Ár 2008, fimmtudaginn 28. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon, héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 164/2007, kæra á samþykktum skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september og 8. nóvember 2007 um að veita leyfi til að rífa hús og reisa þess í stað nýtt einbýlishús á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut á Seltjarnarnesi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. desember 2007, er barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir Bragi Björnsson hdl., f.h. eigenda íbúðar á neðri hæð fjölbýlishússins að Unnarbraut 17, Seltjarnarnesi, þá samþykkt skipulags- og mannvirkjanefndar frá 8. nóvember 2007 að heimila byggingu einbýlishúss á lóð nr. 19 við Unnarbraut. Bæjarstjórn Seltjarnarness staðfesti ofangreinda afgreiðslu á fundi sínum 14. nóvember s.á. Jafnframt verður að skilja málatilbúnað kærenda svo að einnig sé kærð ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar frá 13. september 2007 um að heimila niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni.
Gerð er krafa um að felldar verði úr gildi samþykktir skipulags- og mannvirkjanefndar. Jafnframt er þess krafist að fyrirhugaðar og/eða yfirstandandi framkvæmdir á lóðinni verði stöðvaðar.
Ekki hefur komi til þess að framkvæmdir hæfust og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. Er kærumálið nú tekið til efnisúrskurðar.
Málavextir: Á lóðinni að Unnarbraut 17 er fjölbýlishús, tvær íbúðir á jarðhæð og ein á efri hæð, allar með sérinngangi. Kærendur búa á jarðhæð í suðurhluta hússins og snúa stofugluggar íbúðar þeirra að lóðinni nr. 19 við Unnarbraut. Er hluti íbúðar kærenda í viðbyggingu sem nær suður fyrir upprunalegan útvegg hússins. Á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut er tveggja hæða íbúðarhús 320,2 m² að stærð og er nýtingarhlutfall lóðarinnar 0,33.
Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 7. júní 2007 var tekið fyrir erindi um niðurrif hússins á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut og tillaga að skipulagi fyrir nýtt hús á sömu lóð. Tók nefndin jákvætt í erindið og óskaði eftir frekari uppdráttum.
Hinn 28. júní 2007 var erindið tekið fyrir að nýju hjá skipulags- og mannvirkjanefnd og samþykkt að senda málið í grenndarkynningu. Í bréfi byggingarfulltrúa, dags. 18. júlí 2007, til húseigenda að Unnarbraut 1, 2, 3, 4, 17, 30 og 32 segir m.a. að sótt sé um leyfi til að byggja nýtt einbýlishús á lóðinni ásamt bílskúr. Eins og fram komi á meðfylgjandi tillögu að skipulagi lóðarinnar sé sótt um leyfi til að reisa á lóðinni tveggja hæða einbýlishús með inndreginni efri hæð. Heildarflatarmál fyrirhugaðs húss verði 466 m² og nýtingarhlutfall 0,48, en heimiluð stærð núverandi húss væri 399,3 m² og nýtingarhlutfall 0,41. Frestur til að gera athugasemdir við fyrrgreinda umsókn var veittur til 15. ágúst 2007. Komu kærendur á framfæri athugasemdum með bréfi, dags. 12. júlí 2007.
Umsóknin var tekin fyrir að nýju á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 16. ágúst 2007 og niðurrif hússins heimilað. Jafnframt var skipulag lóðarinnar samþykkt enda yrði fyrirhugaður bílskúr lækkaður á grundvelli framkominna athugasemda. Var byggingarfulltrúa falið að svara þeim athugasemdum er borist höfðu.
Á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 13. september 2007 var samþykkt að nýju niðurrif hússins að Unnarbraut 19 og óskað eftir endanlegum teikningum vegna byggingarleyfis. Jafnframt voru tillögur að svörum við athugasemdum lagðar fram, þær yfirfarnar og samþykktar. Bæjarstjórn Seltjarnarness samþykkti fundargerð skipulags- og mannvirkjanefndar á fundi sínum 26. september s.á.
Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti á fundi sínum hinn 8. nóvember 2007 umsókn um byggingarleyfi fyrir einbýlishúsi á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut og á fundi bæjarstjórnar Seltjarnarness hinn 14. nóvember s.á. var sú samþykkt nefndarinnar staðfest.
Hafa kærendur kært ofangreindar samþykktir skipulags- og mannvirkjanefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að þeir njóti óskerts sjávarútsýnis úr stofugluggum íbúðar sinnar og viðbyggingu. Kærendur reki dagvistun fyrir börn í húsnæði sínu og því séu not þeirra af garði sunnan og vestan megin við húsið mikil.
Áhrif nýbyggingar fyrir kærendur séu veruleg en hún sé hærri, lengri, breiðari og færist nær húsi kærenda en hús það sem nú standi á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.
Útsýni til hafs hverfi næstum því að fullu og verði einungis að steyptum vegg. Aukið og verulegt skuggavarp verði sem nái bæði til íbúðarinnar og þá sérstaklega til garðsins, en hann verði að stórum hluta lítt nothæfur bróðurpart dags yfir sumarmánuðina. Aðkoma að íbúð kærenda þrengist verulega og slysahætta aukist þar sem innkeyrsla að bílskúrnum muni liggja allt að 1,5 m neðar en lóð kærenda. Verðgildi eignar kærenda muni rýrna allt að 50% og skuggavarp í suðurgarði muni hafa veruleg áhrif á rekstur á vegum annars kærenda sem dagmóður þar sem not af garði verði nær engin.
Umrætt byggingarleyfi sé ekki í samræmi við aðalskipulag sem geri ráð fyrir því að auka fjölbreytni íbúðarhúsnæðis og þétta byggð við endurbætur og nýbyggingar, en verið sé að rífa tvíbýlishús og byggja einbýlishús í staðinn sem engin vöntun hafi verið á í sveitarfélaginu.
Á umræddu svæði sé ekki í gildi deiliskipulag. Samkvæmt ákvæðum 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verði byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu sé að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. tilgreindra laga um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hafi verið talið að skýra bæri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga, þar sem segi að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.
Hér sé um verulegar breytingar að ræða þar sem áformað sé að rífa tvíbýlishús og byggja einbýlishús í staðinn. Auk þess sé nýbyggingin umtalsvert stærri en núverandi bygging og sé nýtingarhlutfall lóðarinnar aukið verulega. Þá verði að líta til þess hversu umfangsmikil nýbygging sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir séu á umræddri lóð eða svæði. Stækkun nýbyggingar nemi rúmlega 45,5% af heildarflatarmáli sem verði að telja verulega stækkun. Undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga geti því ekki átt við í þessu tilviki.
Þegar meta skuli hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verði jafnframt að líta til þess hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir. Grenndaráhrif fyrirhugaðrar nýbyggingar séu veruleg og valdi því að lífsgæði kærenda, bæði hvað varði útsýni og dagsbirtu í íbúð þeirra og garði, séu skert svo freklega að það eitt ætti að hindra að undanþáguheimild 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga hafi verið beitt.
Þá sé það mat kærenda að meðferð skipulags- og byggingaryfirvalda hafi brotið í bága við stjórnsýslulög nr. 37/1993, aðallega 10. gr. laganna, rannsóknarregluna. Aðeins sumum athugasemdum kærenda hafi verið svarað og þá hafi svör byggst á ófullnægjandi gögnum. Ekki hafi farið fram nein sjálfstæð rannsókn af hálfu byggingaryfirvalda og nefna kærendur nokkur dæmi máli sínu til stuðnings.
Alvarlegasti ágalli á svari byggingafulltrúa sé þó sá að ekki hafi einu orði verið vikið að þeirri athugasemd kærenda að fyrirhuguð nýbygging rýri verðgildi fasteignar þeirra og hafi veruleg áhrif á atvinnurekstur kærenda, sem þó sé meginatriðið í athugasemdum þeirra og það sem málið snúist í raun um. Þá verði ekki ráðið af gögnum málsins að nein athugun hafi verið gerð af hálfu byggingaryfirvalda á meintum grenndaráhrifum byggingarinnar. Hafi þó borið nauðsyn til þess að gera slíka athugun, m.a. til þess að unnt væri að meta hvort nýbyggingin hefði einungis í för með sér óverulegar breytingar.
Loks byggi kærendur kröfu sína á úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála í máli nr. 74/2006 og telja að með hliðsjón af þeim úrskurði skuli fallast á kröfur þeirra.
Málsrök Seltjarnarnessbæjar: Seltjarnarnesbær krefst þess að hafnað verði kröfum kærenda um stöðvun framkvæmda á lóðinni og að hinar kærðu ákvarðanir verði staðfestar.
Andmælt sé fullyrðingum kærenda um hversu miklu breiðara, lengra, hærra og nær hús það sem hin kærða ákvörðun taki til verði umfram það sem núverandi hús sé.
Telji sveitarfélagið að grenndaráhrif hinnar nýju byggingar séu ekki veruleg umfram áhrif núverandi húss. Þá séu áhrifin ekki meiri en íbúar í þéttbýli þurfi almennt að þola og gera ráð fyrir m.t.t. aðstæðna og byggðamynsturs.
Mótmælt sé fullyrðingu kærenda um að útsýni til hafs hverfi næstum að fullu með nýbyggingunni, en aðeins tapist útsýni á um 2,3 m löngum kafla þar sem standandi fólk geti auðveldlega horft yfir bílskúrinn. Ef fallist yrði á að útsýnisskerðing ætti að leiða til þess að framkvæmdir yrðu ekki leyfðar á lóðinni að Unnarbraut 19 væri verið að staðfesta að með leyfi til viðbyggingarinnar hefðu kærendur unnið rétt til útsýnis á kostnað annarra lóðarhafa. Slíkt sé auðvitað andstætt almennri skynsemi, sjónarmiðum um jafnræði og sanngjarnar væntingar.
Skuggavarpsáhrif hins nýja húss séu óveruleg og geti ekki haft neikvæð áhrif á starfsemi kærenda né notkun lóðarinnar sem útivistarsvæðis, enda sé skuggavarpið ekki meira en íbúar í þéttbýli verði almennt að þola og búa við. Þá verði hvorki talið að nýbygging hafi áhrif á aðkomu húss kærenda né að slysahætta muni aukast vegna hæðarmismunar á lóðunum. Mjög ósennilegt sé að breytingin muni leiða til nokkurrar verðrýrnunar á húsi kærenda. Fullyrðingu kærenda um 50% verðlækkun sé mótmælt sem ósannaðri og órökstuddri.
Ekki sé í gildi deiliskipulag fyrir reitinn og hús á reitnum séu bæði sambýlis- og einbýlishús. Það sé því í samræmi við núverandi byggð og húsagerðir að leyfa einbýlishús á lóðinni. Slík breyting sé auk þess jákvæð í grenndarréttarlegu tilliti er varði umferð, bílastæði o.fl.
Fullyrðing kærenda um að breytingin stangist á við aðalskipulag sé röng. Stefnumið um að auka fjölbreytni í íbúðargerðum í sveitarfélaginu eigi einkum við um skipulag nýrra svæða og þýði ekki að bannað sé að breyta t.d. tvíbýlishúsum í einbýli eða öfugt.
Við skýringu á því hvort heimilt sé að grenndarkynna og veita byggingarleyfi í þegar byggðu en ódeiliskipulögðu hverfi hafi í réttarframkvæmd einkum verið litið til þess hvort byggingarleyfi samræmdist byggðamynstri viðkomandi hverfis og hvort heimilt hefði verið að grenndarkynna breytinguna sem óverulega breytingu á deiliskipulagi ef deiliskipulag hefði verið til staðar, sbr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Seltjarnarnesbær telji ótvírætt að heimilt hefði verið að grenndarkynna umsóknina sem óverulega breytingu á deiliskipulagi. Breytingin lúti aðeins að einni lóð, umrædd nýbygging sé hvorki hærri, stærri né umfangsmeiri en almennt gerist með hús á götureitnum eða í nágrenni hans og samræmist byggðamynstri. Nýtingarhlutfall lóðarinnar sé t.d. sambærilegt meirihluta lóða á reitnum og lægra en nýtingarhlutfall fjögurra lóða, þ.m.t. lóðar kærenda sem sé 0,5. Þá sé breytingin óveruleg miðað við núverandi hús sem standi á lóðinni. Húsið sé lítið hærra en núverandi hús og í lægri kóta en hús kærenda. Þá sé húsið lítið breiðara en núverandi hús og svipað að breidd og hús kærenda. Þó húsið sé rúmum tveimur metrum lengra en núverandi hús sé það samt styttra en hús kærenda auk þess sem önnur hús á reitnum nái lengra inn í lóðir en hið nýja hús.
Einnig séu grenndaráhrif breytingarinnar óveruleg. Breyting á skuggavarpi og skerðing á útsýni frá húsi kærenda sé lítil og ekki meiri en íbúar í þéttbýli þurfi almennt að þola. Kærendur hafi mátt gera ráð fyrir breytingu sem hefði sambærileg áhrif hvað varði útsýni þeirra þar sem þeir hafi sjálfir fengið leyfi til að auka byggingarmagn á lóð sinni og byggja viðbyggingu lengra inn í lóðina. Þá sé bygging bílskúrs í samræmi við almennt fyrirkomulag í hverfinu, þ.m.t. á lóð kærenda. Auk framangreinds hafi fækkun íbúða í húsinu jákvæð grenndaráhrif m.t.t. umferðar og bílastæða. Neikvæð grenndaráhrif breytingarinnar séu því óveruleg.
Þá telji Seltjarnarnesbær að málsmeðferð hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og ákvæði stjórnsýslulaga. Mótmælum kærenda, sem sett hafi verið fram í fimm liðum, hafi öllum verið svarað í umsögn bæjarins. Bílskúr hafi verið lækkaður um rúmlega 0,5 m til að draga að mestu leyti úr skerðingu á útsýni kærenda. Jafnframt hafi það verið metið svo, út frá skoðun á grenndaráhrifum nýs húss, að ólíklegt væri að breytingin myndi valda slíku tjóni sem kærendur hafi haldið fram um meinta hugsanlega lækkun á verði fasteignar.
Því sé mótmælt að Seltjarnarnesbær hafi ekki rannsakað málið sjálfstætt en sérfræðingar sveitarfélagsins hafi skoðað málið ítarlega, þ.m.t. fyrirliggjandi gögn, einkum m.t.t. grenndaráhrifa byggingarinnar. Hafi það m.a. verið á grundvelli þeirrar skoðunar að bæjaryfirvöld hafi gert kröfu um lækkun bílskúrs.
Seltjarnarnesbær telji að tilvitnaður úrskurður í máli nr. 74/2006 hafi ekki beint fordæmisgildi en í máli því sem hér sé til skoðunar hafi grenndaráhrif nýbyggingar verið könnuð og málin því ekki sambærileg að þessu leyti. Þá verði talið að umsókn um byggingarleyfi sé í samræmi við stefnuyfirlýsingu úr greinargerð Aðalskipulags Seltjarnarness 2006-2024, sem vísað hafi verið til í fyrrgreindum úrskurði, og fjalli um núverandi íbúðarbyggð og þéttingu byggðar. Aldrei hafi verið meiningin að sú almenna stefnuyfirlýsing útilokaði að veitt yrðu einstaka leyfi á grundvelli grenndarkynningar í samræmi við byggðamynstur. Sé því harðlega mótmælt að svo þröngur skilningur verði lagður í áðurgreinda yfirlýsingu og fullyrt að tilgangur hennar hafi ekki verið að útiloka alla möguleika á beitingu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Loks sé vísað til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 10/1998 og álits umboðsmanns Alþingis vegna sama máls nr. 2556/1998, og þeirra sjónarmiða sem þar komi fram.
Málsrök byggingarleyfishafa: Byggingarleyfishafar krefjast þess að kröfum kærenda verði hafnað.
Bent sé á að bílskúr hafi ekki einungis verið lækkaður um rúma 50 cm, heldur hafi tengibygging milli bílskúrs og einbýlishúss verið lækkuð til samræmis við lækkun bílskúrs og því hafi byggingarleyfishafar í raun gengið lengra en fyrir þá hafi verið lagt til að koma til móts við athugasemdir.
Því sé mótmælt að kærendur njóti óskerts sjávarútsýnis frá íbúð sinni og telji byggingarleyfishafar að ekki sé gerð nægjanleg grein fyrir afstöðu húsa við Unnarbraut 1 og Unnarbraut 19 í kæru. Hið rétta sé að úr íbúð kærenda liggi sjónlína til sjávar eftir u.þ.b 45 gráðu sjónarhorni úr stofu kærenda, þ.e. beint fyrir framan stofuglugga kærenda standi núverandi hús að Unnarbraut 19 og skerði fullkomlega allt útsýni úr íbúð kærenda til sjávar. Viðbygging við íbúð kærenda sé niðurgrafin að hluta miðað við annan gólfflöt íbúðar þeirra, svo nemi u.þ.b. 30 cm. Þar sé svefnherbergi sem ekki sé með glugga til sjávar og sjónvarpsstofa.
Byggingarleyfishafar mótmæli fullyrðingum kærenda um breidd, lengd, hæð og fjarlægð hins nýja húss frá lóðarmörkum kærenda. Þá sé bent á að mesta breidd suðurhliðar efri hæðar hússins verði 6,9 m, þ.e. 3,5 m minni en sama hlið núverandi húss. Sá hluti íbúðarhússins sem sé á tveimur hæðum nái 2,3 m lengra til suðurs en núverandi hús. Veggir tengibyggingar og bílskúrs séu verulega miklu lægri en íbúðarhúsið og hafi því allt önnur áhrif, en taka verði tillit til þess að fyrir sé hús á lóðinni að Unnarbraut 19.
Minnsta fjarlægð frá glugga íbúðar kærenda að fyrirhuguðum bílskúr sé 3,15 m, en ekki 2,8 m svo sem fullyrt sé í kæru. Hvergi sé bil milli hússins að Unnarbraut 17 og fyrirhugaðrar nýbyggingar að Unnarbraut 19 undir því lágmarki sem byggingarreglugerð kveði á um. Skuggavarp mun í engu verulegu aukast við framkvæmdina og sé því hafnað að skuggavarpsmyndir séu villandi.
Vísað sé til teikninga er sýni að frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir svipuðum húsum á lóðunum að Unnarbraut 17 og 19 þó svo að síðar hafi verið byggt minna hús á lóð nr. 19. Óumdeilanlegt sé því að skipulag lóðarinnar að Unnarbraut 19 hafi ávallt verið miðað við þá stærð sem byggingarleyfishafar hafi miðað við og kærendur hafi mátt ganga út frá. Sömuleiðis hljóti bæjaryfirvöld að vera í góðri trú þegar samþykkt sé leyfi til þess að byggja allan reitinn sem verið hafi á skipulagi í a.m.k. 34 ár.
Fullyrðingar kærenda um 50% verðfall eignar þeirra séu órökstuddar og ósannar. Sjónlína að sjó sé þegar skert og muni ekki skerðast svo nokkru nemi við framkvæmdirnar. Vísi byggingarleyfishafar einnig til þess að fyrirhugaðar framkvæmdir þeirra muni bæta ásýnd lóðar og bygginga á Unnarbraut 19, sem lengi hafi verið vanrækt.
Byggingarleyfishafar hafni því að byggingarleyfið standist ekki aðalskipulag Seltjarnarness, þar sem sótt sé um byggingarleyfi fyrir einbýli en ekki fjölbýli. Því sé og hafnað að í umræddri samþykkt fyrir nýbyggingu felist veruleg breyting á því skipulagi sem fyrir sé á mannvirkjum við Unnarbraut 19. Í þegar byggðum hverfum í þéttbýli sé sérstaklega gert ráð fyrir þeirri málsmeðferð sem beitt hafi verið þegar leyfi fyrir niðurrifi og byggingu hafi verið veitt.
Staðsetning bílskúrs í horni lóðar sé í samræmi við byggðamynstur. Nýtingarhlutfall lóðarinnar að Unnarbraut 19 verði 0,48 og séu 11 af 26 nálægum lóðum með sömu eða hærri nýtingu. Sé því hafnað að nýtingarhlutfallið eitt og sér geti leitt til þess að breytingin verði talin veruleg, enda sé hún nær því að vera venjuleg.
Hvað málsmeðferð byggingaryfirvalda varði þá hafi skyldubundið mat sveitarfélagsins verið að fullu virt, hefðbundin rannsókn málsins hafi verið framkvæmd og að lokum hafi verið samþykkt að veita umsókninni brautargengi.
Þá telji byggingarleyfishafar að málavextir í máli nr. 74/2006 séu ekki fyllilega sambærilegir við mál þetta. Athugasemdum kærenda hafi verið ítarlega svarað. Áhrif stækkunar í máli því sem hér sé til skoðunar séu mun minni og hafi ekki sambærileg áhrif fyrir kærendur eins og talið hafi verið sannað í fyrra máli.
Byggingarleyfishafar séu handhafar ákveðinna réttinda sem njóti ríkrar lögverndar og verði verulegir, rökstuddir og sannanlegir hagsmunir annarra að koma til svo rétturinn verði skertur. Óheimilt sé á grundvelli jafnræðisreglu að láta byggingarleyfishafa sæta annarri túlkun, t.d. á stærð húsnæðis og nýtingarhlutfalli, en tíðkuð hafi verið í framkvæmd. Einnig sé vísað til réttmætra væntinga byggingarleyfishafa til þess að stjórnsýsluframkvæmd sé sú sama í máli þeirra og verið hafi.
Loks vísi byggingarleyfishafar til sjónarmiða um stjórnsýsluframkvæmd sem þeir telji að eigi að leiða til þess hin kærða ákvörðun verði látin standa óhögguð.
Aðilar máls þessa hafa fært fram frekari röksemdir sem ekki verða reifaðar nánar en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Vettvangsganga: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 6. febrúar 2007 að viðstöddum byggingarfulltrúa, kærendum og lögmanni þeirra og arkitektum og lögmanni byggingarleyfishafa.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember s.á., um að veita leyfi til að reisa einbýlishús og bílskúr á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut. Jafnframt tekur kæran til ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar frá 13. september 2007 um að heimila niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni.
Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu bæjaryfirvöld að grenndarkynna erindi lóðarhafa Unnarbrautar 19. Verður að ætla að slíkt hafi verið gert á grundvelli undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga með síðari breytingum, sem og 9. og 43. gr. sömu laga, verður byggingarleyfi að eiga sér stoð í deiliskipulagi. Frá þeirri meginreglu er að finna undantekningu í 3. mgr. 23. gr. laganna, um heimild sveitarstjórnar til að veita leyfi til framkvæmda í þegar byggðum hverfum að undangenginni grenndarkynningu. Við afmörkun undantekningarreglunnar gagnvart meginreglunni hefur verið talið að skýra beri ákvæðið til samræmis við 1. og 2. mgr. 26. gr. sömu laga þar sem segir að fara skuli með breytingu á deiliskipulagi eins og um nýtt skipulag sé að ræða nema breytingar séu óverulegar.
Þegar meta skal hvort bygging teljist einungis hafa í för með sér óverulegar breytingar verður m.a. að líta til þess hversu umfangsmikil hún sé í hlutfalli við þær byggingar sem fyrir eru á umræddri lóð eða svæði og hver grenndaráhrif hennar séu á nærliggjandi eignir.
Í hinu umdeilda tilviki er um að ræða nýbyggingu í stað eldra húss og eykst heildargólfflatarmál á lóðinni um 45,6% við tilkomu hennar. Sú hlið nýbyggingarinnar sem snýr að eign kærenda færist nær lóðarmörkum sem nemur 0,7 – 1,5 m og lengist til suðurs um 2,3 m, en þar fyrir sunnan eiga að rísa lágreist tengibygging og bílskúr. Nýtingarhlutfall lóðar hækkar úr 0,33 í 0,48 en ekki þykir rétt að miða við að nýtingarhlutfall hafi verið 0,41 þar sem sú viðmiðun styðst einungis við byggingarleyfi sem nú er fallið úr gildi, sbr. 5. mgr. 44. gr. laga nr. 73/1997.
Úrskurðarnefndin telur að ekki verði fallist á að bygging þess húss, sem áformað er að reisa að Unnarbraut 19, feli einungis í sér óverulega breytingu. Þvert á móti telur nefndin að um verulega breytingu sé að tefla og að hún hafi umtalsverð grenndaráhrif á eign kærenda, bæði hvað varðar rými, útsýni og skuggavarp. Voru því ekki skilyrði til þess að fara með erindi kærenda eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997. Hefði það jafnframt verið í betra samræmi við stefnu núgildandi aðalskipulags Seltjarnarness um þéttingu byggðar í eldri hverfum að unnið hefði verið deiliskipulag fyrir umræddan götureit áður en afstaða var tekin til erindis lóðarhafa Unnarbrautar 19.
Ekki verður fallist á að líta beri til upphaflegra byggingarreita eða byggingaráforma á umræddu svæði við úrlausn máls þessa enda hafa þau áform ekki verið sett fram í bindandi ákvörðun um deiliskipulag fyrir svæðið. Verður ekki heldur fallist á að líta beri til þeirrar stjórnsýsluframkvæmdar sem lögð hefur verið til grundvallar við ákvarðanir um byggingar á svæðinu enda mun uppbygging þess hafa að mestu leyti átt sér stað fyrir gildistöku laga nr. 73/1997 þegar aðrar og vægari kröfur voru gerðar í ýmsum efnum um gerð og framsetningu skipulags. Hafa sjónarmið er að þessu lúta því ekki áhrif á niðurstöðu málsins.
Eins og að framan er rakið fóru byggingarleyfishafar þess á leit með bréfi, dags. 30. maí 2007, að veitt yrði heimild til að rífa húsið að Unnarbraut 19 og að heimiluð yrði breyting á skipulagi lóðarinnar. Erindi þetta var grenndarkynnt án þess að séð verði að þá hafi verið komin fram formleg umsókn um byggingarleyfi svo sem áskilið er í 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, en í engu var getið um lagagrundvöll kynningarinnar í bréfi því sem nágrönnum var sent. Var málsmeðferð að þessu leyti áfátt.
Með vísan til þess sem að framan er rakið er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að ekki hafi verið skilyrði til þess að veita umdeilt byggingarleyfi með stoð í undantekningarreglu 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og að meðferð málsins hafi að auki verið haldin verulegum ágöllum og beri af þessum ástæðum að fella hinar kærðu ákvarðanir úr gildi. Hefur tilvísun í niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í máli nr. 10/1998 og álit umboðsmanns Alþingis nr. 2556/1998 engin áhrif á þessa niðurstöðu, enda gjörólík mál bæði hvað varðar byggðarmynstur, landnotkun og nýtingarhlutfall á umræddum svæðum.
Ekki verður séð að ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september 2007 um leyfi til niðurrifs núverandi húss að Unnarbraut 19 raski til muna lögvörðum hagmunum kærenda og verður að telja að sú ákvörðun hafi verið undirbúin með fullnægjandi hætti. Verður henni því ekki hnekkt.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 13. september 2007, sem staðfest var í bæjarstjórn 26. september 2007, um leyfi til niðurrifs núverandi húss að Unnarbraut 19 skal standa óröskuð.
Felld er úr gildi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarness frá 8. nóvember 2007, sem staðfest var á fundi bæjarstjórnar hinn 14. nóvember 2007, um að veita leyfi til að byggja einbýlishús á lóðinni nr. 19 við Unnarbraut.
__________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ ____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
