Ár 2003, fimmtudaginn 27. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl, varamaður.
Fyrir var tekið mál nr. 22/2001, kæra íbúðareiganda að Marargötu 7, Reykjavík, á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001, að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu fjögurra rýma til útleigu í húsinu að Túngötu 34 í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
Úrskurður.
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 17. maí 2001, er barst nefndinni hinn 18. maí sama ár, kærir M, eigandi íbúðar að Marargötu 7, Reykjavík, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. maí 2001 að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu fjögurra rýma til útleigu í húsinu nr. 34 við Túngötu í Reykjavík. Borgarstjórn staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 7. júní 2001. Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Jafnframt var krafist úrskurðar um stöðvun réttaráhrifa byggingarleyfisins en þeirri kröfu var ekki haldið til streitu.
Málavextir: Fasteignin að Túngötu 34, Reykjavík er um 315 fermetrar að stærð, tvær hæðir og kjallari og stendur á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016. Svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt. Í húsinu voru fyrir tvær íbúðir, önnur í kjallara hússins en hin á fyrstu og annarri hæð. Landmark ehf. lagði inn byggingarleyfisumsókn, dags. 6. janúar 2001, um breytingar á innra skipulagi hússins. Þinglýstir eigendur að fasteigninni voru þá greint einkahlutafélag og eigandi félagsins, D. Fólust umbeðnar breytingar í því að innréttuð yrðu fjögur leigurými í húsinu, tvö í kjallara hússins, eitt á fyrstu hæð og eitt á annarri hæð. Auk þess var gert ráð fyrir stúdíóíbúð á fyrstu hæð.
Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 13. febrúar 2001 og hún samþykkt. Fundargerð afgreiðslufundarins var lögð fram á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. febrúar 2001 og staðfest í borgarstjórn hinn 1. mars 2001. Með bréfi, dags. 3. maí 2001, skaut kærandi þessari ákvörðun byggingarfulltrúa til skipulags- og byggingarnefndar samkvæmt heimild í gr. 8.6 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Krafðist hann þess að ákvörðunin yrði felld úr gildi og réttaráhrifum hennar þá þegar frestað og reifaði hann í bréfinu sjónarmið sín.
Skipulags- og byggingarnefnd tók erindi kæranda fyrir á fundi hinn 16. maí 2001. Á fundinum var lögð fram umsögn skrifstofustjóra byggingarfulltrúa um málið, dags. 14. maí 2001, þar sem lagt var til að umrædd ákvörðun byggingarfulltrúa yrði staðfest með vísan til þess að í ákvörðuninni hafi ekki falist breyting á notkun fasteignarinnar að Túngötu 34, sem ætluð sé til íbúðar. Jafnframt kom þar fram að byggingarleyfið hefði þá ekki öðlast gildi þar sem ekki væri skráður byggingarstjóri fyrir framkvæmdunum og séruppdráttum hefði ekki verið skilað til byggingarfulltrúa. Af þessu tilefni var lagt til að gripið yrði til viðeigandi ráðstafana af hálfu embættis byggingarfulltrúa. Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti umdeilda ákvörðun með vísan til greindrar umsagnar skrifstofustjóra byggingarfulltrúa og benti jafnframt á að orðalag í texta við afgreiðslu málsins, hvað heimagistingu varðaði, hafi verið óþarfi þar sem það sé ekki á valdsviði byggingarfulltrúa eða skipulags- og byggingarnefndar að samþykkja heimagistingu.
Kærandi var ósáttur við málalok og skaut umdeildri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að hann eigi fasteign er liggi að lóðinni að Túngötu 34 að hluta. Hin kærða ákvörðun feli í sér innréttingu fjögurra gistirýma en af heimasíðu byggingarleyfishafa megi ráða að leigurými séu miklu fleiri.
Umdeild byggingarleyfisumsókn hafi ekki verið grenndarkynnt en fyrir liggi að fá bílastæði séu á svæðinu og ekki muni bæta úr skák ef heimila eigi gistiheimilisrekstur að Túngötu 34. Þrátt fyrir þetta virðist ekki hafa verið leitað umsagnar skipulags- og umferðarnefndar við meðferð málsins og ekki kannað hvort umdeilt leyfi færi í bága við kvaðir sem hvíli á lóðum á svæðinu. Vandséð sé að byggingarfulltrúi geti hafnað hugsanlegum öðrum sambærilegum umsóknum á svæðinu með hliðsjón af fordæmisgildi hinnar kærðu ákvörðunar ef hún stæði óhögguð.
Samkvæmt d lið 8. gr. laga nr. 67/1985 um veitinga- og gististaði sé gisting á einkaheimilum skilgreind sem gisting á heimili leigusala. Kærandi vekur athygli á að Landmark ehf. hafi verið umsækjandi um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa en útilokað sé að skýra greint lagaákvæði svo að heimild til gistireksturs á einkaheimili nái til lögaðila. Lögaðilar eigi ekki einkaheimili heldur starfsstöð eða heimilisfesti en lögheimili leyfishafa sé annað en að Túngötu 34.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Borgaryfirvöld vísa til þess að íbúðarhúsið að Túngötu 34, Reykjavík sé á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016. Í aðalskipulaginu sé skilgreind landnotkun á íbúðarsvæðum og í henni felist að þar megi vera stakar hverfisverslanir, vinnustofur, gistiheimili, sendiráð og önnur umfangslítil starfsemi enda valdi hún nágrönnum ekki ónæði vegna ólyktar, hávaða, óþrifnaðar eða óeðlilega mikillar umferðar. Byggingarleyfishafi hafi áður sótt um leyfi til byggingaryfirvalda til að breyta notkun hússins að Túngötu 34 í gistiheimili en þeirri umsókn hafi verið synjað, m.a. þar sem óæskilegt þótti að fjölga bílastæðum á umræddri lóð auk þess sem slíkur rekstur hefði að jafnaði í för með sér meiri umferð stórra bíla en ef um væri að ræða gistingu á heimili húsráðanda.
Með samþykkt byggingarfulltrúa frá 13. febrúar 2001 hafi aðeins verið veitt heimild til að breyta innréttingum hússins og m.a. íbúð á fyrstu og annarri hæð og íbúð í kjallara hússins verið sameinaðar í eina íbúð. Það sé ekki á valdsviði byggingaryfirvalda að ákveða hvort íbúðareigandi leigi út einhverja hluta hennar eða einstök herbergi. Í lögum um veitinga- og gististaði sé gert ráð fyrir því að lögreglustjóri veiti leyfi til sölu á gistingu að fenginni umsögn sveitarstjórnar og fleiri aðila. Samkvæmt 8. gr. laganna skiptist gisting í fjóra flokka og sé einn þeirra gisting á einkaheimili, það er á heimili leigusala. Þinglesnir eigendur fasteignarinnar að Túngötu 34 séu Landmark ehf. og Drífa Björk Þórarinsdóttir og hafi Drífa lögheimili á staðnum.
Hin kærða ákvörðun fari ekki í bága við gildandi skipulag svæðisins og breyti ekki skilgreindri notkun hússins að Túngötu 34. Séu því ekki efni til að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.
Andmæli byggingaleyfishafa: Lögmaður eigenda fasteignarinnar að Túngötu 34, bendir á að D, eigandi einkahlutafélagsins Landmarks ehf., hafi keypt fasteignina að Túngötu 34 í því skyni að reka þar gistiaðstöðu og skyldi reksturinn vera á hendi einkahlutafélagsins og heimilisfesti eigenda fasteignarinnar fyrirhuguð að Túngötu 34.
Ekki verði séð að umdeild ákvörðun eigi undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála. Kærandi byggi málskot sitt á túlkun laga um veitinga- og gististaði en leiði ekki rök að því að reksturinn muni raska hagsmunum hans eða rýra verðgildi fasteignar hans. Flokkun gististaða í nefndum lögum sé fyrst og fremst gerð til að skilgreina hvers konar þjónustu megi búast við á viðkomandi stað en hafi ekkert með skipulags- og byggingarmál að gera.
Eiganda húss sé heimilt að stofna félag um rekstur gistingar og hafi það engin áhrif á hvort um heimagistingu sé að ræða samkvæmt d lið 8. gr. laga um veitinga- og gististaði. Máskot kæranda sé á misskilningi byggt og verði hún tekin til efnislegrar meðferðar blasi við að hin kærða ákvörðun verði ekki hnekkt á grundvelli túlkunar á d lið 8. gr. laga um veitinga- og gististaði. Að öðru leyti er vísað til rökstuðnings Reykjavíkurborgar í málinu.
Niðurstaða: Hin kærða ákvörðun veitti heimild til breytinga á innréttingu hússins að Túngötu 34 í Reykjavík er fól í sér gerð fjögurra rýma ætlaðra til útleigu auk íbúðar á fyrstu hæð. Byggingarleyfið fól ekki í sér leyfi til rekstrar gistiaðstöðu í húsinu enda á slík leyfisveiting undir lögreglustjóra samkvæmt 3. gr. laga um veitinga- og gististaði nr. 67/1985.
Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur ekki nágrönnum ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar en fram er komið að svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt. Umdeilt byggingarleyfi er því í samræmi við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt aðalskipulagi, þótt það heimili breytingar á umræddu húsi sem gefi kost á fjórum gistirýmum, en engar breytingar eru heimilaðar á ytra byrði húss eða skipulagi lóðar.
Á svæðum þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag er það meginregla, sem fram kemur í 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr.73/1997, að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Í 3. mgr. ákvæðisins er gerð sú undantekning að sveitarstjórn getur heimilað framkvæmdir í þegar byggðum hverfum sem ekki hafa verið deiliskipulögð að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna. Hefur þetta ákvæði verið túlkað svo, til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna, að aðeins megi heimila með þessum hætti óverulegar framkvæmdir eða breytingar, en ella þyrfti til að koma deiliskipulagning samkvæmt 2. mgr. 23. gr. laganna.
Þótt byggingarleyfið verði ekki talið hafa verulega breytingu í för með sér gæti það snert hagsmuni kæranda þar sem heimilaðar breytingar samkvæmt því skapa möguleika á sölu gistingar eða útleigu fjögurra leigurýma í fasteigninni að Túngötu 34. Slík nýting gæti valdið aukinni umferð frá því sem áður var og skapað bílastæðavandamál í nágrenni hússins.
Með hliðsjón af því sem rakið hefur verið er það álit úrskurðarnefndarinnar að hin kærða ákvörðun geti varðað hagsmuni nágranna fasteignarinnar að Túngötu 34 og bar því samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga að grenndarkynna umdeilda byggingarleyfisumsókn áður en hin kærða ákvörðun var tekin. Af þessum sökum, og í ljósi þess að þessi annmarki kann að hafa komið í veg fyrir að andmæli og sjónarmið annarra nágranna kæmust að í málinu, verður ekki hjá því komist að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 13. febrúar 2001, sem staðfest var af skipulags- og byggingarnefnd hinn 16. maí 2001, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á innréttingu hússins að Túngötu 34, Reykjavík, er felld úr gildi.
______________________________
Ásgeir Magnússon
___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Óðinn Elísson
