Ár 2004, fimmtudaginn 11. mars, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl. formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingar¬verkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 12/2004, kæra eigenda húseignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49.
Í málinu er nú til bráðabirgða kveðinn upp svofelldur
úrskurður
um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. febrúar 2004, sem barst nefndinni 23. s.m., kæra H og G, eigendur fasteignarinnar að Viðarrima 47 í Reykjavík, ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49. Hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúa var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur þann 19. febrúar 2004.
Kærendur krefjast þess að hinar kærðu ákvarðanir verði felldar úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda við byggingu viðbyggingarinnar.
Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og byggingaryfirvalda í Reykjavík til kærunnar og framkominnar kröfu um stöðvun framkvæmda. Hafa nefndinni borist andmæli byggingarleyfishafa og greinargerð Reykjavíkurborgar um kæruefnið og er málið nú tekið til úrskurðar um þá kröfu kæranda að framkvæmdir verði stöðvaðar.
Málavextir: Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki er þurfa þykir við úrlausn um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Fasteignirnar að Viðarrima 47 og 49 eru á svæði sem byggst hefur upp á grundvelli deiliskipulags sem samþykkt var í borgarráði hinn 4. júní 1991. Samkvæmt skipulagsskilmálum er gert ráð fyrir fjölbreytni í gerð húsa á svæðinu. Byggingarreitir setja staðsetningu húsa á lóðum rúmar skorður en nýtingarhlutfall er ekki tilgreint í umræddu skipulagi. Á lóðum á því svæði við Viðarrima sem hér skiptir máli er gert ráð fyrir einbýlishúsum á einni hæð. Á þessu svæði ganga stuttar botngötur norður úr Viðarrima og standa fjögur hús við hverja þeirra, en sunnan götunnar er einföld húsaröð. Húsin á lóðunum nr. 43-53 við Viðarrima (stök númer) voru reist á árunum 1992 til 1994 og er nýtingarhlutfall þeirra lóða á bilinu 0,2 – 0,27. Er gerð þessara húsa nokkuð breytileg.
Fyrir liggur að við byggingu hússins að Viðarrima 49 hefur norðvesturhorn bílgeymslu verið byggt nokkuð út fyrir byggingarreit á um 3,5 metra bili miðað við framhlið hússins, en ekki er til þess vitað að fram hafi komið athugasemdir af því tilefni á byggingartíma þess.
Á árinu 2002 óskuðu eigendur Viðarrima 49 eftir leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta, steinsteypta viðbyggingu við hús sitt til norðurs, innan þess byggingarreits sem markaður er á lóðinni í gildandi skipulagi svæðisins. Var það mat byggingarfulltrúa að umrædd viðbygging samræmdist skilyrðum skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og féllst hann því á að veita umbeðið leyfi á afgreiðslufundi hinn 19. júní 2002.
Framkvæmdir samkvæmt framangreindu leyfi hófust ekki fyrr en tæpu ári eftir útgáfu leyfisins. Fór úttekt á botni grunns fyrir viðbygginguna fram hinn 16. júní 2003, en með bréfi, dags. 23. sama mánaðar, kærðu kærendur í máli þessu útgáfu umrædds leyfis. Kváðu kærendur sér hafa verið ókunnugt um tilvist leyfisins fyrr en eftir að framkvæmdir hefðu hafist, enda hefði þeim engin tilkynning borist um útgáfu þess. Kröfðust þau ógildingar leyfisins, en jafnframt að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.
Með úrskurði uppkveðnum hinn 10. júlí 2003 hafnaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda til bráðabirgða, enda taldi hún að eins og málið lægi þá fyrir yrði hvorki ráðið af málsgögnum að viðbyggingin færi í bága við skipulag eða byggingarreglur né að hún gengi svo gegn hagsmunum kærenda að leitt gæti til ógildingar byggingarleyfisins.
Með bréfi til skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 17. september 2003, kröfðust kærendur þess að framkvæmdir við bygginguna yrðu stöðvaðar þar sem þau töldu að viðbyggingin næði út fyrir byggingarreit, en á þessum tíma var lokið frágangi sökkuls undir útveggi viðbyggingarinnar. Lét byggingarfulltrúi þegar kanna staðsetningu hennar og kom í ljós við mælingu að hlutar hennar náðu út fyrir byggingarreitinn. Stöðvaði byggingarfulltrúi framkvæmdir við viðbygginguna þegar er niðurstaða mælingarinnar lá fyrir.
Í framhaldi af stöðvun framkvæmdanna gerðu byggingaryfirvöld frekari úttekt á málinu og leituðu skýringa á því misræmi sem komið hafði fram milli aðaluppdrátta og raunmælingar á staðsetningu viðbyggingarinnar. Í kjölfar þessarar athugunar óskuðu byggingarleyfishafar eftir því að deiliskipulagi yrði breytt þannig að þegar hönnuð og samþykkt viðbygging yrði innan byggingarreits. Kom fram í erindi þeirra að forsteyptar einingar sem nota ætti í viðbygginguna hefðu þegar verið steyptar. Erindi þetta var tekið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 29. október 2003. Samþykkti nefndin að grenndarkynnt yrði tillaga að breytingu á deiliskipulagi í samræmi við erindið.
Í kjölfar þessa var unnin tillaga að breytingu deiliskipulagsins sem skipulagsfulltrúi samþykkti að grenndarkynna á fundi sínum þann 28. nóvember 2003. Tillagan var til kynningar frá 2. desember 2003 með athugasemdafresti til 29. desember s.á. Athugasemdabréf barst frá eigendum þeirra húsa sem kynningin hafði tekið til og lögðust þeir gegn tillögunni. Tillagan ásamt athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær, dags. 12. janúar 2004, var lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd þann 14. janúar 2004. Samþykkti nefndin tillöguna og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu á fundi sínum þann 20. janúar 2004. Var þeim sem gert höfðu athugasemdir tilkynnt um afgreiðslu málsins með bréfi, dags. 21. janúar 2004. Tillagan var loks send Skipulagsstofnun til lögboðinnar meðferðar. Gerði stofnunin ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda, en tók fram að deiliskipulag umrædds svæðis væri ekki til í vörslu stofnunarinnar og benti að auki á ákvæði 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda þann 6. febrúar 2004. Á afgreiðslufundi hinn 10. febrúar 2004 samþykkti byggingarfulltrúi að veita leyfi til þess að breyta byggingaraðferð áður samþykktrar steinsteyptrar viðbyggingar í forsteyptar einingar.
Kærendur vildu ekki una ákvörðunum byggingaryfirvalda og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 20. febrúar 2004, svo sem að framan greinir.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að húsið að Viðarrima 49 hafi að hluta verið byggt utan byggingarreits á sínum tíma. Þar við bætist að hin umdeilda viðbygging hafi einnig reynst vera að hluta utan byggingarreits þegar unnt hafi verið að mæla staðsetningu hennar. Úr þessum annmörkum hafi byggingaryfirvöld ætlað að bæta með hinni umdeildu skipulagsbreytingu en það hafi þeim ekki verið heimilt þar sem sú ákvörðun stríði gegn 56. gr. skipulags- og byggingarlaga. Auk þess hafi ekki verið færð fram haldbær rök fyrir því að skipulagsbreytingin hafi verið réttlætanleg. Þá hafi verið rangt staðið að framkvæmdum við hina umdeildu viðbyggingu og þær ekki verið í samræmi við byggingarleyfi.
Kærendur telja sem fyrr að með fyrirhugaðri viðbyggingu og þeim sólpalli sem nú þegar sé á lóðinni verði lóðin ofnýtt. Búið sé þá að nýta nánast allan byggingarreit hússins og mjög lítið verði eftir af láréttum lóðarfleti.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að hinar kærðu ákvarðanir verið staðfestar og í þessum þætti málsins að hafnað verði kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda. Hafna verði því að 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 eigi við í máli þessu eins og skýra verði ákvæðið með hliðsjón af lögskýringargögnum og tilgangi þess.
Í máli þessu hafi Reykjavíkurborg, að beiðni lóðarhafa, breytt deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima. Hafi það verið talið í lagi m.t.t. þess að ljóst sé að breytingin hafi lítil sem engin áhrif á grenndarhagsmuni nágranna, þ.m.t. kærenda. Reykjavíkurborg hafi verið þetta heimilt, enda gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 21. og 26. gr. laganna. Eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér einhverja skerðingu eða breytingu á hagsmunum þeirra. Verði þeir almennt að sæta því að með slíkum breytingum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir. Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna. Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar. Ljóst sé einnig að sú breyting á deiliskipulaginu, að lengja byggingarreitinn um 0,52 m til vesturs (sic), hafi óveruleg áhrif á grenndarhagsmuni kærenda og geti því ekki leitt til ógildingar breytingarinnar.
Í ljósi framangreinds og þess að málsmeðferð hinnar kærðu breytingar hafi verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga ítreki Reykjavíkurborg kröfur sínar um staðfestingu hinna kærðu ákvarðana og kröfu um að ekki verði fallist á stöðvun framkvæmda.
Andmæli byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum og sjónarmiðum kærenda mótmælt. Framkvæmdir þeirra styðjist við gilt byggingarleyfi. Ákvæði í 56. gr. laga nr. 73/1997 eigi ekki við í þessu tilfelli þar sem það ákvæði eigi við um ólöglegar framkvæmdir, en ekkert ólöglegt hafi verið framkvæmt við hina umdeildu viðbyggingu. Þá hafi kærendur engin rök fyrir kröfum sínum. Þeir hafi áður reynt að fá framkvæmdir stöðvaðar en ekki hafi þá verið talin ástæða til að fallast á þá kröfu. Ekkert hafi breyst í þá veru að önnur niðurstaða ætti að verða nú um þá kröfu.
Byggingarleyfishöfum sé ekki kunnugt um hvaða deiliskipulag kærendur séu að skoða, en vesturgafl húss þeirra standi einungis tvo metra frá lóðarmörkum. Hús nr. 53 eigi byggingarreit aðeins metra frá lóðarmörkum til austurs, og svo sé um fleiri hús í götunni.
Byggingarleyfishafar taka ennfremur fram að réttindum að Viðarrima 49 hafi verið þinglýst fyrr en að Viðarrima 47, og hafi eldri þinglýsingin forgang. Því hafi lóðarmörk sem komið hafi fyrr til þinglýsingar forgang fyrir þeim yngri. Þá hafi hlaðinn grjótgarður sem skilji að lóðir Viðarrima 49 og Viðarrima 47, verið gerður eftir lóðarmörkum samkvæmt teikningum af Viðarrima 49, og hafi hann gilt sem lóðarmörk. Samkvæmt þeim rökum eigi lóðarmörk samkvæmt teikningum af Viðarrima 49 að gilda.
Aðilar máls þessa hafa fært frekari röksemdir fyrir sjónarmiðum sínum í málinu. Hefur úrskurðarnefndin haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn þessa þáttar málsins.
Vettvangskönnun: Úrskurðarnefndin hefur áður kynnt sér aðstæður á vettvangi við meðferð fyrra kærumáls en ekki þóttu efni til nýrrar vettvangsskoðunar að svo stöddu.
Niðurstaða: Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti ákvörðunar borgarráðs Reykjavíkur frá 20. janúar 2004 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 49 við Viðarrima og ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. febrúar 2004 um að veita leyfi til að byggja 87,5 m² einlyfta viðbyggingu úr forsteyptum einingum við norður- og austurhlið einbýlishússins að Viðarrima 49. Er m.a. til úrlausnar hvort borgaryfirvöldum hafi verið heimilt að breyta skipulagi umrædds svæðis í því skyni að laga það að framkvæmdum sem í ljós var komið að samræmdust ekki skipulagi.
Í 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 er kveðið á um að óheimilt sé að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hafi verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hafi verið fjarlægð. Sá Skipulagsstofnun ástæðu til að vekja athygli borgaryfirvalda á ákvæðum 56. gr. við lögboðna afgreiðslu stofnunarinnar á hinni umdeildu skipulagsákvörðun.
Úrskurðarnefndin telur með hliðsjón af greindu ákvæði og meðalhófsreglu stjórnsýsluréttarins að svo mikill vafi leiki á um lögmæti hinna kærðu ákvarðana að rétt sé að fallast á kröfu kærenda um að framkvæmdir við hina umdeildu viðbyggingu verði stöðvaðar meðan mál þetta er til meðferðar fyrir nefndinni.
Úrskurðarorð:
Framkvæmdir, sem hafnar eru við viðbyggingu að Viðarrima 49 í Reykjavík, skulu stöðvaðar meðan kærumál þetta er til meðferðar fyrir nefndinni.
_______________________________
Ásgeir Magnússon
___________________________ _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
