Ár 2006, fimmtudaginn 4. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Aðalheiður Jóhannsdóttir dósent.
Fyrir var tekið mál nr. 13/2003, kæra á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. janúar 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.181.0 er tekur til svæðis innan Óðinsgötu, Spítalastígs, Týsgötu og Skólavörðustígs.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. mars 2003, er barst nefndinni sama dag, kærir H, Týsgötu 4c f.h. eigenda og íbúa að Týsgötu 4c samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. janúar 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.181.0 er tekur til hluta Skólavörðustígs, hluta Óðinsgötu, hluta Spítalastígs og hluta Týsgötu.
Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi eða breytt. Til vara er krafist skaðabóta.
Í kærumáli þessu liggur fyrir að fasteignin að Týsgötu 4c var seld Hrafni Sveinbjarnarsyni á árinu 2004 og hefur hann tekið við kæruaðild málsins.
Málsatvik: Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 2. október 2002 var ákveðið að auglýsa tillögu að deiliskipulagi staðgreinireits 1.181.0, sem afmarkast af hluta Skólavörðustígs til vesturs, hluta Týsgötu til norðurs, hluta Spítalastígs til austurs og hluta Óðinsgötu til austurs og norðausturs. Var tillagan til kynningar frá 20. nóvember 2002 til 3. janúar 2003 og bárust athugasemdir frá íbúum og eigendum fasteigna á svæðinu, m.a. frá kæranda. Hinn 29. janúar 2003 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd hina auglýstu tillögu og slíkt hið sama gerði borgarráð á fundi hinn 4. febrúar s.á. Skipulagsstofnun tilkynnti borginni með bréfi, dags. 7. mars 2003, að stofnunin gerði ekki athugasemdir við birtingu auglýsingar um gildistöku deiliskipulagsins og birtist hún í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. mars 2003.
Hið kærða deiliskipulag gerir m.a. ráð fyrir auknu byggingarmagni á lóðum nr. 4 og 6 við Týsgötu, þ.e. að nýtingarhlutfall lóðanna hækki úr 0,99 í 1,77 að Týsgötu 4 og úr 1,19 í 1,91 að Týsgötu 6.
Kærandi hefur skotið framangreindri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærandi setur fram athugasemdir vegna vegna hækkunar á nýtingarhlutfalli lóðanna nr. 4 og 6 við Týsgötu og telur að skipulagsyfirvöld hafi ekki svarað athugasemdum sem settar hafi verið fram þegar tillaga deiliskipulagsins hafi verið auglýst. Þá vísar kærandi til þess að þegar tillagan hafi verið auglýst hafi aðeins verið nefnt að byggja mætti stærri hús í stað þeirra sem fyrir væru en í umsögn skipulagsfulltrúa sem lögð hafi verið fyrir skipulags- og byggingarnefnd komi einnig fram að stækka og hækka megi núverandi hús við Týsgötu 4 og 6. Það sé hverjum manni ljóst að arðsemi viðbyggingar sé margfalt meiri en arðsemi endurbyggingar. Breytingin auki því til muna líkur á framkvæmdum sem geri hækkað nýtingarhlutfall að veruleika á umræddum lóðum. Telur kærandi að enn frekar sé hallað á rétt hans með samþykktu deiliskipulagi heldur en gert hafi verið ráð fyrir í auglýstri tillögu. Verulegir hnökrar séu á framangreindri málsmeðferð, raunar svo verulegir að það hljóti að kalla á að tillagan sé auglýst að nýju.
Kærandi vísar til þess að hækkað nýtingarhlutfall lóðanna nr. 4 og 6 við Týsgötu sé umfram það sem gera megi ráð fyrir í þéttbýli miðborgar Reykjavíkur auk þess sem það rýri gæði umhverfisins. Svæðið þoli ekki meiri þrengingu eftir þá miklu þéttingu sem átt hafi sér stað sl. áratug við Skólavörðustíg. Afleiðingar hins kærða deiliskipulags séu m.a. yfirgnæfandi háir húsveggir á tvo vegu upp við hús hans með tilheyrandi birtuskilyrðum. Þá sé aðkoma um undirgang mjög óaðlaðandi sem rýri gæði svæðisins verulega.
Kærandi heldur því fram að ekki hafi verið haft samráð við íbúa svæðisins, sbr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Það hafi komið íbúum verulega á óvart að fá ekki senda tilkynningu um tillögu að deiliskipulagi og kynningu á henni ásamt því að ekki hafi verið leitað eftir samráði við þá.
Kærandi telur ámælisvert að í hinu kærða deiliskipulagi sé ekki gætt jafnræðis fasteignaeigenda á reitnum. Aðeins hluta fasteignaeigenda sé gefinn kostur á að auka verðgildi eigna sinna á sama tíma og verðgildi annarra eigna á reitnum rýrni.
Varakrafa kæranda um skaðabætur er studd þeim rökum að verðmæti fasteignar hans muni lækka.
Verði ekki fallist á ofangreint krefst kærandi þess að honum verði heimilað að tvöfalda byggingarmagn á lóð hans með því að byggja við eða hækka húsið og honum þar með gefið tækifæri til að auka verðgildi eignar sinnar.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða samþykkt skipulags- og byggingarnefndar verði staðfest. Telur borgin að fullnægjandi svör hafi verið veitt við athugasemdum kærenda í umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 13. janúar 2003, varðandi nýtingarhlutfall á lóðunum nr. 4 og 6 við Týsgötu. Í umsögninni segi eftirfarandi: „Í samræmi við stefnu Reykjavíkurborgar um fjölgun íbúða í miðborg Reykjavíkur er gert ráð fyrir að stækka megi húsin og hækka að Týsgötu 4 og 6 eða rífa þau og byggja ný. Þarna er ekki um skilyrtar framkvæmdir að ræða heldur er verið að gefa eigendum þeirra tækifæri til að byggja við og/eða hækka hús sín, til að auka gildi þeirra ef þeim sýnist svo.“
Samkvæmt greinargerð með deiliskipulaginu sé heimilt, á lóðunum Týsgötu 4 og 6, að láta núverandi hús víkja og byggja megi í stað þeirra þriggja hæða hús með kjallara. Það sé m.ö.o. engin kvöð um að rífa þurfi húsin og byggja ný. Eigendum sé vitanlega í sjálfsvald sett hvort þeir vilji rífa og byggja upp eða byggja út í reitinn til að stækka fasteignir sínar.
Engir hnökrar séu á málsmeðferð deiliskipulagsins enda ekki um neina stefnubreytingu að ræða frá auglýstri tillögu eins og kærandi haldi fram.
Hvað varði þá málsástæðu kæranda að stækkanir séu umfram það sem gera megi ráð fyrir þá sé vísað til eftirfarandi umsagnar skipulagsfulltrúa þar sem segi: „Ekki er talið að aukið byggingarmagn á umræddum lóðum, í samræmi við deiliskipulagstillöguna, rýri gæði umhverfisins meira en almennt má gera ráð fyrir í þéttbýli miðborgar Reykjavíkur.“
Skuggavarpi inn á nágrannalóðir sé haldið í algeru lágmarki. Samkvæmt skuggavarpsuppdráttum falli skuggi á um helming suðausturhluta lóðar þegar sól sé í suðvestri í marsmánuði kl. 16:23. Breytingar á skuggavarpi séu langt innan þeirra marka sem við megi búast þegar uppbygging eigi sér stað í þéttri borgarbyggð. Sérstaklega sé minnt á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem geti haft í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Almennt þurfi menn að sæta því að með takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
Hvergi í lögum eða reglum sé gert ráð fyrir sérstöku samráði við íbúa við gerð deiliskipulagstillagna. Deiliskipulagstillögur séu aftur á móti kynntar og auglýstar og íbúum gefinn kostur á að koma með athugasemdir. Því sé hafnað að borgaryfirvöldum hafi verið skylt að leita samráðs við kærendur um gerð deiliskipulagsins umfram það sem gert hafi verið. Bent sé á að allir hagsmunaaðilar á reitnum hafi fengið send bréf, dags. 6. mars 2000, um að deiliskipulagsgerð væri í vændum. Tekið hafi verið fram í bréfinu að hagsmunaaðilar gætu komið með athugasemdir og ábendingar. Í bréfi borgarskipulags frá því um miðjan júlí 2000 hafi verið kynnt að unnin hefðu verið drög að deiliskipulagi á reitnum og að þau lægju frammi í sýningarsal til kynningar. Sé þessari málsástæðu því vísað á bug sem ósannri og órökstuddri.
Þeirri málsástæðu að umþrætt deiliskipulag muni veita sumum aðilum kost á að auka verðmæti eigna sinna á meðan verðgildi annarra eigna rýrni sé einnig mótmælt sem rangri og órökstuddri. Það megi auðveldlega halda því fram að tilkoma nýrra bygginga á reitinn muni geta stuðlað að verðmætaaukningu nærliggjandi fasteigna. Einnig sé ástæða til að benda á ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en þar komi fram að ef gildistaka skipulags valdi því að verðmæti fasteignar lækki, nýtingarmöguleikar hennar skerðist frá því sem áður hafi verið heimilt eða að hún muni rýrna svo að hún nýtist ekki til sömu nota og áður, þá geti sá sem sýni fram á tjón af þessum sökum átt rétt á bótum úr borgarsjóði eða að hann leysi fasteignina til sín. Valdi þessi málsástæða því ekki að deiliskipulag reitsins teljist ógildanlegt.
Reykjavíkurborg álítur að í yfirlýsingu kæranda um að hann muni gera kröfu um tvöföldun byggingarmagns á lóð hans felist yfirlýsing um væntanleg viðbrögð verði ekki orðið við kröfum hans í málinu. Reykjavíkurborg sjái ekki ástæðu til viðbragða við henni að svo stöddu, en tekur fram varðandi málsástæður kæranda um brot á jafnræði, að aðstæður á lóðum innan reitsins séu mismunandi og nýtingarhlutfall sé bara eitt þeirra atriða sem notað sé til að stýra og takmarka byggingarheimildir innan lóða. Á þeim lóðum þar sem veittar séu heimildir til viðbygginga og/eða til að rífa núverandi hús og byggja ný sé kveðið á um mismunandi hátt nýtingarhlutfall sem endurspeglist af stærð þess byggingarreits sem lóðin sé talin þola með vísan til legu hennar gagnvart eldri byggð og annarra atriða sem máli geti skipt. Hvergi sé kveðið á um það í skipulags- og byggingarlögum að nýtingarhlutfall skuli vera það sama á öllum lóðum þegar deiliskipulagt sé í þröngri og gamalli byggð. Ætíð þurfi að meta hverja lóð fyrir sig þegar nýtingarhlutfall sé ákveðið og sé því vísað á bug að gengið sé á jafnræði borgaranna með því að ákvarða mismunandi nýtingarhlutfall á lóðum innan reitsins.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. janúar 2003 um deiliskipulag staðgreinireits 1.181.0 er tekur til hluta Skólavörðustígs, Týsgötu, Spítalastígs og Óðinsgötu. Kærandi er eigandi fasteignarinnar að Týsgötu 4c.
Eins og að framan er rakið byggir málatilbúnaður kæranda m.a. á því að ósamræmi sé milli hinnar auglýstu tillögu og umsagnar skipulagsstjóra sem lögð var fyrir skipulags- og byggingarnefnd og samþykkt þar. Í hinni auglýstu tillögu segir að heimilt sé að byggja þriggja hæða hús með kjallara á lóðum nr. 4 og 6 við Týsgötu og í samþykktu deiliskipulagi kemur ekki annað og meira fram en það sem áður hafði verið auglýst varðandi nýtingu lóðanna. Verður af þessum sökum ekki fallist á rök kæranda varðandi þetta atriði.
Kærandi reisir einnig málatilbúnað sinn á þeim rökum að með hinni kærðu ákvörðun um hækkað nýtingarhlutfall lóðanna nr. 4 og 6 við Týsgötu sé óhæfilega gengið gegn grenndarhagsmunum hans. Á þetta verður ekki fallist. Svæði það sem hér um ræðir er í þéttri miðborg þar sem nýtingarhlutfall lóða er hátt og sker hið kærða deiliskipulag sig ekki úr hvað þetta snertir. Telur úrskurðarnefndin því að grenndaráhrif deiliskipulagsins séu ekki þvílík gagnvart kæranda að það varði ógildi deiliskipulagsins.
Ekki verður heldur tekið undir sjónarmið kæranda þess efnis að hugsanleg verðrýrnun á eign hans vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. Slík verðrýrnun gæti aftur á móti leitt til þess að hann öðlaðist rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.
Framsetningu hins kærða deiliskipulags er þannig háttað að á uppdrætti þess segir að nánari markmið og forsendur deiliskipulagsins komi fram í heftinu „Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og deiliskipulagsskilmálar fyrir staðgreinireit 1.181.0“. Á uppdrætti deiliskipulagsins er í engu getið um landnotkun en það er gert í fyrrgreindu hefti, nánar tiltekið í 1. kafla greinargerðar/skilmálum þess. Kemur þar fram að innan svæðisins sé heimil sú notkun sem samræmist reglum þar um samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 með síðari breytingum. Áfram segir síðan: „Í því sambandi er rétt að minna á að sérstakar takmarkanir gilda um starfsemi á nokkrum götuhliðum jarðhæða innan miðborgarinnar (sjá kort nr. 2 hér að neðan yfir skilgreind götusvæði og reglur um útreikning götusvæða, fskj. 2). Reglur um málsmeðferð vegna þessa eru fylgiskjal með skilmálum þessum (sjá fskj. nr. 1).“ Kort nr. 2, sem vitnað er til hér að ofan, ber heitið „Skilgreind götusvæði“ og kemur þar fram að svæðinu austan Ægisgötu og vestan Snorrabrautar er skipt í miðborgarkjarna, aðalverslunarsvæði og hliðarverslunarsvæði. Kort þetta er án mælikvarða og í svart/hvítu.
Í gr. 5.4.2 skipulagsreglugerðar nr. 400/1998 segir að á skipulagsuppdrætti deiliskipulags skuli setja fram þá stefnu sem kynnt sé og í skipulagsgreinargerð fyrir skipulagssvæðið og bundin í þeim skipulagsskilmálum sem þar eru settir fram. Þá skuli skipulagsskilmálar deiliskipulags, eftir því sem svæðið gefi tilefni til, koma fram á skipulagsuppdrætti og kveða m.a. á um landnotkun, lóðastærðir, umferðarsvæði og byggingarreiti. Ennfremur segir að skipulagsskilmálar skuli einnig kveða á um önnur atriði en ofangreind eftir aðstæðum hverju sinni, s.s. þrengri skilgreiningu landnotkunar á einstökum reitum, lóðum, byggingum eða byggingarhlutum.
Telja verður að framsetning deiliskipulagsuppdráttar hinnar kærðu ákvörðunar hvað landnotkun varðar sé ekki að fullu í samræmi við fyrrgreint ákvæði skipulagsreglugerðar, og efnisinnihald þeirra skjala sem vitnað er til og eiga að ákvarða landnotkun svæðisins er um sumt ruglingslegt og óskýrt. Þegar litið er til þess að á umræddu skipulagssvæði er fyrir gróin byggð með mótaða landnotkun og að einstakir fasteignareigendur leiða rétt af hinu kærða skipulagi þykir ekki alveg nægjanleg ástæða til að ógilda deiliskipulagið þrátt fyrir framangreinda ágalla á framsetningu og skýrleika þess.
Að öllu framanrituðu virtu verður kröfu um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.
Krafa kæranda um að honum verði heimilað að tvöfalda byggingarmagn á lóðinni nr. 4c við Týsgötu felur í sér kröfu um að úrskurðarnefndin breyti hinu kærða deiliskipulagi. Samkvæmt skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er úrskurðarnefndinni falið vald til að meta lögmæti kærðra ákvarðana en ekki að breyta þeim. Það vald er falið sveitarstjórnum. Er kröfu þessari því vísað frá úrskurðarnefndinni.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 29. janúar 2003 um að samþykkja deiliskipulag fyrir staðgreinireit 1.181.0 er tekur til svæðis innan hluta Skólavörðustígs, Týsgötu, Spítalastígs og Óðinsgötu.
Kröfu kæranda um breytingu á hinni kærðu deiliskipulagsákvörðun er vísað frá úrskurðarnefndinni.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
______________________________ _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Aðalheiður Jóhannsdóttir
