Ár 2007, þriðjudaginn 11. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ásgeir Magnússon héraðsdómari.
Fyrir var tekið mál nr. 105/2005, kæra á ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, þar sem fallið var frá niðurrifi bygginga að Vatnstíg 12 og bílastæðum vegna fyrirhugaðra stúdentagarða á reitnum fækkað.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. desember 2005, er barst nefndinni sama dag, kærir Hilmar Magnússon hrl., f.h. Þ, eiganda fasteigna að Vatnsstíg 11 og 12, Lindargötu 34 og Hverfisgötu 53, þá ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, þar sem fallið var frá niðurrifi bygginga að Vatnsstíg 12 og bílastæðum vegna fyrirhugaðra stúdentagarða á reitnum fækkað. Gerir kærandi þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.
Fasteignin að Vatnsstíg 12 er nú í eigu Vatns og lands ehf., auk þess sem félagið á ýmsar aðrar eignir á svæðinu. Hefur greint félag tekið við aðild málsins að sínu leyti.
Málavextir: Á árinu 2004 var gerð breyting á skipulagi umrædds svæðis þar sem m.a. var gert ráð fyrir niðurrifi húsa að Vatnsstíg 12. Gert var ráð fyrir þeim möguleika að sú lóð yrði sameinuð lóðum að Lindargötu 40-48 (jöfn númer) undir fyrirhugaðar íbúðir fyrir stúdenta. Var lóðin að Vatnsstíg 12 ætluð fyrir innkeyrslu að stúdentaíbúðunum og undir bílastæði fyrir þær íbúðir.
Á fundi skipulagsráðs 5. október 2005 var lögð fram fyrirspurn Skipulagssjóðs um breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5 ásamt tillögu skipulagsfulltrúa að breytingu á deiliskipulaginu. Skipulagsráð samþykkti að grenndarkynna deiliskipulagstillöguna fyrir hagsmunaðilum að Vatnsstíg 12.
Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á fundi skipulagsráðs hinn 16. nóvember 2005 þar sem lagt var fram m.a. athugasemdabréf eiganda húseignarinnar að Vatnsstíg 12 ásamt umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdir. Var skipulagstillagan samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu eins og að framan greinir. Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins birtist í B-deild Stjórnartíðinda 30. nóvember 2005 að undangenginni lögboðinni afgreiðslu Skipulagsstofnunar.
Málsrök kærenda: Kærendur benda á að hina kærðu skipulagsbreytingu hafi borið að auglýsa og fara með í samræmi við meginreglu 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 í stað þess að grenndarkynna hana samkvæmt undantekningarreglu 2. mgr. ákvæðisins. Breytingin varði fjölmargar húseignir þótt um fáa aðila sé að ræða.
Einungis sé heimilt að falla frá auglýsingu ef um óverulega breytingu á deiliskipulagi sé að ræða. Umrædd breyting sé veruleg og snúi að eignum og eignaréttindum sem varin séu af stjórnarskrá. Miða eigi við hvort breyting sé veruleg gagnvart einum eða fleiri íbúðareigendum en ekki hvort breyting á skipulagi sem slík sé óveruleg. Fyrirhuguð fjölmenn byggð í miðbæjarhluta muni hafa ónæði í för með sér og verðfella eignir kærenda. Umferð bifreiða muni aukast verulega, sérstaklega við Lindargötu, en rekið sé gistiheimili að Vatnsstíg 11.
Fækkun bílastæða bitni á eignum kærenda og fullnægi engan veginn þörfum íbúanna í nýjum fjölbýlishúsum. Gert sé ráð fyrir 0,4 stæðum fyrir hverja íbúð en ráða megi af gögnum að þau verði aðeins 0,3 á íbúð, sem sé allt of lágt. Því sé mótmælt sem fram komi í greinargerð umdeildrar skipulagsbreytingar að breyting á leiðakerfi strætisvagna hafi leitt til fjölgunar ferða en engin gögn fylgi sem sanni þá fullyrðingu. Þetta séu auk þess haldlaus rök fyrir minni þörf á bílastæðum þar sem leiðakerfi Strætó bs. taki sífelldum breytingum og því ekki útilokað að ferðum fækki síðar. Ekkert liggi fyrir um að íbúar í fyrirhuguðum stúdentaíbúðum muni síður nota einkabíla en aðrir. Í þessu sambandi megi benda á svör vegna athugasemda er borist hafi við deiliskipulag það sem fyrir hafi verið, þar sem sagt hafi verið eðlilegt að miða við 0,5 stæði á íbúð með hliðsjón af bílaeign stúdenta. Þá hafi ekki verið talið unnt að gera minni kröfur vegna mikillar bílaeignar og að ekki verði séð að breytt leiðakerfi strætisvagna hafi í för með sér breytingu á bílaeign stúdenta í þeim mæli sem umdeild skipulagsbreyting geri nú ráð fyrir.
Meginbreytingin snúi að lóðinni að Vatnsstíg 12. Á sínum tíma hafi verið mótmælt að gert yrði ráð fyrir innkeyrslu um þá lóð en þeim mótmælum hafi ekki verið fylgt eftir þar sem talið hafi verið að samningur væri í höfn við Reykjavíkurborg um makaskipti á þeirri lóð og Lindargötu 2-36 en það hafi ekki gengið eftir. Bílastæði og fjögurra hæða nýbygging stúdenta liggi að lóðarmörkum Vatnsstígs 12, sem sé í andstöðu við 4. kafla byggingarreglugerðar. Á skipulagsuppdrætti séu færð inn tákn á lóðina Vatnsstíg 12 sem ekki séu skýrð í skipulagstillögunni.
Umrædd nýbygging virðist eiga að rísa að hluta á lóðinni að Vatnsstíg 12 ef marka megi mælingablað frá umhverfis- og tæknisviði, þar sem fyrrgreind lóð sé minnkuð um 1,3 m² og lóðamörk færð til vesturs þannig að þau séu í gegnum bílskúr sem þar sé.
Kærendur telji af framangreindum ástæðum hina kærðu ákvörðun ólögmæta og skerði hún eignarréttindi þeirra með þeim hætti að ekki verði við unað skv. almennum reglum grenndarréttar, bæði hvað varði nýtingu og næði. Ekki liggi fyrir ástæður borgaryfirvalda fyrir umræddum breytingum sem telja verði ómálefnalegar og beri vott um valdníðslu enda leiði breytingin til mikils tjóns fyrir kærendur með einangrun fasteigna er leiði til takmarkaðri nýtingarmöguleika. Breyti hér engu þótt tjón sem kærendur verði sannanlega fyrir verði bætt. Það sé rangt sem komi fram hjá skipulagsfulltrúa í umsögn hans um umrædda skipulagsbreytingu að verið sé að færa skipulag til fyrra horfs þar sem í byggingu séu stórir stúdentagarðar á reitnum.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er farið fram á að ógildingarkröfu kærenda verði hafnað.
Hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið grenndarkynnt fyrir þeim aðilum sem taldir hafi átt hagsmuna að gæta, þ.e. annars vegar lóðarhafa Vatnsstígs 12 og hins vegar félagsins Stafna á milli, sem hafi verið eigendur að þeim eignum á reitnum sem ekki hafi verið í eigu Reykjavíkurborgar. Breytingin hafi verið þess eðlis að aðrir aðilar á svæðinu hafi ekki verið taldir eiga hagsmuna að gæta vegna þeirra. Vegna þess um hve fáa hagsmunaaðila hafi verið að ræða, hafi breytingin verið talin óveruleg.
Ekki sé fallist á að umrædd breyting skerði með ólögmætum hætti eignir kærenda. Fallið hafi verið frá heimild í gildandi deiliskipulagi fyrir niðurrifi húsa á lóðinni að Vatnsstíg 12 og til að sameina hana nokkrum öðrum lóðum á reitnum. Með hinni samþykktu breytingu sé því verið að hverfa til núverandi ástands hvað umrædda lóð varði. Því verði ekki séð að um skerðingu á eignum sé að ræða og sé sú fullyrðing órökstudd. Minnt sé á að annar kærenda, þáverandi eigandi Vatnstígs 12, hafi gert athugasemd við áform fyrra deiliskipulags um niðurrifið þegar sú skipulagstillaga hafi verið kynnt hagsmunaaðilum.
Í umdeildu deiliskipulagi sé gert ráð fyrir 0,4 bílastæðum á hverja íbúð í stúdentagörðum. Hvorki sé kveðið á um fjölda íbúða né bílastæða í tillögunni og beri lóðarhöfum því að haga hönnun fyrirhugaðra íbúða með tilliti til þessara skilmála. Fram komi á deiliskipulagsuppdrætti að leiðakerfi strætisvagna hafi verið breytt í grundvallaratriðum síðan fyrra deiliskipulag hafi verið samþykkt. Í núverandi leiðakerfi séu eknar fimm stofnleiðir frá Hlemmi niður Hverfisgötu um Lækjargötu og miðbæinn að biðstöð við Félagsstofnun stúdenta. Ekið sé í báðar áttir á 10 mínútna fresti á álagstímum og 20 mínútna fresti þess á milli. Í eldra leiðakerfi megi segja að aðeins ein leið hafi farið frá Hlemmi niður Hverfisgötu, um miðborgina og stoppað á Suðurgötu fyrir ofan aðalbyggingu HÍ. Það sé því ljóst að þjónusta strætisvagna milli umrædds svæðis og HÍ hafi aukist til muna með nýju leiðakerfi og því grundvöllur til að minnka kröfur um bílastæði á lóð stúdentagarða við Lindargötu. Þessar góðu samgöngur geri stúdentum kleift að þurfa ekki að reka bíl.
Í þágildandi gr. 75.4 í 4. kafla byggingarreglugerðar hafi verið heimild til að víkja frá reglum um fjarlægð húsa frá lóðamörkum í deiliskipulagi og hafi deiliskipulagsbreytingin því verið í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar að þessu leyti. Samkvæmt mælingum mælingadeildar framkvæmdasviðs Reykjavíkurborgar standi norðaustur horn bílskúrs á lóð Vatnsstígs 12 0,199 metra út fyrir lóðamörk. Þetta sé væntanlega til komið þar sem húsið sem standi að Lindargötu 42A sé ekki samsíða vesturlóðamörkunum og sé því 0,15 metra bil milli norðvestur horns hússins og lóðamarkanna. Þar sem umræddur bílskúr hafi verið byggður hornrétt á húsið að Lindargötu 42A standi hann út fyrir lóðamörkin. Farið hafi verið fram á það við gerð umræddrar deiliskipulagsbreytingar að lóðamörkum yrði breytt til samræmis við stöðu núverandi bílskúrs á lóð Vatnsstígs 12.
Athugasemdir kærenda við umsögn Reykjavíkurborgar: Áhersla er lögð á að hagsmuni eiganda Vatnsstígs 12 verði að skoða í því ljósi að við gildistöku skipulagsins frá 2004 hafi legið fyrir að hann yrði að láta þá lóð af hendi. Hafi hagsmunir hans því einungis snúist um verðmat eignarinnar á þeim tíma. Með hinni umdeildu breytingu sé aðeins verið að falla frá því að leggja greinda lóð undir aðkeyrslu og bílastæði fyrir stúdentagarða sem rísa eigi á reitnum en ekki sé dregið úr þeirri uppbyggingu sem ákveðin hafi verið á árinu 2004 og kærendur þurfi nú að þola.
Áréttað sé að breytingin feli í sér fækkun bílastæða um 20% frá því sem áður hafi verið gert ráð fyrir án þess að sú breyting hafi verið studd málefnalegum rökum. Benda megi á að starfsemi HÍ fari fram um allan bæ og fái röksemdir um tíðar strætisvagnaferðir því ekki staðist. Þessi breyting muni valda auknum bílastæðavanda og snerti alla fasteignaeigendur á svæðinu og renni sú staðreynd stoðum undir þá ályktun að auglýsa hefði átt breytinguna samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga.
Telja verði að umdeild breyting sé einungis gerð í því skyni að komast hjá uppkaupum eigna en ekki til þess að auðvelda aðgengi og fullnægja bílastæðaþörf á reitnum svo sem áhersla hafi verið lögð á við skipulagsgerðina frá árinu 2004.
Niðurstaða: Með hinni kærðu deiliskipulagsbreytingu var fallið frá niðurrifi mannvirkja að Vatnsstíg 12 og að leggja lóðina undir aðkomu og bílastæði fyrir stúdentaíbúðir sem gert hafði verið ráð fyrir í deiliskipulagsákvörðun er tók gildi á árinu 2004. Við breytinguna er kröfum um bílastæði vegna stúdentaíbúðanna breytt úr 0,5 stæðum á íbúð í 0,4 stæði. Bygging nefndra stúdentaíbúða var heimiluð með deiliskipulagsákvörðuninni frá 2004 og kemur sú framkvæmd og hugsanleg áhrif hennar á hagsmuni kærenda ekki til skoðunar í máli þessu enda kærufrestur vegna þeirrar ákvörðunar löngu liðinn.
Breytingu þá, að falla frá áformum um niðurrif mannvirkja á lóðinni að Vatnsstíg 12, verður að telja óverulega í ljósi þess að með henni er aðeins verið að falla frá breytingu skipulags sem ekki hefur komið til framkvæmda og með tilliti til þess að breytingin tekur aðeins til tveggja lóða, þ.e. hinnar sameinuðu lóðar undir stúdentagarða og lóðarinnar að Vatnsstíg 12. Þá þykir fækkun bílastæða vegna stúdentaíbúða á umræddum skipulagsreit ekki þess eðlis að þurft hafi að auglýsa breytinguna til kynningar samkvæmt 1. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Hafa verður í huga að breytingin tekur til reits sem liggur að miðborgarsvæði þar sem algengt er að vikið sé frá kröfum um fjölda bílastæða og í nágrenninu eru tvö bílastæðahús. Var efni og umfang hinnar kærðu ákvörðunar því þess eðlis að heimilt var að kynna hana samkvæmt 2. mgr. 26. gr. skipulags- og byggingarlaga en ekki liggur annað fyrir en að skipulagstillagan hafi verið kynnt hagsmunaaðilum.
Í greinargerð umræddrar deiliskipulagsbreytingar kemur fram að við breytingu skipulags svæðisins á árinu 2004 hafi fjöldi bílastæða vegna margnefndra stúdentaíbúða verið ákveðinn 0,5 stæði á íbúð með hliðsjón af bílaeign stúdenta, nálægðar við bílastæðahús við Vitatorg og góðum almenningssamgöngum. Þau rök eru færð fyrir umdeildri breytingu á fjölda bílastæða í 0,4 að ferðum strætisvagna frá svæðinu að Háskóla Íslands hafi fjölgað til muna með breytingu á leiðakerfi strætisvagna eftir skipulagsbreytinguna frá árinu 2004. Væru því rök fyrir því að fækka bílastæðum enn frekar.
Ekki er fallist á að breyting á leiðakerfi strætisvagna geti verið haldbær rök fyrir skipulagsbreytingu. Slíkar breytingar geta ekki talist skipulagsforsendur enda breytingar á leiðakerfi gerðar á öðrum vettvangi og geta ráðist af ýmsum öðrum ástæðum en búa að baki skipulagi. Þá er fallist á það að hagsmunir eiganda lóðarinnar að Vatnsstíg 12 sýnast fyrir borð bornir með skipulagsbreytingunni. Nýtingarhlutfall hinnar sameinuðu lóðar undir stúdentagarða er 1,9 en lóðarinnar nr. 12 við Vatnsstíg er 0,3. Engar heimildir eru til uppbyggingar að Vatnsstíg 12 í hinni kærðu ákvörðun og ekki eru gefnar skýringar á hinum mikla mismun á nýtingarheimildum á þeim tveim lóðum er skipulagsbreytingin tekur til.
Með vísan til þess sem rakið hefur verið þykir hin kærða skipulagsákvörðun haldin slíkum annmörkum að ógildingu varði.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun borgarráðs Reykjavíkur frá 17. nóvember 2005 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi reits 1.152.5, sem afmarkast af Vatnsstíg, Frakkastíg, Lindargötu og Hverfisgötu, er felld úr gildi.
____________________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
