Ár 2001, miðvikudaginn 13. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, varalögreglustjóri í Reykjavík, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 26/2001; kæra H ehf. og BGG ehf. á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. maí 2001 um að veita Sæsmíð ehf. leyfi til að endurbyggja útbyggingu á suðurhlið 2. hæðar hússins nr. 8 við Grandagarð í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. júní 2001, sem barst nefndinni hinn 7. sama mánaðar, kærir Jóhannes Sigurðsson hrl., f.h. H ehf. og BGG ehf. ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 22. maí 2001 um að veita Sæsmíð ehf. leyfi til að endurbyggja útbyggingu á suðurhlið 2. hæðar hússins nr. 8 við Grandagarð í Reykjavík.
Hin kærða ákvörðun var tekin með stoð í samþykkt um embættisafgreiðslur byggingarfulltrúans í Reykjavík nr. 661/2000. Var bókun um hana lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 30. maí 2001 og samþykkt í borgarstjórn hinn 7. júní 2001.
Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að framkvæmdir við bygginguna verði stöðvaðar þar til endanlegur úrskurður gangi í kærumálinu. Af hálfu Sæsmíðar ehf. er þess aðallega krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni en til vara að synjað verði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda og að hin kærða ákvörðun verði staðfest.
Málið er nú tekið til úrlausnar um framkomna frávísunarkröfu og eftir atvikum einnig um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Málsatvik: Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúans í Reykjavík var útbygging á suðurhlið hússins nr. 8 við Grandagarð fyrst samþykkt á fundi byggingarnefndar þann 28. júní 1979. Samkvæmt samþykktum uppdráttum átti útbyggingin að vera út frá fyrstu og annarri hæð hússins, um 14,20 metrar að lengd og 2,80 metra djúp. Neðri hluti útbyggingarinnar var aldrei byggður. Efri hluti hennar var hins vegar byggður, en með lítið eitt breyttum málsetningum, örlítið lengri, en jafnframt grynnri en gert var ráð fyrir á teikningum. Reyndarteikningar af útbyggingunni þannig breyttri voru samþykktar á fundi byggingarfulltrúa þann 13. apríl 1999. Umsækjandi var fyrirtækið Hamra ehf., sem þá var eitt eigandi að öllu húsinu. Útbyggingin skemmdist síðan verulega í bruna í janúar 2001. Eftir stóðu þó steypt plata og togbönd og stoðir úr stáli.
Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 13. febrúar sl., til Sæsmíðar ehf., kemur fram að kanna verði hvort tjón hafi orðið á burðarvirkjum byggingarinnar í framangreindum eldsvoða. Sérstaklega skuli huga að útbyggingu 2. hæðar til suðurs og skila um það skýrslu til embættis byggingarfulltrúa. Í niðurlagi bréfsins segir að allar framkvæmdir við innréttingu á húsinu séu óheimilar fyrr en uppfyllt hafi verið ákvæði greina 11, 12 og 13 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þegar ekkert svar hafði borist vegna þessa bréfs, né heldur verið sótt um leyfi til endursmíði útbyggingarinnar, þrátt fyrir að framkvæmdir væru að hefjast, sendi byggingarfulltrúi eiganda fyrirskipun um stöðvun framkvæmda, dags. 11. maí 2001.
Í framhaldi þessa sótti eigandi um leyfi til að endurbyggja útbygginguna. Með erindinu fylgdi álit verkfræðistofunnar Víðsjár, dags. 11. maí 2001. Var erindið samþykkt á fundi byggingarfulltrúa þann 22. maí 2001 og er það sú ákvörðun, sem kærð er í máli þessu.
Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að þeir hafi sent byggingarfulltrúa athugasemdir vegna umsóknar Sæsmíðar ehf. um leyfi til endurbyggingarinnar. Hafi þeir krafist þess að ef af endurbyggingu yrði, þá myndi hún að öllu leyti verða í samræmi við teikningu þá sem samþykkt hafi verið 28. júní 1979, enda hefðu sameigendur Sæsmíðar ehf. að húsinu ekki samþykkt nein frávik frá þeirri teikningu. Þá hafi verið á það bent að útbyggingin hafi náð 120 cm upp á vegg þriðju hæðar hússins, sem hafi gert það að verkum að ómögulegt yrði að setja glugga á suðurvegg þriðju hæðar. Auk þess hafi þeir lýst áhyggjum yfir því að brunavarnir væru ekki fullnægjandi
Byggingarfulltrúi hafi ekki fallist á andmæli kærenda og samþykkti endurbygginguna. Samþykktin hafi hins vegar ekki lotið að endurbyggingu útbyggingarinnar í samræmi við upphaflega samþykkta teikningu, dags. 28. júní 1979, heldur hafi komið í ljós að um sé að ræða nýja teikningu sem hvorki sé í samræmi við upphaflega teikningu né heldur í samræmi við útlit útbyggingarinnar eins og það hafi verið fyrir brunann. Dýpt byggingarinnar sé nú orðin 264 cm, en hafi verið 244 cm fyrir brunann. Þá virðist hæðin orðin um 5-10 cm meiri en fyrir brunann, þar sem efsti hluti útbyggingarinnar virðist nú ná upp fyrir neðri brún glugga þriðju hæðar, miðað við vesturhlið. Loks sé lengd útbyggingarinnar orðin 1572 cm í stað 1562 cm áður. Þá sé kominn gluggi á vesturhlið útbyggingarinnar frá gólfi og upp að þakbrún, en ekki hafi verið þar gluggi áður. Gert sé ráð fyrir gluggum eftir endilöngu þaki byggingarinnar, en ekki hafi verið þar gluggar fyrir. Þá sé gert ráð fyrir álklæðningu í ljósum lit, án nánari skýringa. Telja kærendur augljóst að breytingar þær, sem hið nýja byggingarleyfi hafi í för með sér, muni hafa veruleg áhrif á heildarsvip hússins. Útbyggingin hafi verið lýti á húsinu fyrir brunann, en hún hafi þó verið mun látlausari heldur en bygging sú sem nú sé fyrirhugað að reisa. Auk þess muni nýja byggingin útiloka möguleika á því að setja glugga á suðurhlið þriðju hæðar hússins.
Telja kærendur framangreindar breytingar á útliti hússins vera þess eðlis að 2/3 hlutar eigenda þess verði að samþykkja þær í samræmi við 2. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Að minnsta kosti þurfi samþykki einfalds meiri hluta í samræmi við 3. mgr. 30. gr. laganna. Sæsmíð ehf. hafi ekki leitað slíks samþykkis sameigenda sinna fyrir framkvæmdunum. Telja kærendur því að byggingarfulltrúanum í Reykjavík hafi borið að hafna umsókn Sæsmíðar ehf. þar til slíkt lögformlegt samþykki sameigenda lægi fyrir. Í það minnsta hefði ekki átt að heimila neinar breytingar á byggingunni frá því sem verið hafi samkvæmt áður samþykktum teikningum.
Kærendur mótmæla framkominni frávísunarkörfu. Telja þeir að enda þótt ágreiningur hafi risið um hugsanlegan forkaupsrétt Sæsmíðar ehf. að eignarhluta BGG ehf. geti sá ágreiningur ekki leitt til þess að vísa beri málinu frá. Í öllu falli standi aðild H ehf. að málinu óhögguð, en ekki hafi verið bornar brigður á eignaraðild þess félags að hluta í fasteigninni að Grandagarði 8.
Málsrök byggingarleyfishafa: Frávísunarkröfu sína styður byggingarleyfishafi þeim rökum að annar sóknaraðila, BGG ehf., sé ekki eigandi að Grandavegi 8, heldur sé það Hamra ehf. Að vísu hafi verið gerður kaupsamningur milli Hamra ehf. og verslunarinnar um hluta hússins, en byggingarleyfishafi eigi forkaupsrétt að þeirri eign, og hafi hann ákveðið að nýta sér hann eins og ráða megi af framlögðum gögnum.
Þá telur byggingarleyfishafi nauðsynlegt að mótmæla nokkrum staðhæfingum, er fram komi í kærunni. Sú endurbygging, sem nú eigi sér stað, sé í samræmi við gildandi teikningar um útbygginguna, og hafi þær teikningar verið samþykktar af eigendum hússins. Rétt sé jafnframt að benda á, að húsið hafi upphaflega verið á einni hendi, og hafi upphaflegur eigandi því ekki þurft að fá samþykki annarra en byggingaryfirvalda. Þau leyfi hafa alltaf verið fyrir hendi. Þær athugasemdir, sem kærendur geri um teikningarnar, eigi sér enga stoð.
Gerðar hafi verið smávægilegar breytingar á teikningum, sem séu til þess að útbyggingin sé í samræmi við núgildandi byggingarreglugerð. Þurft hafi að koma einangrun fyrir og dýpki byggingin því um 20 cm og lengist um 10 cm. Þetta hafi sáralítil áhrif á útlit og sé innan þess ramma, sem heimilt sé að breyta teikningum, án samþykkis meðeiganda. Þá sé það rangt að hæð byggingarinnar sé meiri nú en fyrir brunann.
Í smíðalýsingu sé sagt að álklæðning sé í ljósum lit og í samræmi við aðra álklæðningu á húsinu. Aðrar breytingar, svo sem á gluggum og þaki, séu svo smávægilegar, að byggingarfulltrúi geti heimilað þær.
Miklir hagsmunir séu í húfi fyrir byggingarleyfishafa að ekki komi til stöðvunar framkvæmda en hann sé bundinn samningi við leigutaka um að ljúka byggingu útbyggingarinnar. Verkið hafi tafist og verði hann nú að greiða dagsektir þar til því sé lokið. Allar tafir séu honum því til mikils tjóns.
Málsrök byggingarfulltrúa: Í umsögn byggingarfulltrúa um kæruna er áréttað að um endurbyggingu eftir brunatjón sé að ræða. Allt að einu hafi byggingaraðilanum verið gert að sækja um byggingarleyfi til að unnt væri að sannreyna að byggingin uppfyllti ákvæði skipulags- og byggingarlaga og byggingarreglugerðar, m.a. um burðarþol og öryggi, svo og til að tryggja að framkvæmdin yrði unnin á ábyrgð byggingarstjóra og iðnmeistara. Þessum skilyrðum hafi nú verið fullnægt.
Við skoðun og samanburð samþykktra uppdrátta frá 13. apríl 1999 og þeirra uppdrátta að endurbyggingu, sem samþykktir hafi verið þann 22. maí 2001, verði ekki séð í hverju ætlaður mismunur liggi, ef frá sé talin 10 cm lenging, 20 cm síkkun og sama dýpkun vegna einangrunar og álklæðningar utan á útveggi. Ekki verði séð af uppdráttunum hvort um breytta gluggasetningu sé að ræða.
Samkvæmt framansögðu séu ekki efni til að fallast á kröfur kærenda í máli þessu.
Niðurstaða: Af málsgögnum verður ráðið að BGG ehf. leiðir eignarrétt sinn að húsnæði að Grandagarði 8 af lögformlega gildum kaupsamningi, en ágreiningur hefur risið um forkaupsrétt Sæsmíðar ehf. að húsnæðinu. Þrátt fyrir þann ágreining verður að telja að BGG ehf. eigi lögvarinna hagsmuna að gæta í málinu eins og atvikum er háttað. Þá hafa ekki verið bornar brigður á aðild H ehf. að málinu. Verður frávísunarkröfu byggingarleyfishafa því hafnað.
Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis fyrir endurbyggingu mannvirkis eftir brunatjón. Fyrir liggur að framkvæmdum við bygginguna er langt á veg komið, en að mestu leyti er um létta timburbyggingu að ræða sem gerlegt er að breyta, gefi niðurstaða málsins tilefni til þess. Verður því ekki séð að það raski til muna réttarstöðu málsaðila þótt framkvæmdum við bygginguna verði lokið. Þykja hagsmunir kærenda af því að fá framkvæmdir við verkið stöðvaðar til bráðabirgða óverulegir miðað við þá hagsmuni byggingarleyfishafa að geta lokið verkinu án frekari tafa. Verður kröfu kærenda um stöðvun framkvæmdanna því hafnað.
Úrskurðarorð:
Frávísunarkröfu Sæsmíðar ehf. í máli þessu er hafnað. Hafnað er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda við endurbyggingu útbyggingar á suðurhlið húseignarinnar nr. 8 við Grandagarð í Reykjavík.
