Ár 2002, miðvikudaginn 8. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru allir aðalmenn, Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 15/2001, kæra byggingarnefndar Menntaskólans í Reykjavík þá ákvörðun byggingarfulltrúa Reykjavíkur frá 6. mars 2001 um að fella úr gildi kvöð um niðurrif á húsinu nr. 4a við Amtmannsstíg í Reykjavík.
Á málið er nú lagður svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. apríl 2001, kærir Árni Páll Árnason hdl., fyrir hönd byggingarnefndar Menntaskólans í Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 6. mars 2001 að fella niður þinglýsta kvöð um niðurrif á húsinu nr. 4a við Amtmannsstíg í Reykjavík. Borgarstjórn Reykjavíkur samþykkti ákvörðunina á fundi 15. mars 2001. Kærandi gerir þá kröfu að umrædd ákvörðun verði felld úr gildi svo kvöðin standi óhögguð í þinglýsingarbókum.
Málavextir: Hinn 26. júlí 1956 samþykkti byggingarnefnd Reykjavíkur, með skilyrði, byggingaruppdrátt af húsi á tveimur hæðum, 44,9 fermetra að grunnfleti, ásamt kjallara sem þáverandi eigandi fasteignarinnar að Amtmannsstíg 4a í Reykjavík hafði sótt um að fá að reisa á lóðinni. Byggingarleyfi til handa lóðareiganda var gefið út hinn 31. júlí 1956 þar sem fram kemur að veitt sé leyfi til byggingar 44,9 fermetra einlyfts íbúðarhúss úr timbri á lóðinni Amtmannsstíg 4a en leyfið sé bundið því skilyrði að byggingin skuli fjarlægð af lóðinni þegar krafist verði, bæjarsjóði að kostnaðarlausu. Þáverandi lóðareigandi ritaði samþykki sitt á byggingarleyfið og var kvöðinni þinglýst á fasteignina.
Við útgáfu byggingarleyfisins stóð lítið einlyft hús á lóðinni, um 21 fermetri, sem lóðareigandi bjó í. Það hús ásamt um 20 fermetra lóðarspildu var selt byggingarnefnd Menntaskólans í Reykjavík, fyrir hönd ríkissjóðs, 1. maí 1963 og var í kaupsamningnum kveðið á um að kaupandi skyldi fjarlægja húsið af lóðinni fyrir árslok.
Núverandi eigandi lóðarinnar fékk hana við arftöku eftir föður sinn í árslok 1994 og fór í framhaldi af því að huga að endurbótum á húsinu. Hafði þá rektor Menntaskólans samband við hann og benti á hina þinglýstu kvöð á húsinu. Lóðareigandi taldi miklum vafa undirorpið að kvöðin ætti við um hús það sem nú stendur á lóðinni að Amtmannsstíg 4a og leitaði leiða til þess að fá kvöðinni aflétt. Hinn 13. júlí 1999 fór lóðareigandi þess á leit við byggingarnefnd Reykjavíkur að umrædd kvöð yrði felld niður en þeirri beiðni var hafnað. Með bréfi lögmanns lóðareiganda, dags. 1. mars 2001, var farið fram á að byggingarnefnd tæki málið upp að nýju á grundvelli raka og sjónarmiða sem tíunduð eru í bréfinu. Í umsögn Borgarskipulags, dags. 5. mars 2001, til byggingarfulltrúa vegna málsins er fallist á beiðni lóðareiganda um afléttingu kvaðarinnar með þeim rökum að einsýnt sé að kvöðin hafi átt við annað hús á lóðinni sem löngu sé búið að fjarlægja. Jafnframt kemur þar fram að fyrirhugað sé að taka lóðina undir framkvæmdir á vegum Menntaskólans í Reykjavík og sé því lagt til að húsið víki. Byggingarfulltrúi samþykkti að aflétta umræddri kvöð af lóðinni hinn 6. mars 2001 og var sú niðurstaða samþykkt á fundi borgarstjórnar þann 15. mars sama ár. Kvöðin var afmáð úr þinglýsingarbók hinn 22. mars 2001.
Kærandi fékk vitneskju um málalyktir hinn 22. mars 2001 og þar sem hann taldi hagsmunum sínum raskað með umræddri ákvörðun byggingarfulltrúa skaut hann málinu til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.
Málsrök kæranda: Kærandi mótmælir alfarið að umdeild kvöð eigi við um annað hús en það sem nú stendur á lóðinni nr. 4a við Amtmannsstíg. Byggingarnefnd hafi samþykkt teikningar af húsinu á árinu 1996 með skilyrði og kvöðin sé tilgreind í byggingarleyfinu sem gefið hafi verið út fyrir byggingu hússins. Fráleitt sé að halda því fram að kvöðin, sem samkvæmt orðanna hljóðan taki til nýbyggingar, eigi við um hús sem fyrir hafi verið á lóðinni. Kærandi skírskotar til þess að fermetratala grunnflatar núverandi húss, 44,9 fermetrar, sé sú sama og tilgreind sé sem stærð þess húss sem kvöðin eigi við um samkvæmt byggingarleyfinu. Ekkert sé óeðlilegt við að slík kvöð hafi verið lögð á nýbyggingu á þessum stað í ljósi þess að í lögum nr. 62/1949 sé m.a. heimild fyrir ríkisstjórnina að taka lóðina Amtmannsstíg 4a eignarnámi í þágu Menntaskólans í Reykjavík.
Ljóst sé af öllum atvikum að umdeildri kvöð hafi verið ætlað að hvíla á húsi því sem nú standi á lóðinni að Amtmannsstíg 4a og hafi henni verið ranglega aflétt með ákvörðun byggingarfulltrúa hinn 6. mars 2001.
Andmæli lóðareiganda: Lóðareigandi gerir þá kröfu að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni og mótmælir jafnframt kröfu kæranda efnislega.
Umrædd kvöð sé einkaréttarlegur gerningur milli borgaryfirvalda og lóðareiganda enda hafi hún verið háð samþykki hans. Það sé borgaryfirvalda að meta hvort kvöðinni sé fullnægt og henni aflétt. Samningur um kvöðina eða afléttingu hennar feli ekki í sér ákvörðun er snerti skipulags- eða byggingarmál. Möguleg eignarnámsheimild kæranda veiti honum enga heimild til íhlutunar um hina umdeildu kvöð eða um nýtingu lóðarinnar að öðru leyti enda hafi kærandi engin afskipti haft af byggingum á lóðinni í meira en hálfa öld. Jafnvel þótt talið yrði að kærandi hafi átt hagsmuna að gæta í málinu hafi hann fyrirgert rétti sínum sökum tómlætis. Þá telur lóðareigandi að ekki verði séð að 4. mgr. 39. gr. laga nr. 73/1997 veiti kæranda kæruheimild í máli þessu. Hann hafi ekki sýnt fram á að með hinni kærðu ákvörðun hafi rétti hans verið hallað. Af framangreindu verði ráðið að hin kærða ákvörðun falli utan verksviðs úrskurðarnefndarinnar og jafnframt að kærandi eigi engra hagsmuna að gæta vegna hinnar kærðu ákvörðunar. Verði því að vísa kærunni frá úrskurðarnefndinni.
Lóðarhafi telur hina kærðu ákvörðun byggingarfulltrúa byggja á réttum efnislegum forsendum. Skýrt sé kveðið á um í byggingarleyfinu frá 1956 að umdeild kvöð eigi við um einlyft íbúðarhús á lóðinni nr. 4a við Amtmannsstíg. Teikningarnar sem samþykktar hafi verið í byggingarnefnd taki til tvílyfts húss með kjallara. Augljóst sé því að kvöðin eigi við um húsið sem fyrir hafi verið á lóðinni en ekki það hús sem reist hafi verið samkvæmt hinum samþykktu teikningum. Renni það stoðum undir þessa ályktun að í kaupsamningi um eldra húsið og lóðarspilduna frá 1963 sé sérstaklega tekið fram að kaupandi skuli fjarlægja húsið fyrir næstkomandi áramót. Eina haldbæra skýringin á þessu óvenjulega ákvæði kaupsamningsins sé að með því hafi verið ætlunin að fullnægja kröfu borgaryfirvalda um brottflutning í samræmi við hina umdeildu kvöð.
Málsrök borgaryfirvalda: Reykjavíkurborg gerir þá kröfu að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni en áskilur sér rétt til að koma að frekari rökum ef málið fái efnismeðferð.
Frávísunarkröfu sína styður Reykjavíkurborg þeim rökum að krafa kæranda eigi ekki undir úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála. Nefndin hafi ekki valdheimildir til þess að fjalla um málið né hlutast til um að hinni aflýstu kvöð verði þinglýst á nýjan leik á fasteignina. Þá hafi nefndin heldur ekki valdheimildir til þess að kveða á um bótaskyldu vegna ákvarðana sem annars heyri undir hana. Ágreining um þessi atriði verði kærandi að bera undir hina almennu dómstóla vilji hann fá úr þeim skorið.
Niðurstaða: Hin kærða ákvörðun borgaryfirvalda fól í sér að felld var niður kvöð, sem á sínum tíma var lögð á fasteignina nr. 4a við Amtmannsstíg með samþykki þáverandi eiganda fasteignarinnar, þess efnis að bygging á lóðinni skyldi fjarlægð, ef krafist yrði, bæjarsjóði Reykjavíkur að kostnaðarlausu.
Aflétting kvaðarinnar felur hvorki í sér ákvörðun um skipulag umræddrar lóðar né ákvörðun sem fallið getur undir 4. kafla skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um mannvirki. Umrædd kvöð varð til við samning borgaryfirvalda og lóðareiganda á sínum tíma eins og samþykki lóðareiganda á byggingarleyfinu ber með sér og var kvöðinni þinglýst. Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og ekki er að kvöð þessari vikið í greinargerð gildandi aðalskipulags Reykjavíkur. Verður kvöðin því ekki talin skipulagskvöð í skilningi 10. mgr. 2. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem slíkar kvaðir verða einungis lagðar á í skipulagi. Tilurð og efni kvaðarinnar er og á þann veg að telja verður ákvörðun um eftirgjöf hennar einkaréttarlegs eðlis er ráðist af samningssambandi lóðareiganda og borgaryfirvalda.
Í 8. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 kemur fram að hlutverk úrskurðarnefndarinnar sé að úrskurða í ágreiningsmálum um skipulags- og byggingarmál samkvæmt lögunum. Málskotsákvæði 4. mgr. 39. gr. laganna verður að skýra í samræmi við fyrrgreinda 8. gr. þannig að einungis þeim ákvörðunum byggingaryfirvalda og sveitarstjórna er varða skipulags- eða byggingarmál verði skotið til úrskurðarnefndarinnar. Að þessu virtu telur úrskurðarnefndin að hin kærða ákvörðun falli utan úrskurðarvalds nefndarinnar og beri þegar af þeirri ástæðu að vísa kærunni frá úrskurðarnefndinni. Þar sem málið sætir frávísun verður ekki tekin afstaða til annarra málsástæðna sem færðar hafa verið fram í málinu.
Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega. Valda því miklar annir og málafjöldi hjá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
