Ár 2010, fimmtudaginn 14. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 153/2007, kæra á samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 12. september 2007 um deiliskipulag Fagurgerðis 1 og 3 á Selfossi.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. nóvember 2007, er barst úrskurðarnefndinni hinn 13. sama mánaðar, kærir J, Grænuvöllum 1, Selfossi, samþykkt bæjarstjórnar Árborgar frá 12. september 2007 um deiliskipulag Fagurgerðis 1 og 3 á Selfossi. Auglýsing um gildistöku samþykktarinnar birtist í B-deild Stjórnartíðinda 15. október 2007.
Af hálfu kæranda er þess krafist að hin kærða samþykkt verði felld úr gildi.
Málavextir: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 24. maí 2007 var lögð fram tillaga að deiliskipulagi Fagurgerðis 1 og 3 og lagði nefndin til við bæjarstjórn að tillagan yrði auglýst. Var það samþykkt á fundi bæjarstjórnar 13. júní 2007. Fól tillagan m.a. í sér heimild til stækkunar hússins að Fagurgerði 1 og byggingar húss á lóðinni nr. 3 við Fagurgerði. Í skilmálum sagði að nýtingarhlutfall lóðanna yrði 0,45 að hámarki, byggingarnar yrðu 1-2 hæðir og hámarkshæð 7,9 m. Tillagan var auglýst frá 7. júní 2007 til og með 5. júlí s.á., með athugasemdarfresti til 19. júlí 2007. Bæjaryfirvöldum bárust athugasemdir við tillöguna, m.a. frá kæranda. Á fundi skipulags- og byggingarnefndar 23. ágúst 2007 var lagt til við bæjarstjórn að tillagan yrði samþykkt. Var tillagan samþykkt á fundi bæjarstjórn 12. september s.á. Með bréfi Skipulagsstofnunar til skipulags- og byggingardeildar sveitarfélagins, dags. 3. október 2007, var tilkynnt að ekki væri gerð athugasemd við að samþykktin yrði auglýst í B-deild Stjórnartíðinda og birtist auglýsing þar þess efnis 15. október 2007.
Kærandi skaut framangreindri samþykkt til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kæranda: Af hálfu kæranda er vísað til þess að hin kærða deiliskipulagssamþykkt sé ekki í samræmi við þá byggingarhefð sem ríkjandi sé á svæðinu, nýtingarhlutfall sé of hátt og væntanlegar byggingar muni hafa veruleg áhrif á útsýni. Umferð muni aukast frá því sem nú sé og hafa í för með sér verulega neikvæð grenndaráhrif. Samþykktin brjóti því gegn ákvæðum gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998 þar sem segi að við deiliskipulagningu íbúðarsvæða skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar. Skipulagningu íbúðarsvæða skuli jafnan hagað þannig að sem minnst umferð verði um húsagötur og að gönguleiðir barna að leiksvæðum, leikskólum og skólum séu öruggar. Íbúðarhúsum skuli valinn staður með tilliti til þess að íbúar eigi greiðan og öruggan aðgang að lóðum þeirra.
Málsrök Árborgar: Af hálfu Árborgar er því mótmælt að hin kærða samþykkt hafi slík neikvæð grenndaráhrif að ógildingu hennar varði. Komið hafi verið til móts við kæranda eftir að tillagan hafi verið auglýst og muni hann áfram geta notið sólar, skjóls, útsýnis og friðsældar í samræmi við ákvæði gr. 4.2.2 í skipulagsreglugerð.
Þá sé einnig vísað til þess að í Aðalskipulagi Árborgar 2005-2025 sé lögð áhersla á þéttingu byggðar í eldri hluta bæjarins.
Málsrök lóðarhafa: Af hálfu lóðarhafa er vísað til þess að ósk þeirra um sameiningu lóðanna að Grænuvöllum 3a, sem sé norðan við lóð kæranda, og Fagurgerði 1 (nú Fagurgerði 3) sé tilkomin vegna þinglýstrar kvaðar um aðkomu lóðarinnar að Grænuvöllum 3a um Fagurgerði 1, sbr. afsalsbréf, dags. 15. október 1948. Til að losna undan kvöðinni, sem misfarist hafi að geta um við kaup lóðarhafa á lóðinni að Fagurgerði 1, hafi þau ekki séð sér annað fært en að falast eftir kaupum á Grænuvöllum 3a.
Lóðarhafar lýsi undrun sinni á því að fólk virðist ekki gera sér grein fyrir því að ef keypt sé fasteign í þéttbýli, ekki síst í ört stækkandi sveitarfélagi eins og Árborg, megi búast við því að byggt verði á byggingarlóðum í eldri hverfum bæjarins.
——-
Aðilar máls þessa hafa fært fram ítarlegri rök fyrir máli sínu, sem ekki verða rakin hér frekar, en úrskurðarnefndin hefur haft þau öll til hliðsjónar við úrlausn málsins.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar bæjarstjórnar Árborgar frá 12. september 2007 um deiliskipulag Fagurgerðis 1 og 3 á Selfossi. Á svæðinu er ekki í gildi deiliskipulag og ákvað bæjarstjórn að auglýsa tillögu að deiliskipulagi áðurnefndra lóða í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Samkvæmt 1. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga skal gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði eða reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar. Þá segir í gr. 1.3 skipulagsreglugerðar nr.400/1998 að deiliskipulag nái til einstakra svæða eða reita innan aðalskipulags og skuli jafnan miðast við að ná til svæða sem myndi heildstæða einingu. Í þéttbýli skuli deiliskipulag að jafnaði ekki taka yfir minna svæði en götureit. Hliðstætt ákvæði er í 1. mgr. gr. 3.1.4 í skipulagsreglugerðinni, en ákvæðið fjallar um deiliskipulag.
Með tilvitnuðum ákvæðum er mörkuð sú meginstefna að deiliskipulag skuli jafnan taka til svæða sem myndi heildstæða einingu og að jafnaði ekki taka til minna svæðis en götureits. Verður að skýra þessi ákvæði með hliðsjón af þeim markmiðum sem að er stefnt með gerð deiliskipulags, að útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði. Við skipulagsgerðina verður jafnframt að líta til þeirra markmiða, sem sett eru fram í 1. gr. skipulags- og byggingarlaga, svo og til almennra ákvæða í 9. gr. laganna um gerð og framkvæmd skipulags.
Til þess að fullnægt sé lagaskilyrðum þarf í skipulagsáætlunum að gera grein fyrir markmiðum viðkomandi stjórnvalda og ákvörðunum um framtíðarnotkun lands og fyrirkomulag byggðar og lýsa forsendum þeirra ákvarðana og þurfa þessar áætlanir að vera í eðlilegu samræmi innbyrðis. Verður þessu skilyrði yfirleitt ekki fullnægt með viðunandi hætti við gerð deiliskipulags nema skipulagið sé látið ná til svæðis sem myndar heildstæða einingu, svo sem landnotkunarreits eða í það minnsta götureits.
Í máli því sem hér er til meðferðar ákváðu skipulagsyfirvöld í Árborg að vinna deiliskipulag fyrir aðeins tvær lóðir á svæði þar sem fyrir er gróin íbúðarbyggð. Lóðir eru þar almennt stórar og a.m.k. tvær þeirra óbyggðar. Telur úrskurðarnefndin að við gerð hins kærða deiliskipulags hafi ekki verið tekið tillit til grundvallarsjónarmiða sem líta beri til við skipulagsgerð. Voru mörk skipulagssvæðisins þannig hvorki miðuð við svæði sem augljóslega myndar heildstæða einingu né látin taka til götureits.
Samkvæmt framansögðu er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að skort hafi lagaskilyrði til þess að gera deiliskipulag fyrir lóðirnar nr. 1 og 3 við Fagurgerði á Selfossi án þess að jafnhliða væri að lágmarki unnið og samþykkt deiliskipulag fyrir götureitinn í heild. Ber því að fella hina kærðu ákvörðun úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikilla anna og málafjölda hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun bæjarstjórnar Árborgar frá 12. september 2007, um deiliskipulag Fagurgerðis 1 og 3 á Selfossi, sem birt var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 19. október 2007, er felld úr gildi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
______________________________ _____________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
