Ár 2011, föstudaginn 4. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson hdl., staðgengill forstöðumanns, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 3/2011, kæra á synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. janúar 2011, er barst nefndinni samdægurs, kærir Jóhannes S. Ólafsson hdl., f.h. K, Kúrlandi 27, Reykjavík, synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland. Skilja verður kröfugerð kæranda svo að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.
Málavextir: Kærandi er eigandi raðhússins að Kúrlandi 27 og sumarið 2010 kom hann fyrir heitum potti í bakgarði lóðarinnar. Ágreiningur virðist hafa risið með kæranda og nágranna hans, búsettum að Kúrlandi 25, um heimild kæranda til að koma honum fyrir, tengingu hans og staðsetningu.
Með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 26. ágúst 2010, var kæranda tilkynnt að embættinu hefði borist athugasemd þess efnis að verið væri að setja niður heitan pott á lóð hússins við Kúrland 27. Ekkert slíkt leyfi hefði verið veitt en framkvæmdin væri leyfisskyld. Voru allar framkvæmdir stöðvaðar tafarlaust. Þá var og skorað á kæranda að veita skriflegar skýringar til embættisins innan 14 daga frá móttöku bréfsins ellegar sækja um byggingarleyfi innan 30 daga frá móttöku bréfsins. Með bréfi, dags. 5. september 2010, sendi kærandi byggingarfulltrúa skriflegar skýringar á framkvæmdinni.
Með bréfi byggingarfulltrúa til kæranda, dags. 27. september 2010, var bent á að meisturum og hönnuðum sem komið hefðu að verkinu ætti að vera kunnugt um að afla þyrfti byggingarleyfis fyrir uppsetningu heitra potta en slíkt leyfi sé auk þess háð skýru samþykki meðlóðarhafa. Þá sagði að í tölvupósti meðlóðarhafa til byggingarfulltrúa væri því lýst yfir að slíkt samþykki myndi ekki verða veitt. Með vísan til þessa áformaði embætti byggingarfulltrúa að leggja til við borgaryfirvöld að kæranda yrði veittur 30 daga frestur til að fjarlægja umræddan pott og koma lögnum í sama form og þær hefðu verið í áður en framkvæmdir hófust.
Með bréfi, dags. 11. október 2010, kom kærandi frekari athugasemdum sínum á framfæri og sótti í framhaldinu um byggingarleyfi með umsókn, dags. 26. október 2010. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 7. desember 2010 var umsókn kæranda synjað á grundvelli þess að umbeðið samþykki meðeigenda hefði ekki borist. Var framangreind afgreiðsla staðfest á fundi borgarráðs 9. s.m.
Hefur kærandi skotið þessari ákvörðun byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem áður greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að samþykki meðlóðarhafa hafi í raun legið fyrir allan framkvæmdatímann. Þetta komi fram í tölvupósti meðlóðarhafa, dags. 4. júlí 2010, þar sem segi svo: „Staðreyndir málsins eru einfaldlega þær að það er búið að vera ljóst í langan tíma að þið ætlið að setja umræddan pott í garðinn hjá ykkur og höfum við ekki sett okkur upp á móti því á nokkurn hátt.“ Þetta komi einnig fram í tölvupósti meðlóðarhafa til lögfræðings skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 21. september 2010, þar sem segi eftirfarandi: „Við höfum í sjálfu sér ekkert við það að athuga að eigendur Kúrlands 27 setji niður pott í lóðinni, svo framarlega að hann er úr augsýn okkar út um glugga húss okkar og hann sé rétt tengdur, en að hann sé settur nánast fyrir framan stofuglugga húss okkar og langt út á lóðinni, er algjörlega óásættanlegt fyrir okkur, eigendur Kúrlands 25.“ Það standist ekki að einn meðlóðarhafi dragi samþykki sitt til baka hvenær sem honum sýnist eftir að framkvæmdir séu hafnar og langt á veg komnar. Væri réttarstaðan með þeim hætti gætu meðlóðarhafar hvenær sem er gert kröfu um að potturinn yrði farlægður og lóð og lögnum komið í fyrra horf og þannig í raun haldið meðlóðarhöfum sínum í eins konar gíslingu.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að byggingarfulltrúa hafi verið skylt að synja um leyfi fyrir umræddum heitum potti, en hann sé staðsettur fyrir framan stofuglugga meðlóðarhafa. Ljóst sé að samþykki meðlóðarhafa samkvæmt 30. gr., sbr. og 31. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 sé skilyrði þess að byggingarfulltrúa sé unnt að samþykkja byggingarleyfisumsókn fyrir pottinum, sbr. gr. 69.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Af gögnum málsins megi ráða að meðlóðarhafi muni ekki samþykkja staðsetningu umrædds potts undir neinum kringumstæðum. Af samskiptum aðila megi einnig ráða að ekki séu gerðar athugasemdir við pottinn svo framarlega sem hann sé fyrir framan stofuglugga kæranda og upp við hús hans.
Almennt verði að gera þá kröfu við meðferð byggingarleyfisumsókna, þar sem samþykki sé áskilið fyrir tilteknum framkvæmdum, að samþykki aðila sé skýrt og skriflegt og í tengslum við þá byggingarleyfisumsókn sem til meðferðar sé hverju sinni. Slíku sé ekki til að dreifa í máli þessu og því hafi byggingarfulltrúa verið óheimilt að samþykkja umrædda byggingarleyfisumsókn.
Málsrök lóðarhafa að Kúrlandi 25: Lóðarhafi að Kúrlandi 25 bendir á að hinn umdeildi heiti pottur sé staðsettur langt úti á lóð kæranda, á mörkum lóðanna nr. 25 og 27 við Kúrland, fyrir framan stofuglugga hússins nr. 25, í stað þess að vera staðsett upp við húsið og fyrir framan stofuglugga húss nr. 27, sem lóðarhafi myndi ekki setja sig upp á móti. Þessi staðsetning rýri söluandvirði hússins að Kúrlandi 25, eins og hæfir matsaðilar geti væntanlega staðfest.
———–
Aðilar hafa fært fram ítarlegri rök fyrir sjónarmiðum sínum og kröfum, sem ekki verða rakin nánar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi synjunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010 á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík. Var synjunin rökstudd á þann veg að umbeðið samþykki meðeigenda hefði ekki borist.
Í gildi er deiliskipulag frá árinu 1968 fyrir raðhúsahverfi í Fossvogi, svæði III og IV. Samkvæmt fyrirliggjandi skilmálum fyrir raðhúsalóðir á svæðinu, dags. 30. apríl 1968, teljast allar raðhúsaíbúðir, er liggja að sömu götu, vera á sömu lóð. Götur tilheyra þó ekki lóðunum og kostar borgarsjóður lagningu þeirra og viðhald. Þá segir ennfremur í skilmálunum að lóðir séu sameiginlegar og óskiptar, eins og mæliblað sýni, en þó sé heimilt að afmarka garð fyrir framan hverja íbúð með limgirðingum. Í samhljóða lóðarleigusamningum frá árinu 1969 fyrir lóðirnar að Kúrlandi 23, 25, 27 og 29, sem er raðhús það er hér um ræðir, segir að um sé að ræða leigusamning um lóð til byggingar íbúðarhúss og sé hverjum leigutaka leigð ein tilgreind lóð. Í lóðarleigusamningi um lóðina nr. 27 við Kúrland segir ennfremur: „Lóðin Kúrland 1-30 er ein óskipt lóð, að stærð 17.378 ferm., skv. viðfestum uppdrætti. Lóðin Kúrland nr. 27 er hluti af þeirri lóð.“ Samhljóða ákvæði er í samningi um lóðir nr. 23, 25 og 29 og eru lóðarhlutar afmarkaðir á baklóð hverrar raðhúsaíbúðar á lóðarblaði er fylgir hverjum lóðarleigusamningi.
Verður að skilja greind ákvæði deiliskipulags svæðisins og lóðarleigusamninga ásamt lóðarblaði á þann veg að hverri raðhúsaíbúð fylgi garður sem sé sérstakur lóðarhluti. Hafi því ekki verið skylt að afla samþykkis annarra rétthafa hinnar sameiginlegu lóðar til framkvæmda á sérgreindum lóðarhluta kæranda, en hinn umdeildi heiti pottur er staðsettur á þeim lóðarhluta. Samkvæmt því eru rök fyrir hinni kærðu ákvörðun ekki haldbær og verður því fallist á kröfu kæranda um ógildingu hennar.
Úrskurðarorð:
Synjun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. desember 2010, á beiðni um leyfi fyrir áður gerðum heitum potti á lóðinni nr. 27 við Kúrland í Reykjavík, er felld úr gildi.
__________________________
Ómar Stefánsson
_________________________ ________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
