Árið 2021, fimmtudaginn 8. júlí, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 19/2021, kæra vegna framkvæmda í fjöleignarhúsinu að Laugarnesvegi 83.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 23. febrúar 2021, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi efri hæðar hússins að Laugarnesvegi 83, Reykjavík, ætlaðar óleyfisframkvæmdir í húsinu. Er þess krafist að mannvirkinu verði komið í fyrra horf og rask afmáð að fullu. Jafnframt er þess krafist að skúr á lóðinni verði fjarlægður og rask vegna hans verði afmáð að fullu.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 19. apríl 2021.
Málavextir: Í byrjun mars 2020 mun kærandi hafa orðið var við framkvæmdir á neðri hæð hússins að Laugarnesvegi 83. Hinn 6. s.m. sendi hann byggingarfulltrúanum í Reykjavík tölvupóst þar sem spurst var fyrir um hvort embættið vissi af umræddum framkvæmdum. Upplýsti kærandi um að eigandi neðri hæðar hússins væri búinn að bora í og brjóta hluta af burðarveggjum. Óskaði embættið 11. s.m. eftir skýringum frá eigendum íbúðar á neðri hæð hússins á framkvæmdunum. Svar barst embættinu 24. s.m. þar sem fram kom að umræddar framkvæmdir væru hluti af viðhaldi innanhúss og endurnýjun innréttinga. Húsasmíðameistari hafi verið fenginn til að meta burðarvirki hússins og hafi það verið hans mat að það að fjarlægja tiltekinn veggbút hefði ekki áhrif á burðarvirki hússins. Jafnframt kom fram að leyfi íbúa í kjallara og á efri hæð hafi verið fengið til að taka vatnið af húsinu meðan skipt hefði verið um rör. Við þá vinnu hafi ryð stíflað blöndunartæki í íbúð í risi og hafi pípulagningarmeistari verið fenginn til að losa ryð úr tækjum og rörum auk þess sem keypt hafi verið nýtt blöndunartæki fyrir eiganda efri hæðar hússins. Sama dag mun eftirlitsmaður skilmálaeftirlits byggingarfulltrúa hafa tekið út framkvæmdina vegna kvörtunar kæranda. Í skoðunarskýrslu hans frá sama degi kemur fram að brotið hafi verið um 20 cm bútur af vegg til að stækka dyraop. Framkvæmdin sé minniháttar breyting á burðarvirki hússins. Ennfremur hafi neysluvatnslögnum verið breytt þannig að nú séu kaldavatnslagnir íbúðanna aðskildar. Þá tók eftirlitsmaður skilmálaeftirlits framkvæmdina aftur út 30. mars 2020. Í skoðunarskýrslu vegna þeirrar úttektar kom m.a. fram að varmaskiptir hafi verið settur upp fyrir neysluvatnslögn.
Kærandi kom á framfæri frekari athugasemdum vegna framkvæmdanna við byggingarfulltrúa með tölvupóstum 6., 12., 13., 19. og 28. mars 2020. Í svari frá byggingarfulltrúa 31. s.m. var vísað til framangreindra samskipta eigenda neðri hæðar og embættisins auk þess eftirlits sem átti sér stað. Kom fram í svarinu að framkvæmd vegna umræddrar breytingar á burðarvirki væri tilkynningarskyld skv. a-lið gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 og að óskað hafi verið eftir því að tilkynnt yrði um þá framkvæmd. Einnig kom fram að lagnaframkvæmdir væru byggingarleyfisskyldar og að óskað hafi verið eftir því að sótt yrði um leyfi fyrir þeim. Þá hafi aðrar framkvæmdir verið skoðaðar og teldust þær til eðlilegs viðhalds sem væru undanþegnar byggingarleyfi. Með umsókn, dags. 10. október 2020, sóttu eigendur íbúðar á neðri hæð hússins um byggingarleyfi fyrir stækkun tveggja hurðargata, breytingu á lagnaleiðum í eldhúsi og uppsetningu á varmaskipti fyrir neysluvatnslögn í geymslu í kjallara. Með umsókninni fylgdi m.a. minnisblað byggingarverkfræðings þar sem m.a. kom fram að breytingin hafi ekki áhrif á burð hússins, hvorki lárétt né lóðrétt, og samþykki meirihluta eigenda í húsinu væri fyrir breytingunum. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 19. janúar 2021 var umsóknin tekin fyrir og hún samþykkt.
Málsrök kæranda: Kærandi bendir á að 1. mars 2020 hafi framkvæmdaraðilar komið óvænt inn í húsið að Laugarnesvegi 83 og hafið stórframkvæmdir sem engin heimild hafi verið fyrir. Gerðar hafi verið breytingar á burðarveggjum og sameiginlegum lögnum án leyfis. Strax í byrjun mars hafi verið farið fram á það við byggingarfulltrúa að óleyfisframkvæmdir yrðu stöðvaðar strax og þeim sem að framkvæmdunum stæðu gert að afmá allt rask og bæta kæranda tjón. Það hafi byggingarfulltrúi ekki gert heldur lagt fyrir framkvæmdaraðila að sækja um leyfi fyrir óleyfisframkvæmdunum. Framkvæmdirnar hafi stíflað allt vatnsinntak í íbúð efri hæðar og búi kærandi enn við ónothæfan og ónýtan baðvask. Því sé harðlega andmælt að framkvæmdaraðilar geti snúið inntaksrými hússins á hvolf bara fyrir sig. Eigendur kjallaraíbúðar hafi samþykkt framkvæmdirnar löngu seinna en slíkt dugi ekki fyrir framkvæmdunum þar sem samþykki allra, eða að lágmarki 2/3 hluta, þurfi fyrir þeim, sbr. 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Framkvæmdaraðilar hafi sett íbúð sína á sölu í lok janúar 2021 með óleyfisskúr á lóð. Með fasteignaauglýsingu hafi þeir reynt að selja inntaksrými allra sem þvottarými fyrir þvottavél og þurrkara og ranglega sagt að enginn hafi nýtt rýmið nema neðri hæð. Ítrekuð sé krafa kæranda um að hinn ólöglegi skúr verði fjarlægður af lóðinni og allt rask afmáð að fullu.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er litið svo á að kærð sé ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. janúar 2021 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi til að stækka tvö dyraop og breyta lagnaleiðum í íbúð á neðri hæð hússins að Laugarnesvegi 83 og setja upp varmaskipti í kjallara. Ljóst sé að umrædd stækkun á dyraopum sé minniháttar breyting eins og fram hafi komið í skoðunarskýrslu 24. mars 2020. Í a-lið gr. 2.3.5. í byggingarreglugerð nr. 112/2012 sé fjallað sérstaklega um minniháttar breytingar á burðarveggjum sem undanþegnar séu byggingarleyfi, en sú krafa sé gerð að slíkt sé tilkynnt til byggingarfulltrúa. Með umsókn um byggingarleyfi hafi fylgt umsögn burðarþolshönnuðar þar sem hann taldi breytinguna ekki hafa áhrif á burð hússins. Önnur göt sem boruð hafi verið hafi óveruleg áhrif á burðarþol veggja eða platna.
Óverulegar breytingar hafi verið gerðar á lögnum, þ.e. vatnslagnir hafi verið endurnýjaðar þannig að lögn, sem áður hafi verið fyrir íbúðir neðri og efri hæðar, sé nú bara fyrir íbúð efri hæðar. Ný lögn fyrir íbúð neðri hæðar hafi verið komið fyrir, lagnaleið snúið við og varmaskiptir settur upp fyrir neysluvatnslögn. Þessar lagnaframkvæmdir séu byggingarleyfisskyldar og í kjölfar eftirlitsferðar hafi verið óskað eftir að sótt yrði um leyfi vegna breytinganna. Á þeim teikningum sem fylgt hafi byggingarleyfisumsókn komi fram að sú breyting hafi verið gerð á lagnaleiðum íbúðar á neðri hæð að nú kvíslist þær frá lögnum íbúðar á efri hæð í inntaksrými í kjallara. Séu neysluvatnslagnir fyrir íbúð efri hæðar óbreyttar. Kalt vatn í íbúð á neðri hæð fari nú fyrst inn í eldhús og þaðan inn á baðherbergi en áður hafi það verið öfugt. Umrædd breyting hafi því ekki áhrif á íbúð efri hæðar þar sem vatnið kvíslist frá áður en lögn fari inn í íbúð á neðri hæð.
Framangreindar framkvæmdir falli ekki undir skilyrði a.-c. liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Dugi því samþykki einfalds meirihluta fyrir framkvæmdunum og hafi slíkt samþykki fylgt byggingarleyfisumsókn.
Niðurstaða: Svo sem rakið er í málavaxtalýsingu er upphaf máls þessa að rekja til ýmissa framkvæmda í íbúð á neðri hæð hússins að Laugarnesvegi 83 í mars 2020. Í október s.á. sóttu leyfishafar um byggingarleyfi til að stækka tvö dyraop og breyta lagnaleiðum í íbúð á neðri hæð og setja upp varmaskipti í kjallara og var sú umsókn samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 19. janúar 2021. Eins og atvikum máls þessa er háttað verður því litið svo á að það sé hin kærða ákvörðun í máli þessu enda liggur ekki fyrir önnur stjórnvaldsákvörðun sem kæranleg er til úrskurðarnefndarinnar, s.s. synjun um beitingu þvingunarúrræða. Verður þar af leiðandi ekki tekin afstaða til þeirrar kröfu kæranda að skúr á lóðinni verði fjarlægður.
Í 1. mgr. 10. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er gerð krafa um að með byggingarleyfisumsókn fylgi nauðsynleg gögn, þ.m.t. samþykki meðeigenda samkvæmt ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga verður ekki ráðist í framkvæmdir sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Þá kemur fram í 2. mgr. ákvæðisins að sé um að ræða framkvæmdir sem hafi breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geti ekki talist verulegar, þá nægi að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Að lokum er mælt fyrir um það í 3. mgr. að til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægi þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við eignarhluta.
Hinar umdeildu framkvæmdir fólu í sér stækkun dyraopa, breytingu á lagnaleiðum og uppsetningu á varmaskipti fyrir neysluvatnslögn. Fyrir liggur í máli þessu minnisblað byggingarverkfræðings um að framkvæmdin hafi ekki áhrif á burð hússins. Að því virtu verður sú breyting er felur í sér stækkun dyraopa talin smávægileg í skilningi 3. mgr. 30. gr. fjöleignarhúsalaga og gildir hið sama um breytingu á lagnaleiðum í eldhúsi. Þá verður að telja uppsetningu á varmaskipti fyrir neysluvatnslögn fela í sér endurnýjun í skilningi sama ákvæðis. Með umsókn leyfishafa fylgdi tilskilið samþykki eigenda meiri hluta miðað við eignarhluta og getur því skortur á samþykki kæranda fyrir framkvæmdunum ekki varðað ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar. Þá verður ekki séð að aðrir form- eða efnisannmarkar séu á hinu kærða byggingarleyfi sem raskað geti gildi þess og verður kröfu kæranda þar um því hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 19. janúar 2021 um að samþykkja umsókn um byggingarleyfi til að „stækka tvö hurðargöt í íbúð 0101, breyta lagnaleiðum í eldhúsi og setja varmaskipti í kjallara húss nr. 83 við Laugarnesveg.“
