Ár 2002, fimmtudaginn 19. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 29/2002, kæra á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um að samþykkja deiliskipulag að reit 1.180.3 milli Skólavörðustígs, Óðinsgötu, Spítalastígs og Bergstaðastrætis í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með símbréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. júní 2002, sem barst nefndinni 15. sama mánaðar, kæra E, R og Á, íbúar og eigendur íbúða að Óðinsgötu 6 í Reykjavík, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um að samþykkja deiliskipulag að reit 1.180.3 milli Skólavörðustígs, Óðinsgötu, Spítalastígs, og Bergstaðastrætis í Reykjavík. Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002.
Kærendur gera eftirfarandi kröfur:
Aðallega:
1) Að hafnað verði byggingu inndreginna 4. hæða ofan á Bergstaðastræti 11A og 13A.
2) Að hafnað verði áformum um byggingu á horni Spítalastígs og Bergstaðastrætis og
viðbyggingu við Óðinsgötu 8 þar til þau áform hafi verið kynnt betur.
3) Að gerð verði athugasemd við nýbyggingu á norðurhluta lóðarinnar nr. 13 við
Bergstaðastræti í trássi við gildandi deiliskipulag.
Til vara:
Að byggingu inndreginna 4. hæða að Bergstaðastræti 11A og 13A verði hafnað en frestað verði gildistöku skipulags varðandi byggingar á horni Spítalastígs og Bergstaðastrætis og viðbyggingu við Óðinsgötu nr. 8 þar til viðhlítandi kynning hafi farið fram.
Skilja verður kröfugerð kærenda á þann veg að krafist sé ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar í heild eða að hluta.
Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði staðfest.
Málavextir: Deiliskipulag það sem um er deilt í máli þessu tekur til götureits, sem afmarkast af Skólavörðustíg til norðurs, Óðinsgötu til austurs, Spítalastíg til suðurs og Bergstaðastræti til vesturs. Fyrir var í gildi eldra deiliskipulag að reitnum sem samþykkt hafði verið í borgarráði hinn 19. október 1964. Var í því skipulagi m.a. gert ráð fyrir þriggja hæða randbyggð á reitnum. Drög að tillögu að nýju deiliskipulagi reitsins voru auglýst til kynningar í júní og júlí árið 2001 ásamt fleiri tillögum. Engar athugasemdir munu þá hafa borist við tillöguna.
Í kjölfar þessa samþykkti skipulags- og byggingarnefnd á fundi sínum þann 24. október 2001 að auglýsa tillöguna. Var tillagan auglýst til kynningar frá 27. febrúar til 10. apríl 2002. Athugasemdir bárust frá nokkrum nágrönnum, þar á meðal kærendum. Tillagan var á ný lögð fyrir fund skipulags- og byggingarnefndar þann 19. apríl 2002 og framkomnar athugasemdir kynntar. Var tillagan enn á ný lögð fyrir nefndina þann 8. maí 2002 og samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa. Staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi sínum þann 14. maí 2002 og var þeim sem gert höfðu athugasemdir tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi, dags. 16. maí 2002. Málið var að því loknu sent til athugunar Skipulagsstofnunar sem féllst á að auglýsing um gildistöku skipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda að fengnum nánari skýringum og að undangengnum lagfæringum á skipulagsgögnunum. Var auglýsing um gildistöku skipulagsins loks birt hinn 8. júlí 2002.
Málsrök kærenda: Kærendur styðja kröfur sínar þeim rökum að bygging ofan á húsið við Bergstaðastræti 11A og 13 muni skyggja verulega á útsýni af efri hæðum íbúðanna að Óðinsgötu 6, en þaðan sé m.a. einstakt útsýni yfir Kvosina og Faxaflóa, yfir í Vesturbæinn og norður til Snæfellsjökuls og Akraness. Komi umrædd skipulagsákvörðun til framkvæmda muni allt þetta útsýni skerðast.
Hækkun húsanna nr. 11A og 13 við Bergstaðastræti munu og hafa í för með sér verulega skert sólfar í garðinum að Óðinsgötu 6 og á svalir beggja hæðanna, sem snúi í norðvestur. Sólar njóti á lóðinni og svölunum eftir kl. 14-15 síðdegis, og síðdegis- og kvöldsól sé því íbúunum afar mikilvæg í þessu samhengi. Ef umræddar hæðir bætist ofan á ofangreind hús við Bergstaðastræti muni sólfar á lóð kærenda nánast hverfa á öðrum árstíðum en yfir sumarmánuðina, en að auki skerðast verulega á þeim árstíma. Sé þetta raunar staðfest af hálfu borgaryfirvalda en athugasemdum íbúa hafi verið svarað með órökstuddum fullyrðingum um að skerðingin sé innan þeirra marka sem vænta megi í þéttri byggð miðborgar. Íbúar að Óðinsgötu 6 hafi fyrir nokkrum árum ráðist í kostnaðarsamar framkvæmda við endurgerð svala á 1. og 2. hæð, m.a. til að betur mætti njóta sólar síðdegis og að kvöldi. Standi hin kærða deiliskipulagsákvörðun óröskuð muni ávinningur af þessum framkvæmdum verða að engu.
Loks gera kærendur athugasemdir við það að nýbygging að Bergstaðastræti 13 hafi verið heimiluð í trássi við gildandi skipulag, en byrjað hafi verið á framkvæmdum við hana áður en hið umdeilda skipulag hafi verið auglýst. Þá hafi skort á að grenndarkynning hafi verið ítarleg. Þannig hafi ekki mátt ráða af kynningargögnum um hæð fyrirhugaðrar nýbyggingar við Spítalastíg, en þar að auki hafi gögn um skuggavarp ekki legið fyrir við kynninguna. Rökstuðningi fyrir ákvörðun borgaryfirvalda í málinu hafi og verið áfátt auk þess sem skipulagið leiði til verðrýrnunar á eignum kærenda.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er tekið undir að bygging inndreginna fjórðu hæða á umræddum lóðum við Bergstaðastræti muni skerða útsýni og auka skuggavarp frá því sem ákveðið hafi verið í eldra skipulagi, en þar hafi verið gert ráð fyrir þriggja hæða byggingum við Bergstaðastræti. Sú breyting sem hinar inndregnu fjórðu hæðir muni hafa í för með sér hafi þó verið talin innan þeirra marka sem vænta megi og eðlileg þyki í þéttri miðborgarbyggð. Hvað útsýnisskerðingu varði þá sé ljóst að hún verði einhver. Í því sambandi verði að hafa í huga að skipulagið frá 1964 hafi gert ráð fyrir þriggja hæða randbyggingu við Bergstaðastræti. Skerðing á útsýni, sem hið umdeilda skipulag hafi í för með sér, sé því eingöngu vegna hinna inndregnu 4. hæða. Þar sem þær séu ekki samfelldar sé hægt að horfa á milli þeirra og sé t.d. 7,5 m bil milli þeirra á móts við húsið nr. 6 við Óðinsgötu.
Hið sama megi segja um skuggavarpið. Af skuggavarpskönnun sé ljóst að áhrif breytingarinnar séu ekki veruleg. Breytingin muni ekki hafa mikil áhrif á skuggavarp á svalir húss kærenda síðdegis yfir sumarmánuðina, þegar gera megi ráð fyrir að svalirnar séu notaðar hvað mest. Við mat á áhrifum skuggavarps verði að miða við skipulagið frá 1964 en ekki núverandi ástand og sé breytingin því í raun minni en samanburður á skuggavarpi fyrir og eftir breytingu gefi til kynna.
Jafnframt verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, aukna umferð eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna. Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar. Vert sé þó að árétta að umrædd hús nr. 11A og 13 verði, eftir breytinguna, ekki hærri en húsin við Bergstaðastræti sem nær standi Skólavörðustíg. M.t.t. framangreinds og byggðamynstursins á svæðinu verði ekki séð að kærendur þurfi að sæta meiri takmörkunum hvað framangreinda þætti varði en íbúar svæðisins almennt.
Loks sé mótmælt órökstuddri fullyrðingu kærenda um að breytingin muni leiða til lækkunar á verði fasteigna þeirra. Jafnframt sé tekið fram að þrátt fyrir að komist væri að þeirri niðurstöðu að breyting á skipulagi hefði í för með sér bótaskylt tjón leiði það eitt sér ekki til ógildingar skipulagsins.
Hvað varði viðbyggingu við Bergstaðastræti 13 á horni Spítalastígs sé því alfarið hafnað að ekki hafi mátt ráða af hinni kynntu skipulagstillögu hver hæð þeirrar nýbyggingar mætti vera enda sé á götumynd greinilega sýnd hæð þeirrar byggingar.
Vegna þeirra athugsemda er kærendur geri við viðbyggingu að Óðinsgötu 8 sé áréttað að samkvæmt greinargerð hins umdeilda deiliskipulags megi sú bygging vera tvær hæðir en á uppdrættinum sé hún sýnd sem ein hæð, kjallari og ris. Misræmi sé því í gögnum málsins hvað þetta varði og sé uppdrátturinn rangur en muni verða leiðréttur. Viðbyggingin, eins og greinargerðin heimili hana og til hafi staðið að veita leyfi fyrir á lóðinni, verði nokkru lægri en núverandi hús og standi auk þess norðan við það. Hún mun því hafa mjög óveruleg áhrif á skuggavarp frá húsinu nr. 8 og ekki meiri en telja verði að eigendur þurfi almennt að sætta sig við á þessu svæði.
Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu. Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins. Þá hefur úrskurðarnefndin með óformlegum hætti kynnt sér aðstæður á umræddu svæði.
Niðurstaða: Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 ber sveitarstjórn ábyrgð á og annast gerð deiliskipulags. Sú meginregla gildir skv. 2. mgr. sömu greinar að gera skuli deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Heimilt er sveitarstjórn að gera breytingar á deiliskipulagi, sbr. 1. mgr. 26. gr. nefndra laga, og skal þá fara með breytinguna eins og um nýtt deiliskipulag sé að ræða.
Í máli því sem hér er til úrlausnar voru aðstæður þær að í gildi var deiliskipulag fyrir umrætt svæði, sett á árinu 1964. Hafði skipulag þetta ekki komið til framkvæmda nema að litlu leyti og aðstæður á svæðinu í raun allt aðrar en þar hafði verið ákveðið.
Fallast má á að nauðsyn hafi borið til að endurskoða deiliskipulag svæðisins áður en uppbyggingu þess yrði að fullu lokið, enda virðist vilji borgaryfirvalda ekki hafa staðið til þess að færa svæðið til þess horfs sem ákveðið hafði verið í fyrra deiliskipulagi. Við endurskoðun skipulagsins bar einkum að líta til þeirrar stefnumörkunar sem mótuð er í Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 með áorðnum breytingum. Er þar m.a. stefnt að einföldun og samræmingu í skipulagi miðborgarsvæðis og aðlögun þess að þeirri stefnu, sem mörkuð hefur verið með þróunaráætlun miðborgarinnar.
Götureitur sá er hið umdeilda deiliskipulag tekur til er á miðborgarsvæði og liggur að jaðri miðhverfis borgarinnar, sem sérstaklega er afmarkað í aðalskipulagi. Er á þessu svæði gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall sé allhátt og byggð því með þéttara móti. Verður ekki annað ráðið af málsgögnum en að hið umdeilda deiliskipulag samræmist stefnu og skilmálum aðalskipulags, svo sem áskilið er að lögum.
Kærendur byggja kröfur sínar í meginatriðum á grenndarsjónarmiðum er lúta að skerðingu á útsýni og auknu skuggavarpi. Liggur og fyrir að hið umdeilda skipulag hefur í för með sér að útsýn úr íbúðum kærenda skerðist nokkuð og skuggavarp eykst til muna umfram það sem verið hefði ef eldra skipulag hefði verið lagt til grundvallar við uppbyggingu svæðisins. Á móti kemur að horfið er frá þeirri skerðingu á lóð kærenda sem eldra skipulag gerði ráð fyrir.
Við mat á því hvort grenndarsjónarmið eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar verður að líta til þess að húseign kærenda er á miðborgarsvæði og við jaðar miðhverfis borgarinnar. Verður að telja að á svæðinu hafi mátt gera ráð fyrir þéttingu byggðar og auknu byggingarmagni í þá veru sem í hinu umdeilda skipulagi felst og verður því ekki fallist á að ógilda beri hina kærðu ákvörðun vegna þess óhagræðis sem hún hefur í för með sér fyrir kærendur. Þá verður ekki heldur fallist á að slíkir annmarkar hafi verið á kynningu og undirbúningi skipulagsákvörðunarinnar að leiða eigi til ógildingar hennar. Verður kröfum kærenda í málinu því hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um að samþykkja deiliskipulag að reit 1.180.3, sem staðfest var í borgarráði hinn 14. maí 2002.
______________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir.
