telur úrskurðarnefndin jafnframt að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda leyfi myndu hafa í för með sér talsverð grenndaráhrif. Er það álit úrskurðarnefndarinnar að þegar litið sé til byggingarmagns og grenndaráhrifa geti framkvæmdir samkvæmt leyfinu ekki talist óverulegar og því hafi ekki verið unnt að veita byggingarleyfið á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Í gr. 113.1 byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er að finna ákvæði um hámarksstærð, vegg- og mænishæð á bílgeymslum fyrir einn bíl, en umdeildur bílskúr er ekki innan þeirra marka sem þar eru sett. Frá ákvæðum þessum getur byggingarnefnd heimilað frávik þar sem það veldur ekki verulegri röskun og aðstæður leyfa að öðru leyti, en ekki liggur fyrir að byggingarnefnd hafi tekið afstöðu til málsins. Hvorki er á teikningum né í byggingarlýsingu gerð grein fyrir því hvort bílskúrinn sé fyrir einn bíl eða tvo og telur úrskurðarnefndin að gæta hefði átt framangreindra ákvæða við meðferð málsins, en svo var ekki gert.
Þá er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið gætt ákvæðis gr. 113.4 í byggingarreglugerð, sbr. gr. 4.16 og 147.1a, en skilja verður ákvæði þessi svo að við þær aðstæður sem hér um ræðir hefði sá veggur hins umdeilda bílskúrs, sem veit að mörkum lóðar kærenda, þurft að vera eldvarnarveggur úr óbrennanlegu efni. Er þessi niðurstaða í samræmi við umsögn forvarnardeildar Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins þar sem fram kemur að útveggur bílskúrsins á lóðamörkum sé langt frá því að uppfylla viðeigandi eldvarnarkröfu.
Loks tekur úrskurðarnefndin fram að hún telji ágalla vera á staðfestri samþykkt nr. 249/2000 um afgreiðslu byggingarfulltrúans í Garðabæ á byggingarleyfisumsóknum. Segir í 3. gr. hennar að mál, sem byggingarfulltrúi afgreiði samkvæmt samþykktinni, skuli lögð fram á næsta fundi í byggingarnefnd og síðan send bæjarstjórn Garðabæjar til staðfestingar, eins og aðrar samþykktir byggingarnefndar, án þess að það fresti afgreiðslu þeirra. Samkvæmt 5. gr. samþykktarinnar er það skilyrði þess að afgreiðsla byggingarfulltrúa verði borin undir úrskurðarnefndina að hún hafi áður hlotið afgreiðslu sveitarstjórnar og hefur staðfestingin því verulega þýðingu að lögum. Eins og starfsemi byggingarnefndar í Garðabæ er nú háttað líður þar langur tími milli funda. Mun, svo dæmi sé tekið, síðast hafa verið fundur í nefndinni hinn 30. mars 2009 samkvæmt upplýsinum sem birtar eru á heimasíðu Garðabæjar 18. ágúst 2009. Getur staðfesting á ákvörðunum byggingarfulltrúa því augljóslega dregist langt umfram það sem við verður unað. Í hinu kærða tilviki leið nokkuð á þriðja mánuð frá því ákvörðunin var tekin og þar til hún var staðfest, en það var gert með því afbrigði að hún var ekki áður lögð fram í byggingarnefnd svo sem áskilið er í samþykktinni. Eru þessi vinnubrögð aðfinnsluverð.
Samkvæmt því sem að framan er rakið er hin kærða ákvörðun haldin svo verulegum ágöllum að ekki verður hjá því komist að fella hana úr gildi.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 19. maí 2009 um að veita byggingarleyfi fyrir bifreiðageymslu á lóðinni nr. 36 við Aratún í Garðabæ.
_____________________________
Hjalti Steinþórsson
_______________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
