Ár 1998, miðvikudaginn 16. desember kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 35/1998; kæra V, eiganda eignarhuta á 1. hæð Hafnarstrætis 20, Reykjavík, vegna ákvörðunar byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. september 1998 um að heimila breytingar á innréttingum 3. hæðar hússins.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála dags. 13. október 1998 kærir V, Brekkutanga 1, Mosfellsbæ ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. september 1998 um að heimila breytingar á innréttingum 3. hæðar Hafnarstrætis 20, Reykjavík. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarráðs hinn 15. september 1998. Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Um kæruheimild vísast til 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997.
Málavextir: Kærandi er eigandi að tæplega 60 fermetra húsnæði, auk sameignarhluta, á 1. hæð í húsinu nr. 20 við Hafnarstræti í Reykjavík. Hefur kærandi átt eignarhluta þennan frá árinu 1978. Eignaskiptasamningur var gerður um eignina hinn 30. nóvember 1978 og var honum þá þinglýst.
Hinn 5. desember 1996 voru lögð fram á húsfundi drög að nýjum eignaskiptasamningi fyrir eignina. Lýsti kærandi sig mótfallinn fyrirhuguðum breytingum en eigendur 9 eignarhluta, samtals 75,98% eignarinnar, voru breytingunum samþykkir. Fulltrúar tveggja eignarhluta sátu hjá. Í framhaldi af niðurstöðu fundarins sótti húsfélagið um leyfi fyrir breytingum á húsnæðinu til samræmis við þessi drög en synjað var um leyfi til breytinganna á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 12. desember 1996. Varð ekki af endurskoðun eignaskiptasamnings fyrir húsið eftir þetta.
Á fundi í húsfélagi Hafnarstrætis 20 hinn 23. júlí 1998 var fjallað um fyrirhugaðar breytingar á 3. hæð hússins. Mótmælti kærandi þessum breytingum og lýsti þeirri skoðun sinni að þær yrðu ekki gerðar án samþykkis síns, enda væri með þeim verið að færa hluta af sameign hússins undir séreignarhluta eins af eigendum þess. Jafnframt væri verið að hindra að brunavörnum hússins yrði komið í það lag sem byggingarnefnd hefði krafist. Fyrirliggjandi tillaga var samþykkt á fundinum með atkvæðum allra fundarmanna að frátöldu mótatkvæði kæranda og atkvæði fulltrúa 2,02% eignarhluta, sem sat hjá. Tillögur þessar að breytingum á 3. hæð komu enn til umræðu á fundi í húsfélaginu hinn 20. ágúst 1998 og voru þá samþykktar af öllum fundarmönnum en kærandi var ekki á þeim fundi og er ágreiningur um það í málinu hvort hann hafi verið boðaður til fundarins með lögmætum hætti.
Með umsókn dags. 19. ágúst 1998 sótti Hafnarstræti 20 ehf. um byggingarleyfi fyrir umræddum breytingum og var umsóknin samþykkt á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 10. september 1998. Var ákvörðun byggingarnefndar staðfest á fundi borgarráðs hinn 15. september 1998.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er á því byggt að samþykki allra eigenda fasteignarinnar að Hafnarstæti 20 hefði þurft til að samþykkja hefði mátt hina umdeildu breytingu. Vísar kærandi í þessu efni til 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sbr. 9. tl. 41. gr. sömu laga. Þá vísar kærandi til 19. gr. laga nr. 26/1994 um þrönga heimild húsfélags til samningsráðstafana um hluta sameignar. Bendir hann á að ekki hafi verið gengið frá samningi um kaup og sölu á sameign á 3. hæð og telur því að ákvæði 19. gr. fjöleignarhúsalaga eigi ekki við um deiluefnið.
Kærandi telur ennfremur að yfirlýsing umsækjanda um að bæta hugsanlegan kostnað og eignarskerðingu, sem hin umdeilda breyting kunni að leiða til, ekki geta skert þá réttarvernd sem tilvitnuð ákvæði fjöleignarhúsalaga veiti eigendum einstakra eignarhluta. Hafi ábyrgðaryfirlýsingin ekki leyst byggingarnefnd undan þeirri skyldu að leggja sjálfstætt mat á það hvort umrædd lagaákvæði hefðu átt að hindra framgang umsóknar Hafnarstrætis 20 ehf. Kærandi kveður það ljóst að samþykkt byggingarnefndar valdi því að þinglýstar hlutfallstölur um sameign breytist. Telur kærandi að eðlilegast hefði verið og lögum samkvæmt að byggingarnefnd fjallaði ekki um umsóknina fyrr en fyrir lægju nákvæmar upplýsingar um stærð sameignar á 3. hæð fyrir og eftir fyrirhugaðar breytingar, formlega hefði verið gengið frá sölu á sameigninni og nýjum eignaskiptasamningi með réttum hlutfallstölum þinglýst.
Kærandi telur líklegt að breyting á brunavörnum og flóttaleiðum á 3. hæð hússins kalli á breytingar á 1. hæð. Hefði verið eðlilegra að taka ekki afstöðu til umbeðinna breytinga á 3. hæð fyrr en samþykktar tillögur um heildarlausn á brunavörnum hússins hefðu legið fyrir. Einnig telur kærandi að eðlilegra hefði verið að þess hefði verið krafist af byggingarnefnd að vesturendi 3. hæðar yrði lagfærður til samræmis við samþykkta teikningu að húsinu eða að einnig hefði verið lögð fram umsókn um breytingar á vesturenda 3. hæðar, sem einnig er í eigu umsækjanda, áður en umsóknin kæmi til umfjöllunar í byggingarnefnd.
Loks er því haldið fram að byggingarnefnd hafi borið að gefa kæranda kost á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri við nefndina áður en ákvörðun var tekin í málinu og hafi byggingarnefnd brotið gegn ákvæði 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 með vanrækslu sinni í þessu efni.
Málsrök byggingarnefndar og byggingarleyfishafa: Í greinargerð byggingarnefndar Reykjavíkur um kæruefni máls þessa er gerð grein fyrir byggingarsögu hússins að Hafnarstræti 20. Kemur þar fram, að húsið hafi upphaflega verið þrjár hæðir byggt samkvæmt uppdráttum samþykktum í byggingarnefnd þann 22. desember 1977 en fjóða hæðin hafi verið byggð síðar og hafi teikningar að henni verið samþykktar 28. febrúar 1985. Hafi verið gerður viðauki við eignaskiptasamning eigenda frá 30. nóvember 1977 eftir byggingu fjórðu hæðarinnar og hafi þeim viðauka verið þinglýst 26. janúar 1986. Hinn 29. apríl 1993 hafi verið samþykkt breyting á innréttingum 2. hæðar, sem haft hafi í för með sér minnkun sameignar, og hafi enginn eigenda mótmælt þeirri breytingu. Loks hafi verið samþykkt breyting á innréttingum 3. hæðar á fundi byggingarnefndar hinn 10. september 1998 en þær breytingar feli ekki í sér minnkun á sameiginlegu rými á hæðinni heldur einungis tilfærslu þess. Með þessum breytingum hafi og verið fullnægt kröfum um brunavarnir á hæðinni auk þess sem breytingarnar séu til mikilla bóta fyrir eigendur séreignarhluta á hæðinni án þess að skerða aðgengi eða umferð um sameign í miðrými hússins. Hafi mikill meiri hluti eigenda hússins verið þessum breytingum meðmæltur en kærandi einn andvígur þeim. Sé það álit byggingarnefndar að umræddar breytingar falli undir 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem áskilið er samþykki 2/3 hluta húseigenda fyrir óverulegum breytingum á sameign. Þar sem tilskilið samþykki hafi legið fyrir og hvorki hafi verið sýnt fram á að það hafi verið fengið með ólögmætum hætti né að efnisannmarkar séu á samþykkt byggingarnefndar séu ekki neinar forsendur til niðurfellingar hinnar kærðu ákvörðunar.
Af hálfu byggingarleyfishafa er á því byggt að kærandi geri allt aðrar og strangari kröfur til sameigenda sinna en sjálfs sín. Þannig hafi hann talið sér heimilt að víkja frá samþykktum teikningum við breytingar á eigin eignarhluta en telji aðra eigendur þurfa samþykki sitt fyrir sambærilegum breytingum. Þá sé óljóst hvaða hagsmuni kærandi telji sig vera að verja með kæru sinni. Hafi hann aldrei skilgreint hvaða kröfur hann geri til eignar á 3. hæð hússins né haft uppi kröfur af því tilefni. Þá sé kærandi bundinn af ályktun húsfundarins hinn 20. ágúst 1998 þar sem hinar umdeildu breytingar hafi verið samþykktar en fyrir liggi viðurkenning kæranda á því að hann hafi verið boðaður til þess fundar. Ennfremur telur byggingarleyfishafinn að hinar umdeildu breytingar hafi verið minni háttar og því heimilar án samþykkis allra eigenda skv. 2. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Hefði þannig engu máli skipt um þá niðurstöðu þótt kærandi hefði verið á fundinum hinn 20. ágúst 1998 og greitt þar atkvæði gegn tillögu að breytingunum. Þær málsástæður kæranda sem lúti að brunavörnum hússins telur byggingarleyfishafi óljósar. Telur leyfishafinn að ekki sé sýnt að breytingarnar á 3. hæð leið til þess að breyta þurfi brunavörnum á 1. hæð með þeim hætti að raskað sé hagsmunum kæranda og séu hugleiðingar kæranda um þetta ekki á rökum reistar. Loks er tekið fram að eigendur 3. hæðar hafi um árabil einir staðið straum af kostnaði við hæðina og verði svo framvegis.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni máls þessa. Í umsögn stofnunarinnar kemur fram að einungis sé gert ráð fyrir óverulegum breytingum miðað við það fyrirkomulag sem í raun var fyrir á 3. hæð. Þá megi ráða af teikningum að heildarflatarmál sameiginlegs rýmis á 3. hæð hafi ekki minnkað frá því sem gert hafi verið ráð fyrir á upphaflegum uppdrætti. Telur stofnunin að með vísun til 2. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 geti breytingin ekki talist veruleg og því hafi legið fyrir samþykki nægilegs fjölda húseigenda fyrir breytingunni. Verði að líta til þess að öll þriðja hæðin sé í eigu leyfishafa og að breytingarnar skerði ekki möguleika annarra eigenda hússins til umferðar um það. Stofnunin telur ekki að bættar brunavarnir í austurenda 3. hæðar kalli á frekari breytingar á 1. hæð en þær bættu brunavarnir í öllu húsinu, sem byggingarnefnd hefur þegar gert kröfur um. Stofnunin tekur undir ábendingar byggingarfulltrúans í Reykjavík um nauðsyn þess að leggja fram uppdrætti er sýni eignaskiptingu og að gera skráningartöflu af öllu húsinu svo m. a. verði skorið úr um mörk sameignar og séreignar. Er það niðurstaða Skipulagsstofnunar að ekki beri að verða við kröfum kæranda í málinu.
Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er kærandi eigandi að eignarhluta á 1. hæð Hafnarstrætis 20. Í þinglesnum sameignar- og eignaskiptasamningi um húseignina dags. 30. nóvember 1977 er eignarhlutfall kæranda í húsinu öllu og lóð þess sagt vera 4,77% en þetta hlutfall mun hafa lækkað við tilkomu 4. hæðar án þess að þinglesnum eignarhlutföllum hafi verið breytt. Af fundargerðum húsfélagsins verður hins vegar ráðið að eignarhlutfall kæranda í allri húseigninni er nú talið 3,65%. Í 2. grein áðurnefnds sameignar- og eignaskiptasamnings frá 30. nóvember 1977 er eignarhlutum eigenda nánar lýst og er þar gerð grein fyrir eignarhaldi hverrar hæðar fyrir sig. Segir þar að kærandi eigi á 1. hæð 58,05 fermetra séreignarhluta og 12,01 fermetra í sameign. Svarar þetta rými samanlagt til 4,77% eignarhluta í heildareigninni.
Eins og 2. grein samningsins er orðuð er nærtækt að leggja í hana þann skilning að sameiginlegt rými á hverri hæð sé sérstök sameign eigenda hæðarinnar og að sameignarrými tilheyrandi kæranda sé því allt á 1. hæð hússins. Sé sameign hverrar hæðar þannig sameign sumra sbr. nú 1. tl. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í 3. grein sameignar- og eignaskiptasamningins er hins vegar kveðið á um það að húsfélag eignarinnar annist sameiginlegan rekstur hússins og að kostnaði af rekstri og sameiginlegu viðhaldi skuli skipt eftir eignarhlutföllum skv. 1. grein. Þykir þetta leiða til þess að líta verði á sameign hússins í heild sem sameign allra enda þótt ráða megi af ákvæði 2. greinar samningsins að eigendum séreignarhluta hverrar hæðar hafi verið ætlað aukið forræði á sameign viðkomandi hæðar.
Af gögnum málsins verður ráðið að sameiginlegu rými í húsinu hefur verið breytt nokkuð frá því sem samþykktir uppdrættir frá 1977 gera ráð fyrir. Hafa þessar breytingar sumar hverjar verið gerðar með samþykki byggingarnefndar, t. d. á 2. hæð, en aðrar ekki. Er t.d. ljóst að á 3. hæð höfðu verið gerðar nokkrar breytingar á sameignarrými áður en sótt var um byggingarleyfi það sem um er deilt í máli þessu. Hafði stigagangur í miðrými hæðarinnar verið breikkaður til vesturs og salernum komið fyrir í norðurenda miðrýmis. Við þessar breytingar hefur verið gengið á séreignarrými í vesturenda hæðarinnar og hluti þess lagður undir sameignarrými. Ekki verður séð af málsgögnum að þessar breytingar hafi sætt andmælum kæranda eða annarra eigenda eignarhluta í húsinu.
Með breytingum þeim, sem sótt var um og leyfðar voru með hinni kærðu ákvörðun, er að hluta til verið að samþykkja þessar áður gerðu breytingar. Að auki er nokkurt húsnæði, sem áður var hluti sameignarrýmis, sameinað séreignarhluta í austurenda og jafnframt gengið frá eldvarnarveggjum sem skipta hæðinni í tvö aðskilin brunahólf. Eftir breytingar þessar virðist flatarmál sameignar á hæðinni lítið eitt stærra en var samkvæmt sameignar- og eignaskiptasamningi eigenda frá 1977. Ekki verður séð að breyting þessi hafi í för með sér óhagræði fyrir húseigendur eða að hún leiði af sér að gera þurfi breytingar á brunavörnum 1. hæðar umfram þær, sem hvort eð er hefði þurft að gera.
Ákvæði 19. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994 eiga ekki við í máli þessu enda felst ekki í hinni umdeildu breytingu ráðstöfun húsfélags á grundvelli löggernings en um slíkar samningsbundnar ráðstafanir er fjallað í 19. grein laganna. Hins vegar er um að ræða breytingar á fyrirkomulagi og afmörkun sameignar frá því sem gert var ráð fyrir á upphaflegum samþykktum uppdráttum og er um slíkar breytingar fjallað í 30. grein laganna. Samkvæmt 2. mgr. 30. greinar verða slíkar breytingar samþykktar með atkvæðum 2/3 hluta eigenda, teljist breytingarnar ekki verulegar.
Breytingar þær, sem heimilaðar voru með hinni kærðu samþykkt byggingarnefndar Reykjavíkur, verða að mati úrskurðarnefndarinnar ekki taldar verulegar. Við mat á þessu er m.a. haft í huga að mörk sameignar og séreignarhluta í húsinu virðast lengi hafa verið nokkuð á reiki og að ekki hefur verið lokið gerð nýs skiptasamnings um eignina enda þótt augljós þörf hafi verið á gerð hans. Var því heimilt að taka ákvörðun um hinar umdeildu breytingar á húsfélagsfundi með auknum meirihluta atkvæða svo sem gert var.
Ekki verður fallist á það með kæranda að við meðferð málsins hjá byggingarnefnd hafi verið brotið gegn ákvæði 13. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt enda lágu fyrir byggingarnefnd gögn sem ótvírætt lýsa afstöðu kæranda til málsins, m. a. bókun hans á húsfélagsfundi hinn 23. júlí 1998.
Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hafna beri kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda, V, um að ógilt verði ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 10. september 1998 um að veita leyfi til breytinga á innréttingum austurenda og miðrýmis 3. hæðar Hafnarstrætis 20, Reykjavík.
