Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála

116/2014 Skipholt

Árið 2016, föstudaginn 19. ágúst, kom úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skuggasundi 3, Reykjavík. Mættir voru Ómar Stefánsson varaformaður, Ásgeir Magnússon dómstjóri og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 116/2014, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. október 2014 um að veita leyfi til að breyta fyrirkomulagi bílastæða við lóðamörk Skipholts 50C og 50D. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar umhverfis- og auðlindamála, dags. 18. nóvember 2014, er barst nefndinni 19. s.m., kærir húsfélagið Skipholti 50C þá ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. október 2014 að veita byggingarleyfi fyrir breytingu á fyrirkomulagi bílastæða við lóðamörk Skipholts 50C og 50D. Er þess krafist að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík, um að synja kröfu kæranda um ógildingu byggingarleyfis, sem tilkynnt var í bréfi dags. 20. október 2014, verði felld úr gildi.

Gögn málsins bárust frá Reykjavíkurborg 24. júní 2015.

Málavextir: Lóðirnar Skipholt 50C og 50D hafa sameiginleg lóðamörk og er kvöð á lóðunum um aðkomu að bílastæðum þeirra beggja. Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúans í Reykjavík 7. október 2014 var tekin fyrir umsókn húsfélags Skipholts 50D um leyfi til að breyta fyrirkomulagi bílastæða við lóðamörkin í þá veru að bílastæðum og aðkomu á milli húsanna yrði hliðrað um einn metra til vesturs, innar á lóð Skipholts 50C. Var erindið samþykkt. Hinn 10. s.m. sendi kærandi bréf til byggingarfulltrúa þar sem þess var krafist að samþykkt byggingarfulltrúa yrði dregin til baka. Var þeirri kröfu hafnað með bréfi embættisins, dags. 20. október 2014. 

Málsrök kærenda: Kærandi telur að ákvörðun byggingarfulltrúa hafi verið tekin á röngum forsendum og sé ólögmæt þar sem samþykki húsfundar kæranda hafi ekki legið fyrir, líkt og kveðið sé á um í 1. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010. Sameign verði ekki ráðstafað af húsfélagi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign og hagnýtingu hennar. Hin kærða ákvörðun feli í sér verulega breytingu þar sem bílastæðum á lóð hússins við Skipholt 50C fækki samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi, auk þess sem vegstæði sé fært langt inn á lóð hússins. Þá sé um að ræða breytingu á hagnýtingu sameignar hússins. Bílastæði á lóðinni séu sameiginleg og óskipt og verði þeim ekki skipt eða breytt nema allir eigendur samþykki. Slíkt samþykki hafi ekki legið fyrir heldur hafi verið lagður fram tölvupóstur sem beri það með sér að málefnið kunni að hafa verið rætt á stjórnarfundi húsfélagsins en aldrei á almennum húsfundi. Verk og valdsvið stjórnar húsfélags sé að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúti að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignar, sbr. 1. mgr. 70. gr. fjöleignarhúsalaga.  Um meiri háttar framkvæmdir sé að ræða sem fjalla beri um og taka ákvörðun um á húsfundi. Umdeilt byggingarleyfi sé byggt á ófullnægjandi gögnum auk þess sem umsækjandi leyfisins hafi vísvitandi haldið gögnum frá embætti byggingarfulltrúa.

Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu borgaryfirvalda er þess krafist að málinu verði vísað frá úrskurðarnefndinni þar sem kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæra barst nefndinni, en að öðrum kosti að kröfu kæranda verði hafnað.

Bent sé á að byggingarfulltrúi hafi metið það svo að við afgreiðslu erindisins hafi legið fyrir fullnægjandi samþykki stjórnar húsfélags, en samkvæmt 71. gr. fjöleignarhúsalaga sé húsfélag skuldbundið út á við með undirritun meirihluta stjórnarmanna og skuli formaður að jafnaði vera einn af þeim. Stofni stjórnarmenn til skuldbindinga sem falli utan heimilda þeirra og valdsviðs samkvæmt lögum eða ákvörðun húsfundar séu þeir ábyrgir og eftir atvikum bótaskyldir gagnvart húsfélaginu samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar. 

Athugasemdir leyfishafa: Leyfishafi bendir á að í tölvupósti hafi verið greint frá því að daginn áður hafi kærandi haldið stjórnarfund og þar hafi tillagan að breytingu á bílaplaninu verið samþykkt. Hafi því verið litið svo á að umrædd breyting hafi verið samþykkt af báðum húsfélögunum.

Samþykki kæranda hafi verið fullnægjandi, sbr. 71. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Jafnframt hafi kærandi greitt án fyrirvara helming kostnaðar við verkið. Hljóti það að vera hafið yfir allan vafa að húsfélagið teljist hafa samþykkt umrædda breytingu. Þótt eigendur einhverra eignarhluta í húsinu kunni að hafa verið mótfallnir breytingunni eða snúist hugur síðar geti það ekki leitt til þess að samþykki fyrir framkvæmdinni teljist hafa fallið niður. Geti kærandi ekki einhliða rift gerðu samkomulagi.

Afstaða kæranda sé á misskilningi byggð. Virðist hann telja að hin kærða ákvörðun breyti lóðarmörkum með einhverjum hætti. Hins vegar sé óumdeilt að lóðir húsanna séu samnýttar fyrir bílastæði og umferðarreinar en vegna þess gildi einu hvort akreinar séu að meira eða minna leyti innan eða utan marka lóðar tiltekins húss.

Niðurstaða: Frestur til að bera mál undir úrskurðarnefndina er einn mánuður frá því að kæranda varð kunnugt eða mátti vera kunnugt um kæranlega ákvörðun, sbr. 2. mgr. 4. gr. laga nr. 130/2011 um úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála. Óski aðili eftir endurupptöku máls innan kærufrests skv. 4. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 hefur það í för með sér að kærufrestur rofnar, en heldur síðan áfram að líða eftir tilkynningu til aðila um ákvörðun stjórnvalds um að hafna endurupptöku máls. Telja verður kæranda aðila máls í skilningi greinds ákvæðis enda snertir hin kærða ákvörðun með beinum hætti hagsmuni eigenda lóðarinnar Skipholts 50C.

Kæranda barst tilkynning frá leyfishafa hins kærða byggingarleyfis um hina kærðu ákvörðun 9. október 2014 og fór hann fram á endurupptöku málsins með bréfi til byggingarfulltrúa 10. s.m. Kæranda var tilkynnt um höfnun erindisins með bréfi, dags. 20. október 2014, og barst úrskurðarnefndinni kæra í máli þessu 19. nóvember s.á. Samkvæmt framangreindri 4. mgr. 27. gr. stjórnsýslulaga barst kæran innan tilskilins frests og verður málið því tekið til efnismeðferðar.

Með hinu kærða byggingarleyfi var aðkomunni við lóðamörk Skipholts 50C og 50D að bílastæðum beggja lóðanna hliðrað um einn metra inn á lóð Skipholts 50C og við þá hliðrun fækkaði bílastæðum á þeirri lóð um tvö. Í málinu er um það deilt hvort lögmætt samþykki eigenda Skipholts 50C hafi legið fyrir við samþykkt byggingarleyfisins.

Samkvæmt 30. gr. fjöleignarhúsalaga verða ekki gerðar breytingar á sameign nema með samþykki allra eigenda eða a.m.k. 2/3 hluta þeirra. Jafnframt verður sameign ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema með samþykki allra eigenda og gildir sama um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar, sbr. 1. mgr. 19. gr. sömu laga. Í 1. og 2. mgr. 70. gr. laganna er stjórn húsfélags veitt heimild til að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignar sem og að láta framkvæma minni háttar viðhald, viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem ekki þola bið. Þá segir í 3. mgr. sömu greinar að ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra en kveðið er á um í 1. og 2. mgr. beri að leggja fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar.

Með hinu kærða byggingaleyfi er kvaðabundinni aðkomu að bílastæðum á lóðum Skipholts 50C og 50D hliðrað innar á lóð Skipholts 50C og bílastæðum fækkað frá því sen áður var á þeirri lóð. Samkvæmt framangreindum ákvæðum fjöleignarhúsalaga eru breytingar þær sem hér um ræðir, á lóð í óskiptri sameign, háðar samþykki sameigenda á húsfundi, sbr. 39. gr. laganna. Slíkt samþykki lá ekki fyrir við samþykkt stjórnar húsfélags kæranda. Við hina kærðu ákvörðun var því ekki fylgt fyrirmælum 1. mgr. 10. gr. mannvirkjalaga nr. 160/2010 um að umsókn þurfi að fylgja samþykki meðeigenda í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, ef við á.

Með vísan til þess sem að framan er rakið þykir hin kærða ákvörðun haldin slíkum ágalla að ekki verður hjá því komist að fella hana úr gildi.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar. 

Úrskurðarorð:

Felld er úr gildi hin kærða ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 7. október 2014 um að veita leyfi til að breyta fyrirkomulagi bílastæða við lóðamörk Skipholts 50C og 50D.

____________________________________
Ómar Stefánsson

______________________________              _____________________________
Ásgeir Magnússon                                                  Þorsteinn Þorsteinsson