Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

65/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 65/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 4. desember 2002, sem barst úrskurðarnefndinni hinn 9. sama mánaðar, kæra S og A f.h. íbúa að Bogahlíð 8 og 10 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því, sem á lóðinni væri, í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október það ár.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hefði verið áfátt og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 4. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Með úrskurði, uppkveðnum 31. janúar 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 að kröfu íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6, sem einnig höfðu kært hina umdeildu ákvörðun.  Taldi úrskurðarnefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Jafnframt var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2002.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á því byggt að grenndarkynningu sem fram hafi farið við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Misræmi sé í gögnum og tilgreint nýtingarhlutfall  rangt.  Þá sé fyrirhuguð nýbygging of stór með hliðsjón af stærð lóðar.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er málatilbúnaði kærenda mótmælt og því haldið fram að við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið gætt lagaskilyrða og að hin kærða ákvörðun sé í alla staði lögmæt.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með hliðsjón af niðurstöðu málsins og með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þykir ekki þurfa að gera nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.  Einnig er til þess að líta að úrskurðarnefndin hefur, fyrr í dag, kveðið upp úrskurð í öðru kærumáli um lögmæti hins umdeilda byggingarleyfis og er í honum gerð ítarlegri grein fyrir álitaefnum málsins og sjónarmiðum aðila.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun frá 16. október 2002 afturkölluð á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 5. febrúar 2003.  Var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. sama mánaðar.  Þar sem ákvörðun sú, sem kærð er í máli þessu, hefur verið afturkölluð af hálfu borgaryfirvalda hefur hún ekki lengur gildi að lögum og sætir því ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar.  Ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

64/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 21. febrúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2002, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Málavextir:  Á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því, sem á lóðinni væri, í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október það ár.

Samhliða meðferð tillögu að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þessar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002.  Féllst úrskurðarnefndin á kröfu kærenda um stöðvun framkvæmdanna með úrskurði uppkveðnum 31. janúar 2003 enda taldi nefndin slíka annmarka vera á hinni kærðu ákvörðun að líklegt væri að hún yrði ógilt.

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 5. febrúar 2003 var framangreindur úrskurður um stöðvun framkvæmda lagður fram.  Var á fundinum ákveðið að afturkalla hið umdeilda byggingarleyfi frá 16. október 2002 og veita að nýju leyfi fyrir sömu framkvæmdum á lóðinni.  Voru ákvarðanir þessar staðfestar á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. febrúar 2002.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi.  Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum.  Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi.  Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17.  Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags.  Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæði 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991.  Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996.  Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er mótmælt málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð.  Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram.  Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina.  Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi.  Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlana hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum.  Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi.  Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu þegar byggingarleyfi samræmist byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.  Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt.  Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað.  Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu á aðalskipulagi varðandi sama svæði.  Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði. 

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar.  Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfum kærenda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var hin kærða ákvörðun frá 16. október 2002 afturkölluð á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 5. febrúar 2003.  Var sú ákvörðun staðfest á fundi borgarstjórnar Reykjavíkur hinn 20. sama mánaðar.  Þar sem ákvörðun sú, sem kærð er í máli þessu, hefur verið afturkölluð af hálfu borgaryfirvalda hefur hún ekki lengur gildi að lögum og sætir því ekki endurskoðun úrskurðarnefndarinnar.  Ber því að vísa málinu frá úrskurðarnefndinni.

Úrskurðarorð:

Máli þessu er vísað frá úrskurðarnefndinni.

_____________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Óðinn Elísson

des 22
Love0

64/2002 Stakkahlíð

Með

Ár 2003, föstudaginn 31. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í forföllum aðalmanns.

Fyrir var tekið mál nr. 64/2002, kæra íbúa að Bogahlíð 2, 4 og 6 í Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 29. nóvember 2002, kærir B, formaður húsfélagsins Bogahlíð 2, 4 og 6, f.h. íbúa hússins, ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002 um að veita leyfi til þess að rífa verslunarhús að Stakkahlíð 17 í Reykjavík og að reisa á lóðinni tvílyft steinsteypt fjölbýlishús með 10 íbúðum.  Hin kærða ákvörðun var staðfest í borgarstjórn Reykjavíkur hinn 7. nóvember 2002.  Kærendur krefjast ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Með bréfi, dags. 30. desember 2002, sem barst nefndinni 2. janúar 2003, krefjast kærendur þess að framkvæmdir við niðurrif verslunarhússins, sem þeir segja hafnar, verði stöðvaðar meðan kærumál þeirra varðandi byggingarleyfið sé til meðferðar hjá nefndinni.  Hefur úrskurðarnefndin aflað gagna í málinu og leitað andsvara byggingarleyfishafa við kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Hafa andmæli hans borist nefndinni, svo og greinargerð Reykjavíkurborgar ásamt fylgiskjölum.  Er málið nú tekið til úrskurðar um kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 verði stöðvaðar.

Málavextir:  Málavöxtum verður hér aðeins lýst stuttlega að því marki sem þurfa þykir við umfjöllun um kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda.  Á mál þetta sér nokkurn aðdraganda en á vormánuðum 2001 kom fram ósk eiganda húseignarinnar að Stakkahlíð 17 um að aðalskipulagi Reykjavíkur yrði breytt þannig að lóð hússins, sem væri verslunarlóð samkvæmt skipulaginu, yrði breytt í íbúðarlóð og í framhaldi af breytingunni yrði heimilað að breyta verslunarhúsi því sem á lóðinni væri í íbúðarhús.  Borgaryfirvöld tóku jákvætt í erindið og var umbeðin breyting aðalskipulags undirbúin og samþykkt af borgaryfirvöldum í ágúst 2002.  Var skipulagsbreytingin staðfest af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002.

Samhliða meðferð tillögunnar að framangreindri breytingu aðalskipulags var unnið að tillögum að endurbyggingu húss á lóðinni.  Var horfið frá því að breyta húsi því er fyrir var á lóðinni og þess í stað lagt til að það yrði rifið og nýtt hús reist í þess stað.  Voru tillögur þesssar kynntar nágrönnum og um þær fjallað á fjölmörgum fundum byggingaryfirvalda og verður af málsgögnum ráðið að þær hafi verið í stöðugri endurskoðun allt þar til ákvörðun var tekin um að veita hið umdeilda byggingarleyfi á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 16. október 2002.  Kærendur töldu að ekki hefði verið tekið nægjanlegt tillit til sjónarmiða þeirra og að leyft hefði verið meira byggingarmagn á lóðinni en unnt væri að sætta sig við.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 29. nóvember 2002, og kröfðust síðan stöðvunar framkvæmda við niðurrif hússins með bréfi, dags. 30. desember 2002, svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að lögum og reglum um skipulagsmál, auk ákvæða stjórnsýslulaga, sé ætlað að tryggja réttaröryggi í meðferð skipulagsmála, þannig að réttur einstaklinga verði ekki fyrir borð borinn, þótt hagur heildarinnar sé hafður að leiðarljósi. Margt bendi til þess að kynnningu á aðalskipulagstillögu þeirri sem verið hafi undanfari hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið stórlega ábótavant og hafi hún tæplega fullnægt lagaskilyrðum.  Þá hafi skort rökstuðning fyrir breyttu aðalskipulagi.  Ekkert deiliskipulag hafi verið í gildi um lóðina að Stakkahlíð 17.  Borgarstjórn beri ábyrgð á og annist gerð deiliskipulags.  Því sé harðlega mótmælt, að borgarstjórn hafi verið heimilt að samþykkja framkvæmd á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr.  laga 73/1997, þar sem óheimilt hafi verið að fara með málið eftir undantekningarákvæi 3. mgr. 23. gr. laga nr. 73/1997.  Ákvæði þetta beri að skýra svo að það eigi einungis við um minni háttar framkvæmdir sem ekki feli í sér breytingar á byggðamynstri.

Kærendur hafi talið sig mega treysta því að ekki yrði heimiluð bygging á umræddri lóð sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni, án þess að unnið yrði deiliskipulag þar sem tekið yrði tillit til byggðamynsturs svæðisins, m.a. vegna höfnunar umsóknar um leyfi fyrir slíkri byggingu á árinu 1991.  Hafi kærendur m.a. stuðst við vitneskju um þetta við ákvörðun um kaup á dýrum íbúðum í húsinu Bogahlíð 2, 4 og 6 á árunum 1995 og 1996.  Þá sé áréttað að 3. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga heimili ekki þá málsmeðferð, sem viðhöfð hafi verið, þar sem aðalskipulag hafi ekki heimilað íbúðabyggingu á lóðinni þegar grenndarkynningin hafi talist byrja þann 17. desember 2001.

Loks sé nýtingarhlutfall hinnar umdeildu nýbyggingar of hátt, auk þess sem grenndaráhrif byggingarinnar muni skerða lögvarða hagsmuni kærenda.

Kröfu sína um stöðvun framkvæmda styðja kærendur þeim rökum að slíkir annmarkar séu á hinni kærðu ákvörðun að ógildingu varði.  Ekki sé réttmætt, með tilliti til hagsmuna kærenda, að heimila framkvæmdir við niðurrif eldra húss á lóðinni samkvæmt hinu umdeilda leyfi, enda fylgi þeim röskun á hagsmunum kærenda sem þeir eigi ekki að þurfa að þola meðan málið sé til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni.

Málsrök borgaryfirvalda:  Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda verði hafnað.  Sú krafa lúti að því að stöðva framkvæmdir við niðurrif eldra húss á meðan málið sé til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Þar sem sú framkvæmd ein sér hafi ekki í för með sér óafturkræf neikvæð áhrif á hagsmuni kærenda beri nefndinni að synja kröfunni, m.a. m.t.t. eigin fordæma. Telja verði að það varði ekki hagsmuni kærenda hvort niðurrif  núverandi húss á lóðinni nái fram að ganga áður en úrskurðað verði um efnishlið málsins, vilji byggingarleyfishafinn taka þá áhættu að hefja framkvæmdir. Í samræmi við þá meginreglu að kæra fresti ekki réttaráhrifum hinnar kærðu ákvörðunar verði að skýra stöðvunarheimild nefndarinnar þröngt, enda um mjög íþyngjandi aðgerð að ræða fyrir þann sem fyrir verði. Um rökstuðning fyrir synjun á stöðvunarkröfunni vísist að öðru leyti til gagna málsins, málavaxtalýsingar og efnislegrar umfjöllunnar um einstakar málsástæður kærenda. 

Mótmælt er málatilbúnaði kærenda er varðar málsmeðferð breytingar á Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016 varðandi lóðina nr. 17 við Stakkahlíð.  Eins og ráða megi af gögnum málsins hafi meðferð tillögunnar verið í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, enda hafi tillagan verið auglýst til kynningar en ekki grenndarkynnt eins og kærendur haldi fram.  Í fyrra grenndarkynningarbréfinu hafi þess hins vegar verið getið, til frekari upplýsingar fyrir hagsmunaaðila, að samhliða grenndarkynningunni væri auglýst til kynningar tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina. Ekki verði fjallað frekar um þessa málsástæðu kærenda þar sem hún hafi ekki þýðingu í málinu, enda úrskurðarnefndin ekki til þess bær að fjalla um lögmæti breytinga á aðalskipulagi sem umhverfisráðherra hafi staðfest.

Rétt sé hjá kærendum að ekkert deiliskipulag sé til af því svæði sem lóðin að Stakkahlíð nr. 17 standi á en einmitt af þeirri ástæðu hafi það verið byggingarleyfisumsókn sem grenndarkynnt hafi verið fyrir hagsmunaaðilum, sbr. 3. mgr. 23. gr. og 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga, en ekki breyting á deiliskipulagi. Umfjöllun kærenda um deiliskipulag og þær kröfur sem gerðar séu til slíkra skipulagsáætlanna hafi því ekki þýðingu.

Óumdeilt sé að núgildandi skipulags- og byggingarlög nr. 73/1997 byggi á því að allt land sé skipulagsskylt og framkvæmdir skuli að jafnaði byggja á deiliskipulagsáætlunum.  Í 9. gr. skipulags- og byggingarlaga komi fram meginregla laganna um skipulagsskyldu, þ.e. að landið allt sé skipulagsskylt, og að allar framkvæmdir, þ.e. bygging húsa, annarra mannvirkja og aðrar framkvæmdir, skuli vera í samræmi við skipulagsáætlanir.  Með ákvæði þessu hafi í fyrsta sinn verið kveðið afdráttarlaust á um skipulagsskyldu á Íslandi.  Frá þessari meginreglu séu hins vegar nokkrar undantekningar en hér skipti bara ein þeirra máli og komi hún fram í 3. mgr. 23. gr. laganna.  Samkvæmt þeirri grein sé sveitarstjórn heimilt, í þegar byggðu hverfi þar sem ekki sé til deiliskipulag, að veita leyfi til framkvæmda að undangenginni grenndarkynningu, sbr. 7. mgr. 43. gr. laga nr. 73/1997, eins og gert hafi verið í því máli sem hér sé fjallað um.  Ákvæðið hafi verið skýrt með þeim hætti að aðeins sé hægt að neyta þessarar undanþágu samræmist byggingarleyfi byggðamynstri og ákvæðum aðalskipulags.  Það sé skoðun borgaryfirvalda að fyrirhuguð bygging að Stakkahlíð 17 samræmist byggðamynstri svæðisins og að heimilt hafi verið að fara með málið á þann veg sem gert hafi verið.

Mótmælt sé þeirri fullyrðingu kærenda að óheimilt hafi verið að grenndarkynna umsóknina áður en tillaga að breytingu á aðalskipulagi varðandi lóðina hafi verið samþykkt. Hvergi í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé mælt fyrir um að það sé bannað.  Í 2. mgr. 43. gr. segi aðeins að framkvæmdir skv. 1. mgr. skuli vera í samræmi við staðfest aðalskipulag og samþykkt deiliskipulag.  Í því máli sem hér um ræði hafi hið kærða byggingarleyfi verið samþykkt, bæði í skipulags- og byggingarnefnd og borgarstjórn, eftir að umhverfisráðherra hafi staðfest aðalskipulagsbreytinguna.  Ljóst sé því, í samræmi við ákvæði 2. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingalaga, að þegar framkvæmdir hafi verið hafnar við niðurrif hússins hafi þær verið í samræmi við staðfest aðalskipulag.  Þá verði að skýra 3. mgr. 23. gr. í samræmi við breytingu sem gerð hafi verið á 1. mgr. sömu greinar, sem nú sé 2. mgr., með lögum nr. 170/2001, en með þeirri breytingu hafi sveitarstjórnum verið heimilað að auglýsa  tillögu að deiliskipulagi eða breytingu á deiliskipulagi samhliða tillögu að samsvarandi breytingu  á aðalskipulagi varðandi sama svæði.  Sömu sjónarmið eigi við um samhliða auglýsingu um breytingu á aðalskipulagi og grenndarkynningu á byggingarleyfisumsókn, en skýra verði ákvæði laganna í samræmi hvað þetta varði. 

Kærendur telji að vegna höfnunar byggingarleyfisumsóknar frá árinu 1991 hafi þeir mátt treysta því að ekki yrði heimiluð bygging sem væri hærri og stærri en sú sem fyrir hafi verið á lóðinni án þess að unnið yrði deiliskipulag.  Í þessu sambandi verði að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til þess að breyta gildandi skipulagsáætlunum og veita leyfi til framkvæmda án þess að fyrir liggi deiliskipulag, sbr. t.d. 21., 23. og 26. gr. laganna.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi eða byggingum sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, umferðaraukningu eða aðrar breytingar. Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Borgaryfirvöld telji að byggingarleyfi það sem um sé deilt í máli þessu hafi óveruleg áhrif á grenndarrétt hagsmunaaðila, þ.m.t. kærenda.  Telji aðilar sig hins vegar hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eða þeir hafi mátt búast við eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Kærendur hafi ekki sýnt fram á þeir verði fyrir tjóni vegna breytingarinnar. Umfjöllun um bætur falli hins vegar utan valdsviðs úrskurðarnefndarinnar og verði því ekki gerð frekari skil í þessu máli.  Hafa beri í huga að kærendur búi í húsi, sem á sínum tíma hafi verið byggt á grundvelli sambærilegrar málsmeðferðar og hin kærða byggingarleyfisumsókn hafi hlotið, og hafi þeim því mátt vera ljóst að breytingar gætu átt sér stað á svæðinu.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Af hálfu byggingarleyfishafa er kröfu kærenda um stöðvun framkvæmda mótmælt.  Telur hann hina kærðu ákvörðun í alla staði lögmæta og mótmælir því að á henni séu einhverjir hnökrar er ógildingu varði.  Málið hafi verið unnið og undirbúið í samráði við kærendur og hafi ítrekað verið tekið tillit til sjónarmiða þeirra.  Að öðru leyti sé vísað til röksemda sem fram hafi komið af hálfu borgaryfirvalda í málinu.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er einungis til úrlausnar í þessum þætti málsins hvort verða eigi við kröfu kærenda um að stöðva framkvæmdir við niðurrif húss þess sem fyrir er á lóðinni nr. 17 við Stakkahlíð, en innréttingar og léttir milliveggir voru fjarlægðir úr húsinu skömmu fyrir árslok 2002.  Hafa framkvæmdir eftir það legið niðri.

Leyfi til niðurrifs eldra húss og til byggingar nýs húss á lóðinni koma fram í einni og sömu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 16. október 2002, sem kærð er í máli þessu.  Þegar ákvörðun þessi var tekin hafði ekki verið birt í B-deild Stjórnartíðinda auglýsing um breytingu á aðalskipulagi Reykjavíkur, sem staðfest hafði verið af umhverfisráðherra hinn 11. október 2002, og var grundvöllur þess að unnt væri að heimila byggingu íbúðarhúss á umræddri lóð.  Birtist auglýsingin hinn 25. október 2002.  Birting auglýsingarinnar var skilyrði fyrir gildistöku umræddrar breytingar á aðalskipulaginu, sbr. 1. mgr. 19. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, og hafði skipulagsbreytingin því ekki öðlast gildi þegar hin kærða ákvörðun var tekin.  Sýnist því hafa skort lagaskilyrði fyrir henni, enda verður að skilja ákvæði 1. og 2. mgr. 43. gr. laganna á þann veg að ályktun skipulags- og byggingarnefndar um byggingarleyfi verði að samræmast gildandi aðalskipulagi miðað við það tímamark þegar ályktunin er gerð.  Verður þetta m.a. ráðið af gr. 11.3 í byggingarreglugerð nr. 441/1998, en styðst þar að auki við eðlisrök.  Þykja vera á hinni kærðu ákvörðun slíkir annmarkar að líklegt sé að ógildingu varði og verður ekki séð að það breyti þeirri niðurstöðu þótt borgarstjórn hafi staðfest umrædda ákvörðun eftir að framangreind auglýsing um gildistöku skipulagsbreytingarinnar hafði verið birt.

Samkvæmt því sem að framan er rakið þykja vera svo miklar líkur á því að hin kærða ákvörðun sæti ógildingu að fallast ber á kröfu kærenda um að framkvæmdir við niðurrif hússins, samkvæmt hinu umdeilda byggingarleyfi, verði stöðvaðar meðan málið er til meðferðar fyrir úrskurðarefndinni.  Að öðru leyti verður málsinu frestað til frekari gagnaöflunar og meðferðar, en sýnt þykir að við efnisúrlausn þess þurfi, að frátöldu framangreindu álitaefni, einnig að taka afstöðu til úrlausnarefna er varða undirbúnig, gerð og efni hinnar kærðu ákvörðunar.

Úrskurðarorð:

Framkvæmdir við niðurrif hússins að Stakkahlíð 17 í Reykjavík skulu stöðvaðar meðan beðið er efnisúrlausnar úrskurðarnefndarinnar um gildi hins kærða byggingarleyfis fyrir framkvæmdum á lóðinni.

______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson

des 22
Love0

11/2001 Litli Krókur

Með

Ár 2003, föstudaginn 31. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl. varamaður.

Fyrir var tekið mál nr. 11/2001, kæra eins eiganda jarðarinnar Króks, Kjalarnesi, Reykjavík, á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 14. febrúar 2001, að fella úr gildi ákvörðun byggingarnefndar og hreppsnefndar Kjalarneshrepps frá 29. janúar og 10. júní 1992 að því er varðar kröfu um niðurrif hússins Litla Króks, Kjalarnesi.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. mars 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir Kristinn Bjarnason hrl., fyrir hönd G, eins eigenda jarðarinnar Króks, Kjalarnesi, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 14. febrúar 2001 að fella úr gildi ákvörðun byggingarnefndar og hreppsnefndar Kjalarneshrepps frá 29. janúar og 10. júní 1992 um niðurrif hússins Litla Króks, Kjalarnesi.  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar á fundi hinn 20. febrúar 2001.

Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og lagt verði fyrir byggingaryfirvöld Reykjavíkur að framfylgja fyrri ákvörðun byggingarnefndar og hreppsnefndar Kjalarneshrepps um niðurrif hússins Litla Króks, Kjalarnesi.

Málavextir:  Faðir kæranda mun hafa reist húsið Litla Krók um 1940 á jörð sinni Króki, Kjalarnesi en þá var þar fyrir hús er nefnt er Krókur.  Kærandi er nú eigandi um 52% jarðarinnar Króks í óskiptri sameign með systkinum sínum og mun eignarhluti hans í húsinu Litla Krók vera um 4% á móti eignarhluta annarra systkina í óskiptri sameign.  Kærandi býr í húsi er hann byggði á jörðinni er nefnist Lyngás og mun standa skammt frá Litla Króki.  Auk greindra húsa voru á jörðinni nokkur útihús.

Hinn 12. febrúar 1992 sendi sveitarstjóri Kjalarneshrepps skiptaráðandanum í Kjósarsýslu bréf vegna útihúsa á Króki en á þeim tíma var dánarbú föður kæranda undir opinberum skiptum og féll hluti jarðarinnar undir dánarbúið.  Í bréfinu kom fram að byggingarnefnd hreppsins hefði á fundum hinn 16. desember 1991 og hinn 27. janúar 1992 fjallað um fokhættu er stafaði frá útihúsum á Króki.  Þar var og greint frá svohljóðandi bókun hreppsnefndar Kjalarnesshrepps frá fundi nefndarinnar hinn 29. janúar 1992:  „Vegna bókana byggingarnefndar um kofana á Króki samþykkir hreppsnefnd að heimila byggingarnefnd að veita eigendum kofanna frest til 1. maí n.k. til að rífa þá.  Eftir þann tíma má byggingarnefnd láta rífa kofana eða beita dagsektum, kr. 10.000 á dag, hvort heldur sem nefndin telur hentugra.”

Í kjölfar þessa bréfs var lögð fram tillaga á skiptafundi í dánarbúinu hinn 24. apríl 1992 um tilhögun á niðurrifi útihúsa, að undanskildu sauðahúsi með hlöðu og húsinu Litla Króki, og sauðahúsi komið í það horf að byggingarnefnd Kjalarneshrepps sætti sig við.  Kærandi lagði til að öll húsin yrðu rifin.  Skiptaráðandi leitaði afstöðu byggingarnefndar á framkomnum tillögum með bréfi, dags. 27. apríl 1992.  Hreppsnefnd mun hafa afgreitt erindið hinn 15. maí 1992 með því að öll húsin skyldu rifin.  Með bréfi skiptaráðanda, dags. 20. maí 1992, var vakin athygli á því að ákvörðun sveitarfélagsins um niðurrif hefði fram að þeim tíma einskorðast við útihús jarðarinnar en ekki húsið Litla Krók.  Var kallað eftir upplýsingum um á hvaða lagaforsendum sveitarstjórn byggði afgreiðslu sína frá 15. maí 1992.  Þeirri fyrirspurn var svarað af hálfu sveitarfélagsins hinn 10. júní 1992 og tilkynnt sú samþykkt sveitarstjórnar að veita frest til niðurrifs útihúsa til 20. júní 1992 en sauðahús með hlöðu og Litli Krókur skyldu fjarlægð fyrir 1. október sama ár að viðlögðum dagsektum.  Sveitarstjóri sendi skiptastjóra dánarbúsins bréf, dags. 10. ágúst 1992, í tilefni af framkvæmdum við húsið Litla Krók.  Var  ákvörðun sveitarstjórnar frá 10. júní 1992 áréttuð og bent á að umræddar framkvæmdir væru án leyfis byggingaryfirvalda og breyttu engu um kröfu um niðurrif að viðlögðum dagsektum.  Skiptastjóri dánarbúsins sendi Kjalarneshreppi bréf, dags. 21. ágúst 1992, þar sem upplýst var að tveir erfingjanna hefðu tekið að sér að rífa öll útihús á Litla Króki og jafnframt á eigin ábyrgð og kostnað að ganga frá Litla Króki á viðunandi hátt.  Lögmaður annarra erfingja dánarbúsins en kæranda sendi hreppsnefnd bréf, dags. 26. ágúst 1992, þar sem málavextir voru reifaðir og komið á framfæri mótmælum og rökum meðerfingja kæranda gegn niðurrifi Litla Króks.  Hinn 4. september 1992 ritaði skiptastjóri dánarbúsins hreppsnefndinni erindi þar sem farið var fram á að hún breytti samþykkt sinni frá 10. júní 1992 um niðurrif Litla Króks.  Byggingarnefnd hreppsins ákvað á fundi hinn 23. september 1992 að fela lögmanni sínum að láta stöðva framkvæmdir við Litla Krók og fjarlægja þær þar sem engin leyfi væru fyrir þeim.  Lögmaður hreppsins beindi þessari kröfu til skiptastjóra með bréfi, dags. 13. október 1992, og munu framkvæmdir hafa verið stöðvaðar en þær fólust í því að steypt var utan á útveggi hússins.

Að beiðni sveitarstjórnar Kjalarneshrepps frá 26. apríl 1994 sendi lögmaður hreppsins dánarbúinu reikning vegna áfallinna dagsekta sökum tafa við niðurrif Litla Króks að upphæð kr. 5.730.000,-.  Af því tilefni sendi sveitarstjóri hreppsins og einn erfingja dánarbúsins, Ólafur Guðbjartsson, byggingaryfirvöldum hreppsins og dánarbúinu bréf, dags. 7. maí 1994.  Þar var upplýst að fljótlega myndi ganga úrskurður í Héraðsdómi Reykjavíkur um eignarhald á Litla Króki. Var í bréfinu gerð tillaga um að byggingaryfirvöld gæfu frest til að rífa eða leggja fram gögn um endurbyggingu Litla Króks, dánarbúið samþykkti að sú kvöð fylgdi húsinu að innan eins mánaðar frá dómsuppkvaðningu um eignarhaldið yrði húsið rifið eða lögð fram gögn um endurbætur og hreppsnefnd felldi niður áfallnar dagsektir og ekki yrði beitt slíkum sektum fyrr en mánuði eftir dómsuppsögu.  Þessari tillögu mun hafa verið hafnað á fundi hreppsnefndar hinn 16. maí 1994.

Með bréfi, dags. 22. mars 1999, vakti kærandi athygli byggingarfulltrúa Reykjavíkur, sem nú fór með byggingarmál á Kjalarnesi eftir sameiningu Reykjavíkur og Kjalarneshrepps, að Kjalarneshreppur hafi á árinu 1992 krafist niðurrifs á húsinu Litla Króki og var gerð krafa um að embættið sæi til þess að húsið yrði rifið tafarlaust.  Bréf kæranda var tekið fyrir á fundi byggingarnefndar hinn 28. september 2000 og var samþykkt að byggingarfulltrúi skoðaði umrætt hús og leitað yrði álits annarra eigenda Litla Króks.  Byggingarfulltrúi ritaði meðeigendum kæranda að Litla Króki bréf vegna málsins hinn 5. október 2000 og svöruðu tveir þeirra, Ólafur og Guðjón Guðbjartssynir bréfinu hinn 22. október 2000.  Gera þeir þar grein fyrir sjónarmiðum sínum og lýsa þeirri skoðun að engin hætta stafaði af húsinu.  Byggingarfulltrúi skoðaði staðhætti á vettvangi og gerði grein fyrir áliti sínu í greinargerð til skipulags- og byggingarnefndar, dags. 12. febrúar 2001.  Var niðurstaða hans að ekki stafaði veruleg fokhætta af Litla Króki.  Þá segir m.a. í greinargerðinni:  „Þegar upphaflega var krafist niðurrifs húsa á Litla Króki var þar um að ræða hrörlega skúra og bragga sem vissulega var hætt við foki.  Nú er bárujárn á þaki það eina sem fokið getur það er ekki í svo miklu magni að af því stafi sérstök hætta.  Húsið er til lýta í umhverfinu en sóðaskap er ekki að finna utanhúss.  Sé ástand og útlit hússins borið saman við ástand og útlit íbúðar- og útihúsa á Króki er þar ekki mikill munur á.”  Auk þess var á það bent að deildar meiningar væru um verðmat hússins, deilur væru um eignaskipti jarðarinnar meðal sameigenda og taka yrði afstöðu til niðurrifs allra húsa á jörðinni sem væru í svipuðu ástandi og Litli Krókur.  Lagði byggingarfulltrúi til að samþykkt um niðurrif og dagsektir yrði felld niður og ekki yrði krafist niðurrifs húsa á jörðinni meðan eignaskiptum væri ólokið.  Byggingarfulltrúa yrði hins vegar falið að fylgjast með ástandi húsanna og gera viðeigandi ráðstafanir á kostnað eigenda komi til hættuástands frá þeim.  Á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 14. febrúar 2001 var samþykkt að fara að þessari tillögu byggingarfulltrúa og staðfesti borgarráð þá afgreiðslu hinn 20. febrúar 2001.

Kærandi undi ekki þessum málalokum og kærði afgreiðslu málsins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsástæður kæranda:  Kærandi bendir á að á árinu 1992 hafi hreppsnefnd Kjalarneshrepps tekið ákvörðun um niðurrif nokkurra mannvirkja á Króki og þar á meðal á Litla Króki sem standi skammt frá íbúðarhúsi kæranda. 

Eru gerðar athugasemdir við forsendur og rök fyrir hinni kærðu ákvörðun sem fram koma í greinargerð byggingarfulltrúa Reykjavíkur til skipulags og byggingarnefndar.  Ekki hafi verið búið að Litla Króki í áratugi og hljóti öllum þeim er skoði húsið að vera ljóst að það verði ekki notað til íbúðar í framtíðinni og fráleitt sé að taka tillit til óleyfisframkvæmda meðeigenda kæranda á húsinu við verðmat þess.  Ekki séu viðhlítandi rök fyrir hinni kærðu ákvörðun þótt kunna þurfi að rífa önnur hús á jörðinni vegna ástands þeirra, og jafnræðissjónarmið mæli gegn því að Litli Krókur verði rifinn öðrum fremur.  Telji byggingaryfirvöld ástand annarra húsa á jörðinni þess eðlis að niðurrifs sé þörf, sé byggingaryfirvöldum skylt að bregðast við með viðeigandi hætti og geri kærandi ekki athugasemdir við það.  Sömu sök séu seld þau rök að krafa um niðurrif Litla Króks sé ekki til þess fallin að einfalda lausn ágreinings með sameigendum jarðarinnar um eignaskipti sem nú sé uppi og varða skiptingu sameignarinnar milli eigenda.

Er á því byggt að ekki hafi verið fyrir hendi lagaskilyrði fyrir skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur til þess að fella úr gildi þá ákvörðun Kjalarneshrepps, sem tekin var á árinu 1992 um niðurrif Litla Króks, enda hafi ekkert gerst frá þeim tíma sem réttlæti þá breytingu, sbr. 23.-25. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Þótt yfirvöld hafi ekki framfylgt ákvörðuninni frá árinu 1992 af ítrustu hörku heimili það ekki afturköllun hennar til tjóns fyrir kæranda.  Litli Krókur standi nálægt húsi kæranda og sé til verulegra lýta.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur:  Vísað er til þess að ákvörðun Kjalarneshrepps frá árinu 1992 hafi byggst á lélegu ástandi 5-6 skúra og bragga auk íbúðarhússins Litla Króks og hættu á foki.  Umrædd mannvirki hafi nú verið rifin að undanskildum Litla Króki sem eigendur hefðu hafið viðgerð á en þær framkvæmdir verið stöðvaðar.  Samkvæmt áliti byggingarfulltrúa, sem fram komi í greinargerða hans frá 12. febrúar 2001, sé umhverfi hússins ekki lengur sóðalegt og af húsinu stafi ekki sérstök hætta.  Húsið sé í sambærilegu ástandi og önnur hús á jörðinni.  Eigendur að 96% hluta Litla Króks hafi lýst sig mótfallna niðurrifi og hafi bent á að með slíkri aðgerð sé verið að sóa verðmætum   Kærandi haldi því fram að afturköllun ákvörðunar um niðurrif hússins skerði hagsmuni sína án þess að færa rök fyrir þeirri fullyrðingu sinni.

Samkvæmt 1. tl. 25. gr. stjórnsýslulaga geti stjórnvald afturkallað íþyngjandi ákvörðun sé það ekki til skaða fyrir neinn af aðilum máls.  Afturköllunarheimildin byggi á sömu sjónarmiðum og búi að baki 12. gr. laganna um svokallaða meðalhófsreglu, er feli í sér að stjórnvald taki ekki íþyngjandi ákvörðun þegar lögmætu markmiði, sem að sé stefnt, verði náð með öðru og vægara móti.  Komi í ljós að aðstæður hafi breyst frá því að ákvörðun var tekin geti stjórnvald afturkallað hana að eigin frumkvæði á grundvelli 1. mgr. 25. gr. stjórnsýslulaga.

Hin kærða ákvörðun hafi fellt úr gildi fyrri ákvörðun um niðurrif Litla Króks og byggingarfulltrúa falið að fylgjast með ástandi húsanna og gera viðhlítandi ráðstafanir á kostnað eigenda ef til hættuástands kæmi.  Ljóst sé að aðstæður hafi breyst til batnaðar við niðurrif kofa og bragga sem staðið hafi við húsið og sé umhverfi þess nú í þokkalegu ástandi.  Byggingaryfirvöld hafi nú náð fram meginmarkmiði sínu sem að var stefnt með niðurrifskröfunni á sínum tíma og sé hin kærða ákvörðun um framhald málsins í samræmi við 12. gr. stjórnsýslulaga.

Andmæli meðeigenda kæranda:  Afstaða og rök eigenda að Litla Króki annarra en kæranda, til kröfu um niðurrif hússins koma fram í bréfi lögmanns þeirra til Kjalarneshrepps frá 26. ágúst 1992 og tveir þeirra sendu byggingarfulltrúa bréf með athugasemdum sínum hinn 22. október 2000 í tilefni af erindi kæranda um að kröfu um niðurrif Litla Króks yrði framfylgt.  Þótti ekki ástæða til með hliðsjón af 13. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 að kalla sérstaklega eftir athugasemdum þeirra vegna málskosts kæranda til úrskurðarnefndarinnar.

Á því er byggt að aldrei hafi stafað hætta af húsinu Litla Króki og því engin haldbær rök fyrir niðurrifi hússins.  Ákvörðun um niðurrif Litla Króks verði að byggjast á faglegu mati.  Engin skoðun hafi átt sér stað af hálfu byggingaryfirvalda Kjalarneshrepps áður en ákvörðun um niðurrif hafi verið tekin og eigendum ekki gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum við þá ákvörðunartöku.  Upphafleg krafa um niðurrif húsa á jörðinni Króki hafi verið miðuð við ástand kofa og bragga á jörðinni en ekki íbúðarhússins Litla Króks.

Kærandi hafi nýtt húsið til íbúðar frá árinu 1969-1980 og hafi hann fengið leyfi Kjalarneshrepps til að klæða húsið að utan með steypu.  Hafi þeim framkvæmdum verið lokið við suður- og vesturhlið hússins en kærandi hafi ekki klárað verkið vegna ósættis við föður sinn.  Engar athugasemdir hafi verið gerðar við ástand Litla Króks fyrr en á árinu 1992, þegar deilur voru uppi milli kæranda og meðerfingja hans að jörðinni, og hafi nú staðið deilur um skipti á eigninni Króki í 11 ár.  Samkvæmt virðingu frá 13. maí 1997 sé húsið ekki ónýtt.

Niðurstaða:  Í máli þessu er um það deilt hvort skipulags- og byggingarnefnd Reykjavíkur hafi verið heimilt að fella úr gildi þá ákvörðun hreppsnefndar Kjalarneshrepps frá árinu 1992, að krefjast niðurrifs á húsinu Litla Króki, Kjalarnesi.

Byggingarnefnd og byggingarfulltrúa er í 1. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 falið eftirlit með mannvirkjum og byggingarframkvæmdum.  Í 4. mgr. ákvæðisins segir að sé ásigkomulagi, frágangi, notkun, umhverfi eða viðhaldi húss ábótavant eða stafi af því hætta að mati byggingarfulltrúa skal hann gera eiganda eða umráðamanni þess aðvart og leggja fyrir hann að bæta úr því sem áfátt er.  Sé slíkum ákvörðunum ekki sinnt heimilar 57. gr. laganna að verk sé unnið á kostnað eigenda eða dagsektum beitt til þess að knýja fram úrbætur.  Í gr. 61.6 í byggingarreglugerð nr. 441/1998 er sambærilegt ákvæði þar sem byggingaryfirvöldum er heimilað m.a. að láta rífa hús á kostnað eiganda hafi hann ekki sinnt áskorun um úrbætur en gefa skal viðkomandi eins mánaðar frest áður en ráðist er í aðgerðir nema ef um bráða hættu sé að ræða.  Ákvæði 26., 27., og 36. gr. byggingarlaga nr. 54/1978, sem í gildi voru er ákvörðun um niðurrif var tekin, samsvara tilvitnuðum ákvæðum skipulags- og byggingarlaga og eru efnislega á sömu lund.

Ákvörðun um niðurrif húss á kostnað eigenda er verulega íþyngjandi ákvörðun sem verður að hafa ótvíræða stoð í lögum og veigamikil rök verða að liggja að baki slíkri ákvörðun.  Túlka verður 4. mgr. 41. gr. skipulags- og byggingarlaga svo, með hliðsjón af meðalhófsreglu 12. gr. stjórnsýslulaga, að óheimilt sé að krefja eigendur mannvirkja um niðurrif þeirra nema að fullreynt sé að ekki verði bætt úr annmörkum með öðrum og vægari hætti.

Fyrir liggur í máli þessu að krafa um niðurrif Litla Króks á árinu 1992 var gegn vilja mikils meirihluta þáverandi erfingja og núverandi eigenda hússins og gögn málsins bera með sér að áhöld eru um hvort meginreglna stjórnsýsluréttarins um andmælarétt og meðalhóf hafi verið gætt við ákvarðanatökuna, auk þess sem vafi leikur á um hvort úr því hafi verið skorið með fullnægjandi hætti að hætta stafaði af umræddu húsi.  Staðreynd er að byggingaryfirvöld framfylgdu ekki ákvörðun sinni um niðurrif um árabil og ekki er vitað til að hætta hafi skapast vegna foks frá húsinu í þau 11 ár sem nú eru liðin frá töku ákvörðunar um niðurrif.  Verður ekki talið í ljósi þessa að bráð hætta stafi af húsinu.

Í 25. gr. stjórnsýslulaga er stjórnvöldum veitt heimild til, að eigin frumkvæði, að afturkalla ákvörðun sem aðilum hefur verið kynnt þegar svo stendur á að afturköllun verður ekki til tjóns fyrir aðila eða fyrri ákvörðun sé ógildanleg.  Önnur sjónarmið geta og haft þýðingu um það hvort rétt verði talið að stjórnvald afturkalli fyrri ákvörðun.  Þegar litið er til þess að ákvörðunin um niðurrif virðist haldin annmörkum sem gætu leitt til ógildingar hennar, að stjórnvöld hafa ekki framfylgt ákvörðuninni frá árinu 1992 og kærandi hefur ekki sýnt fram á að afturköllun ákvörðunarinnar raski svo hagsmunum hans að réttlæti niðurrif Litla Króks gegn vilja meirihluta eigenda, telur úrskurðarnefndin að byggingarnefnd Reykjavíkur hafi verið rétt að afturkalla fyrri ákvörðun um niðurrif Litla Króks.

Samkvæmt þessu verður kröfu kæranda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega sökum mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 14. febrúar 2001 um að fella úr gildi ákvörðun byggingarnefndar og hreppsnefndar Kjalarneshrepps frá 29. janúar og 10. júní 1992 um niðurrif hússins Litla Króks á Kjalarnesi.

 

_______________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Óðinn Elísson