Ár 2008, miðvikudaginn 4. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 36/2007, kæra á ákvörðunum skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 4. apríl 2007 og 12. desember s.á. um að veita leyfi til breytinga á húsinu að Mávahrauni 7 í Hafnarfirði og á ákvörðunum skipulags- og byggingarfulltrúans frá 20. desember 2006 og bæjarstjórnar frá 27. nóvember 2007 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. apríl 2007, er barst nefndinni hinn 27. s.m., kæra V og S, Mávahrauni 9, Hafnarfirði ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 4. apríl 2007, er staðfest var í bæjarstjórn hinn 2. maí 2007, um að veita leyfi fyrir breytingum á húsinu að Mávahrauni 7 og ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúa frá 20. desember 2006, er staðfest var í bæjarstjórn 16. janúar 2007, um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun. Síðar, eða með bréfi, dags. 25. mars 2008, er barst nefndinni samdægurs, kærir Arnar Þór Jónsson hdl., f.h. sömu aðila, ákvörðun skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 12. desember 2007, er staðfest var í bæjarstjórn hinn 15. janúar 2008, um að veita leyfi fyrir breytingum á húsinu að Mávahrauni 7 og ákvörðun bæjarstjórnar frá 27. nóvember 2007 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun. Hafa framangreind kærumál verið sameinuð.
Gera kærendur þá kröfu að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi. Þá eru og gerðar eftirtaldar kröfur: Að ákvarðanir skipulags- og byggingarfulltrúans frá 20. desember 2006 og bæjarstjórnar Hafnarfjarðarbæjar frá 27. nóvember 2007 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun verði felldar úr gildi og að lóðamörkin verði óbreytt frá því sem þau voru áður en kærendur eignuðust fasteignina að Mávahrauni 9, að hafnað verði byggingarleyfi vegna viðbyggingar við húsið nr. 7 við Mávahraun, að synjað verði um breytingar á Mávahrauni 7 sem knúið geti á um breytingar á Mávahrauni 9 og að veggur á lóðamörkum verði færður 1,8 metra frá lóðamörkunum sjálfum og verði hvergi hærri en 1,8 m yfir lóðinni að Mávahrauni 9. Að lokum er þess krafist að úrskurðarnefndin kveði upp til bráðabirgða úrskurð um stöðvun framkvæmda. Mun úrskurðarnefndin ekki fjalla sérstaklega um þá kröfu heldur er málið nú tekið til efnisúrskurðar.
Málavextir: Með kaupsamningi, dags. 7. desember 2006, eignuðust kærendur máls þessa húsið að Mávahrauni 9. Við kaupsamningsgerðina lágu frammi teikningar að breytingum á húsinu að Mávahrauni 7 sem þá var 266 m² og er einbýlishús á tveimur hæðum. Voru húsin að Mávahrauni 7 og 9 á þessum tíma í eigu sama aðila. Sagði eftirfarandi í áðurnefndum kaupsamningi: „Seljandi vísar í samþykktar teikningar dagsettar 13. september 2006 sem kaupandi hefur kynnt sér og sættir sig við.“ Breytingar þessar fólu í sér að 36,2 m² bílskúr yrði byggður við húsið að Mávahrauni 7 og herbergi og baðaðstöðu komið fyrir á efri hæð þess. Byggt yrði við neðri hæð, glerþak sett yfir verönd og veggur steyptur á lóðamörkum. Eftir stækkunina yrði íbúðarhúsið samtals 311,8 m² auk bílskúrs, eða samtals 348 m². Nam fyrirhuguð stækkun því 82 m². Á teikningum komu einnig fram breytt mörk milli lóðanna að Mávahrauni 7 og 9 sem leiddi til stækkunar lóðarinnar að Mávahrauni 7 á kostnað lóðarinnar að Mávahrauni 9.
Á embættisfundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 20. desember 2006 var eftirfarandi fært til bókar: „…Mávahraun 9, sækir um leyfi þann 26.05.06 að breyta lóðarstærð/lóðarmörkum. Gler í gluggum austurhliðar efri hæðar er breytt í E30, samkv. teikningum Pálmars Kristmundssonar, dags. 25.10.04. Nýjar teikningar bárust 30.06.2006. Skipulags- og byggingarfulltrúi felst á umbeðna lóðarstækkun þann 12.07.2006, en frestar afgreiðslu erindisins að öðru leyti þar til mæliblöð liggja fyrir. Breytt mæliblað liggur fyrir í des. 2006. Samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa. Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997.“ Var afgreiðsla þessi staðfest á fundum bæjarstjórnar hinn 16. janúar 2007.
Í febrúar 2007 var m.a. kærendum grenndarkynnt áform eigenda hússins að Mávahrauni 7 um breytingar á því. Nánar tiltekið var um að ræða stækkun efri hæðar hússins í átt að lóð nr. 9, að fyrirhugaður veggur á lóðarmörkum yrði lækkaður og fyrirhugaður bílskúr stækkaður. Komu fram athugasemdir til bæjaryfirvalda, m.a. frá kærendum, vegna þessa.
Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 3. apríl 2007 var eftirfarandi fært til bókar: „… sækir um stækkun efri hæðar húss í átt að lóð nr. 9, 3 m frá lóðarmörkum og lækkun veggjar á lóðarmörkum. Einnig er sótt um stækkun á bílskúr að göngustíg skv. teikningum Pálmars Kristmundssonar dags. 19.01.07. Erindið var grenndarkynnt skv. 7. mgr. 43. greinar skipulags- og byggingarlaga. Grenndarkynningu lauk 2.3.2007. Athugasemdir bárust. Nýjar teikningar Pálmars Kristmundssonar dags. 26.03.07 bárust, þar sem brugðist hefur verið við ýmsum athugasemdum lóðarhafa Mávahrauns 9, og bréf lóðarhafa Mávahrauns 9 barst dags. 26.03.07. Lögð fram tillaga skipulags- og byggingarsviðs að svörum við athugasemdum. Gerð var grein fyrir fundi 02.04.07 með lóðarhöfum Mávahrauns 9. Skipulags- og byggingarráð gerir svör skipulags- og byggingarsviðs að sínum, samþykkir erindið fyrir sitt leyti og felur skipulags- og byggingarfulltrúa endanlega afgreiðslu erindisins. Samþykkt með 4 atkvæðum.“ Var erindið samþykkt á embættisfundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 4. sama mánaðar.
Athugasemdum kærenda var svarað með bréfi, dags. 3. apríl 2007, og sagði þar m.a:
„Athugasemdir voru gerðar við eftirfarandi atriði:
– að viðbygging sú sem sótt er um sé ekki í samræmi við reglugerðir hvað varðar fjarlægð milli húsa, fjarlægð frá lóðamörkum, hæð skjólveggjar og eldvarnir þar sem m.a. er ekki steypt plata yfir efri hæð hússins á Mávahrauni 9
– að veggir á lóð nr. 7 og á lóðamörkum skerði stórlega birtu, morgunsól á palli við svefnherbergi hverfi og neðri hæð hússins lendi í skugga
– að engin teikning sem sýni skuggavarp sé fyrir liggjandi og ekki heldur uppdráttur sem sýni hvernig húsið lítur út í götumyndinni
– að útsýni skerðist frá Mávahrauni 9 og stækkunin þrengi að húsinu
– að verð fasteignarinnar á Mávahrauni 9 lækki og það verði þyngra í sölu
Svör:
– Fjarlægð milli húsa getur verið lítil og hægt að uppfylla kröfur reglugerða með efnisvali og tæknilegri útfærslu.
– Eftir að tillagan að stækkun Mávahrauns 7 var grenndarkynnt hefur verið komið til móts við athugasemdir eigenda Mávahrauns 9. Veggur, opinn að hluta, sem sótt var um leyfi fyrir 3 m frá lóðamörkum milli Mávahrauns 7 og 9 hefur verið felldur niður. Samþykktur veggur sem er 280 sm hár á lóðamörkum hefur verið lækkaður í 120 sm. Skuggavarp af stækkun hússins að Mávahrauni 9 er minna en var af áður samþykktum vegg.
– Uppdráttur sem sýnir skuggavarp og götumynd hefur verið gerður og kynntur íbúum. Húsið á Mávahrauni 7 hefur alltaf haft sérstöðu í götumyndinni.
– Breytingin hefur óveruleg áhrif á útsýni frá Mávahrauni 9 en þrengir eitthvað að húsinu.
Erfitt er að spá fyrir um verð á fasteignamarkaði og sölumöguleika eigna.“
Á embættisfundi byggingarfulltrúa hinn 4. apríl 2007 var samþykkt að veita leyfi til umsóttra breytinga á húsinu að Mávahrauni 7. Var þessi samþykkt kærð til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 5. júní 2007 var eftirfarandi fært til bókar: „… Mávahrauni 7, sækir um leyfi þann 26.05.06, að stækka lóðina, einfaldur bílskúr byggður, herbergi og baðaðstaða sett. Byggt við neðri hæð. Glerþak sett yfir verönd samkv. teikn. Pálmars Kristmundssonar, dags. 09.09.04. Nýjar teikningar bárust 27.06.2006 og samþykkt slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins dags. 29.06.2006. Byggingarleyfið var samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa 13.09.06 og af bæjarstjórn 03.10.06. Lagt fram bréf forstöðumanns Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 11.05.07. Samkvæmt ábendingu Úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála þarf bæjarstjórn að samþykkja lóðarstækkunina sérstaklega. Skipulags- og byggingarráð staðfestir samþykkt skipulags- og byggingarfulltrúa frá 13.09.06 hvað varðar lóðarstækkun. Skipulags- og byggingarráð gerir eftirfarandi tillögu til bæjarstjórnar: „Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfestir afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa á lóðarmörkum Mávahrauns 7 og 9 frá 13.09.06.““
Á fundi bæjarstjórnar hinn 12. júní 2007 var m.a. eftirfarandi fært til bókar: „Bæjarstjórn Hafnarfjarðar staðfesti með 9 atkvæðum afgreiðslu skipulags- og byggingarfulltrúa á lóðarmörkum Mávahrauns 7 og 9 frá 13.09.06. Tveir sátu hjá.“ Í bréfi fulltrúa fasteignarskráningar til kærenda, dags. 17. ágúst 2007, eru framangreindar bókanir kynntar og segir m.a. eftirfarandi í bréfinu: „Það tilkynnist hér með, að nýr lóðarleigusamningur liggur tilbúinn til undirritunar að ykkar hálfu hjá undirritaðri, Strandgötu 6, 3ju hæð. Verið er að leiðrétta lóðarstærð úr 768,5 m² í 771,7 m² þ.e. leiðrétting á lóðarmörkum milli lóðanna nr. 7 og 9. Þið þurfið bæði að koma og undirrita lóðarleigusamninginn.“ Með bréfi kærenda, dags. 22. ágúst 2008, var afgreiðslu þessari mótmælt og því haldið fram að gögn varðandi lóðamörkin hafi ekki verið rétt.
Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 20. nóvember 2007 var m.a. eftirfarandi fært til bókar: „…sækir um breytingu á íbúðarhúsi samkvæmt teikningum Pálmars Kristmundssonar dags. 22.10.2007. Lóðamörk á uppdrættinum eru í samræmi við teikningar sem samþykktar voru af skipulags- og byggingarfulltrúa 13.09.06. Lagður fram kaupsamningur fyrir Mávahraun 9 dags. 07.12.06, þar sem kaupandi lýsir sig samþykkan þeim teikningum. Frestað á síðasta fundi. Bæjarlögmaður mætir á fundinn. Þar sem formgalli var á fyrri afgreiðslu erindis nr. SB060363 hvað lóðamörk varðar, samþykkir skipulags- og byggingarráð að gera eftirfarandi tillögu til bæjarstjórnar: „Bæjarstjórn Hafnarfjarðar samþykkir að breyta lóðarmörkum lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun þannig að lóðin nr. 7 sem áður var 974 fm verði 1451.8 fm og að lóðin nr. 9 sem áður var 767 fm verði 771 fm í samræmi við fyrirliggjandi lóðarblað dags. 17.08.07“ Afgreiðslu byggingarleyfis frestað þar til gengið hefur verið frá lóðamörkum.“ Var framangreind tillaga samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 27. nóvember 2007.
Á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 4. desember 2007 var eftirfarandi fært til bókar: „…sækir um breytingu á íbúðarhúsi samkvæmt teikningum Pálmars Kristmundssonar dags. 22.10.2007. Bæjarstjórn samþykkti breytt lóðamörk á fundi sínum 27.11.2007. Skipulags- og byggingarráð samþykkir erindið fyrir sitt leyti og felur skipulags- og byggingarfulltrúa endanlega afgreiðslu þess. Samþykkt með 4 atkvæðum…“ Samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi erindið hinn 12. sama mánaðar og var þessi ákvörðun staðfest í bæjarstjórn hinn 15. janúar 2008.
Með bréfum byggingarfulltrúa, dags. 21. febrúar 2008, til kærenda og úrskurðarnefndarinnar sagði að láðst hefði að kynna kærendum niðurstöðu bæjarstjórnar um nýtt byggingarleyfi vegna Mávahrauns 7. Því væri þess farið á leit við úrskurðarnefndina að kærendum yrði veitt færi á að kæra ákvörðunina innan mánaðar frá dagsetningu bréfanna.
Framangreindum samþykktum hafa kærendur einnig skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem að áður greinir.
Eftir að fyrri kæran barst úrskurðarnefndinni hófust samningaviðræður milli aðila að frumkvæði Hafnarfjarðabæjar og fjallaði nefndin ekki um málið á meðan. Viðræður þessar leiddu þó ekki til samkomulags.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda eru gerðar alvarlegar athugasemdir við það hvernig haldið hefur verið á máli þessu af hálfu Hafnarfjarðarbæjar. Við afgreiðslu málsins hafi undirstöðureglur stjórnsýsluréttar verið sniðgengnar og réttur um leið brotinn á kærendum.
Bent sé á að kærendur hafi eignast Mávahraun 9 samkvæmt kaupsamningi um eignina hinn 7. desember 2006, sem þinglýst hafi verið degi síðar. Við samningsgerðina hafi legið fyrir teikningar og byggingarlýsing vegna fyrirhugaðra breytinga á húsinu nr. 7 við Mávahraun og á lóðamörkum eignanna. Hafi seljandi eignarinnar, sem jafnframt hafi verið eigandi Mávahrauns 7, tjáð kærendum að búið væri að samþykkja teikningu að stækkun neðri hæðar hússins nr. 7 og einnig væri búið að breyta lóðamörkum. Að þessum upplýsingum fengnum hafi kærendur áritað gögn varðandi framangreint í þeirri trú að breytingarnar hefðu verið samþykktar í tíð fyrri eiganda og ekkert við því að segja. Sérstaklega sé bent á að gögn sem kærendur hafi séð við kaupsamningsgerðina hafi ekki getið þess að fyrirhugaðar framkvæmdir við húsið nr. 7 myndu kalla á breytingar á húsinu nr. 9. Af þessu öllu sé ljóst að ekki verði litið á áritun kærenda á teikningarnar sem samþykki þeirra fyrir einu eða neinu, svo sem þó hafi verið gert á fundi skipulags- og byggingarráðs hinn 21. nóvember 2007.
Í febrúar 2007 hafi kærendur átt samtal við arkitekt sem hannað hefði breytingar á húsinu nr. 7 við Mávahraun. Hafi þau þá orðið þess áskynja að teikningarnar hafi gert ráð fyrir E-30 eldvarnargleri í gluggum hússins nr. 9 og að til stæði að reisa háan vegg á lóðamörkum. Við nánari eftirgrennslan hafi komið í ljós að teikningar að greindum breytingum hafi ekki fengið lögformlegt samþykki eins og þeim hefði áður verið tjáð af seljanda eignarinnar. Þar til bær yfirvöld hafi ekki samþykkt teikningarnar heldur aðeins skipulags- og byggingarfulltrúi, sem skrifað hafi upp á teikningarnar 13. september 2006. Hefðu teikningarnar verið samþykktar af byggingarfulltrúa 20. desember 2006 að kærendum fornspurðum. Kærendur hafi ekki haft tækifæri til að tjá sig um málið á fyrstu stigum þess og hafi því verið brýnt að athygli þeirra, sem eigenda aðliggjandi fasteignar, væri vakin á að málið væri til meðferðar hjá bænum, sbr. 14. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Auk þess hafi Hafnarfjarðarbæ borið að veita þeim nauðsynlegar upplýsingar um málið og leiðbeina um réttarstöðu þeirra, sbr. 7. gr. stjórnsýslulaga. Af þessu leiði að kærendur hafi ekki átt þess kost að kynna sér skjöl og önnur gögn um málið, sbr. 15. gr. stjórnsýslulaga.
Í framhaldi af grenndarkynningu vegna fyrri útgáfu af teiknuðum breytingum á Mávahrauni 7 hafi kærendur sent bæjaryfirvöldum athugasemdir sínar með bréfi, dags. 28. febrúar 2007. Í kjölfar þess hafi þau sent tvö bréf til bæjayfirvalda. Hið fyrra, dags. 26. mars 2007, og hafi þar verið óskað endurskoðunar á breytingum á lóðamörkum umræddra fasteigna og að fyrri lóðamörk yrðu látin gilda. Í síðara bréfinu, dags. 23. apríl 2007, hafi verið óskað eftir að stækkunarframkvæmdir að Mávahrauni 7 hæfust ekki fyrr en úrskurðað hefði verið í kærumáli sem þau hefðu skotið til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sama dag.
Að fram komnum mótmælum kærenda virðist sem eigendur Mávahrauns 7 hafi skilað inn nýjum teikningum og þær verið samþykktar af hálfu Hafnarfjarðar án þess að grenndarkynning hafi farið fram. Megi lesa þetta út úr bréfi Hafnarfjarðarbæjar, dags. 17. ágúst 2007. Ljóst sé að kærendur hafi talist aðilar málsins frá og með 7. desember 2006 og hafi því borið, skv. 13. gr. stjórnsýslulaga, að gefa þeim kost á að tjá sig um nýjar teikningar áður en ákvörðun yrði tekin, enda hafi ekkert legið fyrir í gögnum málsins um afstöðu þeirra til hinna nýju gagna. Þá sé heldur ekkert sem bendi til þess að augljóslega óþarft hafi verið að leita eftir afstöðu þeirra til málsins. Um skyldu Hafnarfjarðarbæjar í þessu tilliti megi einnig vísa til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Fyrir liggi í málinu viðurkenning Hafnarfjarðarbæjar á því að fyrri afgreiðsla bæjarins á breytingum á lóðamörkum 13. september 2006 hafi verið gölluð, sbr. bréf umsjónarmanns skipulags- og byggingarnefndar, dags. 23. nóvember 2007. Af hálfu kærenda sé lögð áhersla á að afgreiðsla þessi byggi á alvarlegum misskilningi. Komi sá misskilningur fram í því að litið hafi verið á áritun kærenda á fyrrnefndar teikningar sem samþykki þeirra. Áritun kærenda á gögn sem þeim hafi verið afhent þegar þau hafi keypt eignina verði ekki talin jafngilda löglegu samþykki því áritunin hafi verð gefin í þeirri trú að um orðinn hlut væri að ræða. Þegar kærendum hafi verið ljóst að málið væri óútkljáð hafi þau þegar gert gangskör að því að afla leiðréttingar. Að teknu tilliti til þessa sé auðsætt að afstaða skipulags- og byggingarráðs, sem niðurstaða bæjarstjórnar hafi síðar verið reist á, hafi verið byggð á röngum forsendum. Svo sem fram komi í bréfi, dags. 23. nóvember 2007, hafi með afgreiðslu þessari verið stefnt að því að leiðrétta formgalla, en hin efnislega niðurstaða hafi verið jafn gölluð fyrir það, þar sem fyrrnefnd áritun kærenda hafi ekki jafngilti samþykki þeirra. Með því að bæjarstjórn hafi byggt á þeim bjagaða grundvelli sem áður hafði verið lagður og samþykkt lóðamörkin þrátt fyrir fyrrgreinda annmarka, án tilskilins rökstuðnings, beri að ógilda ákvörðun um breytt lóðamörk.
Hvað byggingarleyfið varði sé til þess að líta að samkvæmt 3. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 geti byggingarnefnd, með samþykki sveitarstjórnar, veitt byggingarfulltrúa umboð til að gefa út byggingar- og framkvæmdaleyfi „…fyrir tilteknum, minni háttar framkvæmdum, enda sé ótvírætt að framkvæmd samræmist gildandi deiliskipulagi og að hönnunargögn séu fullnægjandi.“ Ekki liggi fyrir rökstuðningur leyfisveitanda fyrir því að skilyrði ofangreindrar 3. mgr. 39. gr. laganna séu uppfyllt, en slíkan rökstuðning hafi þó borið að veita, sbr. 2. mgr. 39. gr. laganna.
Heildstætt mat á framanrituðu bendi til að stjórnvaldsákvarðanir Hafnarfjarðarbæjar í máli þessu hafi verið teknar án tillits til jafnræðisreglu stjórnsýslulaga. Við málsmeðferð og ákvarðanatöku hafi kærendum verið mismunað með því að bæjarfélagið hafi dregið taum eigenda Mávahrauns nr. 7. Ekkert liggi fyrir í málinu sem gefið geti til kynna að sú mismunun eigi við málefnaleg rök að styðjast.
Enn sé ótalinn sá alvarlegi ágalli á meðferð málsins sem vikið sé að í bréfi bæjarins, dags. 21. febrúar 2008, þ.e. að hinar kærðu stjórnvaldsákvarðanir hafi ekki verið birtar kærendum fyrr en eftir dúk og disk, auk þess sem leiðbeiningum til þeirra hafi verið stórlega ábótavant, m.a. vegna þess að ekki verði með vissu ráðið af bréfinu hvert unnt sé að beina kæru. Hvort tveggja brjóti í bága við 20. gr. stjórnsýslulaga.
Samkvæmt meginreglu 27. gr. stjórnsýslulaga teljist kærufrestur þrír mánuðir frá því að aðila máls hafi verið tilkynnt um stjórnvaldsákvörðun. Ákvæði skipulags- og byggingarlaga kveði ekki á um skemmri frest og sé því óútskýrt við hvaða lagaheimild Hafnarfjarðarbær hafi stuðst þegar kærendum hafi verið veittur eins mánaðar kærufrestur, sbr. nefnt bréf bæjarins, dags. 21. febrúar 2008.
Í því máli sem hér um ræði hafi ákvörðun fyrst verið tekin að kærendum fornspurðum og svo virðist sem ætlun Hafnarfjarðarbæjar sé sú að þau eigi aðeins kost á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við eitt stjórnvald. Slíkt samræmist ekki markmiði stjórnsýslulaga. Auk þess teljist allt ofangreint til brota á tilgreindum ákvæðum þeirra laga.
Af framanskráðum brotum á ákvæðum laga um stjórnsýslu og lögum um skipulags- og byggingarmál leiði að ógilda beri ákvörðun um breytingu lóðamarka Mávahrauns 7 og 9 og allar þær síðari ákvarðanir sem á þeirri ákvörðun hafi grundvallast.
Málsrök Hafnarfjarðarbæjar: Hafnarfjarðarbær hefur ekki skilað sérstakri greinargerð vegna máls þessa. Aftur á móti hafa bæjaryfirvöld látið úrskurðarnefndinni í té gögn er málið varða.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er fram komnum kröfum mótmælt og alvarlegar athugasemdir gerðar við kæruatriðin og rökstuðning kærenda fyrir þeim enda verði ekki betur séð en að kæran byggist á grundvallarmisskilningi. Þannig sé því haldið fram í kæru að breyting á lóðamörkum eignanna nr. 7 og 9 við Mávahraun hafi verið samþykkt hinn 20. desember 2006. Hið rétta sé að þessi breyting hafi verið samþykkt hinn 13. september 2006 en þá hafi verið samþykktar nýjar byggingarnefndarteikningar fyrir báðar eignirnar. Meginefni þeirra breytinga sem þar hafi komið fram sé stækkun lóðarinnar nr. 7 í áttina að nr. 9 og ný mannvirki á lóðinni nr. 7. Kærendur hafi keypt eignina nr. 9 með kaupsamningi, dags. 7. desember 2006, og þá hafi þessar breytingar verið um garð gengnar. Í kaupsamningi kærenda og fyrri eiganda eignarinnar sé þess getið að fyrrgreindar byggingarnefndarteikningar hafi legið fyrir við samningsgerðina og að kærendur hafi kynnt sér efni þeirra auk fleiri gagna. Byggingarleyfishafi geti því ekki fallist á að nein skerðing hafi orðið á hagsmunum kærenda við hina kærðu samþykkt skipulags- og byggingarráðs. Sérstaklega hafi verið tekið á því í fyrrgreindum byggingarnefndarteikningum að gleri í gluggum og hurðum á efri hæð austurhliðar hússins nr. 9 skuli breytt í E30. Hafi sú breyting verið gerð vegna þess að fjarlægð milli húsanna hafi farið niður fyrir sex metra með þessari breytingu. Hefði kærendum mátt vera þetta ljóst hefðu þau kynnt sér þau gögn sem legið hafi fyrir við gerð kaupsamningsins um eignina. Frá sjónarhóli byggingarleyfishafa hafi allar þær breytingar, sem gerðar hafi verið á lóðamörkum og samþykktum mannvirkjum á lóðunum, þegar verið frágengnar er kærendur hafi keypt eign sína. Telji þau sig hins vegar hafa verið blekkt með einhverjum hætti eða ekki verið veittar fullnægjandi upplýsingar hljóti þau að verða að eiga það við viðsemjanda sinn en hvorki við byggingarleyfishafa né sveitarfélagið.
Fjarlægð milli húsanna verði 5,8 metrar eftir að framkvæmdum ljúki og sé það fullnægjandi miðað við að eigandi hússins nr. 9 efni þá kvöð sem á eign hans hvíli um auknar brunavarnir. Krafa byggingarreglugerðar um lágmarksbil milli húsa lúti eingöngu að brunavörnum og ef þeim sé fullnægjandi fyrir komið hindri það ekki að henni sé vikið til hliðar.
Bent sé á að byggingarleyfishafi hafi ákveðið að lækka vegg sem áður hafði verið samþykktur á lóðarmörkum úr 3,2 metrum í 1,2 metra. Hafi hann jafnframt sýnt fram á að skuggamyndun af veggnum á eignina nr. 9 sé óveruleg enda úr austurátt.
Byggingarleyfishafi telji að umsókn hans um breytingu á húsinu nr. 7 við Mávahraun hafi verið hófleg, hún hafi verið í samræmi við þær skipulagsbreytingar sem gerðar hafi verið á þessum tveimur eignum á árinu 2006, áður en núverandi eigendur þeirra hafi fest kaup á þeim. Málsmeðferð skipulags- og byggingarráðs hafi verið kórrétt og hvergi vikið frá réttum aðferðum. Niðurstaðan feli ekki í sér skerðingu á þeim hagsmunum sem kærendur hafi eignast með kaupum á eign sinni og jafnvel þótt svo væri gæti það einungis grundvallað einkaréttarlega kröfu á hendur viðsemjanda þeirra, en gæti ekki skert réttindi byggingarleyfishafa.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér með óformlegum hætti aðstæður á vettvangi hinn 27. maí 2008.
Niðurstaða: Eins og að framan greinir má rekja upphaf máls þessa til þess að í september 2006 samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi Hafnarfjarðar teikningar að stækkun hússins að Mávahrauni 7. Á teikningunum komu einnig fram áform um breytt mörk lóðanna að Mávahrauni 7 og 9 en þær voru þá í eigu sama aðila. Voru teikningar þessar kynntar kærendum hinn 7. desember 2006 við kaup þeirra á húsinu að Mávahrauni 9.
Á embættisafgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa hinn 20. desember 2006 var tekin til afgreiðslu umsókn fyrrum eiganda hússins að Mávahrauni 9 um að breyta lóðarstærð og lóðarmörkum þannig að lóð hússins yrði minnkuð að austanverðu um 3,1 metra en stækkuð um 4,0 metra til suðurs. Að sama skapi yrði lóðin að Mávahrauni 7 stækkuð um 3,1 metra til vesturs. Þá var og óskað eftir að gler í gluggum austurhliðar efri hæðar yrði E30. Bókun embættisins af þessu tilefni var eftirfarandi: „Skipulags- og byggingarfulltrúi fellst á umbeðna lóðarstækkun þann 12.07.2006, en frestar afgreiðslu erindisins að öðru leyti þar til mæliblöð liggja fyrir. Breytt mæliblað liggur fyrir í des. 2006. Samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa. Umsóknin samræmist lögum nr. 73/1997.“ Var framangreint staðfest í bæjarstjórn hinn 16. janúar 2007.
Í 2. gr. samþykktar um afgreiðslur byggingarfulltrúans í Hafnarfirði nr. 774/2005 eru taldar upp heimildir byggingarfulltrúa til afgreiðslu máls án staðfestingar skipulags- og byggingarráðs og eru breytingar á lóðarmörkum ekki þar á meðal. Þá er í 30. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kveðið á um að óheimilt sé að breyta landamerkjum og lóðamörkum nema samþykki sveitarstjórnar komi til.
Eins og að framan er rakið samþykkti skipulags- og byggingarfulltrúi beiðni fyrrum eiganda hússins að Mávahrauni 9 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun og var samþykktin staðfest af bæjarstjórn. Áhöld þóttu vera um hvort slík embættisfærsla væri á færi skipulags- og byggingarfulltrúa og var Hafnarfjarðarbæ og byggingarleyfishafa bent á það eftir að kæra í málinu kom fram og var þeim veitt færi á að tjá sig um það álitaefni. Í kjölfarið tók skipulags- og byggingarráð málið tvívegis til afgreiðslu og gerði tillögu til bæjarstjórnar um breytt mörk lóðanna sem í bæði skiptin var samþykkt. Var þetta gert án þess að kærendum væri veitt færi á að tjá sig um ætlan bæjaryfirvalda um að breyta lóðamörkunum og án nokkurs samráðs við þau.
Lóðarleigusamningur er tvíhliða samningur og eigi að gera á honum breytingu leiðir af eðli máls að hafa verður samráð við lóðarhafa og leita samkomulags við þá um breytinguna. Hyggist sveitarstjórn taka ákvörðun um breytingu á lóðarmörkum verður í öllu falli að játa lóðarhöfum andmælarétt. Í máli þessu var hvorki viðhaft nauðsynlegt samráð við kærendur varðandi breytt lóðarmörk né þeim veitt færi á að tjá sig um fyrirhugaða breytingu. Var þannig bæði gengið gegn lögvörðum eignarréttindum kærenda og reglum stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt. Verður því ekki hjá því komist að fella úr gildi ákvarðanir bæjaryfirvalda um breytingu á mörkum lóðar kærenda að Mávahrauni 9.
Í málinu er einnig deilt um leyfi til viðbygginga við húsið á lóðinni nr. 7 við Mávahraun sem veitt var hinn 4. apríl 2007 og lítillega breytt hinn 12. desember s.á. Samkvæmt teikningum, sem samþykktar voru hinn 13. september 2006, var heimilað að stækka húsið úr 266,0 m² í 311,8 m² og byggja við það 36,2 m² bílskúr og var heimilað heildarflatarmál bygginga á lóðinni samtals 348 m² eftir þá samþykkt. Á þeim tíma voru fasteignirnar nr. 7 og 9 við Mávahraun í eigu sama aðila og verður því ekki séð að það hafi þá skipt máli þótt viðbygging við Mávahraun 7 færi að hluta yfir lóðamörk nefndra eigna. Var þessi samþykkt ekki borin undir úrskurðarnefndina en að auki voru teikningar að þeim viðbyggingum, sem samþykktar voru í september 2006, kynntar kærendum við kaup þeirra á eigninni að Mávahrauni 9 hinn 7. desember 2006. Verður því lagt til grundvallar að fyrir hafi verið bindandi samþykkt er heimilaði 348 m² byggingu á lóðinni að Mávahrauni 7, er hin kærða ákvörðun um frekari stækkun hússins var tekin hinn 4. apríl 2007, og kemur málsmeðferð við gerð hinnar fyrri samþykktar því ekki til umfjöllunar í máli þessu.
Í hinni kærðu ákvörðun frá 4. apríl 2007 felst, eftir þá breytingu sem á henni var gerð 12. desember s.á., að heimiluð er stækkun viðbygginga um 66,3 m². Er þar aðallega um að ræða geymslu við bílskúr á þeim enda hússins sem fjær er húsi kærenda og hins vegar u.þ.b. 30 m² viðbyggingu við efri hæð er veit að húsi kærenda og er það sú viðbygging sem kærendur telja raska hagsmunum sínum.
Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi lóðarhafa Mávahrauns 7. Verður að ætla að það hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Má fallast á með bæjaryfirvöldum að skilyrði hafi verið til að viðhafa þá málsmeðferð, þegar til þess er litið að aðeins sú 30 m² viðbygging við efri hæð hússins að Mávahrauni 7, sem veit að húsi kærenda, getur talist hafa grenndaráhrif er máli skipti við mat á því hvort um verulega breytingu á byggðamynstri sé að ræða. Er þá einnig litið til þess að hús við götuna standa nokkuð þétt, en nýtingarhlutfall er lágt þar sem baklóðir eru stórar.
Samkvæmt því sem að framan er rakið verður ekki talið að ógilda beri hin kærðu byggingarleyfi með þeim rökum að málsmeðferð við undirbúning og gerð þeirra hafi verið verulega áfátt. Hins vegar er sá efnisannmarki á leyfunum að gert er ráð fyrir aðkomu um lóð kærenda að viðbyggingu á efri hæð enda er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi enn verið gerð breyting á mörkum milli lóðanna 7 og 9 við Mávahraun með lögmætum hætti. Verður því ekki hjá því komist að fella hið kærða byggingarleyfi úr gildi, en með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður leyfið þó aðeins fellt úr gildi að því er varðar viðbyggingu við norðvesturenda efri hæðar hússins að Mávahrauni 7 og veggi er standa inni á lóð kærenda miðað við óbreytt lóðamörk. Er hins vegar lagt til grundvallar að viðbygging við neðri hæð hafi að stofni til verið samþykkt meðan lóðirnar að Mávahrauni 7 og 9 voru á forræði sama aðila og að hvorki standi málefnaleg rök til þess að fella úr gildi byggingarleyfið hvað hana varði né að því er tekur til bílskúrs og geymslu við suðausturenda hússins, sem þegar hafa verið byggð.
Fyrir úrskurðarnefndinni hafa kærendur gert þær kröfur að synjað verði um breytingar á Mávahrauni 7 sem knúið geti á um breytingar á Mávahrauni 9 og að veggur á lóðamörkum verði 1,8 metra frá lóðamörkunum sjálfum sem verði hvergi hærri en 1,8 m yfir lóðinni að Mávahrauni 9. Í ljósi niðurstöðu málsins koma kröfur þessar ekki til umfjöllunar úrskurðarnefndarinnar.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna þess að um tíma var niðurstöðu beðið sáttaumleitana í málinu.
Úrskurðarorð:
Ákvarðanir skipulags- og byggingarfulltrúans frá 20. desember 2006 og bæjarstjórnar Hafnarfjarðarbæjar frá 27. nóvember 2007 um breytt mörk lóðanna nr. 7 og 9 við Mávahraun eru felldar úr gildi.
Ákvarðanir skipulags- og byggingarfulltrúans í Hafnarfirði frá 4. apríl 2007 og 12. desember s.á., um að veita leyfi til breytinga á húsinu að Mávahrauni 7 í Hafnarfirði eru felldar úr gildi að því er varðar viðbyggingu á efri hæð norðvesturenda hússins að Mávahrauni 7 og veggi er standa inni á lóð kærenda miðað við óbreytt lóðamörk. Að öðru leyti stendur hin kærða ákvörðun frá 4. apríl 2007 óröskuð.
__________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
