Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

127/2014 Starmýri 2c

Árið 2016, föstudaginn 9. september, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mætt voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 127/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. nóvember 2014 um að veita leyfi til að innrétta gistiheimili í flokki II í verslunarrými á jarðhæð hússins að Starmýri 2c.

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 11. desember 2014, er barst nefndinni 17. s.m., kæra eigendur Starmýrar 2b og eigendur efri hæðar Starmýrar 2c þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. nóvember 2014 að veita leyfi til að innrétta gistiheimili í flokki II í verslunarrými á jarðhæð hússins að Starmýri 2c. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 9. febrúar 2015.

Málavextir: Á óskiptri lóð nr. 2 við Starmýri standa húsin Starmýri nr. 2a, 2b, og 2c og eru tvö þau síðasttöldu samtengd. Á árinu 1995 var samþykkt í skipulagsnefnd og borgarráði að heimila að byggð yrði 2. hæð ofan á húsin Starmýri 2b og 2c til íbúðarnota og tengibygging milli húsanna, m.a. með stigagangi að íbúðum beggja húsanna á annarri hæð. Gengu þessi byggingaráform eftir.

Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 26. apríl 2013 var tekin fyrir fyrirspurn um hvort leyfi fengist til að breyta atvinnuhúsnæði í íbúðir á fyrstu hæð hússins nr. 2c við Starmýri. Afgreiddi byggingarfulltrúi fyrirspurnina neikvætt á afgreiðslufundi sínum 14. maí s.á með vísan til neikvæðrar umsagnar skipulagsfulltrúa. Hinn 18. nóvember 2014 var á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa samþykkt að veita leyfi til að innrétta gistirými í flokki II í húsinu nr. 2c í fjórum eignarhlutum, samtals 100 m2 að stærð, með vísan til jákvæðrar umsagnar skipulagsfulltrúa.

Málsrök kærenda: Kærendur skírskota til þess að skv. 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 séu breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi, sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum, háð samþykki allra eigenda hússins.

Samkvæmt gildandi Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 eigi að vera verslunarhúsnæði á jarðhæð húsa á nefndri lóð. Allt frá árinu 1965 hafi verið starfræktar þar snyrti- og hárgreiðslustofur og sé svipaður rekstur dagþjónustu ásættanlegur og réttmætur. Lóðin Starmýri 2 sé skilgreind sem nærþjónustusvæði og geti gistiheimili ekki flokkast sem nærþjónusta við íbúa hverfisins.

Starfsemi gistiheimilis sé veruleg breyting á hagnýtingu séreignar Starmýrar 2c. Slík starfsemi fari fram allan sólarhringinn og muni hafa í för með sér verulegt ónæði, röskun og óþægindi fyrir íbúa hússins. Auk þess sé ljóst að verðgildi íbúða í næsta nágrenni muni rýrna.
  
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu sveitarfélagsins er á því byggt að ekki hafi þurft samþykki meðeiganda fyrir hinni breyttu notkun, enda sæti hún ekki sérstökum takmörkunum, hvorki í lögum um fjöleignarhús, sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, öðrum þinglýstum gögnum né aðalskipulagi. Þá verði ekki séð að umrædd breyting muni fela í sér verulega meira ónæði eða röskun en gera hafi mátt ráð fyrir frá upphafi við nýtingu húsnæðisins. Samkvæmt gildandi deiliskipulagi sé gert ráð fyrir þjónustustarfsemi á 1. hæð hússins. Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 sé umrætt húsnæði innan skilgreinds nærþjónustukjarna og sé rekstur gistiheimila þjónusta sem heimil sé á þeim svæðum. Samræmist því umsóknin ákvæðum aðalskipulags.

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að hann hafi gert tilboð í húsnæðið með fyrirvara um að þar mætti reka gistiheimili. Hafi byggingarfulltrúa verið send fyrirspurn varðandi málið og hafi leyfi verið veitt með ákveðnum skilyrðum. Jafnframt hafi leyfishafa verið bent á að ekki þyrfti samþykki annarra íbúa hússins fyrir umræddum breytingum. Sé um að ræða þrjú gistirými, fyrir að hámarki sex gesti, auk móttöku.

Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um lögmæti byggingarleyfis sem heimilar breytingu á hagnýtingu séreignarhluta í fjöleignarhúsinu Starmýri 2c úr verslunarrými í gistiheimili. Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulagið Safamýri-Álftamýri frá árinu 1961, þar sem hús á lóðinni eru skráð á uppdrætti sem verslunarhúsnæði. Engin greinargerð fylgdi deiliskipulaginu og er ekki að finna sérstaka skilmála á skipulagsuppdrætti er taka til umrædds húsnæðis.

Í Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030 er umrætt svæði skilgreint sem íbúðarbyggð, en slík byggð er nánar skilgreind sem svæði fyrir íbúðarhúsnæði og nærþjónustu sem því tengist, auk minniháttar atvinnustarfsemi sem samrýmist búsetu, eftir því sem nánar er kveðið á um í stefnu skipulagsins. Þar er og kveðið á um að undir nærþjónustu geti, auk opinberrar grunnþjónustu og dagvöruverslana, m.a. fallið almenn þjónustustarfsemi, s.s. hárgreiðsla, veitingastaðir í flokki I og eftir atvikum í flokki II, menningarhús, íþróttahús, gallerí og þrifalegur smáiðnaður. Umrætt hús er staðsett á íbúðarsvæðinu ÍB28, Álftamýri-Háaleiti, en í stefnu aðalskipulagsins um borgarhlutann Háaleiti-Bústaðir er tekið fram að nærþjónustukjarni sé m.a. á lóðinni Starmýri 2 og kemur það einnig fram á þemakortum borgarhlutans. Hinn 31. október 2014 tók gildi óveruleg breyting á Aðalskipulagi Reykjavíkur 2010-2030, með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda þar um, er varðar túlkun sérstakra ákvæða um starfsemi innan landnotkunarsvæða. Var tilgangur breytingarinnar að árétta og skerpa túlkun ákvæða aðalskipulagsins. Í viðauka sem fylgdi skipulagsbreytingunni er að finna töflur er sýna hvers konar starfsemi sé heimiluð á hinum ýmsu svæðum. Í töflu 3 er að finna nákvæma útlistun á því hvar heimilt sé að reka gististaði og kemur þar fram að heimilt sé að reka slíka staði í flokkum I, II og III í skilgreindum nærþjónustukjörnum. Er hin kærða ákvörðun samkvæmt framansögðu í samræmi við gildandi skipulag.

Samkvæmt 27. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 þarf samþykki allra eigenda eða a.m.k. einfalds meirihluta þegar breytingar eru gerðar á séreignarhluta í fjöleignarhúsi, frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gerist og gengur í sambærilegum húsum. Af athugasemdum við nefnda grein í frumvarpi því sem varð lögum nr. 26/1994 verður ráðið að tilgangur ákvæðisins sé fyrst og fremst sá að sporna við atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðarnota í fjöleignarhúsum. Um slíka breytingu er ekki að ræða í máli þessu. Í umræddum séreignarhlutum hefur í skipulagi svæðisins frá upphafi verið gert ráð fyrir atvinnustarfsemi og hafa þar m.a. verið starfræktar snyrti- og hárgreiðslustofur. Með hinni kærðu ákvörðun var heimiluð gististarfsemi í húsnæðinu fyrir allt að sex gesti og samkvæmt fyrirliggjandi byggingarleyfisteikningum er ekki um að ræða sameiginlegan inngang í húsnæði leyfishafa og íbúðir kærenda. Verður ekki séð að umdeild breyting á hagnýtingu eignarhlutanna úr einni tegund atvinnurekstrar í aðra hafi í för með sér eða sé til þess fallin að hafa í för með sér, aukna röskun eða ónæði gagnvart öðrum eigendum fjöleignarhússins en búast hafi mátt við að fylgt gæti notkun atvinnuhúsnæðis. Var hin breytta notkun séreignahluta leyfishafa því ekki háð samþykki annarra eigenda fjöleignarhússins samkvæmt fyrrnefndri 27. gr. laga um fjöleignarhús.

Að öllu framangreindu virtu, og þar sem ekki liggur fyrir að ágallar hafi verið á málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar sem raskað geta gildi hennar, verður ógildingarkröfu kærenda hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um að fella úr gildi ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 18. nóvember 2014 um að veita byggingarleyfi fyrir innréttingu gistiheimilis í flokki II í verslunarrými á jarðhæð hússins að Starmýri 2c.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson