Ár 2009, föstudaginn 12. júní, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík. Mættir voru Hjalti Steinþórsson forstöðumaður, Ásgeir Magnússon héraðsdómari og Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur.
Fyrir var tekið mál nr. 103/2008, kæra á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. október 2008 um að veita leyfi til byggingar svalaskýlis og svala yfir þaki annarrar hæðar hússins nr. 14 við Neshaga.
Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 12. nóvember 2008, er barst nefndinni samdægurs, kæra H og D, Neshaga 12, Reykjavík, ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. október 2008 um að veita leyfi til byggingar svalaskýlis og svala yfir þaki annarrar hæðar hússins nr. 14 við Neshaga.
Gera kærendur þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. Síðar, eða með bréfi, dags. 17. apríl 2009, kröfðust kærendur þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar til bráðabirgða. Fyrir liggur að hinar umdeildu framkvæmdir eru ekki hafnar. Þykir málið nú nægjanlega upplýst til þess að taka það til endanlegs úrskurðar og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.
Málavextir: Á embættisafgreiðslufundi byggingarfulltrúa 18. júní 2008 var samþykkt umsókn um leyfi til að byggja svalaskýli úr gluggapóstakerfi með tvöföldu gleri og léttar svalir ofan á þak á þriðju hæð fjölbýlishússins nr. 14 við Neshaga. Eftir samþykki umsóknarinnar kom í ljós að meðferð málsins hafði verið ábótavant og byggingarleyfisumsókn ekki verið grenndarkynnt hagmunaaðilum. Var málið því tekið upp að nýju á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 4. júlí 2008 og samþykkt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina, m.a. fyrir kærendum, sem komu að athugasemdum sínum vegna umsóknarinnar. Að lokinni grenndarkynningu var málið tekið fyrir á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa 15. ágúst 2008 sem vísaði því til umsagnar vesturteymis arkitekta skipulagsstjóra. Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 22. s.m. var lögð fram umsögn skipulagsfulltrúa og málinu vísað til skipulagsráðs, sem á fundi 24. september 2008 samþykkti byggingarleyfisumsóknina með þeim breytingum sem fram komu í umsögn skipulagsstjóra og með vísan til a-liðar 12. gr. samþykktar um skipulagsráð.
Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 28. október 2008 var samþykkt endurnýjuð umsókn um leyfi fyrir svalaskýli úr stálstyrktu gluggakerfi með tvöföldu gleri yfir svalir ásamt svölum yfir þaki annarrar hæðar við íbúð 0301 á þriðju hæð hússins að Neshaga 14. Staðfesti borgarráð samþykktina á fundi 30. október 2008.
Hafa kærendur skotið samþykkt byggingarfulltrúa til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan er getið.
Málsrök kærenda: Af hálfu kærenda er vísað til þess að aðalútsýni úr íbúð þeirra sé til sjávar, út um tvo glugga í vesturátt út á Faxaflóann, þar sem þau njóti sólarlagsins á vissum árstímum. Þetta útsýni myndi skerðast verulega ef hin kærða framkvæmd næði fram að ganga. Útsýnið sé stór hluti af kostum íbúðarinnar, sem sé risíbúð, og ein af ástæðum þess að kærendur hafi á sínum tíma fest kaup á henni. Ljóst sé að skerðing á útsýni muni lækka söluverð íbúðarinnar verulega. Þó svo að hið kærða svalaskýli verði úr gleri telji kærendur ekki að það muni minnka skerðingu útsýnisins.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Af hálfu Reykjavíkurborgar er vísað til þess að komið hafi verið til móts við athugasemdir kærenda eftir að byggingarleyfisumsókn hafi verið grenndarkynnt. Þannig hafi glerhýsið verið lækkað í tvo metra fremst og það dregið inn fyrir innri brún útveggjar, þannig að útveggir hússins/svalahandriðsins muni standa um 20 cm utar en glerveggirnir. Einnig hafi verið tekið fram að vanda þyrfti frágang nýrra svala þannig að þær myndu falla vel að byggingarstíl hússins og að frágangur glerhýsis yrði fínlegur og færi húsinu vel. Fallast megi á að svalaskýlið hafi áhrif á útsýni frá íbúð kærenda að Neshaga 12 að hluta, en þó sé ljóst af myndum að eftir sem áður sé mjög fallegt útsýni úr íbúðinni.
Það sé hlutverk skipulagsyfirvalda að tryggja heildarhagsmuni og að aldrei sé svo langt gengið á eignir borgaranna að um óþolandi skerðingu á gæðum eða verðrýrnun verði að ræða vegna framkvæmda á annarri eign. Útsýni sé ekki sjálfgefið og taki breytingum eftir því sem borgin þróist. Því megi alltaf búast við því að einhver skerðing verði á útsýni þegar byggð séu ný hús eða þegar byggt sé við hús sem fyrir séu. Telja verði að hagsmunir byggingarleyfishafa af því að byggja ofan á svalir sínar á þann hátt sem samþykkt hafi verið séu mun meiri en hagsmunir kærenda vegna lítilsháttar útsýnisskerðingar. Þá sé minnt á að réttur íbúa til óbreytts útsýnis sé ekki bundinn í lög.
Sú málsástæða að svalaskýlið muni rýra verðmæti eignar kærenda sé órökstudd og vandséð hvernig verðgildi eignar þeirra rýrni vegna svalaskýlisins.
Kröfu um ógildingu sé því mótmælt enda ekkert komið fram í málinu sem bendi til þess að byggingarleyfið sé háð annmörkum.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er vísað til þess að íbúar að Neshaga 14 hafi glímt við lekavandamál í meira en áratug sem reynt hafi verið að koma í veg fyrir en ekki tekist. Fjölmargir fagmenn hafi komið að framkvæmdum og telji þeir ljóst að lekinn stafi af svölum á íbúð byggingarleyfishafa sem verði ekki stöðvaður nema með byggingu yfir svalirnar. Því hafi verið ákveðið að sækja um leyfi til svalabyggingarinnar sem auk þess myndi nýtast byggingarleyfishafa og fjölskyldu hans vel. Benda megi á fasteignina að Neshaga 16 en þar hafi verið byggt yfir svalir fyrir nokkrum árum.
Byggingarleyfishafi lýsi undrun og óánægju vegna kröfu kærenda þar sem því sé haldið fram að hin umdeilda bygging muni valda þeim útsýnisskerðingu og fjártjóni. Tilgreini kærendur sérstaklega að byggingin muni spilla útsýni út Faxaflóann úr tveimur gluggum til vesturs. Því sé til að svara að í íbúð þeirra sé einungis einn gluggi sem snúi til vesturs, hinn tilheyri gangi milli hæða og sé byggingarleyfishafa til efs að þau noti þann glugga til þess að njóta sólarlagsins. Þessi eini gluggi íbúðar þeirra er snúi í vestur sé á herbergi barna þeirra og því ekki mikið notaður til að njóta sólarlagsins.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi hinn 29. maí 2009 og hitti fyrir kærendur máls þessa, byggingarleyfishafa og fulltrúa byggingaryfirvalda.
Niðurstaða: Á umræddu svæði er ekki í gildi deiliskipulag og kusu byggingaryfirvöld að neyta undanþáguheimildar 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina samkvæmt 7. mgr. 43. gr. laganna. Verður að telja að það hafi verið heimilt eins og þarna stóð á, enda verður ekki talið að byggðarmynstur eða yfirbragð byggðar breytist til mikilla muna við tilkomu hinnar umdeildu framkvæmdar. Má af þessum sökum fallast á að ekki hafi verið skylt að ráðast í gerð deiliskipulags vegna hennar.
Kærendur halda því fram að með hinu kærða byggingarleyfi sé með ólögmætum hætti gengið gegn grenndarhagsmunum þeirra vegna útsýnis- og birtuskerðingar. Þegar litið er til þess að grenndaráhrif framkvæmdarinnar hafa hvorki áhrif af svölum né úr stofu kærenda, heldur eingöngu lítillega í svefnherbergjum, verður ekki fallist á að umdeild bygging hafi slík grenndaráhrif að leiða eigi til ógildingar hins kærða byggingarleyfis.
Með vísan til þess sem að framan er rakið verður kröfu kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.
Úrskurðarorð:
Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 28. október 2008 um að veita leyfi til byggingar svalaskýlis og svala yfir þaki annarrar hæðar hússins nr. 14 við Neshaga.
__________________________________
Hjalti Steinþórsson
_____________________________ ______________________________
Ásgeir Magnússon Þorsteinn Þorsteinsson
