Árið 2022, föstudaginn 18. mars, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Borgartúni 21, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson, starfandi formaður, Unnþór Jónsson, settur varaformaður, og Aðalheiður Jóhannsdóttir prófessor.
Fyrir var tekið mál nr. 140/2021, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. júní 2021 um að gefa út vottorð um lokaúttekt vegna Urðarbrunns 58 í Reykjavík.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 1. september 2021, er barst nefndinni sama dag, kærir eigandi, Urðarbrunni 58, Reykjavík, þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 9. júní 2021 að gefa út vottorð um lokaúttekt vegna hússins að Urðarbrunni 58. Er þess krafist að ákvörðunin verði felld úr gildi.
Gögn málsins bárust úrskurðarnefndinni frá Reykjavíkurborg 8. september 2021.
Málavextir: Árið 2008 gaf byggingarfulltrúinn í Reykjavík út leyfi fyrir byggingu einbýlishússins að Urðarbrunni 58. Með bréfi byggingarfulltrúa til byggingarleyfishafa, dags. 15. maí 2017, var m.a. vakin athygli á því að lokaúttekt hefði ekki farið fram á húsinu líkt og skylt væri að lögum og var veittur 14 daga frestur frá móttöku bréfsins til að óska eftir lokaúttekt eða koma að skriflegum skýringum og athugasemdum. Urðu lyktir málsins þær að leyfishafi lagði inn umsókn um leyfi fyrir gerðum breytingum á húsinu og samþykkti byggingarfulltrúi umsóknina á afgreiðslufundi 20. apríl 2021. Hinn 9. júní s.á. gaf byggingarfulltrúi út vottorð um lokaúttekt með athugasemdum en skoðun vegna lokaúttektar mun hafa farið fram 25. nóvember 2020. Í vottorðinu var jafnframt staðfest að lokið hefði verið við úrbætur vegna hluta athugasemda sem gerðar hefðu verið við skoðun mannvirkisins.
Málsrök kæranda: Kærandi tekur fram að þegar hann hafi samið um kaup á húsinu Urðarbrunni 58 hafi það verið í úttektarferli. Hann og seljandi hafi komist að samkomulagi um að seljandi skyldi klára lokaúttekt án athugasemda. Vottorð um lokaúttekt hafi verið gefið út með níu athugasemdum en nokkrar þeirra hafi varðað lagnakerfi hússins. Samið hafi verið um úrbætur vegna þess sem hægt hafi verið að lagfæra. Eftir afhendingu hússins 7. ágúst 2021 hafi komið í ljós að úttektaraðila hafi yfirsést veigamikil atriði er varði öryggi og hollustu húsnæðisins. Þrátt fyrir að vottorð um lokaúttekt hafi verið gefið út sé ljóst að húsnæðið uppfylli ekki kröfur um öryggi. Lagfæring sé kostnaðarsöm og því um fjárhagslegt tjón að ræða fyrir kæranda ef ákvörðun um útgáfu vottorðsins standi óhögguð.
Ekki hafi verið farið að reglum við framkvæmd úttektarinnar en hvorki byggingarstjóri né iðnmeistarar hafi verið upplýstir um úttektina. Virðist þeir í raun ekki hafa komið með beinum hætti að byggingu hússins. Brot á ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 112/2012 hafi farið fram hjá byggingarfulltrúa. Kæranda hafi orðið kunnugt um úttektarvottorðið og vankanta eftir afhendingu eignarinnar og sé óskað eftir því að tekið verði tillit til þess varðandi kærufrest.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að kærunni verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem ekki sé um kæranlega ákvörðun að ræða, en til vara þar sem kæran sé of seint fram komin og kæranda skorti aðild að málinu.
Í vottorði um lokaúttekt felist yfirlýsing byggingaryfirvalda um að mannvirkjagerð sé lokið og að framkvæmt hafi verið í samræmi við samþykkt hönnunargögn. Við úttektina sé gengið úr skugga um hvort mannvirkið uppfylli ákvæði laga og reglugerða. Heimilt sé að gefa út vottorð um lokaúttekt þótt framkvæmdin sé ekki að öllu leyti í samræmi við samþykkt hönnunargögn en þá skal gefa vottorðið út með athugasemdum, sbr. 5. mgr. gr. 3.9.1. í byggingarreglugerð nr. 112/2012, nema um sé að ræða atriði sem varði öryggis- og hollustukröfur. Efnislega samhljóða ákvæði sé að finna í 36. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki. Útgáfa vottorðs feli ekki í sér kæranlega stjórnvaldsákvörðun enda sé markmið með vottorðinu að staðfesta að byggingu mannvirkis hafi verið lokið í samræmi við samþykkt hönnunargögn. Hin eiginlega stjórnvaldsákvörðun sé tekin við útgáfu byggingarleyfis. Það hafi verið gefið út 10. mars 2008 og sé kærufrestur liðinn.
Útgáfa lokaúttektarvottorðs hafi fyrst og fremst þýðingu þegar komi að réttindum og skyldum eiganda og byggingarstjóra, sbr. t.d. úrskurð úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála í máli nr. 129/2021. Þegar lokaúttekt hafi farið fram hafi kærandi ekki verið eigandi fasteignarinnar en samkvæmt þinglýstum gögnum hafi afhending hennar verið 1. september 2021. Beri að vísa kæru frá sökum aðildarskorts og skorts á lögvörðum hagsmunum kæranda, sbr. 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála.
Kærufrestur skv. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 hafi verið liðinn þegar kæran hafi borist nefndinni. Í kæru komi fram að meðan á úttektarferlinu hafi staðið hafi kæranda verið kunnugt um að lokaúttekt hafi ekki farið fram og að það hafi verið eitt að skilyrðum viðskipta milli kæranda og seljanda að lokaúttekt yrði athugasemdalaus. Megi af því leiða að kæranda hafi þá þegar verið kunnugt um athugasemdirnar, eða þá mátt vera kunnugt um að lokaúttekt hafi ekki verið lokið athugasemdalaust, enda komi einnig fram í kæru að samið hafi verið um úrbætur á þeim atriðum sem gerðar hafi verið við úttektina.
Viðbótarathugasemdir kæranda: Kærandi telur að málið sé vanreifað af hálfu Reykjavíkurborgar þar sem umfjöllun um varakröfu og þrautavarakröfu sé víxlað frá kröfugerð. Áréttað sé að eftir að vottorð um lokaúttekt hafi verið gefið út hafi komið í ljós fleiri mikilvæg atriði sem byggingarfulltrúa hafi yfirsést. Öryggis- og hollustukröfur hafi ekki verið uppfylltar og um stórkostlega yfirsjón byggingaryfirvalda sé að ræða.
Byggingarstjóri hússins hafi hvorki verið tilkynnt um lokaúttekina né hafi hann verið viðstaddur hana, en það sé ekki í samræmi við gildandi reglur. Framkvæmd og útgáfa lokaúttektarvottorðs hafi sannarlega þýðingu fyrir kæranda. Samið hafi verið um kaup á fasteigninni áður en lokaúttekt hafi farið fram og hljóti kærandi því að njóta sömu réttinda og þáverandi eigendur. Í kaupsamningi sé tilgreint að seljandi skuli klára lokaúttekt fyrir afhendingu og fyrir liggi skrifleg staðfesting frá fasteignasala um að lokaúttekt eigi að vera án athugasemda við afhendingu. Um mjög mikið fjárhagslegt tjón sé að ræða fyrir kæranda og því vandséð að nokkur aðili hafi haft meiri hagsmuni en hann af því að lokaúttekt færi rétt fram. Það að byggingarfulltrúi hafi óumbeðinn sent kæranda úttektarvottorðið sama dag og það hafi verið gefið út sé staðfesting á því að byggingarfulltrúi hafi talið kæranda eiga ríka hagsmuni. Kæra þessi varði ekki þau atriði sem gerðar hafi verið athugasemdir við vegna lokaúttektar heldur þau atriði sem byggingarfulltrúa hafi yfirsést. Hafi kærandi ekki haft möguleika til að uppgötva þau fyrr en eftir afhendingu húsnæðisins og enga ástæðu haft til að ætla að stórkostleg yfirsjón hafi orðið við úttektina. Niðurstaða fyrirliggjandi matsskýrslu sé sú að fara þurfi í töluverðar framkvæmdir til að lagfæra ýmis atriði svo að húsið uppfylli ákvæði reglugerða.
Niðurstaða: Í 15. gr. laga nr. 160/2010 um mannvirki er fjallað um ábyrgð eiganda mannvirkis og segir þar í 1. mgr. að eigandi beri ábyrgð á því að við hönnun, byggingu og rekstur mannvirkis sé farið að kröfum laganna og reglugerða sem settar eru á grundvelli þeirra. Samkvæmt 2. mgr. sama lagaákvæðis annast byggingarstjóri mannvirkis innra eftirlit eiganda frá því að byggingarleyfi er gefið út og þar til lokaúttekt hefur farið fram. Ef í ljós kemur við lokaúttekt að mannvirki uppfyllir ekki öryggis- eða hollustukröfur getur eftirlitsaðili fyrirskipað lokun mannvirkis og lagt fyrir eiganda þess að bæta úr og skal þá lokaúttektarvottorð ekki gefið út fyrr en það hefur verið gert, sbr. 5. mgr. 36. gr. sömu laga. Hefur ákvörðun útgefanda byggingarleyfis um útgáfu lokaúttektarvottorðs því þýðingu fyrir rétt og skyldur byggingarstjóra og eiganda og verður því með vísan til þess, sem og álits umboðsmanns Alþingis, dags. 13. september 2011, í máli nr. 6242/2010 og úrskurðarframkvæmdar nefndarinnar frá þeim tíma, ekki fallist á kröfu sveitarfélagsins um að vísa beri kærumáli þessu frá á þeirri forsendu að útgáfa vottorðs um lokaúttekt feli ekki í sér kæranlega stjórnvaldsákvörðun.
Samkvæmt 3. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála geta þeir einir kært stjórnvaldsákvörðun til úrskurðarnefndarinnar sem eiga lögvarða hagsmuni tengda ákvörðun sem kæra á. Að stjórnsýslurétti hefur skilyrðið um lögvarða hagsmuni fyrir kæruaðild verið túlkað svo að þeir einir teljist aðilar kærumáls sem eigi einstaklegra hagsmuna að gæta af úrlausn máls umfram aðra og jafnframt að þeir hagsmunir séu verulegir.
Hinn 26. apríl 2021 mun fyrri eigandi Urðarbrunns 58 hafa samþykkt kauptilboð kæranda í eignina en vottorð um lokaúttekt var gefið út 9. júní s.á. Tæpum mánuði síðar, eða 7. júlí s.á., undirritaði kærandi kaupsamning um fasteignina og var þeim samningi þinglýst 15. s.m. Fram kemur í honum að afhending eignarinnar verði eigi síðar en 1. september s.á., en hún mun hafa verið afhent 7. ágúst 2021. Sem fyrr segir hefur útgáfa lokaúttektarvottorðs þýðingu þegar kemur að réttindum og skyldum eiganda og byggingarstjóra. Í áðurnefndri 15. gr. laga nr. 160/2010 er fjallað um ábyrgð eiganda mannvirkis og í e-lið 4. mgr. segir að eigandi mannvirkis eftir að lokaúttekt hefur farið fram teljist eigandi í skilningi lagaákvæðisins. Ljóst er að þegar byggingarfulltrúi gaf út lokaúttektarvottorð vegna fasteignarinnar var kærandi ekki orðinn eigandi hennar í skilningi 15. gr. og bar því fyrri eigandi ábyrgð á að við hönnun, byggingu og rekstur mannvirkis væri farið að kröfum laganna og reglugerða sem settar eru á grundvelli þeirra. Voru hinir lögvörðu einstaklingsbundnu hagsmunir sem áskildir eru fyrir kæruaðild vegna útgáfu lokaúttektarvottorðsins að sama skapi bundnir við fyrri eiganda fasteignarinnar en ekki kæranda. Verður kærumáli þessu þegar af þeirri ástæðu vísað frá úrskurðarnefndinni.
Úrskurðarorð:
Kærumáli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.
