Ár 2006, miðvikudaginn 20. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.
Fyrir var tekið mál nr. 42/2004, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. júlí 2004, er barst nefndinni sama dag, kæra S og S, eigendur sumarhúsa á lóðum nr. 49 og 51A í landi Fitja, Skorradalshreppi, þá samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. Sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. júní 2004. Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verið felld úr gildi.
Málavextir: Lóðin að Fitjahlíð 51 var á árinu 1977 skipt upp í tvær lóðir, nr. 51 og nr. 51A, og standa sumarhús á hvorri lóð sem eru í nokkuð brattri hlíð vaxinni trjágróðri.
Með bréfi til skipulags- og byggingarnefndar Skorradalshrepps, dags. 30. september 2003, var sótt um byggingarleyfi fyrir viðbyggingu við sumarhús á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi. Var umsótt bygging um 100 fermetrar, ein hæð og ris, og með 6,6 metra hámarkshæð. Eldri bústaður mun hafa verið um 25 fermetrar á einni hæð. Mun bygging umsóttrar viðbyggingar hafa verið langt komin um svipað leyti, en framkvæmdir síðan stöðvaðar vegna andmæla eigenda nágrannabústaða og skorts á byggingarleyfi fyrir framkvæmdunum.
Skorradalshreppur leitaði eftir meðmælum Skipulagsstofnunar skv. 3. tl. bráðabirgðaákvæðis skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 vegna fyrrgreindrar byggingarleyfisumsóknar, þar sem ekki var til að dreifa deiliskipulagi fyrir umrætt svæði. Skipulagsstofnun svaraði erindinu í bréfi, dags. 14. nóvember 2003, og benti á að á svæðinu gilti svæðisskipulag fyrir sveitarfélögin norðan Skarðsheiðar. Grenndarkynna þyrfti byggingarleyfisumsóknina skv. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga þar sem um væri að ræða framkvæmd í þegar byggðu hverfi á ódeiliskipulögðu svæði. Var byggingarleyfisumsóknin grenndarkynnt fyrir lóðarhafa lóðar nr. 51A í landi Fitja, sem andmælti stækkun hússins á lóð nr. 51 í bréfi, dags. 6. desember 2003.
Hinn 2. febrúar 2004 svaraði Skipulagsstofnun fyrirspurn frá byggingarnefnd Skorradalshrepps frá 13. janúar s.á. varðandi grundvöll fyrir útgáfu byggingarleyfis fyrir margnefndri framkvæmd. Í svarbréfinu var m.a. tekið fram að þar sem grenndarkynning virtist hafa verið framkvæmd í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga teldi stofnunin það á valdi sveitarstjórnar að veita umrætt byggingarleyfi, en hafa yrði í huga hagsmuni umsækjanda jafnt sem hagsmuni eigenda nærliggjandi húsa.
Málið var tekið fyrir á fundi hreppsnefndar Skorradalshrepps hinn 10. mars 2004 og afgreitt með eftirfarandi bókun: „Sveitarstjórn vísar lið 18 aftur til skipulags- og byggingarnefndar og leggur fyrir hana að kanna hvort Skipulagsstofnun sé vanhæf sem leiðbeinandi, þar sem arkitekt hins umdeilda húss er starfsmaður Skipulagsstofnunar. Einnig kemur ekki fram í gögnum málsins um grenndarkynningu til lóðareiganda Fitjahlíðar 51. Sveitarstjórn felur byggingarfulltrúa og byggingarnefnd að beita sér fyrir því að húseigandi Þorsteinn Marinósson nái sáttum við nágranna sína áður en málið verður afgreitt, t.d. með kaupum á húsi nr. 51A og geri einnig ásættanlegan samning við lóðarhafa á nr. 49 sé þess nokkur kostur.“
Landeigendum var grenndarkynnt hin umdeilda byggingarleyfisumsókn með bréfi, dags. 23. apríl 2004, og gerðu þeir athugasemdir við umdeilda byggingu í bréfi, dags. 20. maí 2004.
Með bréfi, dags. 1. júlí 2004, var öðrum kæranda máls þessa tilkynnt um að skipulags- og byggingarnefnd Borgarfjarðar hefði mælt með því á fundi sínum hinn 15. júní 2004 að byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, yrði veitt og að sveitarstjórn Skorradalshrepps hefði staðfest þá afgreiðslu hinn 26. júní s.á. Í bréfinu voru jafnframt tíunduð rök er búið hefðu að baki ákvörðun í málinu í tilefni af framkomnum athugasemdum móttakanda bréfsins.
Kærendur sættu sig ekki við málalyktir og skutu nefndri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að umdeild viðbygging, er þeir telji í raun nýbyggingu, hafi að stórum hluta verið risin þegar grenndarkynning hafi átt sér stað, sem auk þess sem kynningunni hafi verið ábótavant þar sem hún hafi ekki náð til allra nágranna.
Umdeild bygging standi að hluta til á lóð nr. 51A samkvæmt lóðasamningum, en ekkert samband hafi verið haft við kærendur áður en hún hafi verið reist. Bent sé á að fjarlægð milli húsa á lóðum 51 og 51A sé aðeins 12-15 metrar og heimiluð bygging sé 6,6 metra há og valdi sjónmengun fyrir nágranna og vegfarendur. Fyrir liggi að landeigendur og nágrannar, sem grenndarkynning hafi náð til, hafi lagst gegn umræddri byggingu. Þá hafi byggingarnefnd ekki farið að tilmælum oddvita sveitarstjórnar um sáttaumleitanir við nágranna umdeilds sumarhúss og ekki hafi komið fram álit um vanhæfi Skipulagsstofnunar sem leiðbeinanda í málinu. Af allri málsmeðferð megi ráða að hlutdrægni hafi gætt við ákvarðanatöku í málinu en ljóst sé að umdeild bygging raski mjög grenndarhagsmunum kærenda, stingi í stúf við nánasta umhverfi og muni hafa vafasamt fordæmisgildi.
Málsrök Skorradalshrepps: Vísað er til þess að engir skipulagsskilmálar, þar sem m.a. sé kveðið á um gerð og stærð húsa, séu til fyrir sumarhúsabyggðina í landi Fitja og lóðamörk séu þar víða óljós. Sumarhús á svæðinu séu mjög fjölbreytt að stærð og útliti og sé svæðið því ekki einsleitt. Mikill trjágróður sé í hlíðinni þar sem umdeild bygging standi og því alls ekki víst að hún verði mjög áberandi, a.m.k. þegar til lengri tíma sé litið og óvíst sé að viðbyggingin rýri verðmæti húss á lóð nr. 51A, sem sé gamalt og í frekar lélegu ástandi. Verðmæti þess húss hljóti að ákvarðast með hliðsjón af því.
Byggingarleyfishafi hefur ekki sent úrskurðarnefndinni athugasemdir vegna kærumáls þessa en vegna dvalar hans erlendis var bróður hans, sem jafnframt var byggingastjóri við umdeilda byggingu, gert aðvart um kærumálið fyrir hans hönd.
Vettvangsganga: Nefndarmenn og starfsmenn úrskurðarnefndarinnar kynntu sér staðhætti á vettvangi hinn 27. apríl 2006, en þar mætti jafnframt eigandi húss á lóð nr. 51A og skipulags- og byggingafulltrúi.
Niðurstaða: Með hinu kærða byggingarleyfi var heimilað að reisa tæplega 80 fermetra viðbyggingu, sem er hæð og ris, við tæplega 25 fermetra sumarhús. Var hin kærða ákvörðun tekin að undangenginni grenndarkynningu með stoð í 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, þar sem svæðið var ekki deiliskipulagt.
Umdeild viðbygging er verulega stærri en önnur sumarhús í nágrenninu, sem samkvæmt upplýsingum úr fasteignamatsskrá eru á bilinu 20 til 60 fermetrar og við blasti við vettvangsskoðun að byggingin sker sig úr vegna hæðar sinnar.
Í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga kemur fram sú meginregla að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Í 3. mgr. greinds ákvæðis er að finna þá undantekningarreglu að sveitarstjórn getur veitt heimild til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna þar sem deiliskipulag liggi ekki fyrir í þegar byggðum hverfum. Hefur 3. mgr. 23. gr. verið túlkuð til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna sem heimilar óverulegar breytingar á deiliskipulagi að undangenginni grenndarkynningu. Af því leiðir að einungis eru heimilaðar framkvæmdir skv. 3. mgr. 23. gr. þegar um er að ræða minni háttar framkvæmd er víki ekki frá byggðarmynstri sem fyrir er.
Fær þessi túlkun nefndrar 3. mgr. 23. gr. stoð í dómi Hæstaréttar, uppkveðnum 20. september 2001, í máli nr. 114/2001, en í forsendum hans segir m.a:
„Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum sem og 9. gr. og 43. gr. sömu laga verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni ber að skýra ákvæðin til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar. Samkvæmt því ber að deiliskipuleggja byggð hverfi áður en byggingarleyfi eru veitt, nema þau leiði til óverulegrar breytingar á byggðamynstri hverfisins.“
Eins og fyrr var rakið telur úrskurðarnefndin umdeilda viðbyggingu víkja að töluverðu leyti frá því byggðarmynstri lítilla og lágreistra sumarhúsa sem fyrir er á umræddu svæði. Hafi því ekki verið heimilt að veita hið kærða byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu skv. 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, heldur hafi þurft að deiliskipuleggja umrætt svæði að gættum þeim sjónarmiðum er lög áskilja. Umdeilt byggingarleyfi á af þessum sökum ekki viðhlítandi stoð samkvæmt skipulags- og byggingarlögum og verður fallist á kröfu kærenda um ógildingu þess.
Að þessari niðurstöðu fenginni þykir ekki ástæða til að meta lögmæti grenndarkynningar þeirrar sem var undanfari hinnar kærðu ákvörðunar eða þá röskun á grenndarhagsmunum kærenda er umdeild viðbygging felur í sér.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Snæfellsness- og Borgarfjarðarumdæmis frá 15. júní 2004 um að veitt yrði byggingarleyfi fyrir stækkun á sumarhúsi á lóð nr. 51 í landi Fitja, Skorradalshreppi, er sveitarstjórn Skorradalshrepps staðfesti hinn 26. júní 2004, er felld úr gildi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ __________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
