Ár 1999, laugardaginn 7. ágúst kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Laugavegi 59 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn; Ingimundur Einarsson, hæstaréttarlögmaður, Þorsteinn Þorsteinsson, byggingarverkfræðingur og Hólmfríður Snæbjörnsdóttir, lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 16/1999; kæra eigenda og íbúa að Laugavegi 53a, Laugavegi 55 og Hverfisgötu 70, Reykjavík á ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. febrúar 1999 um að veita leyfi til að byggja verslunar-, þjónustu- og íbúðarhús úr steinsteypu á lóðinni nr. 53b í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 31. mars 1999, kæra eigendur/íbúar að Laugavegi 53a, Laugavegi 55 og Hverfisgötu 70, Reykjavík ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. febrúar 1999 um að veita leyfi til byggingar verslunar-, þjónustu- og íbúðarhúss á lóðinni nr. 53b við Laugaveg. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 4. mars 1999. Kæruheimild er skv. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997. Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Kærendur gerðu jafnframt kröfu til þess að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi yrðu stöðvaðar. Var fallist á þá kröfu kærenda með úrskurði nefndarinnar hinn 15. apríl 1999.
Málavextir: Á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur þann 9. júlí 1998 var, að undangenginni grenndarkynningu samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, samþykkt leyfi fyrir nýbyggingu á lóðinni nr. 53b við Laugaveg. Var samþykkt byggingarnefndar staðfest á fundi borgarráðs hinn 14. júlí 1998. Eigendur og íbúar að Laugavegi 53a og Hverfisgötu 70 kærðu ákvarðanir þessar til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi, dags. 4. ágúst 1998, og kröfðust ógildingar byggingarleyfisins. Gekk úrskurður í málinu þann 12. nóvember 1998 og var það niðurstaða úrskurðanefndarinnar að fella bæri byggingarleyfið úr gildi, þar sem leyfið færi í bága við skilmála aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um nýtingarhlutfall.
Í framhaldi af þessum úrskurði voru uppdrættir af fyrirhuguðu húsi endurbættir með það að markmiði að lækka nýtingarhlutfall nýbyggingarinnar á lóðinni. Voru þessar breytingar einkum fólgnar í því að sýna bifreiðageymslu í kjallara hússins mun opnari en áður, þannig að rýmið yrði skilgreint sem opið bílskýli og teldist því ekki til heildargólfflatar við útreikning nýtingarhlutfalls samkvæmt 8. mgr. gr. 3.1.4. skipulagsreglugerðar nr. 400/1998. Áð öðru leyti er umfang byggingarinnar hið sama og samkvæmt fyrri samþykkt byggingarnefndar og er heildaflatarmál byggingarinnar samkvæmt byggingarlýsingu 1641,4 fermetrar að frátalinni bílageymslu en 2171,9 fermetrar að henni meðtalinni. Stærð lóðar er 660 fermetrar. Er nýtingarhlutfall lóðarinnar með fyrirhugðri byggingu samkvæmt því 2,487 að bíageymslu frátalinni en 3,29 sé bílgeymslan talin með.
Á fundi byggingarnefndar þann 26. nóvember 1998 var sótt um byggingarleyfi að nýju samkvæmt uppdráttum, þannig breyttum. Byggingarnefnd fjallaði um uppdrættina, en frestaði afgreiðslu þeirra og vísaði málinu til skipulags- og umferðarnefndar til grenndarkynningar að nýju samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga. Að lokinni grenndarkynningu var erindið lagt fram að nýju í skipulags- og umferðarnefnd þann 8. febrúar 1999, ásamt athugasemdum sem höfðu borist og umsögn Borgarskipulags um athugasemdirnar, dags. 4. febrúar 1999. Ennfremur voru lagðar fram eldri umsagnir Borgarskipulags vegna fyrri grenndarkynningar, dags. 23. mars 1998, ásamt umsögn skrifstofustjóra borgarverkfræðings um eignarréttarleg sjónarmið m.t.t. grannlóða, dags. 4. febrúar 1999 og umsögn verkfræðinganna Guðmundar G. Þórarinssonar og Davíðs Arnljótssonar varðandi lokunarflokk rýma í kjallara Laugavegs 53b, dags. 7. febrúar 1999. Skipulags- og umferðarnefnd samþykkti umsögn Borgarskipulags um framlagðar athugasemdir nágranna í kjölfar grenndarkynningarinnar og tillögu að uppbyggingu á lóðinni.
Byggingarnefnd fjallaði síðan að nýju um umsóknina, ásamt uppdráttum og sömu gögnum og lögð voru fram í skipulags- og umferðarnefnd, og samþykkti nýtt byggingarleyfi á fundi sínum þann 25. febrúar 1999. Var samþykkt byggingarnefndar staðfest á fundi borgarstjórnar hinn 4. mars 1999. Voru samþykktir þessar kærðar til úrskurðarnefndar skipulags og byggingarmála, eins og að framan er rakið.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er því haldið fram að með hinum kærðu ákvörðunum hafi verið brotið gegn meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993, enda hefði mátt ná settum markmiðum samkvæmt gildandi aðalskipulagi með vægara móti en felist í hinu umdeilda byggingarleyfi. Hafi þannig verið gengið lengra í þá átt að skerða hagsmuni kærenda en nauðsynlegt hafi verið. Með hinum kærðu ákvörðunum hafi og verið brotið gegn lögvernd eignarréttinda kærenda og hafi t.d. ekki verið leitað samþykkis eigenda aðliggjandi lóða fyrir hinum umdeildu framkvæmdum.
Kærendur telja ennfremur að hinar kærðu ákvarðanir stríði gegn ákvæðum aðalskipulags um nýtingarhlutfall og sé byggingarleyfið því ekki í samræmi við gildandi skipulag, svo sem áskilið sé í 2. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sbr. og byggingarreglugerð nr. 441/1998, grein 62.1. Samkvæmt gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur sé gert ráð fyrir nýtingarhlutfalli 1,5-2,5 á umræddum reit. Á aðaluppdrætti að hinu umdeilda mannvirki sé nýtingarhlutfall þess skráð 2,487 en sú tala fái ekki staðist þar sem hluti byggingarinnar, bílskýli merkt 00-10, hafi ekki verið talinn með við útreikning nýtingarhlutfalls. Hugtakið nýtingarhlutfall sé skilgreint í 2. gr. laga nr. 73/1997 sem hlutfall milli brúttógólfflatar á lóð eða reit og flatarmáls lóðar eða reits. Hliðstæðar skilgreiningar sé að finna í grein 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og í grein 4.27 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Í lögum og reglugerðum sé aðeins getið einnar undantekningar frá umræddum skilgreiningum. Sé það í 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem kveðið sé á um það að gólfflötur í lokuðum bílastæðahúsum teljist hluti heildargólfflatar við útreikning á nýtingarhlutfalli, en bílastæði í opnum bílskýlum eða á pöllum teljist ekki hluti heildargólfflatar við útreikning á nýtingarhlutfalli. Þessu ákvæði sé skipað í 3. kafla reglugerðarinnar um deiliskipulag og taki umrætt ákvæði eingöngu til deiliskipulagðra svæða en eigi ekki við þar sem deiliskipulag hafi ekki verið unnið. Á svæði því sem hér um ræðir sé ekki í gildi deiliskipulag og eigi umrætt ákvæði því ekki við um hina umdeildu byggingu og skuli því telja allan brúttógólfflöt/heildargólfflöt hennar með við útreikning nýtingarhlutfalls. Rétt reiknað sé nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar byggingar á lóðinni því 3,29, sem sé mun hærra en efri mörk nýtingarhlutfalls samkvæmt gildandi aðalskipulagi. Kærendur benda á að jafnvel þótt fyrir lægi deiliskipulag fyrir umræddan reit, sé óljóst hvort tilvitnuð undanþáguheimild ætti við í hinu umdeilda tilviki. Hugtakið „opið bílskýli” sé hvergi skilgreint í lögum eða reglugerðum á sviði byggingarmála en skilgreining þess sé nauðsynleg til þess að ákvarða í hvaða tilvikum undanþáguheimildinni verði beitt.
Kærendur benda á að í 4. mgr. 37. gr. laga nr. 73/1997 sé kveðið á um það að í byggingarreglugerð skuli skýra orð og hugtök, sem þar sé fjallað um, svo sem um stærðir og byggingarstig mannvirkja. Í byggingarreglugerð skuli og vísa til annarra reglugerða, sem áhrif hafi á framkvæmd hennar og gildandi staðla um tæknilega útfærslu eða annað sem snúi að mannvirkjum. Reglugerð nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, og fylgiskjal með henni, eigi ekki við um útreikning nýtingarhlutfalls eins og haldið sé fram af hálfu byggingaryfirvalda, enda sé ekki til hennar vísað í byggingarreglugerð í þessu samhengi. Reglugerð þessi sé sett af félagsmálaráðherra, með stoð í lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og sé vafamál að hún verði lögð til grundvallar ákvörðunum um byggingarmál er lúti reglugerðum settum af umhverfisráðherra, en hann fari með yfirstjórn skipulags- og byggingarmála. Jafnframt benda kærendur á að í ÍST 50, sem fjalli m.a. um rýmisflokkun bygginga, sé ekki að finna skilgreiningu á „opnu bílskýli”. Þá halda kærendur því fram að jafnvel þótt umrætt rými í kjallara yrði talið eiga að flokkast sem B rými samkvæmt skilgreiningum sé ekki sjálfgefið að rýmið teldist opið bílskýli í skilningi 8. mgr. greinar 3.1.4. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Loks benda kærendur á það að ef talið væri að umrædd undanþága ætti við í málinu, þá ætti við útreikning nýtingarhlutfalls einungis að draga frá flatarmál bílastæða í kjallaranum en ekki heildargólfflöt hans, en þannig reiknað yrði nýtingarhlutfall byggingarinnar 2,86 og því talsvert yfir efri mörkum samkvæmt aðalskipulagi.
Auk þess sem nú var rakið halda kærendur því fram að hinar kærðu samþykktir fari í bága við ákvæði í 4. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998, um afstöðu húsa, og benda í því sambandi á að samþykkt nýbygging samræmist ekki gr. 75.1 er varði fjarlægð frá lóðarmörkum. Byggt sé að lóðarmörkum Laugavegar 55, og svo gott sem að lóðarmörkum Hverfisgötu 72 og Hverfisgötu 74. Á vegg er snúi að lóðarmörkum Laugavegar 53a séu op, samtals 33,05 fermetrar að flatarmáli, og á vegg er snúi að lóðarmörkum Hverfisgötu 72 séu op, samtals 22,60 fermetrar að flatarmáli. Augljóst sé að brunamótstaða þessara veggja samræmist ekki ákvæðum byggingarreglugerðar. Þá benda kærendur á að jafnvel þótt áðurnefnd op væru ekki, skuli fjarlægð að lóðarmörkum vera a.m.k. 3 m., þar sem hér sé að öðru leyti um að ræða veggi skv. 75.1 b). Á aðaluppdráttum sé fjarlægð veggjar að lóðarmörkum að Laugavegi 53a ógreinilega málsett, en virðist þó vera 2,60 m. Ef mælt sé á teikningum reynist veggur sem snýr að Laugavegi 53a nær lóðarmörkum en 3 m.
Þá telja kærendur að undanþáguákvæði greinar 75.4 í byggingarreglugerð verði hér ekki beitt, þar sem hvorki hafi verði ákveðið í skipulagi né með þinglýstum samningi lóðarhafa að fjarlægð húss frá lóðarmörkum megi vera minni en tilgreint sé í grein 75.1.
Jafnframt benda kærendur á að samþykkt nýbygging samræmist ekki gr. 75.3 er varðar fjarlægð milli húsa. Fjarlægð milli samþykktrar nýbyggingar við Laugaveg 53b og hússins við Laugaveg 53a sé u.þ.b. 2,6 m, fjarlægð milli Laugavegar 53b og Hverfisgötu 70 sé u.þ.b. 5 m og fjarlægð milli Laugavegar 53b og Laugavegar 55 sé á köflum 0 m. Heimildar til undanþágu frá ákvæðinu sé getið í 75.5 grein byggingarreglugerðar en það eigi hér ekki við þar sem veggur er snúi að Laugvegi 53a standist ekki REI60, sé ekki án opa, og samanlagt flatarmál húsanna sé meira en 600 fermetrar.
Auk þess sem að framan er rakið telja kærendur hinar kærðu samþykktir brjóta í bága við 7. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um brunavarnir bygginga. Telja þeir einkum að ekki sé fullnægt skilyrðum greinar 156.1 um fjarlægð frá lóðarmörkum.
Loks telja kærendur brotið gegn ýmsum ákvæðum laga nr. 73/1997 er flest varða frágang uppdrátta og fyrirkomulag og frágang fyrirhugaðrar byggingar.
Málsrök byggingarnefndar Reykjavíkur: Af hálfu byggingarnefndar Reykjavíkur er því haldið fram að forsenda niðurstöðu úrskurðarnefndarinnar í fyrra kærumáli varðandi bygginguna hafi verið sú að bílgeymsla í kjallara hússins væri ekki sýnd nægjanlega opin til að geta talist opið rými (B rými) samkvæmt skilgreiningu greinar 4.2 í fylgiskjali með reglugerð nr. 471/1997. Með hliðsjón af því hafi nýtingarhlutfall á lóðinni verið talið of hátt miðað við skilmála aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016. Í framhaldi af þessum úrskurði hafi uppdrættir af fyrirhuguðu húsi verið endurbættir og rými í kjallara sýnt mun opnara en áður. Síðan er í greinargerðinni fjallað um einstakar málsástæður kærenda í þeirri röð sem þær koma fyrir í kærunni.
Er fyrst vikið að þeirri málsástæðu kærenda að með hinum kærðu ákvörðunum hafi verið brotið gegn jafnræðisreglu 12. gr. stjórnsýslulaga og kröfu kærenda um að sérstaklega verði gætt rannsóknarreglu 10. gr. stjórnsýslulaga við úrlausn málsins. Segir um þessa málsástæðu að tillaga að uppbyggingu á lóðinni Laugavegur 53b hafi fyrst verið lögð fram í skipulags- og umferðarnefnd þann 24. febrúar 1997. Er gerð grein fyrir því með hvaða hætti nágrönnum hafi verið kynntar þessar tillögur og þeirri umfjöllun sem um þær varð, m.a. í viðræðum við nágranna og á fundum sem haldnir hafi verið með eiganda Laugavegar 53a. Hafi þessar viðræður og umfjöllun um málið leitt til þess að verulegar breytingar hafi verið gerðar á tillögunni frá því hún kom fyrst fram. Með þessum breytingum hafi verið komið verulega til móts við kröfur og athugasemdir nágranna og tillagan í samræmi við stefnu skipulagsyfirvalda um miðborg Reykjavíkur og samkvæmt aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016.
Um þá staðhæfingu kærenda að ekki hafi verið tekið nægjanlegt tillit til athugasemda þeirra varðandi skerðingu á sólarbirtu og um aukna umferð, auk ónæðis vegna hávaða, er tekið fram að bæði kærendur og Borgarskipulag hafi látið gera könnun á þessum þætti. Samkvæmt umsögn Borgarskipulags, dags. 12. mars 1998, komi fram að fyrirhuguð bygging mun hafa lítil áhrif á skuggamyndun fyrir sólpall á lóðinni nr. 70 við Hverfisgötu og vera fullnægjandi fyrir sólpall við húsið nr. 53a við Laugaveg, þrátt fyrir nokkra skerðingu. Sólarljós og birta eins og hún verði á þessum lóðum, að fyrirhuguðu húsi byggðu, teljist fullnægjandi í íbúðarhverfum og geti varla talist slæm miðað við hús á baklóð norðan við verslunargötu á miðbæjarsvæði. Það sama eigi við varðandi hús á lóðinni nr. 55 við Laugaveg. Framhúsið muni ekki verða fyrir neinni skerðingu og bakhús einungis lítillega síðla dags, umfram það sem verið hafi frá fyrra húsi er staðið hafi á lóðinni. Megin skuggamyndun á bakhús og lóðir þeirra sé vegna áður byggðra framhúsa sunnan við þau við Laugaveg. Hvað varði hávaða frá bílageymslu sé bent á umsögn Borgarskipulags dags. 4. febrúar 1999, en þar komi fram að samkvæmt áliti sérfræðinga um hljóðvist sé ekki hægt að taka undir að opnun sem sé að mestu í hvarfi bak við steinveggi hafi umrædd áhrif.
Um þá málsástæðu kærenda að samþykkt Reykjavíkurborgar fyrir nýbyggingunni við Laugaveg 53b brjóti í bága við lög um eignarétt vísar byggingarnefnd til umsagnar Ágústs Jónssonar skrifstofustjóra borgarverkfræðings, dags. 4. febrúar 1999, en í niðurlagi umsagnarinnar segi: „Það er að lögum hlutverk skipulags- og byggingaryfirvalda að fara með skipulags- og byggingarmál í viðkomandi sveitarfélagi og að stýra uppbyggingu þess. Mat á mismunandi skipulagskostum er falið þessum yfirvöldum, en hagsmunaaðilum er jafnframt tryggður málskotsréttur. Undirritaður vísar til þess, sem tilfært er hér að framan úr úrskurði úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála frá 12. nóvember sl., en með þeim orðum er í rauninni svarað þeirri spurningu sem sett var fram hér í upphafi, þ.e. hvort verjandi sé að veita leyfi til byggingar einstakra lóða á byggingarreit þar sem nágrannalóðir eru eignarlóðir – án samþykkts deiliskipulags. Er það niðurstaða undirritaðs, að það sé ekki einungis verjandi, heldur sé það skipulags- og byggingaryfirvöldum skylt, að uppfylltum öðrum skilyrðum, sem varða fyrst og fremst tæknileg atriði”
Í greinargerð byggingarnefndar er næst vikið að þeirri málsástæðu kærenda að samþykkt Reykjavíkurborgar fyrir nýbyggingunni við Laugaveg 53b brjóti í bága við 2. mgr. 38. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, vegna þess að nýbyggingin samræmist ekki gildandi aðalskipulagi þar sem nýtingarhlutfall hennar sé talsvert hærra en þar sé gert ráð fyrir. Þar er jafnframt gerð grein fyrir skilgreiningum nýtingarhlutfalls í lögum og stjórnvaldsreglum um skipulags- og byggingarmál og tekið fram, að sé flatarmál hins opna bílskýlis byggingarinnar reiknað inn í nýtingarhlutfall hennar, sé fullyrðing kærenda rétt. Hins vegar telji byggingar- og skipulagsyfirvöld Reykjavíkurborgar greinda bílgeymslu falla undir hugtakið „opið bílskýli” og beri því samkvæmt 2. málsl. 8. mgr. greinar 3.1.4. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 að halda flatarmáli hennar utan svokallaðs brúttó-/heildargólfflatar við útreikning nýtingarhlutfalls. Með því móti sé byggingin innan þess nýtingarhlutfalls sem miða beri við á umræddu svæði. Mótmælt er þeim skilningi kærenda að umrætt undanþáguákvæði eigi einungis við um byggingar á deiliskipulögðum svæðum. Sú skýring kærenda á málsgreininni sé röng því skýra verði málsliði hennar í samræmi við hvern annan, tilgang þeirra og aðrar tengdar reglur frekar en stöðu þeirra innan reglugerðarinnar. Þannig sé 1. málsl. 8. mgr. aðeins árétting á þeirri meginreglu sem gildi um nýtingarhlutfall, eins og það sé skilgreint. Svo sé einnig um 2. málslið en hann sé árétting á þeirri undantekningu frá áðurgreindri meginreglu að opin rými teljist ekki hluti brúttó-/heildargólfflatar. Sú regla komi fram í skráningarreglum Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa, fylgiskjali með reglugerð nr. 471/1997, en á henni sé byggt við útreikning brúttó-/heildargólfflatar og þar af leiðandi nýtingarhlutfalls. Þessir tveir málsliðir séu því í raun aðeins árétting á þeim reglum sem hvort eð er hefðu gilt um greind rými hefðu þeir ekki verið settir. Það sé því þriðji málsliðurinn, sem verið sé að leggja áherslu á í umræddu ákvæði, þ.e. að heimilt sé í deiliskipulagi að ákveða hækkað nýtingarhlutfall vegna bílastæðakjallara neðanjarðar sem alltaf hljóti að vera lokað rými og þar af leiðandi hluti brúttó-/heildargólfflatar.
Þá er vikið að þeim sjónarmiðum kærenda að hugtakið „opið bílskýli” sé hvergi skilgreint í lögum eða stjórnvaldsreglum um skipulags- og byggingarmál og að ekki sé hægt, í samræmi við 4. mgr. 37. gr. laga nr. 73/1997, að skýra ákvæði byggingarreglugerðarinnar á grundvelli annarra reglugerða nema það sé beinlínis tekið fram í byggingarreglugerðinni sjálfri.
Hvað varðar tilvísun kærenda til 4. mgr. 37. gr. laga nr. 73/1997 er tekið fram að hún sé röng, en ákvæði það sem hér um ræði (8. mgr. gr. 3.1.4.) sé í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 en 37. gr. laga nr. 73/1997 fjalli um byggingarreglugerð. Samsvarandi ákvæði um skipulagsreglugerð sé í 10. grein laganna en ekki eins orðað. Viðurkennt sé í íslenskri lögfræði að skýra megi lög og reglur, þar á meðal hugtök og orð, með hliðsjón af öðrum lögum og reglum og gildi einu hvort þær séu settar af sama eða öðru stjórnvaldi. Um skýringu á því hvað teljist opið rými verði að líta til skilgreininga ÍST 50:1998 og skráningarreglna Fasteignamats ríkisins og byggingarfulltrúa. Á þessum reglum sé byggt við meðferð mála á skipulags- og byggingarstigi, enda séu þær notaðar við að reikna út stærðir húsa, nýtingarhlutfall o.fl., auk þess sem byggt sé á þessum reglum við skráningu, skiptingu og gjaldtöku af byggingum. Á grundvelli skráningarreglna og skilgreininga á rými í lokunarflokki B er það niðurstaða byggingarnefndar að bílskýlið á neðstu hæð hinnar umdeildu byggingar sé opið rými og verði því að teljast falla undir hugtakið „opið bílskýli”. Teljist heildargólfflötur þess því ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls enda verði ekki fallist á þá túlkun kærenda að einungis ætti að draga frá flatarmál bílastæða í bílskýlinu ef undanþáguákvæði 8. mgr. greinar 3.1.4. í reglugerð nr. 400/1998 teldist eiga við um bílskýlið.
Um þær málsástæður kærenda að samþykkt Reykjavíkurborgar fyrir nýbyggingunni við Laugaveg 53b brjóti í bága við 4. og 7. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er það álit byggingarnefndar að skýra verði 75. gr. byggingarreglugerðar þannig að í 1.-5. málsgrein hennar sé verið að tala um fjarlægðarkröfur sem gerðar séu á milli húsa, án þess að setja þurfi eldvarnarvegg á milli þeirra. Sé ekki farið að þeim kröfum, eða skilyrði greinarinnar séu að öðru leyti ekki uppfyllt, taki 6. mgr. við, en þá verði líka að hafa eldvarnarvegg á milli bygginganna. Væri greinin skýrð á annan hátt myndi það leiða til þess að ekki væri hægt að byggja samfellda röð húsa, þrátt fyrir að samþykki nágranna lægi fyrir eða slíkt hefði verið ákveðið í deiliskipulagi. Samkvæmt þessu sé því heimilt að byggja nær lóðarmörkum og nær húsi en greinir í 1.-5. málsgrein 75. gr. (jafnvel upp að öðru húsi), svo framarlega að settur sé eldvarnarveggur á milli bygginganna, sem uppfylli skilyrði 156. gr. reglugerðarinnar og þakklæðning bygginganna sé í flokki T.
Eins og háttað sé frágangi þeirra hliða nýbyggingarinnar er viti að granneignum og afstöðu hússins til þeirra verði að telja að staðsetning hússins (Laugavegar 53b) á lóðarmörkum Laugavegar 53a og Hverfisgötu 72 stangist ekki á við 75. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998.
Að öðru leyti vísist til þess að eldvarnareftirlit Reykjavíkur hafi lagt blessun sína yfir teikningarnar og vísist um frekari útskýringar til umsagnar þess um bygginguna.
Um þá málsástæðu kærenda að samþykkt Reykjavíkurborgar fyrir nýbyggingunni við Laugaveg 53b brjóti einnig í bága við skipulags- og byggingarlög varðandi aðra þætti, er það álit byggingarnefndar að ekkert þeirra atriða sé nægileg ástæða til að byggingarleyfi verði fellt úr gildi.
Samkvæmt framansögðu kveður byggingarnefnd það ljóst að hinar kærðu samþykktir séu í samræmi við þau ákvæði laga og reglugerða er málið varði og skerði ekki hagsmuni nágranna umfram það sem eðlilegt megi teljast við þéttingu byggðar samkvæmt staðfestu aðalskipulagi.
Málsrök byggingarleyfishafa: Í greinargerð Jóns Magnússonar hrl., f.h. byggingarleyfishafa, er í inngangi gerð grein fyrir byggingarsögu hans að Laugavegi 53b. Er síðan í ítarlegu máli fjallað um hverja málsástæðu kærenda fyrir sig, en í megindráttum er byggt á sömu eða svipuðum málsrökum og fram koma í greinargerð byggingarnefndar og þegar hafa verið rakin. Verða þau rök ekki endurtekin en vikið að atriðum, sem byggingarleyfishafi færir fram og ekki eru þegar fram komin. Um þá málsástæðu, að brotið hafi verið gegn ákvæðum 12. greinar stjórnsýslulaga nr. 37/1993, segir að við útgáfu byggingarleyfis þess, sem hér ræði um, hafi verið tekið tillit til úrskurðar úrskurðarnefndarinnar frá 12. nóvember 1998 í kærumálinu nr. 30/1998 og uppdráttum breytt. Tekið hafi verið í auknum mæli tillit til sjónarmiða kærenda. Í úrskurði sínum í málinu nr. 30/1998 hafi úrskurðarnefndin fjallað um sömu málsástæðu kærenda og hér ræði um og komist að þeirri niðurstöðu að ekki væri um að ræða brot á þeim ákvæðum stjórnsýslulaga, sem kærendur vísuðu til, m.a. 12 gr. stjórnsýslulaga. Úrskurðarnefndin hafi því þegar fjallað um þessa málsástæðu kærenda og vísað henni og röksemdum hvað hana varðar á bug. Að öðru leyti er vísað til umsagnar byggingarnefndar Reykjavíkur í málinu hvað þennan þátt varðar.
Um þá málsástæðu að brotið hafi verið gegn lögum um eignarrétt er tekið fram, að í kærunni frá 31. mars sl. vísi kærendur ekki til neinna laga eða reglna, sem varði eignarrétt. Kærendur láti sér nægja að vísa til þess, að lóðir þeirra séu eignarlóðir og telji sig eiga einhvern betri rétt hvað varðar heimildir til útgáfu og takmarkanir til útgáfu byggingarleyfis á þeirri forsendu. Þetta mat kærenda sé rangt. Heimildir byggingaryfirvalda og borgaryfirvalda til útgáfu byggingarleyfis séu hinar sömu hvort heldur nágrannalóðir séu eignar- eða leigulóðir, svo fremi ekki sé um að ræða kvaðir eða áunnin réttindi sem ekki sé um að ræða í því tilviki sem hér ræðir um. Í þeim lagaákvæðum, þar sem fjallað sé um byggingarleyfi, sé þess hvergi getið að eigendur eignarlóða eigi einhvern sérstakan rétt umfram aðra. Þá verði ekki séð, að kærendur geti byggt rétt sinn hvað þetta varðar á 72. gr. stjórnarskrárinnar nr. 33/1944 með síðari breytingum.
Um þá málsástæðu kærenda að byggingarleyfi fyrir Laugaveg 53b samræmist ekki gildandi aðalskipulagi þar sem nýtingarhlutfall sé hærra en þar sé ákveðið er bent á að þessi staðhæfing sé byggð á þeirri skoðun kærenda að telja beri gólfflatarmál bílskýlis með við útreikning nýtingarhlutfalls. Af málatilbúnaði þeirra verði ráðið að þeir fallist á það, að nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar byggingar á Laugavegi 53b sé 2,487 ef ofangreint bílskýli er ekki tekið með við útreikning nýtingarhlutfalls. Ágreiningur virðist því ekki vera um það milli aðila, að nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar byggingar að Laugavegi 53b, skv. hinu kærða byggingarleyfi, sé innan leyfilegra og eðlilegra marka ef bílskýlið merkt 00-10 er ekki reiknað með. Í bréfi byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. apríl sl. segi auk heldur, að sé flatarmál hins opna bílskýlis byggingarinnar reiknað inn í nýtingarhlutfall hennar þá sé fullyrðing kærenda rétt, þ.e. að nýtingarhlutfall lóðarinnar sé þá umfram viðmiðun aðalskipulags Reykjavíkurborgar um nýtingarhlutfall 1.5-2.5 í miðbæ. Þó hér sé ekki fallist á þetta sjónarmið Reykjavíkurborgar þá sé eðlilegt að fjalla um það sérstaklega hvort reikna beri umrætt bílskýli með við útreikning á nýtingarhlutfalli eða ekki. Síðan segir orðrétt í greinargerð lögmannsins:
„Bílageymsla er skilgreind í 4.2. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, sem “Hús eða húshluti til geymslu á bílum, ýmist opið eða lokað.” 4. gr. byggingarreglugerðarinnar fjallar um skilgreiningar og orðaskýringar. Athygli er vakin á því, að í þessari skilgreiningu byggingarreglugerðarinnar er við það miðað, að annaðhvort sé bílageymsla opin eða lokuð. Ljóst má vera, að hún getur ekki verið hvorutveggja. Þá liggur líka fyrir hvað varðar skilgreininguna í gr. 4.2. byggingarreglugerðarinnar, að þegar talað er um bílageymslu er átt við allt það svæði, sem að henni heyrir til, en ekki einungis afmörkuð bílastæði.
Skv. ákvæðum skipulagsreglugerðar nr. 3.1.4. liggur fyrir, að gólfflötur í lokuðum bílastæðahúsum telst hluti heildargólfflatar við útreikning á nýtingarhlutfalli. Bílastæði í opnum bílskýlum eða pöllum telst hins vegar ekki hluti heildargólfflatar við útreikning á nýtingarhlutfalli. Þá er einnig bent á það, að sé gert ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi sé með hliðsjón af því heimilt að auka nýtingarhlutfall umfram það sem kveðið er á um í deiliskipulagi. Spurningin í máli þessu er því hvort að umrætt bílskýli merkt 00-10 sé opið eða lokað. Eins og áður greinir, getur bílskýli ekki verið bæði opið og lokað. Það er annaðhvort opið eða lokað. Við skilgreiningu á því hvort að nýtingarhlutfall bílskýlis fyrirhugaðs húss að Laugavegi 53b skuli reiknað inn í nýtingarhlutfall byggingarinnar verður því að skilgreina bílskýlið sem lokað. Verði umrætt bílskýli ekki skilgreint sem lokað, þá telst hluti heildargólfflatar þess við útreikning á nýtingarhlutfalli ekki með. Spurningin í máli þessu lýtur því ekki að því hversu opið umrætt bílastæði er heldur hvort það verður skilgreint sem lokað miðað við þær reglur og viðmiðanir, sem hægt er að hafa að leiðarljósi við ákvarðanatöku í því sambandi. Þá er einnig staðhæft hjá kærendum að við útreikning á nýtingarhlutfalli bílageymslu beri einungis að draga frá þann hluta, sem beinlínis sé markaður fyrir geymslu bíla, en ekki gólfflötinn að öðru leyti þ.e. aðreinar og fráreinar o.s.frv. Óaðskiljanlegur hluti bílastæða eru aðreinar og fráreinar þeirra. Þegar um er að ræða heildargólfflöt sem skipulagður er fyrir bílastæði þá telst þar af leiðandi allur gólfflöturinn vera bílastæði þar sem að enginn hluti gólfflatarins nýtist til annarra hluta. Við útreikning nýtingarhlutfalls verður því að taka tillit til þess hvaða nýting er fyrirhuguð og möguleg. Í því tilviki sem hér ræðir um er umrædd bílageymsla einungis ætluð til nota fyrir bifreiðar vegna bílastæða og útreikningur nýtingarhlutfalls miðast því þar af leiðandi við heildargólfflötinn.
Í úrskurði Úrskurðarnefndar í skipulags- og byggingarmálum í máli 30/1998 bls. 8 efst er bent á grein 4.2. í fylgiskjali með reglugerð nr. 471/1997 þar sem finna megi skilgreiningu á lokuðu og opnu rými og bendir Úrskurðarnefndin á það í nefndum úrskurði, að til þess, að rými teljist opið (B rými) samkvæmt skilgreiningu þurfi útiloft að geta leikið um það óhindrað, en í því máli sem vísað er til hér að ofan var því skilyrði ekki fullnægt að mati nefndarinnar. Nú hefur hins vegar verið ráðin bót á þessu atriði í samræmi við niðurstöðu Úrskurðarnefndarinnar í ofangreindu máli og skv. fyrirliggjandi teikningum mun útiloft nú geta leikið óhindrað um rýmið.
Skv. meðfylgjandi umsögn þeirra Davíðs Arnljótssonar verkfræðings og Guðmundar G. Þórarinssonar verkfræðings dags. 20.5.1999 komast þeir að þeirri niðurstöðu varðandi umræddan bílastæðakjallara að Laugavegi 53b sbr. teikningar Arnar Sigurðssonar dags. 20.4.1998 og 16.3.1998, en breytt 17.11.1998, grunnmynd dags. 16.3.1998 og breytt 30.6. s.á:
“Ofangreindur bílageymslukjallari uppfyllir öll skilyrði skráningarreglna mannvirkja um rými í lokunarflokki B. Láréttir rimlar eru fyrir dyrum og gluggum og eru 15 sm. milli rimla. Útiloft getur leikið óhindrað um rýmið.”
Verkfræðingarnir Davíð og Guðmundur benda auk þess á, að við gerð skráningartaflna fyrir mannvirki sé gengið út frá að rými sem þetta (þ.e. fyrirhuguð bílageymsla að Laugavegi 53b) sé í lokunarflokki B. Verkfræðingarnir benda einnig á, að enginn megi gera eignaskiptayfirlýsingar nema hafa lokið tilskyldum prófum og fengið til þess leyfi félagsmálaráðuneytisins sbr. l. nr. 26/1994 um fjöleignahús og benda verkfræðingarnir á, að þeir kenni gerð skráningartaflna á þessum námskeiðum og búi til prófin og í kennslu og í prófunum sé gerð krafa til þess, að próftakendur skilgreini rými sem þetta í lokunarflokki B.
Svo sem að ofan greinir er niðurstaða helstu sérfræðinga í flokkun og skráningu mannvirkja sú, að umrædd fyrirhuguð bílageymsla að Laugavegi 53b sé B rými og beri ekki að taka tillit til gólfflatar hennar við útreikning nýtingarhlutfalls.
Samkvæmt þessu liggur því eftirfarandi fyrir: Teikningum af bílageymslu hússins Laugavegur 53b hefur verið breytt í því skyni, að uppfylla skilyrði þau, sem Úrskurðarnefndin taldi að ekki væru fyrir hendi í máli nr. 30/1998 svo að skilgreina mætti bílageymsluna sem opið rými eða B rými. Skv. niðurstöðu verkfræðinganna Davíðs og Guðmundar þá hefur það tekist við breytingar á teikningunum að uppfylla þau skilyrði sem þarf til að rýmið verði skilgreint sem B rými og nú beri að skilgreina umrætt rými sem B rými eða opið að þeirra mati.
Á það skal sérstaklega bent, að skilgreiningar skipulags- og byggingarlaga svo og byggingarreglugerðar og skipulagsreglugerðar eru í mörgum tilvikum ófullnægjandi og óviðunandi. Í ýmsum tilvikum þarf því að geta í eyðurnar í mikilvægum skipulags- og byggingarmálum vegna þess að ekki er gætt, að skýra orð og hugtök með fullnægjandi hætti. Þá eru almennar viðmiðunarreglur stundum færðar undir ákveðna afmarkaða skipulagskafla þar sem þær í raun eiga ekki heima sbr. 8.mgr. 3.1.4. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.”
Í greinargerð lögmanns byggingarleyfishafa er síðan vikið að umsögn Skipulagsstofnunar um kæruefni málsins þar sem fram kemur að Skipulagsstofnun telji að fyrirhugaður bílakjallari að Laugavegi 53b geti ekki talist vera opið bílskýli og falli því ekki að framangreindu undanþáguákvæði skipulagsreglugerðar, hvort sem það kunni að teljast opið eða lokað rými skv. reglugerð nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum. Er að því fundið að Skipulagsstofnun hafi ekki skilgreint nákvæmlega hvers vegna stofnunin komst að þessari niðurstöðu og að niðurstaðan sé án rökstuðnings. Telur lögmaðurinn þetta enn alvarlegra vegna þess að Skipulagsstofnun sé að gefa umsögn um kæru til yfirvalds þ.e. úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, sem þegar hafi tjáð sig um það í úrskurði sínum í máli nr. 30/1998 að taka beri tillit til reglugerðar nr. 471/1997.
Af hálfu lögmannsins er bent á það, að „opið bílskýli” hafi ekki verið skilgreint sérstaklega og sé ekki skilgreint í skipulags- og byggingarlögum eða viðeigandi reglugerðum. Af þeim ástæðum verði því að leita fanga í þeim hliðstæðum og viðmiðunum, sem næstar geti komist og þá liggi fyrir að einungis sé unnt að styðjast við skilgreiningar skráningarreglna mannvirkja, þar sem kveðið sé á um það hvenær rými sé opið eða lokað. Bendir hann á, að þær skilgreiningar séu síðan notaðar þegar unnið sé eftir ýmsum reglugerðum t.d. við útreikning hlutfallstalna, við útreikning gjalda svo sem gatnagerðargjalda. Útilokað sé annað en að beita þessum viðmiðunum við mat á því hvort umrætt fyrirhugað bílskýli að Laugavegi 53b sé opið eða lokað. Aðrar rökrænar viðmiðanir séu ekki fyrir hendi eins og úrskurðarnefndin hafi í raun þegar tekið afstöðu til í úrskurði sínum í máli nr. 30/1998.
Næst er í greinargerðinni vikið að þeim breytingum sem orðið hafa á réttarheimildum frá þeim sem við áttu í fyrra kærumáli vegna hinnar umdeildu byggingar. Færir lögmaðurinn fram rök fyrir því að við úrlausn þess kærumáls, sem nú liggi fyrir nefndinni, verði að fara eftir ákvæðum um nýtingarhlutfall svo sem skipulagsreglugerð nr. 400/1998 ákveði í grein 3.1.4, óháð því þótt ekki sé í gildi deiliskipulag á svæðinu. Aðrir skýringarkostir séu ekki fyrir hendi. Að öðru leyti er vísað til þeirra sjónarmiða, tilvísana og röksemda, sem fram koma um þennan kærulið í greinargerð byggingarnefndar Reykjavíkur í málinu.
Um þá málsástæðu kærenda að útgáfa byggingarleyfisins feli í sér brot á 4. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um afstöðu húsa segir m. a. í greinargerð byggingarleyfishafa: „Við meðferð máls nr. 30/1998 var þetta kæruatriði hvað varðar Laugaveg 55 ekki fyrir hendi. Með kærunni dags. 30.3. s.l. kærði kaupandi Laugavegar 55 m.a á grundvelli þess, að 4. kafli byggingarreglugerðarinnar nr. 441/1998 um afstöðu húsa hefði verið brotinn með útgáfu byggingarleyfisins. Vakin er athygli á því, að skv. meðfylgjandi kaupsamningi um húsið Laugavegur 55, Reykjavík, þá kaupir kærandinn K umrædda eign þ. 6.8.1998 og fékk eignina afhenta þann dag, en tók ekki við öðrum réttindum varðandi eignina en þeim, að nýta hana og hirða arð af henni. Eigendur eignarinnar eru seljendur skv. kaupsamningnum. Þeir eru þinglýstir eigendur og fara með öll eignarráð vegna Laugavegar 55, Reykjavík þar til afsal er gefið út nema þau réttindi, sem sérstaklega er getið um í kaupsamningi að færist fyrr yfir til kaupanda.
Þegar K festi kaup á Laugavegi 55, Reykjavík var henni ljóst, hvaða byggingarframkvæmdir voru fyrirhugaðar á lóðinni Laugavegur 53b í Reykjavík, þinglýstum eigendum var það einnig ljóst. Þá var K einnig ljóst, að kærumál var í gangi vegna málsins og þegar K tók við eigninni Laugavegur 55, Reykjavík, var kærufrestur vegna kærumálsins nr. 30/1998 ekki liðinn og báðum aðilum þ.e. seljendum og kaupanda þessi staðreynd kunn. K bar því þar sem að henni var ljóst hverskonar bygging var fyrirhuguð, að gera athugasemdir við seljendur vegna þessa og fara fram á, að þeir gripu til aðgerða vegna fyrirhugaðra byggingarframkvæmda teldi hún þess þörf. Þá verður að líta svo á, að þegar K festir kaup á eigninni áður en kærufrestur vegna málsins er liðinn, að hún hafi þar sem hún hreyfir engum andmælum keypt eignina Laugavegur 55, Reykjavík með þeim skilyrðum, sem eigendur Laugavegar 55, Reykjavík voru búnir að samþykkja, að fyrirhuguð bygging að Laugavegi 53b Reykjavík væri byggð með þeim hætti, sem fyrirhuguð er. Þar sem K vanrækti fyrir og við kaupsamning að gera athugasemdir þrátt fyrir að henni væri öll þessi atriði vel kunn, þá sýndi hún þvílíkt tómlæti um gæslu hugsanlegs réttar síns að mótmæli hennar síðar og kæra vegna grenndar er of seint fram komin auk þess, sem hún hefur ekki formlega heimild til að gera athugasemdir við grenndarkynningu eða kæra þar sem hún er ekki þinglýstur eigandi Laugavegar 55, Reykjavík. “
Af hálfu byggingarleyfishafa eru eins og að framan greinir bornar brigður á það að K geti átt aðild að kærumáli þessu þar sem hún sé ekki þinglýstur eigandi Laugavegar 55 heldur leiði hún rétt sinn af þinglesnum kaupsamningi. Kæruaðildin sé í höndum seljenda eignarinnar, sem séu þinglýstir eigendur hennar, enda hafi þeir ekki gefið út afsal fyrir eigninni til K. Þessir þinglesnu eigendur hafi ekki hreyft andmælum við grenndarkynningu og umfjöllun um fyrirhugaða byggingu að Laugavegi 53b og hafi því í raun samþykkt hana.
Af hálfu byggingarleyfishafa er ennfremur vísað til þess að á lóðunum Laugavegur 53b og Laugavegur 55 hafi byggingar verið sambyggðar á lóðarmörkum allt frá því fyrir 1920, eða í rúm 80 ár. Gömlu húsin, sem staðið hafi á lóðinni Laugavegur 53b, hafi náð alveg meðfram mörkum lóðanna, alls 33 metra. Framhús Laugavegar 53b og 55 hafi verið samliggjandi. Gömlu húsin á lóðinni nr. 53b hafi verið rifin til þess að rýma fyrir nýrri og öruggari byggingum og sé sú breyting frá fyrra ástandi til bóta fyrir kærendur. Ekki sé verið að breyta frá fyrirkomulagi, sem gilt hafi um langan tíma, heldur verið að viðhalda því, þó með betra fyrirkomulagi en verið hafi í yfir 80 ár. Fráleitt væri að ógilda byggingarleyfi þegar svo hagi til. Um fjarlægðir milli húsa gildi ákvæði 75.gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Í grein 75.4 segi að ákveða megi með skipulagi eða með þinglýstum samningi lóðarhafa að fjarlægð húsa frá lóðarmörkum geti verið minni en tilskilið sé í grein 75.1., en þó megi bil á milli húsa ekki vera minna en um ræðir í grein 75.3 sbr. þó ákvæði 75.6. Telja verði að vegna 80 ára samnýtingar lóðanna nr. 53b og 55 við Laugaveg hafi eigendur þeirra í raun samþykkt að fjarlægð húsa frá lóðarmörkum megi vera með þeim hætti sem kveðið sé á um í grein 75.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þá hafi skapast hefð fyrir byggingu á mörkum lóðanna en auk þess hafi kaupandi Laugavegar 55 veitt skriflegt samþykki fyrir byggingu hússins og verði ekki fallist á það að heimilt hafi verið að afturkalla umrætt samþykki.
Bent er á að byggð á miðborgarsvæðum sé að miklu leyti sambyggð og þannig sé það líka á Laugaveginum. Skilyrði þess að hús megi vera sambyggð séu að eldvarnarveggur sé á milli þeirra, sbr. 156. grein byggingarreglugerðar. Skýra verði ákvæði 75. greinar byggingarreglugerðar með þeim hætti, að í grein 75.1 til 75.5 sé verið að tala um kröfur um fjarlægð á milli húsa án þess að setja þurfi upp eldvarnarvegg. Grein 75.6 geri hins vegar ráð fyrir því, að sé fjarlægðarkröfum ekki fullnægt þurfi að vera eldvarnarveggur á milli húsa og þakklæðning úr flokki T. Við skoðun á ákvæðum 75. greinar byggingarreglugerðar komi í ljós, að útilokað væri að byggja samfellda röð húsa væri ákvæði 75.6 ekki fyrir hendi. Jafnvel þó að samþykki beggja eigenda samliggjandi lóða lægi fyrir, þá mætti samt ekki byggja samfellda röð húsa. kæmi ekki til ákvæði 75.6. Þetta sé nauðsynlegt að hafa í huga við skýringu greinarinnar í heild. Grein 75 byggingarreglugerðarinnar verði því ekki skýrð öðruvísi í heild en þannig, að greinin ákvarði lágmarksfjarlægðir milli húsa nema í tilvikum sem falli undir 75.6. Af sjálfu leiði, að lágmarksfjarlægðir milli húsa gildi ekki séu skilyrði 75.6 uppfyllt. Vakin sé athygli á því, að í ákvæði 75.6 séu engir fyrirvarar um heimild til notkunar hennar. Þannig sé ekki krafist samþykkis eigenda næstu lóða og bygginga til að heimilt sé að byggja skv. ákvæðum hennar. Telja verði því að heimilt sé að veita byggingarleyfi fyrir sambyggðu húsi, meti byggingar- og eldvarnaryfirvöld að öðrum skilyrðum sé fullnægt. Útilokað sé að skýra ákvæði 75.6 með öðrum hætti. Af hálfu byggingarleyfishafa eru loks gerðar athugasemdir við umsögn Skipulagsstofnunar um þennan þátt málsins og vísað til þess sem um hann segir í greinargerð byggingarnefndar Reykjavíkur í málinu.
Um þá málsástæðu kærenda að hið umdeilda byggingarleyfi fari í bága við ákvæði um eldvarnir er vísað til ódagsetts bréfs Bjarna Kjartanssonar umsjónarmanns eldvarna til Borgarskipulags Reykjavíkur. Sé þessi kæruliður að öllu leyti rangur að öðru en því hvað varði glugga á norðurhlið hússins en þegar hafi verið gengið frá breytingum á teikningum til að koma til móts við athugasemdir um gluggana. Þá er vísað til greinargerðar byggingarnefndar um þennan þátt málsins.
Um önnur kæruatriði er einnig vísað til greinargerðar byggingarnefndar Reykjavíkur í málinu en byggingarleyfishafi telur að þau kæruatriði gætu aldrei leitt til niðurfellingar byggingarleyfisins.
Umsögn Skipulagsstofnunar: Úrskurðarnefndin leitaði umsagnar Skipulagsstofnunar um kæruefni mál þessa. Í umsögn stofnunarinnar, dags. 5. maí 1999, segir m.a:
„Skipulagsstofnun hefur áður fjallað um kærur varðandi byggingaráform á lóðinni nr. 53b við Laugaveg. Í þeirri kæru sem hér er til umfjöllunar koma fram ný atriði, sem ekki var fjallað um við meðferð fyrri kærumála varðandi fjarlægð milli húsa og brunavarnir bygginga. Í umsögn Borgarskipulags Reykjavíkur um „athugasemdir vegna seinni grenndarkynningar á nýbyggingu að Laugavegi 53b“, dags. 4. febrúar 1999 segir: „Mótmælt er byggingu á lóðarmörkum bréfritara. Ekki gerðu þessir andmælendur neina athugasemd við byggingaráform við fyrri kynningu.“
Ekki kemur fram í gögnum málsins að tekin hafi verið frekari afstaða til athugasemda vegna fjarlægðar frá lóðamörkum og bils á milli húsa af hálfu borgaryfirvalda í kjölfar grenndarkynningar. Skipulagsstofnun telur að ekki hafi átt að skipta máli við meðferð umsóknar um byggingarleyfi það sem hér er til umfjöllunar þó ekki hafi verið gerðar athugasemdir við tiltekin atriði við meðferð fyrri umsókna um leyfisveitingar á sömu lóð, enda um að ræða nýja umsókn og leyfisveitingu, sem sæta átti sjálfstæðri skoðun af hálfu borgaryfirvalda. Auk þess kemur fram í gögnum málsins að eigendaskipti hafi orðið að Laugavegi 55 frá því að fyrra leyfi var veitt.
Af afstöðumynd sést að samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi er fyrirhugað að byggja að mörkum lóðanna nr. 53b og 55 við Laugaveg. Fjarlægð milli húsanna virðist af afstöðumynd vera u. þ. b. 4 m. Í 4. kafla byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er fjallað um afstöðu húsa. Þar segir í grein 75.4 að ákveða megi í skipulagi, eða með þinglýstum samningi lóðarhafa, að fjarlægð húsa frá lóðamörkum geti verið minni en tilskilið er í mgr. 75.1, en bil milli húsa megi þó aldrei vera minna en tilgreint er í mgr. 75.3 nema eldvarnarveggur sé á milli húsa sbr. mgr. 75.6. Af gögnum málsins verður ekki séð að gert sé ráð fyrir eldvarnarvegg í hinu kærða tilviki. Samkvæmt hinu kærða byggingaleyfi er, eins og áður segir gert ráð fyrir því að byggt sé að lóðamörkum, þrátt fyrir að ekki sé fyrir hendi deiliskipulag af viðkomandi svæði og án þess að fyrir liggi þinglýstur samningur lóðarhafa. Ekki eru heldur uppfyllt ákvæði mgr. 75.3 um lágmarksfjarlægð milli húsa.
Skipulagsstofnun telur að þegar af þeirri ástæðu að hið kærða byggingarleyfi uppfyllir ekki framangreind ákvæði um bil á milli húsa og fjarlægð frá lóðamörkum skuli orðið við kröfu kærenda um að leyfið verði fellt úr gildi. Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem staðfest var af umhverfisráðherra þann 18. ágúst 1998, er gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall miðbæjar geti verið 1,5-2,5. Miðað við upplýsingar sem fram koma í byggingarlýsingu á samþykktum uppdrætti af fyrirhugaðri byggingu á lóðinni nr. 53b við Laugaveg er flatarmál lóðarinnar 660 ferm. en heildarflatarmál byggingarinnar 1641,4 ferm. að frátöldum bílakjallara. Að honum meðtöldum er heildarflatarmál 2171,9 ferm. Nýtingarhlutfall lóðarinnar er því er því að frátöldum bílakjallara 2,487 en að honum meðtöldum 3,29.
Í grein 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, segir að gólfflötur í lokuðum bílastæðahúsum teljist hluti heildagólfflatar við útreikning á nýtingarhlutfalli en bílastæði í opnum bílskýlum eða á pöllum teljist ekki hluti heildargólfflatar við útreikning nýtingarhlutfalls. Skipulagsstofnun telur að fyrirhugaður bílakjallari að Laugavegi 53b geti ekki talist vera opið bílskýli og falli því ekki að framangreindu undanþáguákvæði skipulagsreglugerðar, hvort sem það kann að teljast opið eða lokað rými skv. reglugerð nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna ofl. í fjöleignarhúsum.
Í grein 3.1.4 í skipulagsreglugerð segir einnig að ef gert er ráð fyrir bílastæðum neðanjarðar í deiliskipulagi sé með hliðsjón af því heimilt að auka nýtingarhlutfall umfram það sem kveðið er á um í aðalskipulagi. Á blaðsíðu 29 í greinargerð Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 segir að ef tillaga komi fram sem borgaryfirvöld geta fallist á, þar sem farið sé verulega yfir það nýtingarhlutfall sem aðalskipulagið gerir ráð fyrir, skuli unnið deiliskipulag og það auglýst samkvæmt skipulagslögum. Ekki hefur verið samþykkt deiliskipulag af viðkomandi svæði. Hið kærða byggingarleyfi er að mati Skipulagsstofnunar ekki í samræmi við Aðalskipulag Reykjavíkur 1996-2016. Stofnunin telur því að fella beri leyfið úr gildi.”
Umsögn Brunamálastofnunar: Vegna málsástæðna kærenda um að ekki hafi verið fullnægt skilyrðum byggingarreglugerðar um eldvarnir við hönnun hinnar umdeildu nýbyggingar ákvað úrskurðarnefndin að leita umsagnar Brunamálstofnunar um brunahönnun hússins. Með bréfi, dags. 7. júní 1999, sendi stofnunin úrskurðarnefndinni umsögn sína um brunavarnir að Laugavegi 53b. Í umsögninni koma fram fjölmargar athugasemdir, alls 45 tölusettir liðir, auk almennra athugasemda. Flest þessara atriða teljast þó lítilvæg og lúta mörg að frágangi uppdrátta. Umsögnin var kynnt málsaðilum og voru í framhaldi af því gerðar úrbætur á uppdráttum og brunavörnum hússins, sem Brunamálstofnun hefur staðfest að séu fullnægjandi.
Málsmeðferð: Eins og að framan er rakið hefur úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála áður fellt úrskurð um gildi byggingarleyfis fyrir nýbyggingu að Laugavegi 53b, sem í höfuðdráttum er hin sama og um er deilt í máli þessu, ef frá eru taldar breytingar á kjallara. Verður ekki í máli þessu fjallað ítarlega að nýju um álitaefni sem standa óröskuð frá fyrri úrskurði hvað varðar lagagrundvöll og staðreyndir og fengið hafa umfjöllun nefndarinnar. Hins vegar eru nokkur álitaefni ný í málinu eins og það liggur nú fyrir. Er einkum um að ræða eftirtalin atriði:
Við úrlausn nefndarinnar í fyrra máli áttu við ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 318/1985 og byggingarreglugerðar nr. 177/1992 með áorðnum breytingum. Í máli því sem hér er til úrlausnar gilda hins vegar ákvæði skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 og byggingarreglugerðar nr. 441/1998. Kemur því til skoðunar hvort breytingar á réttarheimildum leiði til annarrar niðurstöðu en þeirrar sem nefndin komst að í fyrra máli um einstök atriði.
Eigendur Laugavegar 55 áttu ekki aðild að fyrra máli. Hafa málsástæður, sem varða hagsmuni þeirra sérstaklega, því ekki komið fyrr til úrlausnar.
Breytingar hafa verið gerðar á hönnun byggingarinnar, einkum kjallara. Er það meðal úrlausnarefna málsins að skera úr um það hvort þær breytingar, ásamt breytingum á réttarheimildum, leiði til annarrar niðurstöðu við útreikning á nýtingarhlutfalli nýbyggingarinnar á lóðinni.
Úrskurðarnefndin lengdi afgreiðslutíma máls þessa í allt að 3 mánuði með heimild í 4. mgr. 8. gr. laga nr. 73/1997. Hefur uppsaga úrskurðar í málinu dregist nokkuð fram yfir þann tíma og stafar það aðallega af tímafrekri og aukinni gagnaöflun, m.a. vegna álitaefna um öryggismál, svo sem brunavarnir, sem nefndin taldi óhjákvæmilegt að rannsaka til hlítar. Þá hefur málsaðilum, með vísun til andmælaréttar, verið gefinn kostur á að tjá sig ítrekað um ný gögn og sjónarmið og hefur það tafið meðferð málsins.
Niðurstaða: Úrskurðarnefndin hafnar alfarið málsástæðum byggingarleyfishafa um aðildarskort K, sem er meðal kærenda sem kaupsamninghafi um fasteignina nr. 55 við Laugaveg. Kom hún á framfæri athugasemdum við grenndarkynningu er lauk í janúar 1999, en þá hafði hún fest kaup á eigninni og á hún, að mati úrskurðarnefndarinnar, ríka lögvarða hagsmuni í málinu og því kæruaðild, sbr. 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997. Um tómlæti getur ekki talist vera að ræða þar sem byggt er á nýjum réttarreglum, sem ekki gátu komið til álita í fyrra kærumáli. Verður því tekin afstaða til sjónamiða og kröfugerðar K til jafns við aðra kærendur í málinu.
Með úrskurði í fyrra kærumáli um byggingu að Laugavegi 53b, uppkveðnum hinn 12. nóvember 1998, tók úrskurðarnefndin afstöðu til málsástæðna kærenda er lutu að meintum brotum gegn ákvæðum í stjórnsýslulögum nr. 37/1993. Stendur niðurstaða nefndarinnar um þau kæruatriði óröskuð. Eins og mál þetta liggur nú fyrir eru tvö höfuðatriði til úrlausnar, annars vegar hvort nýtingarhlutfall nýbyggingar á lóðinni nr. 53b við Laugaveg sé innan marka gildandi aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 og hins vegar hvort fyrirhuguð nýbygging fullnægi kröfum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 um bil milli húsa, fjarlægðir frá lóðarmörkum og heimildir til byggingar á lóðarmörkum. Þar sem ljóst er að úrslit málsins ráðast af úrlausn þessara tveggja álitaefna verður umfjöllun nefndarinnar í aðalatriðum einskorðuð við þessi tvö atriði.
Ekki virðist ágreiningur um það í málinu, a.m.k. ekki af hálfu borgaryfirvalda, að eigi að telja brúttógólfflatarmál bílageymslu á jarðhæð með við útreikning nýtingarhlutfalls hinnar umdeildu nýbyggingar, þá sé nýtingarhlutfallið hærra en heimilt er samkvæmt aðalskipulagi. Ágreiningur aðila um nýtingarhlutfall einskorðast því við það hvort reikna eigi flatarmál bílageymslunnar með eða ekki.
Hugtakið nýtingarhlutfall er skilgreint í 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sem „hlutfall milli brúttógólfflatar á lóð eða reit og flatarmáls lóðar eða reits.” Hliðstæðar skilgreiningar er að finna í grein 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 og grein 4.27 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þó er í reglugerðunum notað orðið heildargólfflötur í stað brúttógólfflatar. Sá ágalli er á þessum skilgreiningum að hvorki orðið brúttógólfflötur eða heildargólfflötur hefur skýrt skilgreinda merkinu eða samsvörun við skilgreind hugtök sem notuð eru við ákvörðun flatarmáls bygginga. Mun í framkvæmd að jafnaði hafa verið stuðst við brúttóflatarmál bygginga við útreikning nýtingarhlutfalls en brúttóflatarmál er vel skilgreint hugtak og eiga upplýsingar um það jafnan að liggja fyrir, m.a. á aðaluppdráttum.
Nýtingarhlutfalli er ætlað að vera reikniaðferð til þess að lýsa og ákvarða stærð mannvirkja í hlutfalli við stærð lóðar eða stærð fleiri mannvirkja á lóðum innan tiltekins landnotkunarreits eða götureits, sbr. skilgreiningu í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, grein 1.3. Með því að tilgreina nýtingarhlutfall er því í raun verið að ákvarða þéttleika byggðar á tilteknu svæði. Í aðalskipulagi Reykjavíkur er þessu hugtaki þannig beitt til þess að gera grein fyrir mismunandi þéttleika byggðar á mismunandi svæðum í samræmi við þær áherslur um landnotkun sem við eiga á hverju svæði. Þannig er við það miðað að nýtingarhlutfall í einbýlishúsahverfum sé á bilinu 0,2-0,4 en á miðbæjarsvæði 1,5-2,5. Augljóst er að til þess að nýtingarhlutfall geti verið marktækt hugtak, til þess fallið að lýsa og ákvarða þéttleika byggðar, verður að gjalda varhug við því að heimila frávik eða undanþágur frá þeim reiknireglum sem eru grundvöllur hugtaksins. Hljóta slíkar undanþágur, eðli máls samkvæmt, að verða að styðjast við gildar málefnalegar ástæður og sæta þröngri lögskýringu.
Frávik frá aðalreglunni um nýtingarhlutfall hafa verið heimiluð með tvennu móti.
Annars vegar hefur verið talið heimilt að hækka nýtingarhlutfall einstakrar lóðar eða lóða í deiliskipulagi, umfram það sem ákveðið er í aðalskipulagi, ef á lóðunum er komið fyrir mannvirkjum í þágu nærliggjandi svæðis, svo sem ef bílastæðum er komið fyrir neðanjarðar. Af þessum toga eru ákvæði 4. mgr. greinar 4.3.4 í eldri skipulagsreglugerð nr. 318/1985 og ákvæði 3. málsl. 8. mgr. greinar 3.1.4 í núgildandi skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Svipuð hugsun kemur fram í aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 þar sem segir að sé bílastæðum komið fyrir neðanjarðar eða inni í byggingu og við það myndað grænt svæði eða almenningstorg megi hækka nýtingarhlutfall sem samsvari því gólfflatarmáli sem fari undir bílastæði, þó að tilteknu hámarki. Er ljóst að reglur af þessum toga eru settar í þágu hagsmuna heildarinnar en ekki einungis viðkomandi lóðarhafa.
Hins vegar hafa verið heimiluð frávik frá nýtingarhlutfalli sem felast í því að ekki er tekið tillit til tiltekins gólfflatar við útreikning nýtingarhlutfalls. Dæmi um undanþágu af þessu tagi eru ákvæði 3. mgr. greinar 4.3.4 í eldri skipulagsreglugerð nr. 318/1985 og 2. málsl. 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998. Undanþágur þessar fela það í sér að ekki er tekið tillit til alls brúttógólfflatar við útreikning nýtingarhlutfalls lóðar eða reits og er því við beitingu þeirra í raun vikið frá þeirri reiknireglu um nýtingarhlutfall, sem skilgreind er í 2. gr. laga nr. 73/1997. Varhugavert verður að telja að raskað sé með þessum hætti skilgreindri reiknireglu, sem hugtakið nýtingarhlutfall byggist á. Geta slíkar undanþágur leitt til þess að umfangsmikið byggingarmagn sé ekki talið með við útreikning nýtingarhlutfalls, enda ræðst það alfarið af hönnun mannvirkis hvernig nýtingarhlutfall þess reiknast, sé slíkum undanþágum fyrir að fara. Niðurstaðan gæti þá orðið sú, að ekki væri unnt að takmarka byggingarmagn á einstökum lóðum eða reitum með ákvörðun nýtingarhlutfalls viðkomandi lóða eða reita í skipulagi, en slíkt væri augljóslega andstætt þeim tilgangi sem nýtingarhlutfalli er ætlað að hafa samkvæmt skipulags- og byggingarlögum.
Í greinargerð byggingarnefndar Reykjavíkur í máli þessu er því haldið fram að að leggja eigi ÍST 50:1998 og stærðir í skráningartöflu samkvæmt fylgiskjali með reglugerð nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum til grundvallar við útreikning á nýtingarhlutfalli, en skráningartafla þessi er meðal fylgiskjala aðaluppdrátta, sbr. grein 15.1 í byggingarreglugerð nr. 441/1998. Þessi skilningur felur í sér að gólfflötur alls húsrýmis í lokunarflokki B telst ekki með við útreikning nýtingarhlutfalls. Úrskurðarnefndin hafnar þessum skilningi. Tilvitnuð reglugerð nr. 471/1997 er sett með stoð í lögum um fjöleignarhús og geymir ákvæði um útreikning hlutfallstalna og stærða, sem eru grundvöllur skráningar mannvirkja og ákvarðana um eignarhlutföll og skiptingu kostnaðar. Tilgangur hennar er hins vegar ekki sá að vera grundvöllur útreiknings nýtingarhlutfalls og er hvergi til hennar vísað í því samhengi, enda þótt reglugerð þessi hafi legið fyrir þegar núgildandi skipulags- og byggingarreglugerðir voru settar. Í 3. grein byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er getið ákvæða sérlaga, staðla og annarra reglna um byggingarmál. Er þar ekki getið fylgiskjals með reglugerð nr. 471/1997, en það hefði þó verið eðlilegt ef því hefði verið ætlað að gilda við útreikning nýtingarhlutfalls sem gera skal grein fyrir á afstöðuuppdrætti skv. grein 18.18. í byggingarreglugerð. Samkvæmt þessu er það álit úrskurðarnefndarinnar að við útreikning nýtingarhlutfalls sé ekki heimilt að leggja brúttóflöt til grundvallar, eins og hann reiknast í skráningartöflu mannvirkja skv. fylgiskjali með reglugerð nr. 471/1997, heldur beri við útreikning þess að telja með heildargófflöt rýmis í lokunarflokki B, sé slíkt rými hluti mannvirkis. Af þessu leiðir að enda þótt bílageymsla í kjallara hinnar umdeildu byggingu yrði talin í lokunarflokki B, opið rými, leiddi það ekki, eitt og sér, til þess að gólfflöt hennar ætti ekki að telja með við útreikning nýtingarhlutfalls fyrirhugaðrar nýbyggingar á lóðinni.
Eftir er þá að taka afstöðu til þess hvort umrædd bílageymsla teljist „opið bílskýli”, sem heimilt er að undanskilja við útreikning á nýtingarhlutfalli skv. 2. málsl. 8. mgr. greinar 3.1.4 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998.
Hugtakið „opið bílskýli” er hvergi skilgreint í lögum eða reglugerðum. Í 4.2 grein byggingarreglugerðar nr. 441/1998 er bílageymsla skilgreind sem „hús eða húshluti til geymslu á bílum, ýmist opið eða lokað.” Í 112.-114. grein reglugerðarinnar eru ítarleg ákvæði um bílageymslur. Aðeins er þar á einum stað vikið að „opnu bílskýli” sem er í grein 113.9, en þar segir: „Opin bílskýli, allt að 50 fermetum, sem samanstanda af þaki bornu af stoðum án útveggja má byggja á lóðarmörkum. Þakefni skal vera í flokki T.” Af orðalagi þessa ákvæðis verður ráðið að með „opnu bílskýli” sé átt við bílastæði undir þaki en að öðru leyti að mestu opið. Þar sem skýra verður undanþáguákvæði 2. málsl. 8. mgr. greinar 3.1.4. í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þröngt, getur úrskurðarnefndin ekki fallist á það að bílageymsla, sem að mestu leyti er lokuð eins og raunin er um hina umdeildu bílageymslu, geti talist vera „opið bílskýli” enda þótt hún kunni réttilega að falla undir lokunarflokk B við rýmisflokkun í skráningartöflu.
Í úrskurði nefndarinnar frá 12. nóvember 1998 er vikið að því, að við fyrri umfjöllun í skipulags- og umferðarnefnd Reykjavíkur um nýbygginguna að Laugavegi 53b, hafi m.a. verið talið skipta máli við útreikning nýtingarhlutfalls hvort flokka bæri bílakjallarann sem opið rými (B rými) eða lokað (A rými). Var því haldið fram af fulltrúa í nefndinni að ef bílageymslan teldist ekki lokað rými (A rými) yrði hún ekki reiknuð með í brúttóflatarmáli í skráningartöflu og þar með ekki talin með við útreikning nýtingarhlutfalls. Væri stuðst við þetta brúttóflatarmál við útreikning nýtingarhlutfalls hjá Skipulagsstofnun. Úrskurðanefndin tók, af þessu tilefni, til athugunar rýmisflokkun bílageymslunnar og var það niðurstaða nefndarinnar að flokka bæri hana sem A rými, svo sem upphaflega hefði verið gert á skráningartöflu. Kom því ekki til skoðunar af hálfu úrskurðarnefndarinnar hvort það hefði áhrif á útreikning nýtingarhlutfalls ef flokka ætti bílgeymsluna sem opið rými (B rými) og verður fyrri úrskurður nefndarinnar ekki skilinn á þann veg að í honum felist einhver vísbending þar um. Við eftirgrennslan hefur auk þess komið í ljós að staðhæfing fulltrúa í skipulags- og umferðarnefnd, um að Skipulagsstofnun reiknaði nýtingarhlutfall eftir brúttóflatarmáli mannvirkis á skráningartöflu, átti ekki við rök að styðjast og var umfjöllun um þetta álitaefni í skipulags- og umferðarnefnd því ekki á réttum forsendum. Hefði sú umfjöllun því aldrei getað orðið réttur grundvöllur að úrlausn úrskurðarnefndar um nýtingarhlutfallið. Allt aðrar ástæður réðu hins vegar niðurstöðu nefndarinnar í málinu.
Hið síðara af tveimur megin álitaefnum máls þessa er um það hvort með hinum kærðu samþykktum hafi verið brotið gegn ákvæðum greinar 75 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um fjarlægð frá lóðarmörkum og bil milli húsa. Ákvæðin í 75. grein byggingarreglugerðarinnar eru öðrum þræði ákvæði sem tryggja eiga öryggi með tilliti til eldvarna. Jafnframt felast í ákvæðunum reglur um grenndarrétt, enda er ljóst að fyrirkomulag bygginga á lóð getur haft áhrif á nýtingarmöguleika grannlóðar þótt fullnægt sé öllum kröfum um brunaöryggi. Í grein 75.4 í byggingarreglugerð er kveðið á um það að ákveða megi í skipulagi eða með þinglýstum samningi lóðarhafa að fjarlægð húss frá lóðarmörkum geti verið minni en tilskilið er í grein 75.1. Sambærilegt ákvæði var ekki í eldri reglugerð. Hinni umdeildu nýbyggingu að Laugavegi 53b er þannig komið fyrir á lóðinni að ekki er fullnægt fjarlægðarkröfum greinar 75.1 í byggingarreglugerð, en byggingunni er m.a. ætlað að ná að lóðarmörkum Laugavegar 55. Engin ákvörðun er um þetta fyrirkomulag í skipulagi, enda liggur ekki fyrir deiliskipulag af svæðinu, en gera skal grein fyrir afstöðu húsa á lóð í deiliskipulagi, sbr. grein 73.1 í byggingarreglugerð. Ekki liggur heldur fyrir þinglýstur samningur lóðarhafa um fjarlægð hússins frá lóðarmörkum. Ekki verður fallist á að hefð hafi skapast fyrir byggingum á lóðarmörkum lóðanna nr. 53b og 55 við Laugaveg, eins og byggingarleyfishafi heldur fram, enda er bakhús fyrirhugaðrar nýbyggingar til muna hærra og umfangsmeira en þær byggingar sem þar stóðu áður. Heimild skortir því að lögum til þess að byggja fyrirhugaða nýbyggingu að Laugavegi 53b.
Rétt er að taka fram að skipulagsyfirvöld í Reykjavík hafa nýlega auglýst tillögu að deiliskipulagi fyrir reit, sem markast af Laugavegi, Frakkastíg, Hverfisgötu og Vitastíg. Enda þótt hin umdeilda nýbygging að Laugavegi 53b falli innan þess reits, hafa þessi áform um deiliskipulag nú engin áhrif á niðurstöðu máls þessa.
Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að hið kærða byggingarleyfi samrýmist ekki gildandi aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, þar sem nýtingarhlutfall fyrirhugaðrar nýbyggingar samkvæmt leyfinu fari verulega yfir efri mörk aðalskipulagsins, svo og að við útgáfu leyfisins hafi ekki verið fullnægt ákvæði greinar 75.4 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 um heimild til fráviks frá reglum um fjarlægð frá lóðarmörkum. Ber því að fella úr gildi hina kærðu ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur og staðfestingu borgarstjórnar á henni.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun byggingarnefndar Reykjavíkur frá 25. febrúar 1999, sem staðfest var af borgarstjórn hinn 4. mars 1999, um að veita leyfi til byggingar verslunar-, þjónustu- og íbúðarhúss úr steinsteypu á lóðinni nr. 53b við Laugaveg, er felld úr gildi.
