Ár 1998, miðvikudaginn 25. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið málið nr. 3/1998:
Ágreiningur eiganda ósamþykkts íbúðarhúsnæðis á lóðinni nr. 4B við Leifsgötu í Reykjavík við borgaryfirvöld vegna skilyrða sem þau settu fyrir afmörkun eignarhlutans, samkvæmt reglugerð nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o. fl. í fjöleignarhúsum.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með stjórnsýslukæru til umhverfisráðuneytisins, dags. 20. janúar 1998, kærir Jónína S. Lárusdóttur hdl. f.h. Othars Arnar Petersen hrl., ákvörðun borgarstjórnar frá 15.1.1998 um að staðfesta ákvarðanir byggingarfulltrúa og byggingarnefndar frá 17. og 18.12. 1997 um að samþykkja umsókn umbjóðenda hennar, I, Vatnsendabletti 156 í Kópavogi, dags. 3.12. 1997, um afmörkun ósamþykkts íbúðarhúsnæðis hans á lóðinni nr. 4B við Leifsgötu, á grundvelli 15. gr. reglugerðar nr. 471/1997 með skilyrðum, sbr. eftirfarandi bókun:
„Samþykktin tekur einungis til eignaafmörkunar, en í henni felst ekki samþykkt á bakhúsi hvorki til íbúðar eða annarra nota. Fjarlægist borgarsjóði að kostnaðarlausu þegar krafist verður. Byggingin uppfyllir ekki ákvæði brunamálareglugerðar. Þinglýsa skal ofangreindum ákvæðum áður en samþykktin tekur gildi.“
Kærandi krefst þess að framangreind skilyrði verði úrskurðuð ólögmæt og að úrskurðað verði að samþykki eignaafmörkunar eignarhlutans skuli vera skilyrðislaus.
Um kæruheimild er vísað til 7. mgr. 8. gr. byggingarlaga nr. 54/1978.
Kröfur sínar rökstyður kærandi m.a. með eftirfarandi:
Setning skilyrðanna hafi verið óþörf og að með þeim hafi verið brotið gegn 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.
Umbjóðandi hennar hafi eingöngu beðið um afgreiðslu á erindi þar sem hann fór fram á afmörkun séreignar í samræmi við 15. gr. reglugerðar nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o. fl. í fjölbýlishúsum.
Niðurrifskvöð skilyrðanna feli í sér athafnaskyldu með tilkostnaði og varði eignarrétt sem verndaður sé af 72. gr. stjskr. nr. 33/1944.
Leifsgata 4B hafi staðið á lóðinni síðan á 5. áratug aldarinnar og þó svo að borgaryfirvöld hafi synjað um samþykki sitt fyrir húsinu hafi þau aldrei gert ráðstafanir til að fá það fjarlægt. Í raun hafi tilvist hússins verið látin óátalin af borgaryfirvöldum og viðurkennd með innheimtu fasteignagjalda af því.
Með nýjum skipulags- og byggingarlögum, nr. 73/1997, sem tóku gildi þann 1. janúar 1998, voru byggingarlög nr. 54/1978 felld úr gildi. Samkvæmt 8. gr. hinna nýju laga, sbr. 2. gr. reglugerðar um úrskurðarnefnd nr. 621/1997, fjallar úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarlaga um ágreining um skipulags- og byggingarmál.
Umhverfisráðuneytið framsendi erindi þetta til úrskurðarnefndar þann 22. janúar 1998.
Framlögð gögn: Fyrir úrskurðarnefnd hafa verið lögð eftirtalin gögn:
Nr. 1 Lóðarleigusamningu, dags. 21. maí 1942.
Nr. 2 Erindi Þ til byggingarnefndar, dags. 25. apríl 1944 og svar byggingarnefndar, dags. 5. maí 1944.
Nr. 3 Bréf eiganda Leifsgötu 6 til bæjarráðs Reykjavíkur, dags. 1. júní 1946.
Nr. 4 Svar bæjarráðs Reykjavíkur, dags. 30. mars 1996.
Nr. 5 Bréf Þ til bæjarráðs Reykjavíkur, dags. 1. júní 1946.
Nr. 6 Bréf Ólafs Þorgrímssonar hrl. til borgarverkfræðings, dags. 25. maí 1987.
Nr. 7 Bréf Ólafs Þorgrímssonar hrl. til lögfræði- og stjórnsýsludeildar Reykjavíkurborgar, dags. 15. júlí 1988.
Nr. 8. Bréf framkvæmdastjóra lögfræði- og stjórnsýsludeildar Reykjavíkurborgar til byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar, dags. 19.júlí 1988.
Nr. 9. Svar byggingarfulltrúa til Ólafs Þorgrímssonar hrl., dags. 12. ágúst 1988.
Nr. 10. Yfirlýsing eiganda framhússins að Leifsgötu 4, dags. 30. ágúst 1988.
Nr. 11. Kaupsamningur um Leifsgötu 4, ódags.
Nr. 12. Afsal Leifsgötu 4, dags. 1. september 1988.
Nr. 13. Vottorð Fasteigamats ríkisins, dags. 20. febrúar 1997.
Nr. 14. Útskrift frá skráningadeild fasteigna, dags. 4. desember 1996.
Nr. 15. Reikningur frá Gjaldheimtunni í Reykjavík, með gjalddaga 1. febrúar 1997.
Nr. 16. Þinglýsingarvottorð, dags. 20. febrúar 1997.
Nr. 17. Umsókn til byggingarnefndar Reykjavíkurborgar, dags. 14. mars 1997.
Nr. 18. Umsókn til byggingarnefndar Reykjavíkurborgar, dags. 3. desember 1997.
Nr. 19. Bréf byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 23. desember 1997.
Nr. 20. Fundargerð byggingarfulltrúans í Reykjavík, dags. 17. desember 1997.
Nr. 21. Fundargerð byggingarnefndar Reykjavíkurborgar, dags. 18. desember 1997.
Nr. 22. Fundargerð borgarstjórnar, dags. 15. janúar 1988.
Þá hefur úrskurðarnefnd leitað umsagnar og álits málsaðila og Skipulagsstofnunar, og hafa þessar umsagnir og álit borist nefndinni:
Umsögn Skipulagsstofnunar, dags. 16. febrúar 1998.
Bréf borgarstjóra, dags. 4. mars 1998 ásamt umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa, dags. dags. 25. febrúar 1998, sem samþykkt var fundi byggingarnefndar 26. febrúar 1998 og í borgarráði 3. mars 1998.
Bréf Jónínu S. Lárusdóttur hdl., dags. 19. mars 1998.
Málsatvik:
Kærandi lýsir málavöxtum svo:
„Hinn 21. maí 1942 gerði borgarstjórinn í Reykjavík leigusamning við Þ, Barónsstíg 12 í Reykjavík um leigu á lóðinni nr. 4 við Leifsgötu í Reykjavík, sem var og er 405 fermetrar að flatarmáli.
Sumarið 1943 byggði Þ íbúðarhús á ofangreindri lóð.
Hinn 25. apríl 1944 fór Þ þess á leit við byggingarnefnd við byggingarnefnd Reykjavíkur að honum yrði veitt leyfi til að byggja gróðurhús á lóðinni. Því erindi var synjað með bréfi, dags. 5. maí 1944, án alls rökstuðnings.
Hinn 26. mars 1946 var bæjarráði Reykjavíkur tilkynnt um byggingu gróðurhúss á lóð Leifsgötu 4 af íbúum nærliggjandi húsa var ennfremur kvartað yfir þeim hávaða sem starfsemi prentsmiðju í húsinu fylgdi og skorað á bæjarráð að gera ráðstafanir vegna þessa. Bæjarráð vísaði erindinu til lögreglunnar og byggingarfulltrúa til meðferðar með bréfi, dags. 30. mars 1946.
Í bréfi sínu, dags. 1. júní 1946 nefndi Þ að hann hefði fengið tilkynningu frá bæjaryfirvöldum að honum væri óheimilt að hafa bakhúsið á lóðinni. Fór hann þess á leit með bréfinu að honum yrði leyft að hafa bygginguna á lóðinni, þar sem hann hefði lagt mikinn kostnað í hana og starfsemi sem til húsa í henni. Á bréf þetta var ritað „synjað“. Virðist það benda til þess að bæjarráð hafi hafnað því að Þ hefði bygginguna á lóðinni ásamt þeirri starfsemi sem þar var rekin næstu 5 árin.
Hins vegar liggur ekki fyrir að þáverandi bæjaryfirvöld hafi gert nokkrar ráðstafanir til þess að húsið yrði fjarlægt.
Hinn 25. maí 1987 ritaði Ólafur Þorgrímsson hrl. borgarverkfræðingi bréf erfingja Þ, þar sem hann fór fram á viðurkenningu borgaryfirvalda á lögmæti tilvistar bakhússins. Benti hann á að húsið hefði staðið á lóðinni í fullan hefðartíma, óátalið af öllum, sem hlut áttu að máli, þar á meðal af borgaryfirvöldum, enda væri eignarhlutinn sérmetinn til fasteignamats og skattlagður í samræmi við það. Hinn 15. júlí 1998 framsendi þáverandi framkvæmdastjóri lögfræði- og stjórnsýsludeildar Reykjavíkurborgar ofangreind gögn og bað um að „málið yrði tekið upp að nýju og kannað hvort grundvöllur sé fyrir að samþykkja þessi mannvirki, sem staðið hafi um áratugi.“
Hinn 12. ágúst 1988 var erindi Ólafs Þorgrímssonar hrl. synjað, án nokkurs rökstuðnings.
Ekki virðast hafa verið aðhafðar ráðstafanir af hálfu borgarinnar í kjölfar þessa til þess að fá umrætt hús fjarlægt.
Hinn 30. ágúst 1988 gerðu eigendur að Leifsgötu 4 eftirfarandi yfirlýsingu sem þinglýst er á Leifsgötu 4:
„Við undirritaðir eigendur að Leifsgötu 4 í Reykjavík, þ. e. framhúsinu við Leifsgötu ásamt bílskúr og öðru, sem eignarhlutum okkar fylgir, svo sem því er lýst í afsölum til okkar, lýsum því hér með yfir að við höfum ekkert að athuga við eignarrétt I að tveim íbúðarskúrum á baklóð fasteignarinnar, ásamt tilheyrandi lóðarréttindum, sem sérstaklega eru metin til fasteignamats og lóðamats, svo og brunabótamats.“
Erfingjar Þ gerðu ódagsettan kaupsamning við umbj. minn, þar sem hinn seldi eignarhluti var tilgreindur: „tveir sambyggðir íbúðarskúrar á baklóð fasteignarinnar nr. 4 við Leifsgötu og eru kenninúmer þeirra 0201 og 0101. Húsmat þeirra er talið kr. 1.374, lóðarmat 83.000 og brunamat kr. 1.887.000 samkvæmt bréfi Reykjavíkurborgar, dags. 3. júní 1987.“
Hinn 1. september 1988 var bakhúsið afsalað til umbj. míns sem átt hefur húsið síðan. Hefur hann búið í húsinu í nokkur ár, en leigir það nú út.
Hinn 14. mars 1997 var sótt um til byggingarnefndar Reykjavíkurborgar að hún samþykkti Leifsgötu 4B sem íbúðarhús. Málsmeðferð umsóknar var hæg og var það ekki fyrr en 5 mánuðum síðar að undirritaðri var tjáð munnlega að byggingarnefnd myndi ekki samþykkja umsóknina á grundvelli fyrirliggjandi gagna.
Þar sem mjög var þrýst á umbj. minn að leggja fram gögn til að unnt væri að ganga frá eignaskiptasamningi ákvað hann að sækja um afmökun séreignar Leifsgötu 4B á grundvelli 15. gr. reglugerðar 471/1995.“
Niðurstaða: Ef þinglýst eignarheimild er ekki í samræmi við samþykktar aðalteikningar, eins og í máli kæranda, skal sækja um leyfi byggingarnefndar, sbr. 15. gr. reglugerðar nr. 471/1997, til afmörkunar eignarhlutans áður en eignaskiptayfirlýsing fæst staðfest.
Í ákvörðun byggingarnefndar um að leyfa afmörkun eignarhlutans, sbr. tilvitnað ákvæði, felast engin vilyrði um að veita umsækjanda betri rétt en hann hafði áður til að fá aðaluppdrætti að eign sinni samþykkta.
Samkvæmt framansögðu er á það fallist með kæranda að skilyrði sem borgaryfirvöld settu fyrir afmörkun eignarhlutans á lóðinni nr. 4B við Leifsgötu hafi verið óþörf og að með þeim hafi þau brotið gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1997.
Kröfur kæranda eru teknar til greina.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun borgarstjórnar frá 15. janúar 1998 um að staðfesta ákvarðanir byggingarfulltrúa og byggingarnefndar frá 17. og 18. desember 1997, um að samþykkja umsókn I um afmörkun eignarhluta hans í ósamþykktu íbúðarhúsnæði á lóðinni nr. 4B með skilyrðum, er breytt á þann veg að hún verði skilyrðislaus.
