29/2020 Rjúpnabraut

Árið 2020, fimmtudaginn 4. júní, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingar-verkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 29/2020, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Bláskógabyggðar frá 4. mars 2020 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóð nr. 9 við Rjúpnabraut, Bláskógabyggð.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 24. apríl 2020, er barst nefndinni sama dag, kærir Krókshlíð ehf., lóðarhafi Rjúpnabrautar 10, Bláskógabyggð, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Bláskógabyggðar frá 4. mars 2020 að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóð nr. 9 við Rjúpnabraut. Þess er krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi og að framkvæmdir samkvæmt hinni kærða leyfi verði stöðvaðar á meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni. Þykir málið nægilega upplýst til að það verði tekið til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til stöðvunarkröfu kæranda.

Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Bláskógabyggð 29. apríl 2020.

Málavextir: Í gildi er deiliskipulag frístundabyggðar í landi Úthlíðar í Biskupstungum frá 5. maí 1993. Hinn 6. mars 2007 var samþykkt breyting á skilmálum nefnds deiliskipulags, sem fól í sér að heimilt yrði að reisa allt að 280 m² frístundahús og 30 m² aukahús á hverri lóð innan deiliskipulagssvæðisins, þó með þeim takmörkunum að nýtingarhlutfall lóðar mætti ekki vera hærra en 0,03. Mænishæð húsanna, þar sem jörð stæði hæst, mætti vera 6,5 m. Í greinargerð sem fylgdi deiliskipulagsbreytingunni kom m.a. fram að á undanförnum misserum þar á undan hefðu  verið gerðar fjölmargar breytingar á deiliskipulagi frístundabyggðar í landi Úthlíðar. Nú væri svo komið að mismunandi skilmálar giltu um stærðir húsa innan deili­skipulags­svæðis jarðarinnar án þess að neinn sérstakur munur væri á náttúrufarslegum aðstæðum á þessum svæðum. Að mati landeigenda og sveitarstjórnar væri þessi staða ekki æskileg þar sem hún gæti leitt til misskilnings og jafnvel skapað ósætti milli lóðarhafa vegna ójafnræðis.

Hinn 31. maí 2018 lagði leyfishafi fram umsókn um leyfi til að byggja 131,8 m² sumarhús með risi á lóðinni Rjúpnabraut 9. Byggingarfulltrúi samþykkti umsóknina 18. júlí s.á. Samkvæmt teikningum sem fylgdu umsókninni yrði húsið 5,57 m hátt og byggt á sama stað og eldra sumarhús sem hafði verið rifið. Byggingarfulltrúi stöðvaði fram­kvæmdir á lóðinni 29. október 2019 þar sem við skoðun á undirstöðum hefði komið í ljós að ekki væri verið að framkvæma í samræmi við samþykktar teikningar. Samkvæmt þeim ætti að festa húsið á steinsteypta undirstöðubita en ekki steinsteyptan grunn, eins og framkvæmt hefði verið.

Leyfishafi fékk verkfræðistofu til að mæla gólfhæð byggingarinnar og hæð landsins í kring 13. febrúar 2020. Byggingarfulltrúi fór á staðinn og sannreyndi mælingarnar með GPS-mælitækjum, en samkvæmt þeim er lægsti punktur á lóð í kóta 196,0 og hæsti punktur á lóð í kóta 201,5. Mesti hæðarmunur innar lóðar var því 5,5 m og mænishæð húss leyfishafa í kóta 204,88. Samkvæmt greindum mælingum var fjarlægð milli húsanna að Rjúpna­braut 9 og 10 um 40 m.

Leyfishafi lagði fram nýja umsókn um byggingarleyfi, sem tekin var fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 4. mars 2020. Á aðaluppdráttum sem fylgdu byggingarleyfisumsókninni kemur fram að húsið, sem er með rishæð, verði 131,8 m² að flatarmáli, og með 5,8 m mænishæð. Í fundargerð var bókað að sótt hefði verið um að setja hús niður á steinsteyptan grunn sem tæki mið af landi í kringum húsið. Fyrir lægju gögn vegna hæðarmælinga á lóð og sökkli. Eigandi hefði áður verið búinn að fá byggingarleyfi til að byggja á umræddri lóð sumarhús með risi, sem yrði samtals 131,8 m². Að endingu var bókað að umsóknin samræmdist gildandi deiliskipulagi og var hún samþykkt. Þeirri ákvörðun byggingarfulltrúa var skotið til úrskurðarnefndarinnar, svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að ekki hafi verið viðhöfð grenndarkynning samkvæmt 2. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 vegna samþykktrar breytingar á fyrirhuguðu húsi á umræddri lóð­­­. Jafnframt séu gerðar alvarlegar athugasemdir við að byggingar­framkvæmd skuli samþykkt að þeim loknum, en það sé augljóst brot á 1. mgr. 9. gr. laga um mannvirki nr. 160/2010.

Augljóst sé að bygging sumarhúss ofan á bílskúr eða annað mannvirki sem sé þrír metrar á hæð brjóti í bága við gildandi deiliskipulag og beri skipulagsfulltrúa því að stöðva framkvæmdir þar til úr hafi verið bætt, sbr. 2. mgr. 53. gr. skipulagslaga. Framangreind veiting byggingarleyfis sé algjörlega á skjön við gildandi deiliskipulag. Túlkun byggingarfulltrúa á orðum deili­skipulags „þar sem jörð stendur hæst“ með þeim hætti að átt sé við hæsta mögulega punkt í lóðinni sé algjörlega út í hött. Augljóst sé að túlka beri orðalag þetta svo að um sé að ræða þann stað þar sem jörð standi hæst undir viðkomandi byggingu.

Málsrök Bláskógabyggðar: Sveitarfélagið vísar til þess að samkvæmt gildandi deiliskipulags­skilmálum sé heimilað að reisa allt að 280 m² frístundahús og 30 m² aukahús á lóðum almennt, þó með þeim takmörkunum að nýtingarhlutfall lóðar megi ekki vera hærra en 0,03. Lóðin Rjúpnabraut 9 sé 4.937 m² að stærð, hús á lóðinni verði 131,8 m² og nýtingarhlutfall sé því 0,0267. Mænishæð hússins, þar sem jörð standi hæst, megi vera 6,5 m. Þar sem grunnur hússins standi nú verði mænishæð undir 6,5 m. Hafi það verið sérstaklega mælt af byggingarfulltrúa. Það sé því ljóst að mænishæð sé samkvæmt skilmálum. Vakin sé athygli á því að mænishæð megi vera 6,5 m, þar sem jörð standi hæst. Mikill hæðarmunur sé í lóðinni sjálfri, eða 5,5 m. Mænishæð hússins verði í kóta 204,88 en gólfkóti hússins sé 199,3. Hæð húss sem komi á sökkul sé 5,57 m. Þá liggi líka fyrir að allur grunnurinn verði fylltur með jarðvegi eftir að húsið hafi verið fest á hann og jarðvegshæð verði við efri brún grunns. Enginn bílskúr eða nothæft rými verði undir húsinu. Fjarlægð milli húsanna að Rjúpnabraut 9 og 10 sé um 40 m og sé fyrirhuguð bygging að Rjúpnabraut 9 vel innan byggingarreits. Samkvæmt því sé fyrirhuguð bygging í samræmi við gildandi deiliskipulagsskilmála svæðisins. Þar sem umsókn um byggingarleyfi hafi verið í samræmi við skipulagsskilmála hafi ekki verið þörf á grenndarkynningu samkvæmt 2. mgr. 43. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Byggingarleyfi hafi upphaflega verið samþykkt 18. júlí 2018. Samkvæmt samþykktum teikningum skyldi húsið sett niður á steinsteypta undirstöðubita. Síðar hafi framkvæmdir verið stöðvaðar þar sem í stað undirstöðu­bita hefði verið steyptur grunnur. Umsókn hafi verið send inn að nýju þar sem skýrt sé að vegna kröfu burðarþolverkfræðings og flutningsaðila hússins skyldi húsið sett á steinsteyptan grunn. Að öðru leyti sé húsið sjálft óbreytt. Fyrir liggi að byggingarfulltrúi hafi við afgreiðslu málsins kynnt sér öll atriði er varði húsið sjálft og þá breytingu sem gerð hafi verið á upphaflegum áætlunum, þ.e. að festa húsið á steinsteyptan grunn í stað undirstöðubita. Ekkert hafi því verið til fyrirstöðu að samþykkja byggingarleyfi að nýju þar sem það hafi samrýmst gildandi skipulagsskilmálum.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi vísar til þess að öll hönnun framkvæmdarinnar hafi verið unnin af löggildum fagmönnum og hlotið samþykki sveitarfélagsins. Hafi í hvívetna verið unnið eftir samþykktum teikningum. Víða í Bláskógabyggð séu aðstæður svipaðar og á lóðinni Rjúpnabraut 9, þar sem byggt sé í halla, og þar megi sjá svipuð mannvirki. Lóðin og nánasta umhverfi hafi verið hæðarmæld til þess að sýna stöðu húss á lóð.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar byggingu sumarhúss á lóðinni Rjúpnabraut 9. Lóðin er á deiliskipulögðu svæði og því bar ekki að grenndarkynna umdeilda byggingarleyfisumsókn skv. 1. mgr. 44. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 eða auglýsa hana til kynningar skv. 1. eða 2. mgr. 43. gr. laganna nema hún víki frá gildandi deiliskipulagi og kalli þar með á deiliskipulagsbreytingu.

Svo sem áður er fram komið var í mars 2007 samþykkt breyting á skilmálum deiliskipulags frístundabyggðar í landi Úthlíðar, sem tók m.a. til stærða húsa á skipulagssvæðinu. Með breytingunni var heimilað að reisa allt að 280 m² frístundahús og 30 m² aukahús á hverri lóð en nýtingarhlutfall mætti þó ekki fara yfir 0,03. Þá var og tiltekið að „mænishæð húsanna, þar sem jörð stendur hæst, megi vera 6,5 m“. Tilgreint orðalag um mænishæð húsa verður samkvæmt orðanna hljóðan túlkað svo að miða skuli við hámarksmænishæð frá hæsta punkti lóðarinnar.

Í hinu kærða byggingarleyfi var heimiluð bygging 131,8 m² sumarhúss með 5,8 m mænishæð. Nýtingarhlutfall umræddrar lóðar yrði samkvæmt því 0,027. Samkvæmt því er ljóst að stærð hússins og mænishæð fara ekki í bága við skilmála gildandi deiliskipulags. Þá verður af gögnum ráðið að enginn bílskúr eða annað rými verði undir húsinu, eins og kærandi hefur haldið fram.

Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúa Bláskógabyggðar frá 4. mars 2020 um að veita byggingarleyfi fyrir sumarhúsi á lóðinni nr. 9 við Rjúpnabraut, Bláskógabyggð.