Ár 2007, fimmtudaginn 15. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 16/2005, kæra á samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík um að veita leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. febrúar 2005, er barst úrskurðarnefndinni hinn 17. sama mánaðar, kærir I, Spítalastíg 7, Reykjavík, samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. janúar 2005, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 18. sama mánaðar, um að veita leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti, byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni og koma fyrir í húsinu fjórum íbúðum og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur er tilheyri hússinu nr. 12B.
Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Málsatvik og rök: Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 11. janúar 2005 var samþykkt umsókn um leyfi til að rífa framhlið hússins nr. 12B við Bergstaðastræti og byggja þess í stað viðbyggingu meðfram allri hliðinni. Jafnframt var sótt um leyfi til að koma fyrir fjórum íbúðum í húsinu og átta bílastæðum á lóðinni, þar af tveimur vegna hússins nr. 12B. Fundargerð afgreiðslufundar byggingarfulltrúa var lögð fram á fundi skipulagsráðs hinn 12. janúar 2005 og samþykkt í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 18. janúar s.á.
Framangreindri ákvörðun byggingarfulltrúa skaut kærandi til úrskurðarnefndarinnar svo sem fyrr greinir.
Af hálfu kæranda er m.a. vísað til þess að fyrirhugaðar byggingarframkvæmdir á grundvelli deiliskipulags þess er hér um ræði leiði til verulegrar skerðingar á hagsmunum hennar. Muni þær spilla útsýni og valda verulega mikilli skuggamyndun.
Hið kærða byggingarleyfi heimili að nýbygging með svölum verði reist á lóðarmörkum og aðeins verði sex metrar milli húsa sem geri það að verkum að útsýni og birta skerðist enn frekar, raunar muni útsýni skerðast um 2/3 hluta. Framan við stofuglugga kæranda muni rísa múr/húsgafl sem taki burt birtu og verði engu líkara en að fá steinsteypa gardínu dregna fyrir stofugluggann. Sé einsýnt að framangreindar framkvæmdir muni hafa í för með sér umtalsverða lækkun á verðmæti fasteignar kæranda auk þess sem nýtingarmöguleikar hennar skerðist, þ.m.t. stækkunar- og byggingarmöguleiki.
Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að þrátt fyrir athugasemdir kæranda um skerðingu á birtu og útsýni og áhrif á gróður í garðinum að Spítalastíg 7 þá eigi hið kærða byggingarleyfi sér stoð í lögmætu deiliskipulagi. Ekki hafi verið sýnt fram á að byggingarleyfið fari út fyrir þær heimildir sem lóðarhöfum hafi verið veittar með deiliskipulaginu. Sé það skoðun Reykjavíkurborgar að byggingarleyfishafar eigi lögvarinn rétt til að fá að byggja við hús sitt í samræmi við þær heimildir sem þeim hafi verið veittar með umræddu deiliskipulagi.
Ekki sé fallist á að kærandi verði fyrir skerðingu eða öðru tjóni vegna hins kærða byggingarleyfis umfram það sem búast megi við í þéttri borgarbyggð sem taki sífelldum breytingum, bæði að því er varði útsýni og skuggavarp, en margstaðfest hafi verið að réttur til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum. Þannig hátti til í því máli sem hér um ræði.
Að minnsta kosti sé ljóst að grenndaráhrif hinna umdeildu breytinga á húsinu að Bergstaðastræti 12B séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins. Telji kærandi sig hins vegar geta sannað það að hann hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem fasteignaeigendur í þéttbýli megi almennt búast við eigi hann sjálfstæðan bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. skipulags- og byggingarlaga. Um bótarétt sé úrskurðarnefndin hins vegar ekki bær til að fjalla.
Byggingarleyfishafa var gert kunnugt um kærumál þetta og tekur hann undir sjónarmið þau er Reykjavíkurborg hefur sett fram.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykkt byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 11. janúar 2005, sem staðfest var í borgarstjórn hinn 18. sama mánaðar. Var byggingarleyfi vegna framkvæmdarinnar gefið út af byggingarfulltrúa hinn 4. október 2005. Enda þótt vinna við jarðvegsskipti hafi verið hafin teljast framkvæmdir samkvæmt hinu kærða leyfi ekki hafa hafist í skilningi 14. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.
Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 44. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 má gefa út byggingarleyfi þegar sveitarstjórn hefur staðfest samþykkt um veitingu leyfisins að öðrum skilyrðum uppfylltum. Þá segir í 1. mgr. 45. gr. laganna að byggingarleyfi falli úr gildi hafi byggingarframkvæmdir ekki hafist innan 12 mánaða frá útgáfu þess.
Eins og að framan greinir hófust framkvæmdir í skilningi tilvitnaðs ákvæðis byggingarreglugerðar ekki innan tilskilins frests og féll leyfi byggingarfulltrúa frá 4. október 2005 því úr gildi er ár var liðið frá útgáfu þess.
Hefur kærandi af þessum sökum ekki lengur hagsmuni af því að fá skorið úr um lögmæti hins kærða byggingarleyfis og verður málinu því vísað frá úrskurðarnefndinni.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ ________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
