Ár 2003, fimmtudaginn 11. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður.
Fyrir var tekið mál nr. 35/2001, kæra ábúanda Elliðahvamms í landi jarðarinnar Vatnsenda, Kópavogi, á bókun bæjarstjórnar Kópavogs frá 8. maí 2001 þar sem samþykkt var deiliskipulag fyrir Elliðahvamm, en jafnframt bókað að leyfi til framkvæmda samkvæmt deiliskipulaginu væri háð samþykki landeiganda jarðarinnar Vatnsenda.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 25. júlí 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir Þ, leigutaki og ábúandi að Elliðahvammi, Kópavogi þá bókun bæjarstjórnar Kópavogs frá 8. maí 2001 þar sem samþykkt var deiliskipulag fyrir Elliðahvamm, að framkvæmdir samkvæmt deiliskipulaginu væru háðar samþykki landeiganda svæðisins. Er gerð sú krafa að greindur hluti bókunarinnar verði felldur úr gildi.
Málavextir: Land Elliðahvamms hefur verið skipt úr landi jarðarinnar Vatnsenda í Kópavogi. Upphaflegur samningur um leigu Elliðahvammslands var milli þáverandi landeiganda Vatnsenda og Félags íslenskra símamanna og er frá árinu 1931. Var þar m.a. kveðið á um að leigutaki mætti nota svæðið til dvalar félagsmanna sinna en óheimilt væri að reka þar atvinnustarfsemi. Uppsagnarákvæði samningsins var á þann veg að samningurinn væri óuppsegjanlegur. Viðaukar voru gerðar við samninginn á árinu 1974 og 1988 milli landeiganda og kæranda, sem þá hafði tekið við réttindum leigutaka samkvæmt samningnum frá 1931. Með samkomulagi landeiganda og leigutaka frá árinu 1974 var heimilað að nýta landið undir alifuglabú og garðrækt og mátti leigutaki hafa þar heimilisfesti og reisa þar mannvirki sem nauðsynleg væri til greindra nota. Seinna samkomulag aðila frá árinu 1988 varðaði stækkun leigulandsins og var þar jafnframt tekið fram að uppsagnarákvæði væri á sömu lund og í samningnum frá árinu 1931. Elliðahvammur mun hafa fengið stöðu lögbýlis með staðfestingu landbúnaðarráðuneytisins á árinu 1975.
Að tilhlutan kæranda var gerð tillaga að deiliskipulagi fyrir Elliðahvammsland. Í tillögunni fólst að heimilað var að reisa fimm smáhýsi fyrir bændagistingu, gróðurskála, bílskúr, byggingu fyrir landbúnaðarstarfsemi auk göngu- og reiðstíga. Deiliskipulagstillagan var tekin fyrir á fundi skipulagsnefndar Kópavogs hinn 3. október 2000 og samþykkti nefndin tillöguna fyrir sitt leyti og að hún yrði auglýst til kynningar. Bæjarstjórn staðfesti afgreiðslu nefndarinnar hinn 10. október 2000 og var tillagan auglýst til kynningar í Lögbirtingarblaði hinn 18. október með athugasemdafresti til 29. nóvember 2000. Athugasemd barst frá lögmanni landeiganda jarðarinnar Vatnsenda með bréfi, dags. 23. nóvember 2000, og á það bent að framkvæmdir skv. tillögunni samrýmdust ekki samningi aðila um leigu Elliðahvammslands. Að lokinni kynningu var málið tekið fyrir í skipulagsnefnd hinn 5. desember 2000 þar sem ákveðið var að óska umsagnar bæjarlögmanns vegna framkominna athugasemda. Skipulagstillagan var síðan samþykkt af hálfu skipulagsnefndar á fundi hinn 3. apríl 2001, en lagt var til með hliðsjón af fram komnum athugasemdum og umsögn bæjarlögmanns frá 14. febrúar s.á. að ekki yrðu gefin út byggingarleyfi í landi Elliðahvamms nema að fyrir lægi skriflegt samþykki landeiganda. Bæjarstjórn Kópavogs samþykkti deiliskipulagstillöguna á fundi sínum hinn 8. maí 2001 en í bókun hennar var vakin athygli á að samþykki landeiganda þyrfti fyrir framkvæmdum er skipulagið heimilaði.
Kærandi var ósáttur við þá bókun bæjarstjórnar að framkvæmdir samkvæmt skipulaginu væru háðar samþykki landeiganda og skaut málinu af því tilefni til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi vísar til þess að samkvæmt upphaflegum leigusamningi um Elliðahvamm og viðbótarsamningi sé leigutaka heimilaðar byggingarframkvæmdir á landinu í tengslum við alifuglarækt, garðrækt og ábúð leigutaka. Kærandi hafi rekið ferðaþjónustu í Elliðahvammi frá árinu 1995 án athugasemda landeiganda en slík þjónusta hafi verið stunduð þar allt frá árinu 1931. Með hliðsjón af þessum málsatvikum telji kæranda sér heimilt, án samþykkis landeiganda, að halda áfram uppbyggingu atvinnustarfsemi sinnar í Elliðahvammi í samræmi við hið samþykkta deiliskipulag og gerir þá kröfu að athugasemd Kópavogsbæjar, um að framkvæmdir samkvæmt hinu samþykkta deiliskipulagi sé háð samþykki landeiganda, verði felld úr gildi.
Málsrök Kópavogsbæjar: Bæjaryfirvöld skírskota til þess að við kynningu deiliskipulagstillögunnar fyrir Elliðahvamm hafi komið fram athugasemd frá landeiganda skipulagssvæðisins sem talið hafi fyrirhugaðar framkvæmdir samkvæmt skipulagstillögunni ekki eiga stoð í leigusamningi um Elliðahvammsland eða í viðaukum við þann samning. Með hliðsjón af áliti bæjarlögmanns Kópavogsbæjar frá 14. febrúar 2001, sem kallað hafi verið eftir vegna málsins, hafi þótt rétt að taka umdeilda athugasemd fram í bókun bæjarins þegar deiliskipulagið hafi verið samþykkt. Niðurstaðan í téðri umsögn bæjarlögmanns var á þann veg að rétt væri að samráð yrði haft við landeiganda um fyrirhugaða mannvirkjagerð á landinu, enda óeðlilegt að landeigandi þyrfti síðar að vera skyldur til að leysa til sín mannvirki sem reist hafi verið án samþykkis hans. Hin umdeilda bókun snúist um réttarstöðu leigutaka og landeiganda en ekki um skipulagslegar forsendur.
Bæjaryfirvöld átelja meðferð kærumálsins hjá úrskurðarnefndinni. Bent er á að úrskurðarnefndinni beri skv. 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að kveða upp úrskurð í málum sem henni berast svo fljótt sem unnt er og eigi síðar en tveimur mánuðum eftir að henni berst mál í hendur, eða í sérstökum tilfellum að þremur mánuðum liðnum. Sé málsmeðferðin brot á ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og og almennum stjórnsýslureglum.
Niðurstaða: Tilefni kærumáls þessa er hluti bókunar bæjarstjórnar Kópavogs við samþykkt deiliskipulags fyrir Elliðahvamm hinn 8. maí 2001 er hljóðar svo: „Bæjarstjórn veki athygli á því að samþykki landeiganda þarf fyrir framangreindum framkvæmdum í landi Elliðahvamms.“ Kærandi hefur ekki gert ágreining um sjálfa skipulagstillöguna svo sem hún var auglýst og samþykkt.
Tilgangur skipulagsáætlana er að marka stefnu um landnotkun og þróun byggðar auk þess sem þar eru sett fram markmið um einstaka þætti varðandi íbúðarbyggð, atvinnusvæði, náttúruvernd, samgöngur o.fl., sbr. 2. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Þá er í 4. mgr. 23. gr. laganna kveðið á um gerð og innihald deiliskipulags. Það skal sett fram í greinargerð og á uppdrætti. Í greinargerð skal forsendum skipulagsins lýst og einstök atriði þess skýrð svo og skipulags- og byggingarskilmálar, sem kveði nánar á um skipulagskvaðir og önnur atriði sem skylt er að hlíta samkvæmt skipulaginu.
Þótt skipulagsáætlanir skipi með ýmsum hætti réttindum og skyldum manna verður réttarstaða manna, sem ræðst af einkaréttarlegu samningsambandi, svo sem milli landeiganda og leigutaka lands, ekki ákvörðuð á þeim vettvangi. Umdeilda ályktun bæjarstjórnar Kópavogsbæjar var ekki að finna í greinargerð deiliskipulagstillögunnar fyrir Elliðahvamm, sem auglýst var og kynnt, og af orðalagi hennar og framsetningu verður ekki annað ráðið en þar sé um að ræða skoðun bæjaryfirvalda á réttarstöðu þar greindra aðila sem ekki getur verið hluti deiliskipulagsákvörðunarinnar fyrir Elliðahvamm.
Með vísan til þess sem rakið hefur verið telur úrskurðarnefndin hinn kærða hluta bókunar bæjarstjórnar Kópavogs ekki þátt í skipulagsákvörðun sem borin verði undir úrskurðarnefndina og verður kærumálinu af þeim sökum vísað frá nefndinni.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson
