Árið 2012, fimmtudaginn 5. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 36/2010, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. maí 2010 um að synja umsókn um leyfi til að innrétta húsvarðaríbúð í eignarhluta 03 0103 í húsinu nr. 12 við Skútuvog í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 2. júní 2010, er barst nefndinni 4. s.m., kærir Garðar Briem hrl., f.h. S ehf., Skútuvogi 12, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. maí 2010 að hafna umsókn kæranda um leyfi til að innrétta húsvarðaríbúð í eignarhluta 03 0103 á annarri hæð í húsinu nr. 12 við Skútuvog. Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði 6. maí s.á. Gerir kærandi þá kröfu að ákvörðunin verði felld úr gildi.
Málavextir: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík hinn 28. júlí 2009 var tekin fyrir umsókn kæranda um leyfi til að innrétta húsvarðaríbúð í eignarhluta 03 0103 í húsinu nr. 12 við Skútuvog. Erindinu var frestað og því vísað til umsagnar skipulagsstjóra er tók það fyrir á fundi hinn 30. júlí 2009. Á þeim fundi var eftirfarandi bókað: „Ekki er gerð athugasemd við samþykkt húsvarðaríbúðar enda er heimilt samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur að heimila íbúðir í tengslum við atvinnuhúsnæði á athafnasvæðum.“ Tók byggingarfulltrúi erindið fyrir að nýju á fundi hinn 11. ágúst s.á. en frestaði afgreiðslu þess með vísan til athugasemda á umsóknarblaði. Á fundi byggingarfulltrúa hinn 4. maí 2010 var erindið svo afgreitt með svofelldri bókun: „Synjað. Umsótt húsvarðaríbúð er aðeins fyrir einn eignarhluta sem er rúmir 30% af heildareign og getur því ekki þjónað heildinni.“
Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að hin kærða ákvörðun sé byggð á forsendum sem ekki standist stjórnsýslulög. Telji kærandi að húsvarsla sé nauðsynleg í nefndu húsi og að tilvist húsvarðaríbúðar myndi ekki aðeins gagnast kæranda heldur einnig öðrum eigendum hússins. Þessa staðreynd hafi eigendur annarra eignarhluta haft í huga þegar þeir undirrituðu samþykki sitt fyrir breyttri notkun nefnds eignarhluta. Vísi kærandi einnig til 2. mgr. gr. 4.6.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 sem geri einmitt ráð fyrir íbúðum á athafnasvæðum í undantekningartilvikum, svo sem fyrir húsverði. Ennfremur sé bent á að veitt hafi verið fjölmörg byggingarleyfi er falið hafi í sér breytingu á nýtingu eigna í nágrenni Skútuvogar 12 og tiltekur kærandi nokkur dæmi í því sambandi. Sé þar um að ræða húsnæði sem síður sé fallið til breytinga í íbúðarhúsnæði en Skútuvogur 12. Verði að telja að á grundvelli jafnræðisreglu 11. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hefði borið að fallast á umsókn kæranda. Þá hafi ekkert komið fram er bendi til þess að gögnum með innsendri umsókn hafi verið áfátt eða að frekari gagna væri þörf.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að umrædd fasteign kæranda sé á skilgreindu athafnasvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Í gr. 4.6.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 sé tekið fram að á athafnasvæðum skuli fyrst og fremst gera ráð fyrir atvinnustarfsemi þar sem lítil hætta sé á mengun, s.s. léttum iðnaði, vörugeymslum, hreinlegum verkstæðum og umboðs- og heildverslunum. Almennt skuli ekki gera ráð fyrir íbúðum á athafnasvæðum. Þó sé unnt að gera ráð fyrir íbúðum er tengist starfsemi fyrirtækja, s.s. fyrir húsverði. Byggingarfulltrúi hafi synjað umsókn kæranda þar sem umrætt rými, sem íbúðinni sé ætlað að þjóna, sé um 30% af heildareigninni og geti því ekki talist húsvarðaríbúð fyrir allt húsið. Við nánari skoðun hafi reyndar komið í ljós að í raun sé rýmið aðeins um 15% af heildareigninni og að umsótt íbúð sé u.þ.b. 12% af hluta kæranda í húsinu.
Verði að túlka tilvitnað ákvæði skipulagsreglugerðar þröngt þar sem um undantekningu frá meginreglu sé að ræða og verði það ekki túlkað öðruvísi en svo að heimilt sé að leyfa eina húsvarðaríbúð á lóð. Ekki sé um almenna heimild að ræða til að leyfa margar húsvarðaríbúðir í hverju húsi en augljóst sé að íbúðum myndi fjölga verulega ef það fordæmi væri gefið að heimilt væri að vera með eina húsvarðaríbúð fyrir hvern eignarhluta í húsum á svæðinu. Hafi synjun byggingarfulltrúa því verið byggð á lagalegum og málefnalegum sjónarmiðum. Þá sé bent á að ekki hafi verið samþykktar húsvarðaríbúðir í þeim tilvikum sem kærandi hafi tilgreint heldur hafi verið um að ræða íbúðir tengdar starfsemi á svæðinu, svo sem vinnustofum. Sé því ekki fallist á sjónarmið kæranda um brot á jafnræðisreglu.
Andmæli kæranda við greinargerð Reykjavíkurborgar: Kærandi telur að í greinargerð Reykjavíkurborgar gæti alvarlegs misskilnings. Fyrir liggi samþykki eigenda allra eignarhluta í umræddu húsi um að leggjast ekki gegn því að byggingarleyfi verði veitt fyrir húsvarðaríbúð í rými kæranda. Séu þeir með undirskrift sinni að veita umsókninni brautargengi, m.a. vegna eigin hagsmuna. Um leið og þeir hafi undirritað skjalið hafi þeir mátt gera sér grein fyrir að sérhver umsókn um húsvarðaríbúð í húsinu myndi fá sína sérstöku meðferð og að í ferli slíkrar umsóknar yrði horft til ýmissa þátta, m.a. hvort til staðar væri samþykkt húsvarðaríbúð í húsinu. Þeir hafi gert sér ljóst eða hafi mátt gera sér ljóst að leyfisveiting til handa kæranda myndi alls ekki skapa fordæmi á þann hátt sem lýst sé í greinargerð borgarinnar. Þá bendi kærandi á að borgaryfirvöld virðist byggja á því í greinargerð sinni að fleiri í húsinu hafi áhuga á að innrétta húsvarðaríbúð en ekki verði séð á hverju sú tilgáta sé byggð, enda sé ekki algengt að menn vilji innrétta íbúðir í iðnaðarhverfum.
Niðurstaða: Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er fasteignin að Skútuvogi 12 á skilgreindu athafnasvæði, nánar tiltekið svæði A1. Í gr. 3.1.6 í greinargerð aðalskipulagsins segir almennt um athafnasvæði að þar sé fyrst og fremst gert ráð fyrir iðnaði sem hafi litla mengunarhættu í för með sér, verkstæðum, landfrekri umboðs- og heildverslun og vörugeymslum. Almennt sé ekki gert ráð fyrir íbúðum á athafnasvæðum, nema íbúðum sem séu tengdar starfsemi á svæðinu. Er þetta ákvæði í samræmi við gr. 4.6.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Síðan er í greinargerð aðalskipulagsins fjallað nánar um landnotkun á tilgreindum afhafnasvæðum, A1 til A5, og er nokkur munur á framsetningu þessara ákvæða varðandi landnotkun einstakra svæða. Segir um landnotkun á svæði A1, sem er við Súðarvog og á hér við, að þar sé fyrst og fremst gert ráð fyrir léttum iðnaði. Skrifstofur og vinnustofur séu leyfðar að öllu jöfnu og íbúðarhúsnæði í tengslum við starfsemi á svæðinu. Er þetta eina athafnasvæðið þar sem íbúðarhúsnæðis er sérstaklega getið.
Túlka verður ákvæði aðalskipulags um landnotkun athafnasvæða með hliðsjón af ákvæði 4.6.1 í skipulagsreglugerð þar sem segir að á athafnasvæðum skuli almennt ekki gert ráð fyrir íbúðum en þó sé unnt að gera ráð fyrir íbúðum er tengist starfsemi fyrirtækja, s.s. fyrir húsverði. Verður að telja að sveitarfélagið eigi að öðru jöfnu frjálst mat um það hvenær undantekingarheimild til að leyfa íbúðir í tengslum við starfsemi á svæðinu verður beitt, enda sé við þá ákvörðun gætt málefnalegra sjónarmiða. Eins og hér stendur á verður hvað það varðar sérstaklega að líta til þess hvernig landnotkun fyrir umrætt svæði er sett fram í aðalskipulagi og verður ekki séð að hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa samræmist því sem þar kemur fram. Verður ekki heldur fallist á þau rök byggingarfulltrúa að rétt hafi verið að synja umsókn kæranda um leyfi fyrir húsvarðaríbúð á þeirri forsendu að íbúðin væri aðeins fyrir einn eignarhluta og gæti því ekki þjónað heildinni, en hvorki verður leitt af ákvæðum skipulagsreglugerðar né af skilmálum aðalskipulags að slíkt skilyrði fái staðist. Með hliðsjón af framangreindu verður að telja að hin kærða ákvörðun sé hvorki reist á málefnalegum grunni né studd haldbærum rökum og leiða þessir ágallar til ógildingar hennar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Felld er úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 4. maí 2010 um að synja umsókn kæranda um leyfi til að innrétta húsvarðaríbúð í eignarhluta 03 0103 í húsinu nr. 12 við Skútuvog í Reykjavík.
_____________________________
Hjalti Steinþórsson
____________________________ _________________________ Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
