Ár 2011, miðvikudaginn 19. október, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 20/2010, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. mars 2010 um að veita leyfi til að breyta 1. hæð og kjallara fjölbýlishússins nr. 3 við Bræðraborgarstíg í gistiheimili.
Í málinu er kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 7. apríl 2010, er barst nefndinni næsta dag, kæra I og Á, Bræðraborgarstíg 4, Reykjavík, samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. mars 2010 á umsókn um leyfi til að breyta 1. hæð og kjallara hússins nr. 3 við Bræðraborgarstíg í gistiheimili.
Skilja verður kröfugerð kærenda svo að þess sé krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málavextir: Hinn 21. apríl 2009 var lögð fram á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík umsókn um leyfi til að breyta 1. hæð og kjallara fjölbýlishússins nr. 3 við Bræðraborgarstíg í gistiheimili. Var afgreiðslu erindisins frestað og því vísað til umsagnar skipulagsstjóra. Á fundi hans hinn 8. maí s.á. var samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Bræðraborgarstíg 1, 4, 4a og 5 ásamt Vesturgötu 51 og komu kærendur á framfæri athugasemdum með bréfi, dags. 25. maí 2009. Umsóknin var tekin fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 15. júlí 2009 og jafnframt lögð fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 13. s.m. Var bókað að ekki væru gerðar athugasemdir við erindið með vísan til framlagðrar umsagnar og var málinu vísað til fullnaðarafgreiðslu byggingarfulltrúa. Á fundi hans hinn 9. mars 2010 var umsóknin samþykkt með vísan til þess að hún samræmdist ákvæðum laga nr. 73/1997. Fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs 10. mars 2010 og staðfest á fundi borgarráðs hinn 11. mars s.á.
Framangreindri ákvörðun hafa kærendur skotið til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að á umræddu svæði skuli samkvæmt aðalskipulagi vera íbúðarbyggð en ekki blönduð byggð og spurt sé hvort þau fáu dæmi sem séu um gistiheimili í nágrenninu eigi að verða fordæmi fyrir alla byggð á þessum slóðum. Telji kærendur að rekstur gistiheimilis muni valda aukinni umferð vegna flutnings á fólki, aðföngum og öðru sem varði þjónustu þess. Muni þetta hafa í för með sér aukna hávaða- og rykmengun auk mengunar frá útblæstri bifreiða. Hús kærenda standi gengt húsinu nr. 3 við Bræðraborgarstíg og viti svefnherbergi þeirra og stofur út að götu. Einnig telji kærendur að þeir muni verða fyrir verulegum óþægindum vegna alls þessa. Kærendur viti ekki til þess að bílastæði fylgi húsinu að Bræðraborgarstíg 3 og megi ætla að skortur á bílastæðum geti valdið umferðarvandræðum í götunni.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er vísað til þess að Bræðraborgarstígur 3 sé staðsettur á íbúðarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Á íbúðarsvæðum sé gert ráð fyrir íbúðarbyggð ásamt tilheyrandi nærþjónustu. Með því sé átt við að heimilt sé að hafa þar verslun, þjónustu, stofnanir, leikvelli og opin svæði. Flokkist gistiheimili undir þjónustu. Skipulagsstjóri hafi í kjölfar athugasemda kærenda við grenndarkynningu óskað eftir því að umsækjendur upplýstu nánar um fyrirhugaða starfsemi. Hafi þar komið fram að áformað gistiheimili yrði með lágmarks þjónustustig og ekki yrði um nein aðföng að ræða umfram það sem gestir kæmu sjálfir með. Engin umferð flutningabifreiða yrði því tengd rekstri gistiheimilisins. Einnig mætti ætla að umferð leigubifreiða eða annarra bifreiða yrði í lágmarki sökum þess að gestir heimilisins yrðu að mestum hluta ferðamenn sem ferðist á ódýran máta. Gera mætti ráð fyrir að gestir gistiheimilisins myndu einkum nota það til næturgistingar þannig að ónæði yrði lítið meira en ef húsið yrði nýtt sem íbúðarhúsnæði. Þá sé ósennilegt að gestir verði á einkabifreiðum svo að álag á bílastæði nágrennisins ætti að verða u.þ.b. það sama og ef húsnæðið væri nýtt sem íbúðarhúsnæði.
Loks sé á það bent að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði í næsta nágrenni sem haft geti í för með sér umferðaraukningu eða önnur áhrif. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum, þó áréttað sé að í þessu tilfelli hafi ekki verið leidd í ljós nein slík neikvæð áhrif.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er tekið fram að fyrirhugað gistiheimili verði með lágmarks þjónustu og muni engin umferð skapast vegna flutnings aðfanga fyrir reksturinn. Ekki sé heldur við því að búast að umferð aukist vegna starfseminnar og verði að teljast ólíklegt að hún verið meiri en ef húsið væri nýtt til íbúðar.
Niðurstaða: Samkvæmt 2. mgr., sbr. 1. mgr., 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er m.a. óheimilt að breyta húsi eða notkun þess nema framkvæmdin sé í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024 er svæði það sem húsið nr. 3 við Bræðraborgarstíg stendur á skilgreint sem íbúðarsvæði en þar er ekki í gildi deiliskipulag. Ákváðu borgaryfirvöld að beita undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 við undibúning hinnar kærðu ákvörðunar og grenndarkynna áform umsækjanda og verður að telja að skilyrði hafi verið til þeirrar málsmeðferðar.
Samkvæmt gr. 4.2.1 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 er heimilt að reka starfsemi á íbúðarsvæðum sem eðlilegt er að þar sé, enda valdi reksturinn ekki ónæði, m.a. vegna hávaða eða óeðlilega mikillar umferðar. Hefur ákvæði þetta verið skýrt svo að rekstur gistiheimilis rúmist innan heimilda þess. Verður með hliðsjón af tilvitnuðu ákvæði að skýra Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 svo að rekstur gistiheimila samræmist landnotkun umrædds svæðis.
Húsið að Bræðraborgarstíg 3, sem byggt var árið 1911, er í gamalgrónu hverfi, rétt utan við miðborgarsvæði borgarinnar. Um hefðbundna íbúðarbyggð er að ræða er blandast við ýmiskonar þjónustustarfsemi, en í næsta nágrenni eru m.a. leikskóli, rakarastofa, bókaforlög og ráðgjafarstofur.
Með hinni kærðu ákvörðun var heimilað að breyta húsinu í gistiheimili með gestafjölda fyrir 15 manns. Í húsinu eru fyrir þrjár íbúðir, allar minni en 80 m² að stærð, og ættu því að fylgja því þrjú bílastæði skv. gr. 64.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Samkvæmt gr. 64.6 í reglugerðinni ættu að fylgja a.m.k. eitt bílastæði fyrir hverja 50 m², miðað við þá notkun sem heimiluð var með hinni kærðu samþykkt, og ættu bílastæði þá að vera þrjú til fjögur, en 1. hæð og kjallari eru 107 m², auk 24,8 m² geymslurýmis. Hins vegar ber að hafa í huga að samkvæmt gr. 12.8 í téðri reglugerð skal, við umfjöllun um byggingarleyfi vegna húsa sem byggð hafa verið fyrir gildistöku hennar, taka mið af reglugerðarákvæðum sem í gildi voru við byggingu þeirra. Þá er í gr. 28 í byggingarreglugerð heimild til að víkja frá kröfum um bílastæði gegn greiðslu gjalds í bílastæðasjóð, verði þeim ekki komið fyrir á lóð.
Með hliðsjón af framangreindu, og þegar litið er til þess að ekki liggur fyrir að þörf fyrir bílastæði muni í raun aukast við það eitt að umrætt húsnæði verði nýtt sem gistiheimili í stað íbúða, verður ekki séð að kröfur um fjölda bílastæða hafi átt að standa því í vegi að umdeilt leyfi yrði veitt.
Þegar litið er til umfangs umrædds gistirekstrar, auk staðhátta og starfsemi á nærliggjandi lóðum, verður heldur ekki talið að sú breytta notkun sem hér um ræðir fari í bága við skilgreinda landnotkun svæðisins samkvæmt gildandi aðalskipulagi. Loks verður að telja að eins og atvikum er háttað hafi ekki verið gengið svo gegn grenndarhagsmunum kærenda að ógilda beri hina kærðu ákvörðun. Samkvæmt því sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu því hafnað.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. mars 2010 um að veita leyfi til að breyta 1. hæð og kjallara hússins nr. 3 við Bræðraborgarstíg í Reykjavík í gistiheimili.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
