Ár 2002, fimmtudaginn 18. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 3/2002, kæra E og J þá ákvörðun byggingar- og brunamálanefndar Hveragerðis frá 4. apríl 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishús að Kambahrauni 57 í Hveragerði.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. janúar 2002, mótteknu sama dag, kæra E og J, sem eiga einbýlishús í byggingu að Kambahrauni 59 í Hveragerði, ákvörðun byggingar- og brunamálanefndar Hveragerðis frá 4. apríl 2001 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Kambahrauni 57 í Hveragerði. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Hveragerðis hinn 5. apríl 2001. Kærendur gera þá kröfu aðallega að nefnt byggingarleyfi verði ógilt, en til vara að úrskurðarnefndin leggi fyrir byggingarnefndina að afturkalla leyfið þegar í stað, sbr. 4. gr. reglugerðar um úrskurðarnefnd samkvæmt 8 gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 frá 30. október 1997. Jafnframt kröfðust kærendur þess að úrskurðarnefndin úrskurðaði um stöðvun framkvæmda á lóðinni svo fljótt sem við yrði komið, sbr. 5. gr. greindrar reglugerðar.
Með úrskurði uppkveðnum hinn 15. febrúar 2002 féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda en málið er nú tekið til efnislegrar úrlausnar.
Málavextir: Kærendur eru rétthafar að lóðinni nr. 59 við Kambahraun í Hveragerði og eiga þar hús í smíðum. Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag, samþykkt í bæjarstjórn Hveragerðis hinn 13. apríl 2000, en auglýsing um gildistöku þess birtist í B-deild Stjórnartíðinda hinn 9. júní 2000. Hinn 4. apríl 2001 veitti byggingar- og brunamálanefnd Hveragerðis leyfi til byggingar húss á lóðinni nr. 57. við Kambahraun. Eru burðarvirki þess og ytri klæðning úr stáli. Nokkur dráttur varð á að framkvæmdir hæfust við byggingu hússins og var komið fram í ársbyrjun 2002 er kærendur sáu fyrst burðargrind hússins fullmótaða, þannig að sjá mætti þakform þess og mænishæð. Kærendum þótti hluti hússins óeðlilega hár og gerðu fyrirspurn til byggingarfulltrúa, með bréfi dags. 15. janúar 2002, um það hvort húsið stæðist reglur um hæðarmörk. Erindi þessu svaraði byggingarfulltrúi með bréfi, dags. 16. janúar 2002, þar sem m.a. kemur fram að þakhalli hluta hússins sé nokkru meiri en leyfilegt sé og leiði það til þess að mænishæð verði tæplega 30 cm meiri en orðið hefði miðað við mesta leyfilegan þakhalla.
Að fengnum þessum upplýsingum vísuðu kærendur málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. janúar 2002, svo sem að framan greinir.
Eftir að kæra í máli þessu barst leitaði úrskurðarnefndin upplýsinga frá Skipulagsstofnun um skipulagsskilmála deiliskipulags umrædds svæðis. Í greinargerð deiliskipulagsins eru m.a. ákvæði um þakhalla en ekkert er getið um hámark vegghæðar eða mænishæðar. Í greinargerðinni segir hins vegar að hús skuli steinsteypt eða byggð úr timbri. Úrskurðarnefndin leitaði þegar álits byggingarfulltrúa á þýðingu þessa ákvæðis skilmálanna með tilliti til þess að umrætt hús er að mestu byggt úr stáli. Jafnframt var kærendum gert kunnugt um þetta ákvæði skilmálanna en það er ekki tekið upp í byggingar- og skipulagsskilmála, dags. 26. maí 2000, sem lóðarhafar á svæðinu virðast hafa fengið afhenta við úthlutun lóða.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að eftir því sem næst verði komist muni ekki hafa verið veitt sérstakt skriflegt eða formlegt byggingarleyfi, heldur munnlegt eða þegjandi samþykki til framkvæmda. Telji úrskurðarnefndin að byggingarleyfi sé ekki fyrir hendi, sé þess krafist að framkvæmdir verði stöðvaðar á þeim forsendum.
Kærendur telja að mænishæð umrædds húss verði a.m.k. 40 cm hærri en hún hefði orðið með mestum leyfilegum þakhalla samkvæmt skipulagsskilmálum. Þá sé vegghæð hússins meiri en búast hafi mátt við, en í byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir lóðirnar nr. 53-60 við Kambahraun segi að húsin skuli vera ein hæð og byggð í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar. Í 74. gr. gildandi byggingarreglugerðar, nr. 441/1998, segi svo m.a.: „Ef vegghæð húss er ekki ákveðin í metrum, heldur tiltekið hve margar hæðir megi byggja, skal miðað við að í íbúðarhúsi sé hver hæð af gólfi og á annað 2,70-2,80 m, þó þannig að lofthæð verði aldrei minni en 2,50 m“. Vegghæð væntanlegs húss að Kambahrauni 57 sé hins vegar til muna meiri, hvort sem mælt sé samkvæmt teikningum eða þeim veruleika sem við blasi nú.
Húsið að Kambahrauni 57 sé í suðurátt frá stofugluggum húss kærenda. Því byrgi sá kvistur, sem leyfður hefur verið, fyrir sól og sýn. Þetta sé kærendum til verulegra miska og rýri verðgildi húss þeirra. Loks megi telja líklegt að rými á efri hæð hússins verði innréttað og nýtt andstætt skipulagsskilmálum.
Með bréfi til úrskurðarnefndarinnar dags. 8. febrúar 2002, taka kærendur fram að til viðbótar því sem komi fram í kæru sé einnig byggt á því að byggingin að Kambahrauni 57 uppfylli ekki það skilyrði skilmála deiliskipulags að hús á skipulagssvæðinu skuli steypt eða byggð úr timbri.
Málsrök byggingarfulltrúa: Í athugasemdum, sem byggingarfulltrúinn í Hveragerði hefur sent úrskurðarnefndinni segir að í Hveragerði hafi sá háttur verið hafður á veitingu byggingarleyfa að byggingarfulltrúi hafi sent umsækjendum bréf, sem kalla megi byggingarleyfisbréf, þar sem fram komi samþykkt byggingarnefndar, gjöld sem umsækjandi þurfi að greiða og upptalning á þeim skilyrðum sem umsækjandi þurfi að uppfylla áður en byggingarleyfið verði veitt. Þegar umsækjandi hafi uppfyllt öll skilyrðin hafi byggingarfulltrúi heimilað að framkvæmdir mættu hefjast og sé þessi framkvæmd í samræmi við það sem víða tíðkist.
Hvað þakhalla varði sé bent á að engin ákvæði séu í byggingarskilmálum um hámark mænishæðar. Væri þaksyllu við útvegg lyft um 30 cm en mænishæð haldið óbreyttri yrði þakhalli í samræmi við ákvæði byggingarskilmála. Aðgerð sem þessi væri hins vegar engum til gagns en með henni væri hins vegar bætt úr þeim annmörkum sem kærendur benda á að séu á byggingunni að þessu leyti.
Um þá málsástæðu að byggingarefni hússins samræmist ekki skipulagsskilmálum tekur byggingarfulltrúinn fram að tilgangur þess að setja inn ákvæði um byggingarefni húsa í Hveragerðið hafi fyrst og fremst verið að forðast veik byggingarefni á hugsanlegu upptakasvæði jarðskjálfta. Hugsunin hafi ekki verið sú að banna byggingarefni eins og t.d. stál sem smátt og smátt hafi verið að ryðja sér til rúms hér á landi. Til að taka af allan vafa um almenn gæði byggingarefna sé í byggingarskilmálum deiliskipulags jafnan vísað til þess að byggingarefni skuli standast ákvæði gildandi byggingarreglugerðar, sbr. ákvæði í gr. 120 og 121 í reglugerðinni. Þá sé ljóst að hús geti haft sama útlit og staðist öll ákvæði byggingarreglugerðar hvort sem þau séu byggð úr stáli eða timbri og sé ekki hægt að sjá að það varði hagsmuni nágranna hvort þessara byggingarefna sé notað.
Andmæli byggingarleyfishafa: Með bréfi, dags. 11. janúar 2002, reifar Ólafur Jóhannes Einarsson hdl., f.h. Othars Arnar Petersen hrl., sjónarmið byggingarleyfishafa er lúta að kröfu kærenda um að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar.
Byggingarleyfishafi telur að frávik frá ákvæðum skilmála hvað þakhalla varðar ekki vera þess eðlis að valda eigi því, að byggingarleyfi hans verði fellt úr gildi. Sé sú afstaða byggð á því, að frávik þetta sé það smávægilegt, að það geti ekki talist valda ógildi. Samkvæmt almennum reglum stjórnsýsluréttar valdi sérhver annmarki á stjórnvaldsákvörðun ekki sjálfkrafa ógildi hennar og verði að líta til þess að hagsmunir húsbyggjandans af því að halda áfram að reisa fyrirhugað hús í samræmi við teikningar séu afar mikilsverðir, þar sem lagt hafi verið í verulegan kostnað við húsbygginguna og undirbúning hennar.
Að því er varði hagsmuni kærenda sé vísað til gagna frá Fjölhönnun hf., sem sé aðalhönnuður að hinu umdeilda húsi, þar sem fram komi að aðrar útfærslur á húsinu, sem hefðu í hvívetna verið í samræmi við ákvæði byggingar- og skipulagsskilmála, hefðu haft í för með sér mun meira skerðingu á birtu og útsýni fyrir kærendur en það hús sem um sé deilt. Þessi staðreynd sýni að hagsmunir kærenda af því að byggingarleyfið verði fellt úr gildi séu ekki það miklir að þeir geti réttlæt ógildingu byggingarleyfisins vegna jafns smávægilegs annmarka og hér um ræði.
Staðhæfingu kærenda um vegghæð telur byggingarleyfishafi ekki vera á rökum reista enda sé hún innan þeirra marka, sem kveðið sé á um í byggingarreglugerð, 2,70 – 2,80 m, en hugtakið vegghæð taki ekki til þaks íbúðarhúsa. Vegna fullyrðinga í kæru sé tekið fram að þakrými það sem sé í húsinu verði ekki innréttað sem íbúðarhúsnæði heldur notað sem geymsla.
Hvað varði ákvæði deiliskipulagsgreinargerðar um að hús skuli vera steypt eða byggð úr timbri sé bent á að ákvæði þetta sé ekki að finna í skipulags- og byggingarskilmálum frá 26. maí 2000 og hafi byggingarleyfi fyrir hinu umdeilda húsi verið veitt án þess að gerð væri athugasemd við að það væri úr stáli. Að mati byggingarleyfishafa geti það misræmi, sem þarna sé á milli, ekki valdið ógildi byggingarleyfis þess, sem hann hafi fengið útgefið og þegar hafið byggingarframkvæmdir í samræmi við. Vísi hann í þessu sambandi til reglu stjórnsýsluréttar um réttmætar væntingar málsaðila og sérstaklega til þess, að ekki verði séð að hagsmunir annarra séu á nokkurn hátt fyrir borð bornir þrátt fyrir að honum verði leyft að reisa hús úr stáli. Sé einnig vísað til þess, að byggingarefni það sem hann noti fullnægi skilyrðum 118. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.
Í ljósi framanritaðs telji byggingarleyfishafi ekki skilyrði til að fella byggingarleyfi hans úr gildi.
Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 5. apríl 2002. Viðstaddir voru kærendur, byggingarleyfishafi og byggingarfulltrúinn í Hveragerði. Nefndarmenn og framkvæmdastjóri úrskurðarnefndarinnar kynntu sér aðstæður á vettvangi m.a. hvernig hin umdeilda nýbygging horfi við frá húsi og lóð kærenda. Þá voru gerðar mælingar á vegg- og mænishæðum hinnar umdeildu byggingar.
Gagnaöflun: Úrskurðarnefndin hefur að eigin frumkvæði aflað sér nánari upplýsinga og gagna um staðreyndir er varða hönnun hinnar umdeildu nýbyggingar.
Niðurstaða: Enda þótt byggingarleyfi það sem um er deilt í máli þessu hafi verið veitt hinn 4. apríl 2001 verður við það að miða að kærendum hafi ekki mátt vera ljóst að fyrirhugað hús að Kambahrauni 57 kynni að raska lögvörðum hagsmunum þeirra fyrr en ráða mátti útlínur hússins af burðargrind þess, sem að sögn kærenda var ekki fyrr en í byrjun árs 2002. Verður í tilvikum sem þessum að skýra ákvæði 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 á þann veg að upphaf kærufrests miðist við það tímamark þegar ætla verður að kæranda megi vera ljóst að gengið kunni að hafa verið gegn rétti hans með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar. Er því fallist á að kæruheimild hafi verið fyrir hendi er kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni hinn 29. janúar 2002.
Í máli þessu byggja kærendur aðallega á því að mænishæð og vegghæðir nýbyggingarinnar að Kambahrauni 57 séu meiri en búast hafi mátt við miðað við fyrirliggjandi gögn og að hætt sé við að rými sem samþykkt hafi verið sem geymslurými í þaki hússins verði nýtt sem íbúðarrými. Loks er á því byggt í málinu að gerð hússins sé andstæð ákvæðum deiliskipulagsgreinargerðar um þakhalla og byggingarefni húsa á svæðinu.
Við skoðun á vettvangi kom í ljós að vegghæð umdeilds húss er um 2,75 metrar mælt frá gólfplötu. Er vegghæð hússins því í fullu samræmi við það sem almennt gerist um einlyft hús og jafnframt innan þeirra marka sem getið er í grein 74.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Mænishæð hæsta hluta hússins er um 5,5 metrar, mælt frá gólfplötu og er það mat úrskurðarnefndarinnar að sú hæð sé ekki meiri en almennt megi búast við á einlyftu húsi með risþaki. Þar sem engin ákvæði eru í deiliskipulagsskilmálum fyrir umrætt svæði um hámark húshæðar eða mænishæðar máttu kærendur búast við að á lóðum í nágrenni þeirra yrðu byggð hús sem hefðu álíka mænishæð og hið umdeilda hús. Er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hvorki vegghæð né mænishæð hússins gangi gegn settum reglum eða lögvörðum hagsmunum kærenda.
Fyrir liggur að halli á þaki hins umdeilda húss er 22,6° og er því lítillega yfir efri mörkum samkvæmt skipulagsskilmálum, en þar er kveðið á um að þakhalli skuli vera 15-20°. Þetta frávik telur úrskurðarnefndin óverulegt, enda leiðir það ekki til þess að húsið verði hærra en fyrirfram mátti búast við miðað við aðrar hönnunarforsendur. Er það mat úrskurðarnefndarinnar að umrætt frávik frá skilmálum um þakhalla eigi ekki, eitt og sér, að leiða til ógildingar hins umdeilda byggingarleyfis.
Ekki verður fallist á það með kærendum að geymslurými í þaki, sem sýnt er teikningum að húsinu, sé ígildi 2. hæðar eða að hætt sé við að umrætt rými verði notað sem íbúðarrými. Verður ráðið af teikningum að húsinu að ekki er gert ráð fyrir föstum stiga upp í þetta rými en auk þess er lofthæð þar langt undir þeim mörkum sem vera þyrfti til þess að um íbúðarrými gæti verið að ræða. Þá er rými þetta óeinangrað og gólfflötur þess myndaður af niðurhengdu lofti aðalhæðar hússins og hefur því takmarkaða burðargetu. Er rýmið í engu frábrugðið geymslurýmum sem algeng eru í þökum einlyftra húsa ef frá er talið hve stór gluggi er á rýminu. Er það niðurstað úrskurðarnefndarinnar að umrætt rými verði ekki talið andstætt skipulagsskilmálum eða byggingarreglum og hefur tilvist þess því engin áhrif á gildi hins umdeilda byggingarleyfis.
Samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 skulu byggingarleyfisskyldar framkvæmdir vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Fyrir liggur að hús það sem um er deilt í máli þessu samræmist ekki ákvæðum um byggingarefni í samþykktu deiliskipulagi fyrir viðkomandi svæði. Skiptir ekki máli þótt þessara ákvæða í skipulagsskilmálunum sé að engu getið í byggingar- og skipulagsskilmálum fyrir lóðir á umræddu svæði, dags. 26. maí 2000, enda er óheimilt að víkja frá skipulagsskilmálum í byggingar- og skipulagsskilmálum einstakra lóða. Þar sem ekki var gætt lagaskilyrða að þessu leyti við útgáfu hins umdeilda byggingarleyfis verður ekki hjá því komist að fella það úr gildi, jafvel þótt fallast megi á að vandséð sé að efnisgerð hússins varði hagsmuni kærenda svo nokkru nemi.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun byggingar- og brunamálanefndar Hveragerðis frá 4. apríl 2001, staðfest í bæjarstjórn 5. apríl 2001, um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Kambahrauni 57 í Hveragerði er felld úr gildi.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
