Ár 2010, fimmtudaginn 11. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 116/2008, kæra á samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 18. desember 2008, er barst nefndinni hinn 19. sama mánaðar, kærir Haukur Örn Birgisson hdl., f.h. E og Þ, Seljugerði 5, Reykjavík, samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 90 við Kleppsveg. Auglýsing um gildistöku breytts deiliskipulags var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 20. nóvember 2008.
Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Þá gera kærendur og kröfu um stöðvun framkvæmda en úrskurðarnefndin hefur ekki fjallað sérstaklega um þá kröfu þar sem engar framkvæmdir hafa enn átt sér stað.
Málavextir: Árið 1971 öðlaðist gildi skipulag er markast af Bústaðavegi, Grensásvegi, Álmgerði og Háaleitisbraut. Í skipulaginu kom fram að heimilt var að reisa einbýlishús innan byggingarreits á lóðum og mátti grunnflötur hvers húss ekki vera stærri en 170 m², að bílgeymslu meðtalinni, og heildarrúmmál 900 m³. Lóðin að Hlyngerði 6, sem er 784 m² að stærð, er innan þessa skipulags en húsið er þar stendur var þegar byggt er skipulagið öðlaðist gildi.
Á embættisafgreiðslufundi skipulagsstjóra 6. júní 2008 var lögð fram umsókn um breytingar á skilmálum skipulagsins vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði er fól í sér heimild til að byggja við húsið, stækka byggingarreit um 4 m til norðvesturs og byggja tröppur og svalir. Íbúðarhúsið mætti vera 375 m² og 1.000 m³. Í gögnum málsins var gerð grein fyrir bílskúr sem á lóðinni stæði, 65 m² að stærð, eða 200 m³ á tveimur hæðum. Samkvæmt tillögunni yrði heimilað nýtingarhlutfall lóðarinnar allt að 0,56. Á fundinum var samþykkt að grenndarkynnar tillöguna og gerðu m.a. kærendur athugasemdir við hana. Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs 24. september 2008 þar sem lögð var fram umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008. Var í umsögninni lagt til að lóðréttum byggingarreit yrði breytt og byggingarreitur fyrir tröppur og svalir felldur út og í stað þess bætt inn að tröppur og svalir mættu fara út fyrir byggingarreit. Var eftirfarandi bókað: „Samþykkt með þeim breytingum sem fram koma í umsögn skipulagsstjóra og a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.“ Skipulagsstofnun tilkynnti með bréfi, dags. 24. október 2008, að stofnunin gerði athugasemdir við birtingu samþykktarinnar í B-deild Stjórnartíðinda. Sagði m.a. í bréfinu: „Skipulagsstofnun hefur farið yfir framlögð gögn og með vísan til 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 m.s.br. gerir stofnunin athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda, þar sem breytingin varðar m.a. bílskúr sem er, skv. innsendum gögnum, þegar byggður og umsagnir við innsendum athugasemdum eru ekki fullnægjandi.“
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að hin kærða samþykkt gangi gegn þeirri upprunalegu hugmynd um hverfið í heild að þar sé töluvert rými á milli húsa. Ef hverfið í heild sé skoðað komi í ljós að byggðin sé alls ekki eins þétt og í mörgum öðrum hverfum borgarinnar. Kærendur hafi hrifist mjög af þessu skipulagi og hafi þetta verið ein af ákvörðunarástæðum fyrir kaupum á fasteign þeirra á sínum tíma. Með hinni kærðu samþykkt sé verið að gera verulegar breytingar á þessu hverfisskipulagi og yrði hús kærenda það eina í hverfinu sem byggi við þessa nýju mynd en þessu fylgi töluvert ónæði og rask sem aðrir nágrannar þurfi ekki að búa við.
Húsið að Hlyngerði 6 sé elsta húsið í hverfinu. Hafi það verið reist áður en deiliskipulagi hafi verið komið þar á og sé það með nokkru öðru sniði en önnur hús hverfisins. Mikilvægasta frávikið varði inngang hússins en hann snúi ekki út að götu eins og á öllum öðrum húsum hverfisins heldur snúi hann beint að húsi kærenda og að þeim hluta hússins þar sem svefnherbergi þeirra sé. Að þessu leyti sé húsið að Hlyngerði 6 og hús kærenda frábrugðin öðrum húsum í hverfinu. Ofan á þetta bætist að svefnherbergisgluggi kærenda snúi beint út að tröppum að aðalinngangi hússins að Hlyngerði 6. Af þessu stafi töluvert ónæði fyrir kærendur og muni það aukast til muna með hinni kærðu samþykkt. Við blasi að breytingin muni hafa verulega áhrif á kærendur og næði þeirra.
Kærendur bendi á að húsunum við Hlyngerði og Seljagerði sé raðað upp samkvæmt ákveðnu skipulagi og standi annað hvert hús við Hlyngerði nær götunni heldur en húsið við hliðina. Í fullu samræmi við þetta standi húsin við Seljagerði. Þannig skapist jafnvægi í fjarlægð milli húsa í hverfinu og hafi þetta verið skipulagt svona með það fyrir augum að sem mest fjarlægð yrði á milli húsa. Hin kærða samþykkt gangi því þvert gegn þessu skipulagi.
Kærendur bendi einnig á að teikningar skipulagsstjóra í bréfi hans, dags. 17. september 2008, gefi ekki rétta mynd af heimiluðum breytingum á húsinu að Hlyngerði 6 og erfitt sé að sjá af þeim stækkun þess. Hið rétta sé að fyrirhuguð viðbygging sé nánast þriðjungur af lengd hússins. Um sé að ræða fjögurra metra lengingu þess í átt að húsi kærenda og því sé hafnað röksemdum skipulagsstjóra um að hin kærða breyting muni ekki raska næði kærenda.
Ljóst sé að fyrirhugað breyting muni valda kærendum mikilli röskun og tjóni. Stækkunin sé umtalsverð og feli í sér að húsið muni standa mun nær húsi kærenda en það geri í dag. Hús kærenda standi í fimm metra fjarlægð frá lóðarmörkum Hlyngerðis 6 en húsið að Hlyngerði 6 standi níu metra frá lóðarmörkunum. Með hinni kærðu samþykkt verði húsið að Hlyngerði 6 komið nánast upp að lóðamörkunum en húsið muni standa einungis 3,5 m frá þeim. Þetta muni hafa í för með sér ónæði og takmarka mjög útivistarmöguleika í bakgarði kærenda ásamt því að valda mikilli skuggamyndun á lóð þeirra.
Kærendur muni verða fyrir umtalsverðu tjóni verði af hinni kærðu samþykkt. Fyrir utan þá röskun sem breytingin muni augljóslega valda sé óhætt að segja að breytingin muni einnig hafa áhrif á verðmæti fasteignar þeirra. Eins og bent hafi verið á muni kærendur verða þeir einu eigendur fasteigna í hverfinu sem ekki muni njóta sömu fjarlægðar frá húsi nágranna síns og aðrir. Burt séð frá því augljósa ónæði sem stækkun hússins að Hlyngerði 6 muni valda kærendum sé fullyrt að hin kærða samþykkt muni einnig valda því að söluverðmæti fasteignar þeirra lækki og möguleikar til sölu minnki í samanburði við önnur hús í hverfinu.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að í gildi sé deiliskipulagið „Espigerði“, sem hafi verið samþykkt í borgarráði 3. nóvember 1971, en skilmálar þess, í júlí 1972. Samkvæmt því sé heimilt að reisa einbýlishús á svæðinu, húsin skuli vera innan byggingarreits og grunnflötur ekki stærri en 170 m2 , að bílgeymslu meðtalinni. Heildarrúmmál sé heimilað 900 m3. Með vísan til heimilað rúmmáls megi áætla að um tveggja hæða hús sé að ræða sem geti orðið allt að 340 m2 miðað við eðlilega salarhæð. Bent sé á að húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið byggt er deiliskipulagið hafi verið samþykkt og falli húsið undir það, sem og skipulagsskilmálana. Árið 2004 hafi verið gefið út byggingarleyfi fyrir bílskúr með kjallara á lóðinni að Hlyngerði 6.
Á deiliskipulagssvæðinu séu 42 einbýlishúsalóðir. Þegar skoðað sé flatarmál og rúmmál húsanna á vef Fasteignaskár komi í ljós að fimm hús á svæðinu séu rúmlega 340 m2 og hæsta skráða byggingarmagn sé 375,4 m2. Rúmmál flestra húsanna, eða 29 húsa, sé á bilinu 900-1000 m3. Hæst fari það upp í 1.086 m3. Þessi samanburður, og það að húsin séu staðsett innan byggingarreits, gefi vísbendingu um að framkvæmd deiliskipulagsins hafi verið mikið til í samræmi við það.
Hin kærða samþykkt feli í sér að byggingarreitur hússins að Hlyngerði 6 sé stækkaður og þar heimiluð viðbygging. Eftir breytinguna yrði húsið 375 m2 að stærð innan byggingarreits, eða innan hámarksstærðar einbýlishúsa á svæðinu.
Bent sé á að við samþykkt málsins hafi verið tekið tillit til athugasemda þannig að lóðréttum byggingarreit hafi verið breytt og hann felldur utan um fyrirliggjandi skissu af útliti hússins eins og fram komi m.a. í umsögn skipulagsstjóra, dags. 17. september 2008. Lóðréttur byggingarreitur hússins hafi m.a. orðið þannig að mænir hússins hafi lengst og þakið síðan trappast niður í norðvesturátt að húsi nr. 5 við Seljugerði. Byggingarreitur fyrir tröppur og svalir hafi verið felldur niður og í stað þess hafi verið bætt inn í skilmála heimild til að tröppur og svalir fari út fyrir byggingarreit eins og alvanalegt sé í deiliskipulagsáætlunum.
Ekki sé fallist á með kærendum að fyrirhuguð breyting gangi gegn upprunalegri hugmynd um hverfið í heild, þ.e. að hafa töluvert rými á milli húsanna. Byggingarreiturinn sé vissulega dýpkaður að hluta til, en ekki sé farið út fyrir byggingarlínu aðliggjandi lóða í vesturátt. Húsin á svæðinu séu staðsett á norðurhluta lóðanna og útivistargildi lóðanna sé því mest sunnan húsanna. Það athugist að byggingarstíll hússins sé að mörgu leyti frábrugðinn stíl annara húsa í hverfinu enda hafi það verið byggt áður en deiliskipulagið frá árinu 1971 hafi tekið gildi. Þegar grunnflötur húsanna á svæðinu sé skoðaður sjáist að þau fylli mörg hver út í byggingarreiti sína, þar á meðal hús kærenda að Seljugerði 5. Húsið að Hlyngerði 6 fylli aðeins að hluta til út í byggingarreit samkvæmt skipulaginu en sérstaða þess sé sú að ekki sé mögulegt að stækka það innan reitsins án þess að eyðileggja grunngerð þess. Þessi hlið hússins einkennist af fínlegum byggingarstíl og þyki byggingin gott dæmi um fagurfræði þess tíma sem það sé byggt á.
Fráleitt sé með öllu að um verulega breytingu á skipulagi hverfisins sé að ræða, og það hafi verið mat borgarinnar að um óverulega breytingu á deiliskipulaginu væri að ræða. Það sé matsatriði hverju sinni hvort breyting á deiliskipulagi teljist veruleg eða óveruleg og sé hin kærða deiliskipulagsbreyting í öllum skilningi minni háttar. Áhrif breytingarinnar séu lítil á deiliskipulagið í heild og grenndaráhrif óveruleg. Breytingin varði einungis eina lóð og hafi áhrif á hagsmuni mjög fárra lóðarhafa.
Því sé einnig alfarið hafnað að breytingin feli í sér þvílíka röskun á hagsmunum kærenda að það varði ógildingu hinnar kærðu samþykktar. Ljóst sé að með tilkomu viðbyggingarinnar verði húsið nær aðliggjandi húsi en vakin sé athygli á að fjarlægðin á milli húsanna verði engu að síður 10 metrar. Ekkert liggi fyrir í málinu sem bendi til þess að kærendur verði fyrir ónæði eða raski umfram það sem búast megi við í þéttbýli. Ekki sé fallist á að lenging hússins komi til með að valda auknu ónæði eða takmarka útivistarmöguleika þar sem hver og einn lóðarhafi hafi alltaf rétt til þess að nýta garðinn sinn hverju sinni að lóðarmörkum. Þessar aðstæður séu hluti af því umhverfi sem því fylgi að búa í þéttbýli.
Hvað varði fullyrðingar kærenda um aukið skuggavarp sé bent á að unnar hafi verið skýringarmyndir sem sýni breytingar á skuggavarpi. Þegar horft sé á áhrif skuggavarps í þéttbýli sé fyrst og fremst skoðað hvernig skuggar falli á vor- og haustjafndægri, og við sumarsólstöður. Yfir vetrartímann, þegar fólk sé almennt ekki að njóta útivistar í görðum sínum, sé dagurinn það stuttur og sólin það lágt á lofti að áhrif skuggavarps séu ekki talin skipta eins miklu máli varðandi umhverfisgæði. Samkvæmt skýringarmyndunum verði breyting á skuggavarpi á norðausturhlið hússins að Seljugerði 5 einungis að morgni dags við jafndægur að vori og hausti. Breyting hússins sé talin hafa óveruleg áhrif á skuggavarp á lóðinna nr. 5 við Seljugerði. Skuggavarpsaukningin sé mest á lóðirnar nr. 4 og 6 við Hlyngerði ásamt stíg á borgarlandi þar á milli.
Hvað varði inngang inn í húsið og staðsetningu hans sé á það bent að staðsetning inngangs sé ekki bundin í skipulagsskilmálum. Húsið að Hlyngerði 6 hafi þegar verið reist er deiliskipulag svæðisins hafi verið samþykkt og sé það með nokkuð öðru sniði en önnur hús á svæðinu, m.a. sé það kjallari, hæð og ris.
Ekki sé fallist á að stækkun hússins að Hlyngerði 6 valdi útsýnisskerðingu frá húsi nr. 5 við Seljugerði þar sem útsýni í þessa átt sé nú þegar einungis yfir á lóðina nr. 6 við Hlyngerði. Varðandi útsýnisskerðingar almennt sé nauðsynlegt að minna á að eigendur fasteigna í þéttbýli geti ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér útsýnisskerðingu, enda sé beinlínis gert ráð fyrir því í skipulags- og byggingarlögum að deiliskipulag geti tekið breytingum. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.
Ekki sé heldur fallist á að leitt hafi veri í ljós að kærendur verði fyrir fjárhagslegu tjóni vegna breytinganna. Telji aðilar sig hins vegar geta sannað að þeir hafi orðið fyrir tjóni umfram það sem fasteignareigendur þurfi almennt að sæta í þéttbýli eigi þeir bótarétt samkvæmt 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.
Málsrök lóðarhafa: Af hálfu lóðarhafa Hlyngerðis 6 er þess krafist að kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar verði hafnað og er tekið undir sjónarmið Reykjavíkurborgar þar að lútandi.
Niðurstaða: Í máli þessu er deilt um gildi samþykktar skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008 um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er fól í sér heimild til stækkunar húss og byggingarreits. Var málsmeðferð hinnar kærðu samþykktar hagað í samræmi við 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynntu borgaryfirvöld tillögu að breyttu deiliskipulagi svæðisins. Þar er í gildi deiliskipulag frá árinu 1971 og samkvæmt því er heimilt að reisa á hverri lóð, innan byggingarreits, einbýlishús sem séu 170 m² að grunnfleti, að bílgeymslu meðtalinni. Húsið að Hlyngerði 6 var þegar risið er deiliskipulag þetta var samþykkt en ekki hafði verið reistur bílskúr á lóðinni. Segir í skilmálum skipulagsins varðandi þá lóð að staðsetning bílskúrs verði ákveðin síðar. Í gögnum sem lögð voru fyrir úrskurðarnefndina kemur fram að á árinu 2004 var veitt leyfi fyrir bílskúr á lóðinni, sem er kjallari og hæð, samtals 65 m². Er hann staðsettur utan þess byggingarreits sem markaður er á deiliskipulagsuppdrætti, án þess að samþykkt hafi verið breyting á deiliskipulagi svæðisins.
Samkvæmt 4. mgr. 56. gr. skipulags- og byggingarlaga er óheimilt að breyta skipulagi svæðis þar sem framkvæmt hefur verið í ósamræmi við skipulag fyrr en hin ólöglega bygging, eða byggingarhluti, hefur verið fjarlægð, jarðrask afmáð eða starfsemi hætt. Stóð þetta ákvæði í vegi fyrir því að unnt væri að breyta gildandi deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði og marka þar m.a. byggingarreit fyrir áður gerðum bílskúr, sem reistur hafði verði í bága við gildandi skipulag.
Í upphaflegum skilmálum deiliskipulags svæðisins er byggingarreitur húsa afmarkaður og er þar í engu getið um heimild til að hafa tröppur og svalir utan hans. Í hinni kærðu samþykkt er aftur á móti heimilað að tröppur og svalir hússins að Hlyngerði 6 nái 1,5 m út fyrir byggingarreit, en hann er jafnframt stækkaður um 4 m í átt að húsi kærenda. Þá verður nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir hina kærðu breytingu nokkru hærra en almennt gildir um lóðir á svæðinu. Hafa ekki verið færð fram málefnaleg rök fyrir því að aðrar byggingarheimildir eigi að gilda, hvað þetta varðar, fyrir lóðina að Hlyngerði 6 en gilda um aðrar lóðir á svæðinu.
Loks verður ekki talið að unnt hefði verið að líta á umrædda breytingu sem óverulega í skilningi 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga ef skilyrði hefðu að öðru leyti verið fyrir hendi til að gera breytingu á skipulagi í þá veru sem í hinni kærðu ákvörðun fólst og var meðferð málsins að því leyti ekki í samræmi við ákvæði 26. gr. laganna.
Með vísan til alls þess sem að framan er rakið verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Samþykkt skipulagsráðs Reykjavíkur frá 24. september 2008, um breytingu á deiliskipulagi vegna lóðarinnar nr. 6 við Hlyngerði, er felld úr gildi.
___________________________
Hjalti Steinþórsson
___________________________ ___________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
