Ár 2004, fimmtudaginn 30. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík. Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.
Fyrir var tekið mál nr. 1/2004, kæra eigenda íbúða á 1, 2. og 3. hæð að Þingholtsstræti 7a og íbúa að Þingholtsstræti 8a í Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins að Þingholtsstræti 5.
Er í málinu kveðinn upp svohljóðandi
úrskurður:
Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. desember 2003, sem barst nefndinni 5. janúar 2004, kæra D og B, Blikanesi 2, Garðabæ, sem eigendur íbúðar á 3. hæð að Þingholtsstræti 7a og f.h. Sólbliks ehf., sem eiganda íbúða á 1. og 2. hæð í sama húsi, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins Þingholtsstræti 5. Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 4. desember 2003.
Framangreindir kærendur krefjast þess aðallega að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en til vara að hún verði ómerkt og að lagt verði fyrir skipulags- og byggingarnefnd að taka umsóknina til afgreiðslu á nýjan leik. Jafnframt kröfðust kærendur þess að framkvæmdir samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi yrðu stöðvaðar ef til þeirra kæmi. Engar framkvæmdir hafa átt sér stað á grundvelli leyfisins og verður því ekki tekin afstaða til kröfu kærenda um stöðvun þeirra.
Eftir að kæra í máli þessu barst úrskurðarnefndinni barst henni, hinn 6. janúar 2004, kæra frá B, íbúa að Þingholtsstræti 8a í Reykjavík, þar sem kærð er sama ákvörðun og í máli þessu. Er þar byggt á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og í fyrrnefndri kæru og eru hagsmunir kærenda í báðum málunum sambærilegir. Ákvað úrskurðarnefndin því að sameina kærumálin í eitt mál og var síðargreint kærumál sameinað því máli sem fyrr barst úrskurðarnefndinni og er það nr. 1/2004.
Málavextir: Húsið að Þingholtsstræti 5 er á deiliskipulögðum reit með staðgreininúmerinu 1.170.3. Deiliskipulag reitsins öðlaðist gildi hinn 16. ágúst 2002. Í húsinu hefur til skamms tíma verið rekinn skemmtistaður í kjallara og gistiþjónusta á efri hæðum. Húsið, sem er skilgreint sem atvinnuhúsnæði, er allt í eigu byggingarleyfishafa.
Í ágúst 2003 sótti byggingarleyfishafi um leyfi byggingaryfirvalda til að innrétta skemmtistað á 1. hæð hússins að Þingholtsstræti 5. Erindið var tekið fyrir á fundi byggingarfulltrúa hinn 26. ágúst 2003 og var þá vísað til umsagnar skipulagsfulltrúa. Á afgreiðslufundi skipulagsfulltrúa hinn 19. september sama ár var erindið tekið fyrir og samþykkt að grenndarkynna umsóknina fyrir hagsmunaaðilum að Þingholtsstræti 3, 7, 8 og 8a. Kynningin átti sér stað frá 24. september til 24. október 2003. Bréf voru send til átján aðila í nágrenninu og bárust átta athugasemdir.
Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 26. nóvember 2003 var erindið tekið til afgreiðslu og var þá bókað að fyrir nefndinni lægju athugasemdir og umsögn skipulagsfulltrúa, dags. 24. nóvember 2003. Í umsögninni sagði m.a. að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu 1. hæðar hússins félli bæði að ákvæðum aðalskipulags sem og gildandi deiliskipulags um landnotkun. Þá var í umsögninni fjallað um tæknilegan frágang hússins, þannig að ekki yrði raskað grenndarhagsmunum umfram það sem búast mætti við á miðborgarsvæði að því er hljóðvist, lykt o.þ.h. varðaði. Áfram sagði að ekki væri ástæða til að ætla að vandkvæði yrðu vegna lyktarmengunar, sorplosunar eða vegna bílastæða. Að því er hljóðvist varðaði var lagt til að við lokaúttekt yrði staðfest með mælingum að húsnæðið uppfyllti kröfur byggingarreglugerðar og reglugerðar um hávaða. Var vísað í því sambandi til nokkurra greinargerða sérfræðinga, sem um málið höfðu fjallað, þar sem fram komu tillögur að úrbótum á húsinu þannig að kröfur um hljóðvist yrðu uppfylltar. Afgreiðsla skipulags- og byggingarnefndar á erindinu var með eftirfarandi hætti: „Samþykkt. Samræmist ákvæðum laga nr. 73/1997. Áskilin lokaúttekt byggingarfulltrúa. Áskilið samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins.“
Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var kynnt sömu aðilum og fengið höfðu umsóknina til umsagnar í grenndarkynningunni.
Málsrök kærenda: Kærendur vísa til þess að í Þingholtsstræti 1 og 2 séu reknir veitingastaðir og í kjallara hússins nr. 5 við Þingholtsstræti sé þegar rekinn veitingastaður. Síðan sá veitingastaður hafi verið opnaður hafi ástandið í hverfinu versnað til muna. Mikill ágangur sé í port sem sé á milli húsanna nr. 5 og 7 við Þingholtsstræti en úr því sé inngangur í húsin nr. 7 og 7a. Þetta hafi valdið íbúum húsanna miklu ónæði og óþægindum, hávaði og ágangur ölvaðra manna sé með ólíkindum og þurfi íbúar daglega að hreinsa upp alls kyns óþrifnað. Kærendur telji mjög vanhugsað að heimila einn veitingastað til viðbótar í götunni sem sé þröng og nú þegar sé mikil umferð um hana. Hávaði og annað ónæði vegna gesta veitingastaðanna sem fyrir séu á svæðinu sé nánast óbærilegt íbúum við götuna og í næsta nágrenni. Í skipulagi sé gatan skilgreind sem miðbæjargata með blöndu af íbúðarbyggð, verslunarrekstri og skyldri starfsemi. Kærendur telji, þrátt fyrir framangreinda heimild í skipulagi, að hin kærða ákvörðun sé í andstöðu við aðal- og deiliskipulag þar sem með henni verði á svæðinu of margir veitingastaðir í hlutfalli við fjölda íbúða.
Kærendur benda á að skemmtistaður sá sem hér um ræði muni verða opinn nánast næturlangt um helgar og honum muni fylgja hávaði af ölvuðum einstaklingum með tilheyrandi óþrifnaði, glerbrotum o.fl. Hávaði af umferð verði einnig mikill og telji kærendur ósennilegt að gatan anni bílaumferð sem fylgja muni starfseminni. Engin sérstök bílastæði fylgi veitingastaðnum, hvorki fyrir starfsfólk né gesti, en bílastæðavandi á svæðinu sé ærinn fyrir. Þá telji og kærendur að sorpaðstaða veitingastaðarins sé ekki viðunandi, muni það leiða muni til mikils sóðaskapar í götunni. Þá draga kærendur í efa að hið kærða byggingarleyfi samrýmist þeirri starfsemi sem vera eigi í húsinu. Að lokum áskilja kærendur sér rétt til bóta vegna eignarýrnunar sem þau gætu orðið fyrir, verði hin kærða samþykkt staðfest, þar sem þau telji mestar líkur á að eignir þeirra verði verðminni en ella.
Málsrök Reykjavíkurborgar: Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði staðfest. Málsmeðferð byggingarleyfisumsóknar þeirrar sem kærð sé hafi að öllu leyti verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga og stjórnsýslulaga. Þegar umsögn um hljóðvist hússins hafi legið fyrir hafi byggingarfulltrúi vísað umsókninni til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu. Með vísan til þess að til hafi verið deiliskipulag af reitnum sem heimili starfsemi þá sem hin kærða samþykkt lúti að, auk þess sem starfsemin samræmist aðalskipulagi, hafi verið ákveðið á fundi skipulagsfulltrúa hinn 19. september 2003 að umsóknin yrði sérstaklega kynnt hagsmunaaðilum í nágrenni fasteignarinnar. Kynningarbréf hafi verið send til átján hagsmunaaðila í nágrenninu og hafi borist átta athugasemdabréf. Hafi athugasemdunum verið svarað með ítarlegri umsögn skipulagsfulltrúa og skipulags- og byggingarsviðs, dags. 24. nóvember 2003.
Af hálfu Reykjavíkurborgar er bent á að umrætt húsnæði sé staðsett á miðborgarsvæði samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024. Gatan sé skilgreind sem hliðarverslunarsvæði V-II.I, en ekki sem íbúðarsvæði milli Bankastrætis og Amtmannsstígs og sé samkvæmt skilgreiningu aðalskipulags hliðarverslunargata í miðborg þar sem fjölbreytileg notkun sé leyfð, þ.m.t. rekstur veitingastaða. Um landnotkun á miðborgarsvæðinu sé fjallað sérstaklega í sérstakri greinargerð með Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024, Greinargerð III, Þróunaráætlun miðborgar, Landnotkun. Um ákvörðun þá sem hér um ræði gildi m.a.: „Afgreiðslutími áfengis á svæðum V- I.I og V- II.I. Borgaryfirvöld vilja, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V- I.I og hliðarverslunarsvæðum V- II.I.“ Á svæði því sem hér um ræði, hliðarverslunarsvæði V- II.I, sé sérstaklega gert ráð fyrir rýmri opnunartíma veitingastaða. Þingholtsstræti hafi ekki verið skilgreint sem sérstakt götusvæði þar sem takmarkanir gilda um fjölda veitingastaða eða aðra starfsemi. Bent sé á að í deiliskipulagi reitsins, sem beri heitið „Deiliskipulag stgr. 1.170.3“, sé ekki frekari takmörkun á landnotkun svæðisins frá því sem aðalskipulag geri ráð fyrir. Í greinargerð um núverandi ástand á reitnum komi fram að fjölbreytt starfsemi sé á götuhæðum sem sé í samræmi við markmið Þróunaráætlunar. Á efri hæðum séu yfirleitt íbúðir. Deiliskipulagið byggi m.a. á „Almennum deiliskipulagsskilmálum fyrir Miðborgarsvæði Reykjavíkur“, dags. í janúar 2002. Umsóknin falli því bæði að ákvæðum aðal- og deiliskipulags. Samkvæmt aðal- og deiliskipulagi svæðisins sé gert ráð fyrir að starfsemi af því tagi sem hér um ræði sé heimil ef uppfyllt séu skilyrði um frágang og notkun húsnæðisins sem miði að því að taka sérstaklega tillit til íbúa og jafnvel annarra hagsmunaaðila í nágrenninu. Tryggja þurfi, þegar fjallað sé um byggingarleyfi á þessum stöðum, að allur tæknilegur frágangur húseignarinnar verði með þeim hætti að ekki sé hætta á röskun grenndarhagsmuna umfram það sem eðlilegt megi teljast á miðborgarsvæði, sérstaklega hvað varði atriði eins og hljóðvist vegna starfsemi innanhúss. Til að tryggja ofangreind atriði sé í gildi eftirfarandi stefnumarkandi samþykkt um notkun í aðalskipulagi (Greinargerð III): „Notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða. Skilyrði fyrir að veitt verði leyfi fyrir notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða (s.s. bakhúsum og efri hæðum) eru eftirfarandi: Notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum. Notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt.”
Með byggingarleyfisumsóknum á því svæði sem hér um ræði beri að leggja fram greinargerð um hljóðvist og í máli því sem hér sé til umfjöllunar hafi legið fyrir greinargerðir um hljóðvist hússins frá TSO Tækniþjónustu, dags. 12. maí 2003, sbr. einnig bréf TSO, dags. 20. mars 2003, auk mælingaskýrslu Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins, dags. 14. apríl 2003. Hjá byggingarfulltrúa hafi einnig legið fyrir minnispunktar Akustikon hljóðtækniráðgjafar ehf., dags. 18. september og 16. nóvember 2003. Í þessum gögnum komi fram að gera þurfi úrbætur á húsnæðinu til að uppfylla kröfur um hljóðvist í samræmi við kröfur byggingarreglugerðar og reglugerðar um hávaða, bæði gagnvart umhverfinu og innan hússins sjálfs. Bent sé á að við afhendingu sérteikninga og við lokaúttektir beri byggingarfulltrúa að ganga úr skugga um að framkvæmt verði í samræmi við þær greinargerðir um hljóðvist sem liggi fyrir í málinu. Á fyrirliggjandi aðaluppdráttum sé fullyrt að ráðstafanir verði gerðar til að tryggja 65 dB hljóðeinangrun og að hljóðstig innanhúss fari ekki upp fyrir 85 dB. Þetta séu allt skilyrði sem sett séu fyrir útgáfu veitingaleyfis. Við lokaúttekt á umræddum breytingunum verði staðfest með mælingum að húsnæðið uppfylli kröfur umræddra reglugerða varðandi hljóðvist.
Í byggingarleyfisumsókn komi fram að gert sé ráð fyrir að matur verði eldaður á staðnum. Samkvæmt uppdráttum sé gert ráð fyrir að loftræsing frá staðnum tengist loftræsitúðu sem nái upp úr þaki. Ekki sé því hætta á lyktarmengun vegna eldhússins. Hvað sorplosun varði þá muni sorp frá skemmtistaðnum verða geymt í sameiginlegri sorpgeymslu innanhúss. Ekki sé því um að ræða nein frávik frá vanabundinni sorpmeðhöndlun og því ætti það fyrirkomulag ekki að valda nágrönnum neinu frekari ónæði eða óþægindum. Ef sýnt verði fram á að nauðsynlegt verði að tryggja frekar frágang sorps og sorplosun muni heilbrigðiseftirlit gera frekari kröfur. Af hálfu Reykjavíkurborgar sé vísað til þess að fasteignin að Þingholtsstræti 5 sé skráð atvinnuhúsnæði og skapi því bílaumferð í samræmi við það. Bílastæðakröfur til húsnæðisins hafi þar af leiðandi ekki breyst og umrædd notkunarbreyting muni væntanlega ekki skapa meiri umferð akandi eða gangandi á hefðbundnum skrifstofutíma en almennt verði að gera ráð fyrir í slíku húsnæði. Ljóst þyki þó að hætta sé á ónæði frá gestum á kvöldin og um nætur um helgar. Aðalumkvörtunarefni kærenda lúti frekar að almennum reglum um hegðun borgaranna á almannafæri en að skipulagslegum forsendum miðborgarinnar. Í þessu samhengi megi vísa til ábyrgðar rekstraraðila samkvæmt lögreglusamþykkt fyrir Reykjavíkurborg. Í 23. gr. hennar komi fram að hver sá sem reki veitingastað skuli sjá um að allt fari þar vel fram og að starfsemin valdi hvorki nágrönnum né vegfarendum ónæði. Brot á lögreglusamþykktinni geti varðað sviptingu nauðsynlegra leyfa vegna starfseminnar. Skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi þrátt fyrir þetta að hafa til hliðsjónar þau áhrif sem starfseminni fylgja utandyra en að sama skapi sé ómögulegt að meta hvort þau áhrif sem hin kærða samþykkt heimili leiði til þeirrar skerðingar á hagsmunum nágranna sem fullyrt sé af hálfu kærenda. Í sama húsi, auk nærliggjandi húsa, hafi verið reknir veitingastaðir og skemmtistaðir til fjölda ára. Ekki sé hægt að komast að annarri niðurstöðu en að það hefði verið brot á jafnræðisreglu stjórnsýslulaga ef umsókn byggingarleyfishafa hefði sætt annarri meðferð og takmörkunum en umsóknir þeirra aðila sem nú þegar séu með rekstur á svæðinu. Ekki sé hægt að rökstyðja synjun þar sem fyrirhuguð nýting sé í samræmi við skilmála svæðisins og hafi byggingarleyfishafi að öllu leyti uppfyllt þau skilyrði sem honum hafi verið sett fyrir veitingu leyfisins í samræmi við ákvæði byggingarreglugerðar.
Í ljósi alls framangreinds, sérstaklega hvað varði grenndarréttarleg sjónarmið og þeirrar staðreyndar að hið kærða leyfi sé í samræmi við skipulag svæðisins auk þess sem samþykki meðeiganda í húsinu liggi fyrir, verði að telja að Reykjavíkurborg hafi hvorki haft skipulags- né málefnalegar ástæður til að synja hinni umþrættu byggingarleyfisumsókn.
Málsrök byggingarleyfishafa: Af hálfu byggingarleyfishafa er þess krafist að hafnað verði kröfum kærenda um ógildingu hins kærða byggingarleyfis sem og kröfum um ómerkingu leyfisins og heimvísun.
Byggingarleyfishafi bendir á að umsókn hans hafi hlotið þá meðferð skipulags- og byggingaryfirvalda, sem áskilin sé í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 og sem borgaryfirvöld hafi sett sér. Sú grenndarkynning, sem kveðið sé á um í skipulags- og byggingarlögum og í reglum borgarinnar, feli í sér möguleika einstaklinga og lögpersóna til að koma á framfæri athugasemdum um skipulag og framkvæmdir í nágrenni sínu. Þessir aðilar hafi aftur á móti ekki neitunarvald um skipulag eða framkvæmdir, þótt sú tillaga eða umsókn, sem til kynningar sé hverju sinni, sé þeim ekki að skapi. Engar upplýsingar liggi fyrir um að málsmeðferð og afgreiðsla borgarinnar á umsókn hans hafi verið haldin annmörkum.
Byggingarleyfishafi vísar til þess að eignarréttur hans að Þingholtsstræti 5 sé meðal annars varinn af 72. gr. stjórnarskrárinnar, sbr. stjórnskipunarlög nr. 33/1944 með síðari breytingum. Í eignarréttinum felist afdráttarlaus réttur hans til að nýta sér eign sína með þeim hætti sem hann kjósi, að því marki sem nýtingaráformum hans séu ekki settar skorður í skýrum og ótvíræðum ákvæðum laga eða af tilliti til brýnna hagsmuna þriðja manns, svo sem nágranna. Hagsmunir þriðja aðila þurfi í þeim tilvikum að vera skýrir og ótvíræðir og hafið yfir allan skynsamlegan vafa að hagsmunir hans séu brýnni en hagsmunir byggingarleyfishafa. Þar sem takmarkanir af þessu tagi feli í sér skerðingu á stjórnarskrárvernduðum réttindum byggingarleyfishafa beri að túlka þær þröngt og virða allan vafa í þeim efnum honum í hag.
Byggingarleyfishafi telur að fyrirhuguð breyting á hagnýtingu 1. hæðar hússins að Þingholtsstræti 5 falli vel að stefnumörkun borgarinnar um skipulag og samsetningu atvinnustarfsemi á svæðinu, eins og hún birtist í aðalskipulagi borgarinnar og deiliskipulagi reits nr. 1.170.3.
Í kafla þeim, þar sem fjallað sé um landnotkun og nýtingarhlutfall í aðalskipulagi Reykjavíkur, segi m.a. svo um landnotkun á miðborgar/miðhverfissvæði borgarinnar: „Hér er annars vegar um að ræða hina eiginlegu miðborg Reykjavíkur og hins vegar þær verslunarmiðstöðvar sem ætlað er að þjóna allri borginni. Um er að ræða blandaða starfsemi, s.s. verslun, þjónustu, opinberar stofnanir, menningarstofnanir, gistiheimili, hótel, veitingastaði, bensínstöðvar og íbúðir.“
Sá hluti götunnar, sem húsið standi á, sé samkvæmt nýlegum breytingum á aðalskipulaginu ekki skilgreindur sem íbúðasvæði eða íbúðagata, heldur sem hliðarverslunarsvæði V- II.I. Um sé að ræða svæði þar sem leyfð sé og verði fjölbreytileg notkun, þ. á m. rekstur skemmtistaða og veitingastaða. Um svæðið gildi m.a. neðangreint ákvæði Þróunaráætlunar miðborgarinnar, sem teljist hluti aðalskipulags borgarinnar: „Afgreiðslutími áfengis á svæðum V- I.I og V- II.I. Borgaryfirvöld vilja, sem lið í því að viðhalda og efla fjölbreytt mannlíf í borginni, stuðla að samspili verslunarreksturs og veitingareksturs. Rétt þykir í því skyni að leyfa rýmri afgreiðslutíma áfengis á aðalverslunarsvæðum V-I.I og hliðarverslunarsvæðum V- II.I.“
Í skýringum með þessu ákvæði komi m.a. fram að svæðin séu nálægt miðborgarkjarnanum þar sem mest veitingastarfsemi sé í dag. Þau séu einnig fjær íbúðabyggð en önnur verslunarsvæði. Samhæfing afgreiðslutíma áfengis á svæðinu skapi tengsl við veitingastarfsemi miðborgarkjarnans og stuðli að því að stærri hluti næturlífsins sé á tilgreindu svæði.
Þá sé og í Þróunaráætlun miðborgarinnar kveðið á um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða. Fram komi að skilyrði fyrir því að veitt verði leyfi fyrir notkun utan hinna skilgreindra götusvæða séu þau að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum, og jafnframt að notkunin hafi ekki í för með sér óæskilega aukningu umferðar, að aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum verði fullnægt.
Í deiliskipulagi reits nr. 1.170.3, þ.m.t. í greinargerð og skilmálum með deiliskipulaginu, sé landnotkun ekki skilgreind nákvæmar en fram komi í aðalskipulaginu. Vert sé að vekja athygli á grein 4.3.3 í skilmálum deiliskipulagsins, þar sem fram komi eftirfarandi: „Ljóst er að hávaði við íbúðir í miðborginni og jaðarsvæðum verður í einhverjum tilvikum meiri en æskilegt er á íbúðarsvæðum. Við hönnun íbúðarhúsnæðis og breytingar á eldra húsnæði skal leitast við að halda óþægindum af völdum hávaða í lágmarki með þeim aðgerðum sem tækar eru.“
Byggingarleyfishafi telur, með vísan til framangreinds, að hin fyrirhugaða breyting sé í fullu samræmi við skilgreinda landnotkun samkvæmt aðalskipulaginu, enda séu uppfyllt skilyrði skipulagsins um hljóðvist, sorplosun, lyktarmengun o.fl. Sú starfsemi, sem hann ráðgeri þar, falli að þeirri fjölbreyttu landnotkun, sem borgaryfirvöld telji æskilega og eftirsóknarverða á þessum hluta miðborgarsvæðisins. Sú breyting eða þau áhrif, sem starfsemin kunni að hafa á umhverfi sitt, séu ekki umfram það sem búast megi við á skilgreindum miðborgarsvæðum.
Hvað hljóðvist varði þá sé bent á að skilyrði byggingarleyfisins séu lokaúttekt byggingarfulltrúa, samþykki heilbrigðiseftirlits og prófun á hljóðvist staðarins. Þannig sé tryggt að rekstur skemmtistaðarins hefjist ekki nema uppfylltar séu kröfur, bundnar í lögum og reglugerðum, um hljóðvistina. Nágrannarnir geti ekki gert frekari kröfur að þessu leyti.
Að því er umgengni og hegðun á götum borgarinnar varði telji byggingarleyfishafi varhugavert að líta svo á að ónæði það, sem íbúar í húsum í Þingholtsstrætinu á reit 1.170.3 telji sig verða fyrir, muni aðallega eða eingöngu stafa frá þeirri starfsemi, sem rekin verði í Þingholtsstræti 5. Húsið standi mjög nálægt Bankastræti og eðlilega gæti einhverra áhrifa gangandi fólks þaðan upp í hliðargöturnar. Eigendur veitinga- og skemmtistaða geti almennt ekki borið ábyrgð á hegðun og framkomu viðskiptavina þeirra utanhúss.
Byggingarleyfishafi vísar til bréfs lögreglustjórans í Reykjavík, dags. 19. október 2004, þar sem fram komi upplýsingar um lögregluútköll, er tengist starfsemi skemmtistaðar í kjallara hússins að Þingholtsstræti 5. Af þessu tilefni sé m.a. vakin athygli á að ekki liggi fyrir vitneskja um að íbúar í nágrenninu eða aðrir hafi kvartað til lögreglu vegna ónæðis frá staðnum og þó það komi ekki skýrt fram í bréfinu megi teljast mjög líklegt að í mörgum eða flestum hinna skráðu tilvika hafi verið um að ræða útköll vegna atburða, er gerst hafi inni á skemmtistaðnum fremur en utanhúss. Einnig sé bent á að vegna nálægðar skemmtistaðarins að Þingholtsstræti 5 við aðra skemmtistaði og Bankastrætið sé ekki ólíklegt að í einhverjum tilvikum megi tengja útköllin við gesti og gangandi annars staðar frá, fremur en við viðskiptavini staðarins.
Byggingarleyfishafi telji framangreint sýna glöggt að áhrifin af rekstri skemmtistaðarins að Þingholtsstræti 5 á umhverfið séu í raun ótrúlega lítil. Hann telji jafnframt að áhrifin af rekstri skemmti- eða veitingastaðar á 1. hæð hússins muni verða vel innan þeirra marka, sem með sanngirni megi hafa á svæði, sem skilgreint sé sem hliðarverslunarsvæði og sem hafi í skipulagsáætlunum borgarinnar sérstaka tengingu við veitingastarfsemi í miðborgarkjarna hennar.
Byggingarleyfishafi hefur lagt fram gögn um það hvernig hann telur að draga megi úr neikvæðum áhrifum hinnar umdeildu starfsemi, m.a. með því að loka aðkomu að porti milli húsanna nr. 5 og 7 við Þingholtsstræti og kveðst hann hafa boðist til að bera kostað af nauðsynlegum umbúnaði til þess.
Vettvangsskoðun: Úrskurðarnefndin hefur kynnt sér aðstæður á vettvangi en ekki þótti þörf á að boða til formlegrar vettvangsgöngu vegna máls þessa.
Niðurstaða: Í meginatriðum er úrlausnarefni máls þessa tvíþætt. Annars vegar eru til úrlausnar álitaefni er varða form og málsmeðferð, en hins vegar hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist deiliskipulagi og þá jafnframt hvort fyrirhugaðri starfsemi fylgi ónæði eða önnur neikvæð grenndaráhrif umfram það sem kærendur þurfi að una.
Úrskurðarnefndin telur að ágalli hafi verið á meðferð málsins hvað varðar kynningu þess gagnvart hagsmunaaðilum. Á því var byggt að hið umdeilda leyfi samræmdist gildandi deiliskipulagi, sem ekki væri þörf á að breyta. Þrátt fyrir þetta var efnt til grenndarkynningar með vísan til 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, sem þó augljóslega átti ekki við í málinu. Var þessi framsetning til þess fallin að villa um fyrir þeim sem kynningin tók til, enda varð ekki annað af henni ráðið en að annað hvort skorti deiliskipulag af svæðinu eða að þörf væri óverulegrar breytingar á deiliskipulagi. Hvorugt var þó raunin og áttu borgaryfirvöld að haga kynningu málsins með öðrum hætti en gert var. Hins vegar liggur ekki fyrir að þessi ranga framsetning hafi leitt til réttarspjalla og þykir því ekki rétt að láta þennan annmarka á meðferð málsins varða ógildingu. Eru ekki aðrir ágallar sjáanlegir á meðferð borgaryfirvalda við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar er leiða eigi til ógildingar.
Kærendur hafa haldið því fram að hin kærða ákvörðun samræmdist ekki skipulagsskilmálum umrædds svæðis.
Fyrir svæði það sem hér um ræðir var unnið deiliskipulag á árinu 2002. Breyting var gerð á deiliskipulagi svæðisins sumarið 2004, en sú breyting hefur ekki þýðingu við úrlausn máls þessa. Á deiliskipulagsuppdrætti að svæðinu er stutt greinargerð þar sem lýst er afmörkun skipulagssvæðisins, forsendum skipulagsins og mannvirkjum, sem fyrir eru á svæðinu. Jafnframt er þar getið þeirra meginþátta sem skipulagið byggir á, en í lok upptalningar þeirra segir svo: „Að öðru leyti gilda „Almennir deiliskipulagsskilmálar fyrir Miðborgarsvæði Reykjavíkur“ dags. janúar 2002.“ Þrátt fyrir þá greinargerð sem er á uppdrættinum fylgir honum einnig greinargerð með yfirskriftinni „Miðborgarsvæði Reykjavíkur. Greinargerð og skilmálar með deiliskipulagi reits 1.170.3 sem afmarkast af Bankastræti, Ingólfsstræti, Amtmannsstíg og Þingholtsstræti.“ Virðist þessi greinargerð unnin eftir forskrift að skipulagsskilmálum fyrir deiliskipulögð svæði innan miðborgarinnar og er í skilmálunum m.a. gerð grein fyrir því hvaða flokkar um húsvernd samkvæmt þemahefti með aðalskipulagi og þróunaráætlun miðborgar eigi ekki við á svæðinu. Þá er um landnotkun stuðst við þá kafla úr nefndri þróunaráætlun sem settir eru fram í hefti sem tekið var upp í Aðalskipulag Reykjavíkur á árinu 2000. Eru ákvarðanir um landnotkun þar m.a. settar fram með skilgreiningum og hólfunum sem fram koma á smáum og ógreinilegum uppdráttum í heftinu auk þess sem starfsemi er sums staðar takmörkuð af notkunarkvótum eða lengdum í götuhliðum, svo dæmi séu nefnd. Hefur úrskurðarnefndin í fyrri úrskurði fundið að sambærilegri framsetningu deiliskipulags en ekki þykir koma til álita að víkja skipulaginu til hliðar þar sem lögmæti þess er ekki til úrlausnar í málinu. Verður deiliskipulagið því lagt til grundvallar við úrlausn um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis.
Í landnotkunarþætti Þróunaráætlunar miðborgar, sem tekinn hefur verið upp í aðalskipulagi og til er vísað í deiliskipulagsgögnum, segir um notkun utan skilgreindra götusvæða aðal- og hliðarverslunarsvæða að skilyrði fyrir veittri notkun séu að notkunin hafi ekki truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir vegna hávaða, lyktar, sorps eða af öðrum ástæðum og að ekki sé um óæskilega aukningu umferðar að ræða, aðgengi verði tryggt og bílastæðakröfum fullnægt. Verður að leggja til grundvallar að þetta ákvæði eigi við í máli þessu og er á því byggt af hálfu borgaryfirvalda.
Úrskurðarnefndin telur að fyrirhuguð starfsemi, sem leyfð var með hinni kærðu ákvörðun, samrýmist ekki þessum skilmálum, enda verður ekki á það fallist að skipulags- og byggingaryfirvöld þurfi ekki að líta til þeirra áhrifa sem starfseminni muni fylgja utandyra. Gert er ráð fyrir að starfsemin sé heimil langt fram eftir nóttu um helgar. Mun óhjákvæmilega fylgja henni aukin umferð gangandi vegfarenda og ökutækja um kvöld og fram á nætur. Er m.a. af hálfu Reykjavíkurborgar tekið undir það að hætta sé á ónæði frá gestum á kvöldin og um nætur um helgar. Mjó gangstétt er fyrir framan fyrirhugaðan skemmtistað og skammt þar frá skaga tröppur hússins nr. 7 út undir gangstéttarbrún, en þessar aðstæður hafa það í för með sér að erfitt getur verið að gæta fyllsta öryggis við anddyri staðarins. Stutt er í íbúðir kærenda sunnan við og gegnt skemmtistaðnum og gefur auga leið að tilvist staðarins muni hafa truflandi áhrif á nærliggjandi íbúðir.
Við mat á því hvort hið umdeilda byggingarleyfi samræmist skipulagsskilmálum þykir ekki skipta máli þótt leyfi hafi verið veitt fyrir öðrum skemmtistöðum í nágrenninu, enda ekki til þess vitað að reynt hafi á lögmæti þeirra leyfisveitinga. Verður ekki heldur fallist á að skylt hafi verið að veita hið umdeilda leyfi með tilliti til jafnræðisreglu þar sem hvorki hefur verið skorið úr um lögmæti tilvitnaðra leyfisveitinga né staðreynt að um sambærileg mál hafi verið að ræða, m.a. með tilliti til skipulagskilmála.
Samkvæmt því sem að framan er rakið fullnægir hið umdeilda byggingarleyfi ekki skilyrðum 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um að framkvæmdir samkvæmt byggingarleyfi skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag. Verður hin kærða ákvörðun felld úr gildi af þeim sökum.
Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.
Úrskurðarorð:
Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 26. nóvember 2003 um að veita leyfi til að innrétta skemmtistað á 1. hæð atvinnuhússins að Þingholtsstræti 5 í Reykjavík er felld úr gildi.
____________________________________
Ásgeir Magnússon
_______________________ ________________________
Þorsteinn Þorsteinsson Ingibjörg Ingvadóttir
