Ár 2003, þriðjudaginn 2. september, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 18/2002, kæra eiganda fasteignarinnar að Sefgörðum 24, Seltjarnarnesi á ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness varðandi skjólvegg og gróður á mörkum lóðanna nr. 24 og 16 við Sefgarða.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með kæru til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 21. maí 2002, sem barst nefndinni sama dag, kærir Ragnar H. Hall hrl., f.h. R, Sefgörðum 24, Seltjarnarnesi, ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 24. apríl 2002 þar sem kæranda er gert að rífa niður eða endurgera samkvæmt byggingarreglugerð skjólvegg við lóðamörk lóðanna Sefgarða 16 og 24. Í ákvörðun byggingarnefndar kemur einnig fram að verði nýr skjólveggur ekki reistur á lóðamörkum skuli þess gætt að komið verði í veg fyrir jarðvegsskrið frá Sefgörðum 24 yfir á lóðina að Sefgörðum 16 og að séð verði fyrir aðgengi að lóðamörkum án þess að fara þurfi yfir á síðarnefndu lóðina. Loks segir að ganga skuli þannig frá runnagróðri að hann skríði ekki inn á lóðina að Sefgörðum 16.
Hin kærða ákvörðun var staðfest í bæjarstjórn Seltjarnarness hinn 24. apríl 2002.
Kærandi krefst ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.
Málavextir: Kærandi er eigandi fasteignarinnar að Sefgörðum 24, Seltjarnarnesi en þannig hagar til að mörk lóðar kæranda liggja að mestu að lóð hússins nr. 16 við Sefgarða. Við upphaflegan frágang lóðar sinnar setti kærandi niður nokkrar trjáplöntur á lóðamörkum þar sem lóð hans liggur að lóð nr. 16 við Sefgarða en reisti síðar skjólvegg úr timbri inni á lóð sinni, samsíða mörkum lóðanna, en í u.þ.b. 30 cm fjarlægð frá þeim. Kveður kærandi vegg þennan hafa verið reistan á árinu 1979.
Eigandi fasteignarinnar að Sefgörðum 16, Seltjarnarnesi kærði til úrskurðarnefndar á árinu 2000 meðferð byggingarnefndar Seltjarnarness á erindi hans varðandi áðurnefndan skjólvegg og gróður á mörkum lóðanna nr. 16 og 24 við Sefgarða. Kæran laut m.a. að því að eftir að umræddur veggur hafi verið reistur hafi kærandi máls þessa ekki komist um lóð sína að trjám þeim er hann hafi sett niður á lóðamörkum þar sem skjólveggurinn skilji ræmu þá er þau standa á frá lóðinni. Eigandi Sefgarða 16 og kærandi fyrra málsins kvaðst hafa krafist lagfæringar á þessum frágangi fjótlega eftir að skjólveggurinn hafi verið reistur og árið 1992 ítrekað kröfur sínar um úrbætur við byggingarfulltrúa. Honum hafi þá verið tjáð að ekkert væri hægt að aðhafast í málinu, en við endurgerð skjólveggjarins skyldi hann reistur í samræmi við gildandi reglur. Með bréfi til byggingarnefndar Seltjarnarness kom eigandi Sefgarða 16 á framfæri þeirri skoðun sinni að skjólveggurinn þarfnaðist orðið endurgerðar þar sem hann væri farinn að sveiflast óeðlilega mikið í hvassviðrum. Með vísan til þessa krafðist hann flutnings og rétts frágangs á skjólveggnum til samræmis við gildandi reglur. Ennfremur krafðist hann þess að trén á lóðamörkunum yrðu fjarlægð svo ganga mætti þannig frá að möl og annað lauslegt skriði ekki stöðugt inn á lóð hans. Aðfararnótt hins 11. desember 2001 urðu skemmdir á hinum umdeilda skjólvegg í hvassvirði sem þá gekk yfir. Samkvæmt upplýsingum byggingarfulltrúa, sem kvaddur var á staðinn, höfðu staurar í veggnum brotnað niður við jörð þannig að hann hallaðist verulega á kafla en langböndin héldu honum saman. Eigandi veggjarins lét reisa þá við og styrkja á næstu dögum eftir fokið.
Byggingarnefnd Seltjarnarness komst að þeirri niðurstöðu að við endurgerð skjólveggjarins skyldi hann reistur skv. 67. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Með úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála hinn 13. febrúar 2002 var ákvörðun byggingarnefndar talin hafa verið verulega áfátt og var hún því úr gildi felld.
Í fundargerð byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 kemur fram að tilefni umfjöllunar nefndarinnar sé fyrrnefndur úrskurður úrskurðarnefndar, dags. 13. febrúar 2002, vegna kæru eiganda fasteignarinnar nr. 16 við Sefgarða vegna meðferðar byggingarnefndar á erindi hans og því hafi nefndin tekið málið upp að nýju. Í bókun nefndarinnar segir að við skoðun á veggnum eftir foktjónið hafi komið í ljós að nokkrir staurar í veggnum hafi brotnað niður við jörð vegna fúa og gera megi ráð fyrir að fúi sé í fleiri staurum. Við vettvangsskoðun hafi greinilega komið fram að jarðvegsskrið sé frá lóð Sefgarða nr. 24 inn á lóðina að Sefgörðum 16. Ennfremur virðist sem runnagróður hafi vaxið inn að lóð Sefgarða 16. Vegna þessa ákvað nefndin eftirfarandi: „Byggingarnefnd kynnti sér aðstæður á staðnum þ. 19. mars 2002 m.a. vegna fokskemmda sem urðu á skjólveggnum í desember sl. Byggingarfulltrúi gerði grein fyrir þeim skemmdum sem urðu á veggnum í óveðrinu en hann mætti á staðinn morguninn eftir fokið og hitti þar fyrir eiganda Sefgarða 24. Lagði hann að eiganda veggjarins að hann notaði nú tækifærið og fjarlægði umræddan vegg. Ekki féllst eigandinn á það, heldur myndi hann ganga tryggilega frá veggnum til bráðabirgða og rífa hann í sumar og endurbyggja. Við skoðun á veggnum eftir foktjónið kom í ljós að nokkrir staurar í veggnum höfðu brotnað niður við jörð vegna fúa. Má gera ráð fyrir að fúi sé í fleiri staurum. Í vettvagnsskoðuninni kom greinilega fram að jarðvegsskrið er frá lóð Sefgarða 24 inn á lóðina Sefgarðar 16. Ennfremur virðist sem runnagróður hafi vaxið inn að lóð Sefgarða 16.“
Jafnframt segir í bókun nefndarinnar:
„Vegna þess lélega ástands sem orðið er á skjólvegg við lóðarmörk lóðanna Sefgarðar 16 og Sefgarðar 24 m.a. vegna foktjóns og aldurs er lagt svo fyrir að hann sé rifinn eða endurgerður samkvæmt byggingarreglugerð 441/1998. Sé hann ekki reistur á lóðarmörkum skal þess gætt að komið verði í veg fyrir jarðvegsskrið frá Sefgörðum 24 niður á lóðina Sefgarðar 16 og að séð sé fyrir aðgengi að lóðarmörkum án þess að fara þurfi niður á lóðina Sefgarðar 16. Gengið sé þannig frá runnagróðri að hann skríði ekki inn á lóðina að Sefgörðum 16.“
Kærandi hefur nú skotið áðurgreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan er rakið.
Málsrök kæranda: Kærandi heldur því fram að eftir að áðurnefndur úrskurður hafi gengið í úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála hafi hann hvorki fengið erindi né fyrirspurn frá byggingarnefndinni á Seltjarnarnesi og þá hafi honum ekki verið boðið að skýra mál sitt fyrir nefndinni áður en ákvörðun hafi verið tekin í því. Að hans mati sé hér um að ræða fráleita málsmeðferð enda um að ræða mannvirki sem staðið hafi umhverfis lóð hans í tvo áratugi og kosti verulega fjármuni að fjarlægja og/eða endurbyggja. Í fundargerð byggingarnefndar komi fram að byggingarfulltrúi hafi skoðað skjólvegginn daginn eftir illviðrið sem olli skemmdum á veggnum. Þar sé haft eftir byggingarfulltrúanum að hann hafi lagt að eiganda veggjarins að nota tækifærið og fjarlægja vegginn, en eigandinn hafi ekki fallist á það, heldur hafi hann ætlað sér að ganga frá veggnum til bráðabirgða og rífa hann og endurbyggja. Kærandi kannist ekki við ummælin, enda hafi hann þá þegar haft samband við smið og fengið hann til að gera við vegginn og hafi viðgerðin þegar farið fram. Hvað sem líði skoðun byggingarfulltrúans þá sé alveg ljóst að sú athugun leiði ekki til þess að kærandi hafi fengið fyrirmæli um breytingar á umræddum skjólvegg. Hann hafi ekki haft ástæðu til annars en að ætla að byggingarfulltrúi teldi fyrirætlanir hans um viðgerð viðunandi enda hafi hann í framhaldinu gert ráðstafanir til að styrkja vegginn aftur.
Kærandi mótmælir þeirri fullyrðingu sem fram komi í fundargerð byggingarnefndar að við skoðun eftir foktjónið hafi komið í ljós að nokkrir staurar í veggnum hafi brotnað niður við jörð vegna fúa og að gera megi ráð fyrir að fúi sé í fleiri staurum. Þetta telji kærandi hæpnar fullyrðingar og ekki studdar neinum gögnum. Í tilefni af því hafi kærandi leitað til verkfræðistofunnar Hnits hf. og beðið um könnun á ástandi veggjarins. Sú könnun hafi leitt í ljós að girðingin sé afar traust og hafi verið rækilega endurbætt.
Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun byggingarnefndar verði felld úr gildi og að lagt verði fyrir nefndina á nýjan leik að taka málefni þetta til efnislegrar meðferðar þar sem báðir aðilar eigi þess kost að koma sjónarmiðum sínum á framfæri áður en ákvörðun verði tekin í málinu. Telji hann að andmælaréttur hans samkvæmt 13. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993 hafi verið þverbrotinn við meðferð nefndarinnar á málinu og þegar af þeirri ástæðu beri að ógilda ákvörðunina.
Verði ekki fallist á ógildingarkröfuna á þessum grundvelli krefst kærandi þess að úrskurður byggingarnefndar Seltjarnarness verði felldur úr gildi á efnislegum forsendum. Byggir kærandi á því í fyrsta lagi að hinn kærði úrskurður varði skjólvegg sem reistur hafi verið löngu áður en byggingarreglugerð nr. 441/1998 hafi verið sett. Reglugerðin gildi þess vegna ekki um mannvirkið, sem enginn hafi gert athugasemdir við frá því að það hafi verið reist, þar til eigandi fasteignarinnar að Sefgörðum 16 hafi sett fram kvörtun sína. Ákvörðunin um að leggja fyrir hann að rífa skjólvegginn eða endurbyggja hann samkvæmt byggingarreglugerð eigi sér þess vegna ekki lagastoð. Í öðru lagi krefst kærandi ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar með vísan til þess að hún sé ekki byggð á nægilegri athugun á staðreyndum varðandi ástand veggjarins og heldur kærandi því fram að ef byggingarnefndarmenn hefðu gengið úr skugga um ástand veggjarins hefðu þeir ekki talið ástæðu til að hrófla við veggnum. Í þriðja lagi krefst kærandi ógildingar á grundvelli þess að ákvörðun byggingarnefndar gangi þvert gegn meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda sé með hinni kærðu ákvörðun lagt fyrir hann að framkvæma ráðstafanir sem séu miklu kostnaðarsamari en önnur úrræði sem ættu að vera nægileg til að tryggja hagsmuni nágrannans. Í fjórða lagi er krafist ógildingar með vísan til þess að kærandi hafi, áður en ákvörðun var tekin, framkvæmt nauðsynlegar endurbætur á skjólveggnum þannig að ekki þurfi að hafa áhyggjur af ástandi hans.
Málsrök Seltjarnarnesbæjar: Af hálfu Seltjarnarnesbæjar er því mótmælt að formreglur stjórnsýslulaga hafi verið brotnar. Þvert á móti hafi byggingarfulltrúi á undanförnum árum, allt frá því að eigandi Sefgarða 16 hafi sett fram kvörtun sína varðandi skjólvegginn, rætt deilumál það sem hér sé til meðferðar við kæranda og leitað eftir sjónarmiðum hans varðandi það og mögulegar lyktir þess. Byggingarfulltrúi hafi einnig skoðað umræddan skjólvegg á vettvangi daginn eftir að veggurinn hafi fallið um vegna illviðris og hafi þá haft tal af kæranda. Þar hafi byggingarfulltrúi lagt að kæranda að fjarlægja vegginn, sem að hans mati hafi verið í mjög slæmu ástandi. Á þetta hafi kærandi ekki fallist en hann hafi ætlað sér að gera við vegginn til bráðabirgða og rífa hann sumarið eftir og endurbyggja. Af öllu þessu megi ljóst vera að byggingarfulltrúa hafi verið vel kunnugt um afstöðu kæranda til máls þessa, enda hafi sjónarmið hans verið höfð til hliðsjónar við úrlausn málsins á fundi byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002.
Hvað varði efnislegar málsástæður kæranda þá hafi það verið mat nefndarmanna sem hafi kynnt sér aðstæður á vettvangi að skjólveggurinn hafi verið það illa farinn að hann yrði að fjarlægja. Standi vilji kæranda til þess að endurgera vegginn frá grunni beri honum að gera það á grundvelli gildandi byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Nefndin telji að kæranda sé heimilt að hafa trjágróður á lóðarmörkum með þeim takmörkunum sem geti í 68. gr. byggingarreglugerðar en honum sé þá skylt að ganga þannig frá honum að það skaði ekki hagsmuni eiganda grannlóðarinnar. Einnig beri honum að tryggja aðgengi að lóðarmörkum frá sinni eigin lóð en ekki frá lóð nágrannans.
Niðurstaða: Hin kærða ákvörðun fól í sér að kæranda var gert að rífa eða endurgera skjólvegg við lóðamörk Sefgarða 16 og 24 og yrði hann ekki reistur á lóðamörkum skyldi komið í veg fyrir jarðvegsskrið frá Sefgörðum 24 yfir á lóð nr. 16. Frágangi á lóðamörkum skyldi svo háttað að séð yrði fyrir aðgengi að þeim án þess að fara þyrfti yfir á lóð nr. 16 og gengið skyldi þannig frá runnagróðri að hann skriði ekki inn á lóð nr. 16.
Í málinu liggur fyrir að í óveðri hinn 11. desember 2001 urðu skemmdir á hinum umdeilda skjólvegg í hvassvirði sem þá gekk yfir. Kærandi lét lagfæra vegginn eftir óveðrið og fylgdi kærunni álit sérfræðings um ástand hans.
Í bókun byggingarnefndar hinn 24. apríl 2002 segir að byggingarfulltrúi hafi gert grein fyrir þeim skemmdum sem urðu á veggnum í óveðrinu en hann hafi mætt á staðinn morguninn eftir óveðrið og hitt þar fyrir kæranda. Er ágreiningur um það í málinu hvað farið hafi á milli kæranda og byggingarfulltrúa við þetta tækifæri.
Í greinargerð lögmanns byggingarnefndar kemur fram að það hafi verið mat nefndarmanna, sem kynntu sér aðstæður á vettvangi, að skjólveggurinn væri svo illa farinn að það bæri að fjarlægja hann og í bókun nefndarinnar kemur fram að nefndin meti ástand hans lélegt. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið unnt að taka svo íþyngjandi ákvörðun án þess að gætt væri ákvæðis 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 um andmælarétt. Veggurinn sem hér um ræðir hefur staðið um árabil og ljóst að hin kærða ákvörðun hefur m.a. fjárhagslega þýðingu fyrir kæranda. Byggingarnefnd bar því að gefa kæranda kost á að tjá sig um hina fyrirhuguðu ákvörðun sem um er deilt í máli þessu.
Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að fella beri hina kærðu ákvörðun úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna anna hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Hin kærða ákvörðun byggingarnefndar Seltjarnarness frá 24. apríl 2002 er felld úr gildi.
______________________
Ásgeir Magnússon
_______________________ ____________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
