Árið 2025, mánudaginn 10. febrúar, tók Arnór Snæbjörnsson, formaður úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, með heimild í 3. mgr. 3. gr. laga nr. 130/2011, fyrir:
Mál nr. 163/2024, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 16. október 2024 um að gefa út byggingarleyfi vegna breytinga á innra skipulagi og fjölgun eigna að Hraunbæ 102a.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með kæru til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, er barst nefndinni 27. nóvember 2024, kærir A f.h. JIG málunar ehf., eigandi að eignarhluta 050101 í Hraunbæ 102c, þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 16. október 2024 að veita byggingarleyfi til að breyta innra skipulagi og fjölga eignum með því að skipta tveim skilgreindum rýmum í verslunar- og íbúðarhúsi að Hraunbæ 102a í 8 minni verslunareiningar og vinnustofur. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 20. desember 2024. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda 6. febrúar 2025.
Málavextir:
Þann 7. maí 2024 var lögð inn umsókn um byggingarleyfi til byggingarfulltrúa Reykjavíkur þar sem sótt var um leyfi til að breyta innra skipulagi og fjölga eignum í verslunar- og íbúðarhúsi við Hraunbæ 102a, matshluta 01 á lóð nr. 102 í Hraunbæ í Reykjavík. Breytingarnar fólu í sér skiptingu á rýmum 0104 og 0108 upp í 8 minni verslunareiningar og vinnustofur. Í málinu liggur fyrir samþykki frá þinglýstum eigendum allra eignarhluta fasteignarinnar að Hraunbæ 102a. Byggingarfulltrúi samþykkti umsóknina á afgreiðslufundi þann 1. október 2024 með því skilyrði að gerð yrði ný eignaskiptayfirlýsing þar sem um væri að ræða breytta skráningu á fjöleignarhúsi og var byggingarleyfi gefið út 16. október 2024.
Kærandi varð þess áskynja þann 7. nóvember 2024 að á fundi byggingarfulltrúa 1. október 2024 hafi verið fjallað um umsókn vegna Hraunbæjar 102a og því lýst að samþykki meðeigenda lægi fyrir. Kærandi spurðist fyrir um innihald umsóknarinnar og fékk svör við spurningum sínum frá Reykjavíkurborg sama dag. Þar var upplýst um innhald umsóknarinnar og að byggingarleyfi hefði verið gefið út, sem hann kærði til úrskurðarnefndarinnar til ógildingar 27. nóvember 2024.
Málsrök kæranda:
Kærandi rekur að í svari Reykjavíkurborgar til hans þann 7. nóvember 2024 komi fram að verið sé að fjölga eignarhlutum í Hraunbæ 102a um 6, úr 19 í 25, og að ekki hafi verið talin þörf á samþykki annarra en eigenda í matshluta 1. Hann telji Hraunbæ 102a og 102c vera eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaga, mathlutarnir beri sama húsnúmer og séu samtendir með veggjum, t.d. sé aðgengi að efri hæð Hraunbæjar 102a á lofti bílageymslu Hraunbæjar 102b-e. Lóðin sé sameiginleg. Fjölgun eignarhluta í Hraunbæ 102a þurfi samþykki eigenda í Hraunbæ 102 b-g og einnig þurfi samþykki meðlóðarhafa í Hraunbæ 102 b-g og Rofabæ 27, sem sé ein lóð. Kærandi telji að samkvæmt fjöleignarhúsalögum þurfi samþykki allra ef fjölga skuli eignarhlutum, fjölgunin hafi ekki verið borin undir hann og því kæri hann samþykki og útgáfu byggingarleyfisins frá 16. október 2024 og óski eftir því að það verði fellt úr gildi.
Málsrök byggingarfulltrúa Reykjavíkur:
Reykjavíkurborg upplýsir að á bls. 161 í skipulagsskilmálum Hverfisskipulags Árbæjar, samþykktu í borgarráði 11. október 2019, komi fram að skilmálaeiningin Hraunbær 102 og Rofabær 23, samanstandi „af fjórum fjölbýlishúsum sem byggðust upp á 8. og 9. áratugnum. Á hverfisskipulagsuppdrætti af skilmálaeiningu 7.2.7, bls. 163, séu fjölbýlishúsin Hraunbær 102a, Hraunbær 102b-e, Hraunbær 102f-h og Rofabær 23 teiknuð sem fjórar stakstæðar byggingar. Sér lóðarleigusamningur sé í gildi fyrir Hraunbæ 102a, dags. 21. nóvember 2019, þar sem fram komi í 1. gr. að lóðin Hraunbær 102a sé hluti af lóðinni Hraunbær 102, 102a-h og Rofabær 23. Jafnframt liggi fyrir sér eignaskiptayfirlýsing varðandi Hraunbæ 102a, þinglýst 16. maí 2003, þar sem fram komi að húsið Hraunbær 102a sé steinsteypt verslunar- og fjölbýlishús á tveimur hæðum. Samþykki allra eigenda Hraunbæjar 102a þurfi við breytingu eignaskiptayfirlýsingarinnar, sbr. 1. tl. A. liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Í ljósi framangreinds og með hliðsjón af niðurstöðu Landsréttar í máli 435/2019, þar sem talið hafi verið að Rofabær 43-37 væri sjálfstætt hús í skilningi fjöleignarhúsalaganna, sé það mat Reykjavíkurborgar að Hraunbær 102a teljist vera sjálfstætt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga nr. 26/1994.
Athugasemdir leyfishafa:
Leyfishöfum var gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum í málinu en þeir hafa ekki tjáð sig um kærumál þetta.
Viðbótarathugasemdir kærenda: Með tölvupósti 6. febrúar 2025 ítrekaði kærandi fyrri sjónarmið.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um hvort útgáfa byggingaleyfis vegna breytinga á innra skipulagi og fjölgun eigna tveggja skilgreindra rýma í verslunar- og íbúðarhúsi að Hraunbæ 102a í minni verslunareiningar og vinnustofur hefði þurft samþykki allra eigenda í Hraunbæ a, b, c, d, e, f og g og einnig meðlóðarhafa að Rofabæ 27, en ekki einungis eigenda í Hraunbæ 102a. Ég geng út frá því að um ritvillu sé að ræða hjá kæranda varðandi tilgreint húsnúmer að Rofabæ 27 og þar hafi átt að standa Rofabær 23, enda deilir það hús lóð með Hraunbæ 102a.
Úrlausn þessa ágreiningsefnis veltur annars vegar á því hvort leita hefði átt samþykkis fyrir breytingunum á Hraunbæ 102a. Þar reynir á hvort Hraunbær 102a teljist sjálfstætt fjöleignarhús í skilningi fjöleignarhúsalaganna nr. 26/1994 eða hluti stærra fjöleignarhúss. Hins vegar veltur málið á því hvort breytingarnar kalli á samþykki eigenda að Hraunbæ b, c, d, e, f, og g og eigenda Rofabæjar 27, þar sem þær húseignir deili lóð með Hraunbæ 102a.
Kærandi telur að Hraunbær 102 a og 102c séu eitt hús í skilningi fjöleignarhúsalaganna og nefndin skilur málsástæður í kæru hans um að breytingarnar á Hraunbæ 102a þurfi samþykki eigenda í Hraunbæ 102 b-g á þann veg að hann telji Hraunbæ 102a, b, c, d, e, f og g einnig vera eitt fjöleignarhús.
Hugtakið hús er skilgreint í 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þannig að því sé átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús.
Fyrir liggur að á bls. 161 í skipulagsskilmálum Hverfisskipulags Árbæjar sem samþykkt var í borgarráði 11. október 2019 er því lýst að skilmálaeiningin Hraunbær 102 og Rofabær 23 samanstandi af fjórum fjölbýlishúsum sem byggst hafi upp á 8. og 9. áratugnum. Í samræmi við þessa lýsingu eru á uppdrætti á bls. 163 þannig fjórar aðgreindar byggingar merktar; Hraunbær 102a, Hraunbær 102b-e, Hraunbær 102f-h og Rofabær 23.
Um Hraunbæ 102a gildir sérstök Eignaskiptayfirlýsing dags. 18. febrúar 2003, þar sem fram kemur að húsið að Hraunbæ 102a sé steinsteypt verslunar- og fjölbýlishús á tveim hæðum, með verslunar og þjónustufyrirtæki á 1. hæð ásamt 11 íbúðum á 2. hæð. Ekki er tilgreint að Hraunbær 102a sé hluti af stærra fjölbýlishúsi eða sambyggt öðrum húsum.
Í umsögn Reykjavíkurborgar kemur fram að byggingarnar við Hraunbæ 102a-h hafi ekki verið byggðar á sama tíma og útlit þeirra og yfirbragð sé frábrugðið. Aðskilin bílastæði og aðkeyrsla sé að Hraunbæ 102a og Hraunbæ 102b-e, en milli bygginganna sé samtengdur inngangur í bílageymslu og bílastæði Hraunbæjar 102a sem liggi lægra en bílastæði Hraunbæjar 102b-e og ekki akfært á milli þeirra.
Með vísan til ofangreindrar lýsingar, teikninga af byggingunum og eignarskiptayfirlýsingu Hraunbæjar 102a telur úrskurðarnefndin að Hraunbær 102a sé sjálfstætt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhúsa. Byggingarleyfið sem kært er var háð þeim skilyrðum að gerð yrði ný eignaskiptayfirlýsing fyrir Hraunbæ 102a. Með vísan til þess að úrskurðarnefndin telur að Hraunbær 102a sé sjálfstætt hús er skilyrðum 1. tl. A-liðar 1. mgr. 41. gr. um samþykki allra eigenda fyrir breytingum á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fullnægt með því að samþykki allra þinglýstra eigenda að Hraunbæ 102a liggur fyrir. Samþykki eigenda annarra fjölbýlishúsa í Hraunbæ 102b-h eða Rofabæ 23 var því ekki þörf.
Kærandi vísar einnig til þess í málsástæðum sínum að sú fjölgun eignarhluta í Hraunbæ 102a sem byggingarleyfið er gefið út fyrir þurfi samþykki meðlóðarhafa að Hraunbæ 102b-g og Rofabæ 23. Á landeignanúmeri L111081 í fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eru skráðar eignirnar Hraunbær 102, Hraunbær 102a-h og Rofabær 23. Sérstakur lóðarleigusamningur gildir fyrir Hraunbæ 102a, þar sem fram kemur að sú lóð sé hluti af lóðinni Hraunbær 102, 102a-h og Rofabæ 23. Hið kærða byggingarleyfi varðar einungis breytingar á innra skipulagi í Hraunbæ 102a en ekki framkvæmdir eða breytingar á framangreindum lóðum eða lóðaréttindum. Ekki verður séð að eigendur annarra fasteigna eigi því hagsmuna að gæta á grundvelli lóðarréttinda.
Samkvæmt 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála geta þeir einir kært stjórnvaldsákvarðanir til úrskurðarnefndarinnar sem eiga lögvarða hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kæra á. Verður að skýra þetta ákvæði í samræmi við almennar reglur stjórnsýsluréttarins um aðild í kærumálum þar sem áskilið er að kærandi eigi beina einstaklingsbundna og lögvarða hagsmuni tengda þeirri ákvörðun sem kæra á.
Framkvæmd sú sem heimiluð er með hinu kærða leyfi snýst um breytingar á innra skipulagi og fjölgun eigna með því að skipta rýmum 0104 og 0108 upp í 8 minni verslunareiningar og vinnustofur í verslunar- og íbúðarhúsi við Hraunbæ 102a, matshl. 01 á lóð nr. 102 við Hraunbæ. Fyrirliggjandi er samþykki allra þinglýstra eigenda að eignarhlutum í Hraunbæ 102a og eins og áður er rakið var ekki þörf á samþykki kæranda né annarra eigenda húseignanna að Hraunbæ 102 b-h né Rofabæ 23. Með vísan til þessa verður ekki séð að breytingarnar og sú fjölgun eigna sem byggingaleyfið nær til raski grenndarhagsmunum kæranda eða öðrum þeim einstaklingsbundnu lögvörðu hagsmunum hans á þann hátt að veitt geti honum kæruaðild í máli þessu. Af þeim sökum er kæru þessari vísað frá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.
