Ár 2004, mánudaginn 10. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 20/2004, kæra eigenda húseignanna að Brúnási 16, 18 og 20 í Garðabæ á ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi að Brekkuási 11 í Garðabæ.
Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur
úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 5. apríl 2004, sem barst nefndinni 7. s.m., kæra S og S, Brúnási 16, B og R, Brúnási 18 og E og S, Brúnási 20, Garðabæ, ákvörðun byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til byggingar 372,6 m² einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ. Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi byggingarnefndar Garðabæjar hinn 6. febrúar 2004 og staðfest af bæjarstjórn þann 19. febrúar s.á.
Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við bygginguna.
Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi og leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Garðabæ til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda. Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Garðabæjar um kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kærenda.
Málavextir: Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn þessa þáttar málsins.
Hin umdeilda nýbygging sem byrjað er að reisa að Brekkuási 11 er á nýbyggingarsvæði á Hraunsholti í Garðabæ. Á svæðinu gildir deiliskipulag fyrir Hraunsholt frá árinu 1997 með áorðnum breytingum. Í skipulagi þessu er gert ráð fyrir fjölbreyttri íbúðarbyggð á svæðinu en í skilmálum er nánar kveðið á um mannvirkjagerð á einstökum lóðum. Er á lóðinni að Brekkuási 11 heimiluð bygging einbýlishúss af gerð E-2, en sú húsgerð er samkvæmt skilmálum einnar og hálfrar hæðar og eru á skýringarmyndum í sérskilmálum sýnd dæmi um útfærslur slíkra húsa.
Eins og að framan er rakið veitti byggingarfulltrúinn í Garðabæ leyfi fyrir byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 á afgreiðslufundi hinn 28. janúar 2004 og var leyfið staðfest í bæjarstjórn hinn 19. febrúar 2004. Hófust framkvæmdir við byggingu hússins í framhaldi af afgreiðslu leyfisins.
Lóðin að Brekkuási 11 liggur á vesturmörkum að lóðum kærenda að Brúnási nr. 16 og 18. Norð-vestur af lóðinni er lóð kærenda að Brúnási 20. Er verulegur hæðarmunur á lóðunum og liggja lóðir kærenda til muna lægra en lóðin að Brekkuási 11.
Þegar sjá mátti af framkvæmdum hæðarsetningu nýbyggingarinnar töldu kærendur ástæðu til að kynna sér frekar fyrirhugða byggingu. Fengu þeir, að eigin sögn, afrit af teikningum að nýbyggingunni hinn 23. mars 2004. Töldu þeir bygginguna ekki samræmast skipulagsskilmálum og að grenndaráhrif hennar yrðu óviðunandi. Skutu þeir ákvörðun byggingaryfirvalda um leyfi fyrir byggingunni til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 5. apríl 2004, svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er á því byggt að umdeild nýbygging fari með ýmsum hætti gegn skipulagsskilmálum svæðisins. Þannig hafi þess ekki verið gætt að laga mannvirkið að landinu, samræmis sé ekki gætt í þakformi og hæðarsetning sé röng. Raski byggingin grenndarhagsmunum kærenda enda fylgi henni skuggavarp og skerðing á friðhelgi. Nefna kærendur sem dæmi mikla vegghæð og nálægð nýbyggingarinnar og að sjá megi af svölum hennar niður í gegnum þakglugga að Brúnási 18.
Málsrök Garðabæjar: Af hálfu bæjaryfirvalda er kröfum og málsástæðum kærenda hafnað. Fullyrðingar kærenda um ranga hæðarsetningu fái ekki staðist enda beri að miða við uppgefinn hæðarkóta gólfplötu þess hluta hússins er snúi að götu eins og ráða megi af skýringarmyndum. Sé þessi skilningur í samræmi við það sem lagt hafi verið til grundvallar við afgreiðslu á byggingarleyfum vegna allra annarra húsa í hverfinu og einnig í öðrum hverfum bæjarins. Sú verklagsregla hafi almennt gilt í nýjum hverfum í Garðabæ að plötuhæð húsa sé um 30 cm hærri en götukóti og sé með því verið að tryggja að vatn frá götu renni ekki óhindrað inn á aðalhæð húsa.
Í kæru kærenda sé ekki haldið fram að önnur atriði, er varði hæð eða umfang hússins, brjóti gegn beinum ákvæðum skilmála, heldur sé vísað til þess að húsgerðin sé andstæð meginmarkmiðum skipulagsins, falli ekki að landinu og sé þess eðlis að hún valdi skerðingu á nýtingu lóða kærenda og skerði verðmæti eigna þeirra. Þá sé í kæru gerð athugasemd við réttmæti þeirrar ákvörðunar að heimila að svalir gangi út fyrir byggingarreit.
Ekkert af þessu fái staðist þegar litið sé til markmiða og framkvæmdar skipulagsins og heimilda þess.
Meginatriði þessa máls séu þau að byggingarleyfi hússins að Brekkuási 11 sé í samræmi við heimildir samkvæmt skipulagsskilmálum hverfisins og því ekki ógildanlegt. Það séu því engar ástæður fyrir hendi er geti réttlætt stöðvun framkvæmda við húsið.
Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt. Svarar byggingarleyfishafi málsástæðum kærenda lið fyrir lið og telur þær ýmist byggðar á misskilningi eða rangtúlkun á skipulagsskilmálum svæðisins og öðrum réttarheimildum sem við eigi í málinu. Hafa verði í huga að skipulag umrædds svæðis geri ráð fyrir þéttri og fjölbreytilegri byggð og geti kærendur ekki gert tilkall til þess rólega yfirbragðs og sveitasælu sem þeir geri í kærunni. Enginn réttur hafi því verið brotinn á kærendum með útgáfu byggingarleyfis vegna hússins sem verið sé að byggja á lóðinni að Brekkuási 11.
Sé það eindregin afstaða byggingarleyfishafa að þar sem byggingarleyfi vegna húsbyggingar hans að Brekkuási 11 sé ekki haldið neinum ágöllum er ógildingu varði sé sjálfgefið að kröfu um stöðvun framkvæmda verði synjað. Sama eigi að sjálfsögðu við um ógildingu byggingarleyfis síðar.
Með bréfi, dags. 4. maí sl., hefur byggingarleyfishafi komið að ítarlegum frekari athugasemdum sem einkum lúta að túlkun skipulags um vegghæðir með hliðsjón af frávíkjanlegum ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um það efni.
Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu. Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.
Vettvangskönnun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 28. apríl 2004. Mættir voru fulltrúar kærenda, byggingarleyfishafa og bæjaryfirvalda.
Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar byggingarfulltrúans í Garðabæ frá 28. janúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 372,6 m² einbýlishús að Brekkuási 11 í Garðabæ. Ber úrskurðarnefndinni, með hliðsjón af rannsóknarreglu stjórnsýsluréttarins, að taka til úrlausnar þau atriði er varða lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar og takamarkast úrlausnarefnið ekki við þær málsástæður sem kærendur tefla fram. Kemur einkum til skoðunar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum byggingarsvæðisins, svo og hvort fylgt hafi verið viðeigandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 við hönnun byggingarinnar.
Skipulagsskilmálar þeir sem við eiga í hinu umdeilda tilviki eru um margt óljósir. Er þar m.a. í sérákvæðum fjallað um húsgerð E-2 sem einbýlishús á 1 ½ hæð án þess að slík húsgerð sé skilgreind umfram það sem ráða má af skýringarmyndum. Þykir óljóst hvort hin umdeilda bygging samrýmist umræddum sérskilmálum miðað við þá skýringarkosti sem nærtækastir eru, en við skýringu skipulagsskilmála verður m.a. að líta til réttmætra væntinga lóðarhafa og annarra rétthafa á skipulagssvæðinu.
Einnig kemur til skoðunar hvort hin umdeilda bygging samræmist ákvæðum 74. gr., sbr. 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en ekki er unnt að fallast á að skipulagsskilmálar umrædds svæðis hafi að geyma ákvæði um vegghæðir þótt þar sé kveðið á um mestu leyfilegu hæð hinna ýmsu húsgerða. Samræmi byggingarinnar við önnur atriði skilmálanna geta og komið til skoðunar, svo sem um hæðarsetningu og hæðarlegu.
Samkvæmt framansögðu þykir það mikill vafi leika á um hvort hið umdeilda byggingarleyfi fullnægi lagaskilyrðum, sbr. m.a. 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að rétt þykir að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.
Nokkur dráttur hefur orðið á uppkvaðningu úrskurðar þessa. Stafar hann af töfum við gagnaöflun og öðrum ófyrirséðum atvikum.
Úrskurðarorð:
Framkvæmdir sem hafnar eru samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi við byggingu einbýlishúss að Brekkuási 11 í Garðabæ skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
_____________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
