Skip to main content
Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála
des 22
Love0

15/2006 Tangagata

Með

Ár 2006, fimmtudaginn 6. apríl, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, varaformaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Geirharður Þorsteinsson arkitekt og skipulagshönnuður. 

Fyrir var tekið mál nr. 15/2006, kæra á ákvörðun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 14. febrúar 2006, er barst nefndinni hinn 3. mars s.á., kærir R, Sundstræti 41, Ísafirði ákvörðun umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði.  Hin kærða ákvörðun var staðfest á fundi bæjarstjórnar Ísafjarðarbæjar hinn 2. febrúar 2006. 

Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi og að úrskurðarnefndin kveði þegar upp úrskurð til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda. 

Úrskurðarnefndin hefur leitað afstöðu byggingarleyfishafa og skipulags- og byggingaryfirvalda á Ísafirði til kærunnar og framkominnar kröfu.  Hefur nefndinni borist greinargerð Ísafjarðarbæjar en byggingarleyfishafi hefur ekki lýst sjónarmiðum sínum til kærunnar.  Með hliðsjón af framlögðum gögnum er það mat úrskurðarnefndarinnar að málið sé nú tækt til efnisúrlausnar og verður því ekki fjallað sérstaklega um kröfu kæranda um stöðvun framkvæmda. 

Málavextir:  Árið 2000 sótti eigandi Tangagötu 26 um byggingarleyfi til breytinga á íbúðarhúsi og byggingar bílskúrs á eignarlóð sinni.  Á svæðinu var í gildi deiliskipulag fyrir Eyrina frá árinu 1997.  Tillaga að breytingu á umræddu deiliskipulagi var kynnt á árinu 2000 þar sem bygging bílskúrs á lóðinni nr. 26 við Tangagötu, fast að lóðamörkum við Sundstræti, var heimiluð.  Erindið var grenndarkynnt og lauk kynningunni án athugasemda.  Breyting þessi á deiliskipulaginu var hvorki send Skipulagsstofnun til afgreiðslu né auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Framkvæmdir hófust við breytingar á íbúðarhúsinu en ekki við bílskúrinn. 

Vorið 2005 hófst eigandi Tangagötu 26 handa við bílskúrsbygginguna, gróf  fyrir sökklum, skipti um jarðveg og lagði lagnir að grunninum.  Kærandi, sem er eigandi að Sundstræti 41, kom á framfæri við umhverfisnefnd athugasemdum vegna framkvæmdanna og í kjölfarið sótti eigandi Tangagötu 26 um endurnýjun á byggingarleyfi fyrir bílskúrnum með bréfi, dags. 22. júlí 2005.  Það erindi var tekið fyrir á fundi umhverfisnefndar 27. júlí 2005 og var tæknideild falið að grenndarkynna umsóknina.  Það var gert með bréfum, dags. 29. júlí og 11. ágúst 2005, og markar seinna bréfið upphaf og lok grenndarkynningarinnar.  Ein athugasemd barst, frá kæranda í bréfum, dags. 12. ágúst og 5. september 2005. 

Að grenndarkynningu lokinni eða hinn 28. september 2005 var á fundi umhverfisnefndar bókað eftirfarandi:  „Umhverfisnefnd metur það svo, að þar sem skuggamyndun virðist vera óveruleg og að í gildandi deiliskipulagi fyrir Eyrina, dags. í nóvember 1997, er gert ráð fyrir að heimilt verði að byggja geymsluhús aftast á lóðum, leggur umhverfisnefnd til við bæjarstjórn að umsókn Þórðar verði samþykkt.“  Bæjarstjórn vísaði tillögunni aftur til umhverfisnefndar og á fundi nefndarinnar hinn 12. október 2005 var byggingarfulltrúa falið að ræða við umsækjanda.  Á fundi umhverfisnefndar hinn 26. október 2005 var gerð grein fyrir því að samkomulag hafi náðst við eiganda lóðarinnar að Tangagötu 26 um breytingu á áður innsendu erindi þannig að innri gafl bílskúrsins verði u.þ.b. 1,3 metra frá lóðarmörkum að Sundstræti 41, en skúrinn breikki og verði fimm metrar á breidd í stað fjögurra.  Í kjölfarið lagði umhverfisnefnd til við bæjarstjórn að umsóknin um byggingarleyfið, svo breytt, yrði samþykkt.  Tillaga umhverfisnefndar var samþykkt á fundi bæjarstjórnar hinn 3. nóvember 2005.  Með bréfi, dags. 25. nóvember 2005, kærði kærandi ákvörðun þessa til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála sem með úrskurði uppkveðnum til bráðabirgða hinn 16. desember 2005 stöðvaði framkvæmdir við gerð bílskúrsins með vísan til þess að svo virtist sem hið umþrætta byggingarleyfi væri ekki í samræmi við deiliskipulag. 

Gögn umhverfisnefndar varðandi grenndarkynninguna voru send Skipulagsstofnun með bréfi, dags. 8. desember 2005, og í bréfi stofnunarinnar, dags. 22. desember 2005, voru ekki gerðar athugasemdir við að sveitarstjórn birti auglýsingu um samþykkt deiliskipulagbreytingarinnar í B-deild Stjórnartíðinda.  Birtist auglýsing um gildistökuna í B-deild Stjórnartíðina hinn 5. janúar 2006. 

Á fundi umhverfisnefndar hinn 11. janúar 2006 var eftirfarandi fært til bókar:  „Lagður fram úrskurður ÚSB í kærumáli vegna bílskúrsbyggingar að Tangagötu 26 á Ísafirði.  Fram kemur í úrskurðinum að framkvæmdir við bygginguna skuli stöðvaðar, þar sem byggingarleyfi var ekki í samræmi við deiliskipulag, þar sem auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins, sem gerir ráð fyrir bílskúrnum, hafi ekki verið birt í Stjórnartíðindum þegar umsókn um byggingu bílskúrsins var samþykkt.  Með vísan til úrskurðar ÚSB er lagt til við bæjarstjórn að samþykkt bæjarstjórnar frá 3. nóvember 2005, um veitingu byggingarleyfis fyrir bílskúrbyggingu að Tangagötu 26 á Ísafirði, verði felld úr gildi, sbr. 2. tl. 26. gr. stjórnsýslulaga.“   Kærandi féll frá fyrri kæru sinni til úrskurðarnefndarinnar, dags. 25. nóvember 2005, með bréfi, dags. 30. janúar 2006.
Á fyrrgreindum fundi umhverfisnefndar hinn 11. janúar 2006 var einnig eftirfarandi fært til bókar:  „Tekin fyrir umsókn Þórðar Eysteinssonar þar sem hann sækir um heimild til að byggja 35m² bílskúr á lóðinni að Tangagötu 26, Ísafirði, í samræmi við deiliskipulag um lóðina, sem gekk í gildi með auglýsingu í Stjórnartíðindum 5. janúar 2006.  Umhverfisnefnd leggur til við bæjarstjórn að erindið verði samþykkt.“  Á fundi bæjarstjórnar 19. janúar var tillaga umhverfisnefndar samþykkt.

Hefur kærandi skotið framangreindri ákvörðun til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi telur að umdeild bygging hafi verulega neikvæð grenndaráhrif.  Hún muni skyggja á lóð hennar og hús.  Byggingin eigi að vera fjögurra metra há og muni byrgja alla sýn sem þó hafi verið einhver milli húsa.  Nálægðin verði yfirþyrmandi.  Byggingin sé áætluð við lóðamörk hennar húss, í gömlu og grónu hverfi þar sem hús séu lágreist og byggðin þétt.  Lóðin sem fylgi húsi kæranda sé vestan megin þar sem sólar njóti síðari hluta dags og muni byggingin skyggja á glugga á báðum hæðum húss hennar. 

Ekki sé fallist á að komið hafi verið til móts við sjónarmið kæranda með þeirri breytingu sem gerð hafi verið frá upphaflegri umsókn, enda hafi breikkun bílskúrsins í för með sér að hann stækki um sjö fermetra.  Skúrinn hafi mikil neikvæð áhrif á umhverfið og skapi slæmt fordæmi.  Í upphaflegu deiliskipulagi fyrir svæðið hafi verið gert ráð fyrir geymsluskúrum aftast á lóðum en hér sé á ferðinni mikið meira en geymsluskúr. 

Málsrök Ísafjarðarbæjar:  Af hálfu Ísafjarðarbæjar er kröfu kæranda mótmælt.  Ítarleg grenndarkynning hafi átt sér stað á fyrirhuguðum bílskúr og komið hafi verið til móts við sjónarmið kæranda í málinu með því að færa skúrinn frá lóðamörkum. 

Bent sé á að í allri umfjöllun bæjaryfirvalda um mál þetta hafi verið fjallað um bílskúrsbyggingu en ekki geymsluskúr aftast í lóð. 

Fyrirhuguð bygging verði um 3,4 metrar á hæð en ekki 4 eins og kærandi haldi fram.  Fyrirhuguð bygging verði um 4,7 metra frá húsinu að Sundstræti 41 og 1,3 metra frá lóðarmörkum að Sundstræti 41.  Gluggar á 2. hæð að Sundstræti 41 séu nokkru hærri en fyrirhugaður bílskúr og muni hann því ekki byrgja útsýni úr þeim gluggum. 

Bæjarstjórn hafi á fundi sínum hinn 3. nóvember 2005 samþykkt að breyta deiliskipulagi lóðarinnar þannig að það tæki mið af athugasemdum um nálægð við Sundstræti 41 sem fram hafi komið í kjölfar grenndarkynningarinnar.  Málsmeðferð öll vegna deiliskipulagsbreytingarinnar hafi verið yfirfarin af Skipulagsstofnun sem ekki hafi gert athugasemd við að deiliskipulagsbreytingin væri auglýst í B-deild Stjórnartíðinda.  Auglýsingin hafi birst í B-deild Stjórnartíðinda hinn 5. janúar sl.  Umsókn um byggingarleyfi hafi verið samþykkt í bæjarstjórn hinn 2. febrúar sl., enda í samræmi við gildandi deiliskipulag. 

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið er í máli þessu deilt um lögmæti samþykktar umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 þess efnis að veita byggingarleyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði í samræmi við samþykkt deiliskipulag sem tók gildi hinn 5. janúar 2006. 

Baklóð kæranda, sem snýr í norður, og baklóð byggingarleyfishafa liggja saman.  Samkvæmt gögnum sem lögð hafa verið fyrir úrskurðarnefndina mun hin fyrirhugaða bílskúrsbygging vera 3,4 metrar á hæð og vera 1,3 metra frá lóðamörkum kæranda.  Hús kæranda stendur um 3,4 metrum frá lóðamörkum.  Á næstu lóð við byggingarleyfishafa hefur verið byggður bílskúr að lóðarmörkum. 

Úrskurðarnefndin telur að hæð og umfang byggingar samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi muni ekki skera sig verulega úr umhverfi sínu með tilliti til byggðarmynsturs þegar litið er til þess að um þétta byggð er að ræða og á lóðinni við hliðina hefur þegar verið reistur bílskúr.  Skuggavarp og birtuskerðing vegna hinnar fyrirhuguðu byggingar mun einkum beinast að norðurhluta lóðar kæranda.  Með vísan til þessa verður ekki séð að hið umdeilda byggingarleyfi og sú útsýnisskerðing sem af því leiðir valdi kæranda slíku óhagræði eða röskun að ógilda beri ákvörðunina. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar umhverfisnefndar Ísafjarðarbæjar frá 19. janúar 2006 um að veita leyfi til byggingar bílskúrs að Tangagötu 26 á Ísafirði. 

 

 

___________________________
Ásgeir Magnússon

 

 
_____________________________         ____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                              Geirharður Þorsteinsson

 

 

 

 

des 22
Love0

47/2004 Látraströnd

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 9. desember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 47/2004, kæra húseigenda að Látraströnd 9, Seltjarnarnesi á ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar hækkaðs glerþaks yfir garðskála að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi. 

Í málinu er nú kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 23. september 2004, sem barst nefndinni sama dag, kæra S og B, Látraströnd 9, Seltjarnarnesi ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að veita leyfi til byggingar hækkaðs glerþaks yfir glerskála að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi.  Hin kærða ákvörðun var afgreidd í bæjarstjórn Seltjarnarnesbæjar hinn 10. mars 2004. 

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Þá kröfðust kærendur þess að úrskurðað yrði til bráðabirgða um stöðvun framkvæmda, sem hafnar væru með stoð í hinni kærðu ákvörðun.  Féllst úrskurðarnefndin ekki á þá kröfu með úrskurði uppkveðnum hinn 11. nóvember 2004.

Málavextir:  Hinn 12. desember 2002 var tekin fyrir á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar fyrirspurn frá eiganda hússins að Látraströnd 7 um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins.  Fram kom að nefndur turn yrði 2,15 m upp fyrir aðalþak hússins.  Samþykkti nefndin að kynna nágrönnum fyrirspurnina.  Fram komu mótmæli frá nokkrum nágrönnum, þar á meðal kærendum, og var fyrirspurninni svarað neikvætt á grundvelli niðurstöðu kynningarinnar.

Hinn 5. júní 2003 var á ný tekið fyrir í skipulags- og mannvirkjanefnd erindi frá eiganda Látrastrandar 7 um leyfi fyrir umræddri viðbyggingu, en þá lá fyrir umsókn hans um leyfi til að byggja turn ofan á garðskála hússins samkvæmt teikningum er fylgdu erindinu.  Nokkur breyting hafði verið gerð frá fyrri uppdrætti og turninn lækkaður niður í 1,65 m yfir aðalþak hússins.  Skipulags- og mannvirkjanefnd samþykkti að senda málið í grenndarkynningu.  Mótmæli bárust, þar á meðal frá kærendum.  Var umsókninni hafnað en jafnframt bókað að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins og á grundvelli þessa var leyfi veitt hinn 4. mars 2004.  

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er á það bent að við byggingu húsa við Látraströnd hafi hæðarpunktur verið staðlaður við hæsta punkt þaks.  Ef turnbygging sem þessi yrði heimiluð víðar þyrfti að skipuleggja staðsetningu þeirra á öllum húsunum í húsaröðinni þannig að þær skyggðu ekki hver á aðra. 

Þá byggja kærendur á því að grenndaráhrif turnbyggingarinnar verði veruleg þar sem hún muni skerða útsýni, bæði úr húsi og af lóð.  Einnig komi byggingin til með að rýra afnot af garði þeirra og að séð verði úr turninum inn í borðstofu hjá þeim.  Muni og byggingin lækka húseign þeirra umtalsvert í verði. 

Málsrök Seltjarnarnesbæjar:  Af hálfu skipulags- og byggingaryfirvalda á Seltjarnarnesi er bent á að svo hagi til að húsið að Látraströnd 7 sé einnar hæðar með flötu þaki en á norðurhlið hússins séu tveir veggfletir sem gangi 1,05 m upp fyrir þak.  Húsin sitt hvoru megin séu á háum sökkli sem gefi möguleika á bílskúr undir húsi.  Húsið að Látraströnd 7 sé því nokkuð lágreistara en húsin við hliðina og ekki hafi verið nýtt heimild til að hafa þak þess hærra.  Því sé þakbreyting sú sem hér um ræði ekki úr takt við hæð aðlægra húsa og hafi fullt tillit verið tekið til athugasemda kærenda varðandi hæðarsetningu, sem fram hafi komið við grenndarkynningar.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Eigandi Látrastrandar 7 hefur mótmælt sjónarmiðum kærenda um að umrædd bygging hafi umtalsverð neikvæð grenndaráhrif.  Nauðsynlegt hafi verið að endurnýja þak garðskálans þar sem það sem fyrir hafi verið hafi verið orðið ónýtt. 

Vettvangsskoðun:  Úrskurðarnefndin kynnti sér aðstæður á vettvangi föstudaginn 15. október 2004.  

Niðurstaða:  Í máli þessu er deilt um ákvörðun skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar þess efnis að veita heimild til breytingar á húsinu að Látraströnd 7, Seltjarnarnesi.  Fólst breytingin í því að glerþak var sett á hluta hússins, yfir garðskála, og sá hluti þaksins hækkaður. 

Eins og að framan er rakið settu kærendur fram athugasemdir eftir að byggingarleyfisumsókn hafði verið grenndarkynnt.  Voru athugasemdir þeirra teknar til afgreiðslu á fundi skipulags- og mannvirkjanefndar hinn 6. nóvember 2003 og þeim svarað með bréfi byggingarfulltrúa, dags. 8. desember sama ár.  Síðar, eða hinn 4. mars 2004, var hið kærða leyfi veitt með stoð í bókun skipulags- og mannvirkjanefnd frá 6. nóvember 2003.  Kæra barst úrskurðarnefndinni hinn 23. september 2004. 

Í 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að telji einhver rétti sínum hallað með samþykkt byggingarnefndar eða sveitarstjórnar sé honum heimilt, innan mánaðar frá því að honum er kunnugt um afgreiðslu sveitarstjórnar, að skjóta málinu til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála.  Samkvæmt gögnum málsins var kærendum ekki tilkynnt það sérstaklega þegar hið kærða byggingarleyfi var veitt og mátti þeim því ekki vera kunnugt um samþykkt þess fyrr en framkvæmdir við gerð glerþaksins hófust.  Settu þau fram kæru til úrskurðarnefndarinnar án ástæðulauss dráttar og innan mánaðar frá því þeim varð kunnugt um tilvist leyfisins og barst kæra í máli þessu því innan kærufrests.  Verður málið því tekið til efnisúrlausnar.

Eins og að framan er rakið lagði byggingarleyfishafi í upphafi fram fyrirspurn til skipulags- og mannvirkjanefndar um heimild til byggingar turns ofan á garðskála og ákvað nefndin að kynna nágrönnum fyrirspurnina.  Kærendur mótmæltu fyrirhugaðri framkvæmd og afgreiddi nefndin fyrirspurnina neikvætt.  Í júní árið 2003 óskaði byggingarleyfishafi eftir byggingarleyfi fyrir svipaðri yfirbyggingu garðskálans en þó þannig að turninn yrði lækkaður.  Byggingarleyfisumsóknin var grenndarkynnt, sbr. 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Settu kærendur fram athugasemdir við byggingarleyfisumsóknina og með vísan til þeirra athugasemda ákvað skipulags og mannvirkjanefnd að hafna umsókninni en bókaði jafnframt að nefndin gæti fallist á að turninn færi upp í sömu hæð og hæsti hluti hússins.  Fyrir liggur að kærendum var tilkynnt um þessa afgreiðslu.  Síðar, eða 4. mars 2004, veitti skipulags- og mannvirkjanefnd hið kærða byggingarleyfi án undanfarandi grenndarkynningar.  

Í 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga segir að þegar sótt er um leyfi í þegar byggðu hverfi og deiliskipulag liggur ekki fyrir skuli skipulagsnefnd fjalla um málið og láta fara fram grenndarkynningu áður en það hlýtur afgreiðslu byggingarnefndar.  Í máli þessu liggur fyrir að umsókn um áþekka yfirbyggingu garðskálans hafði áður verði grenndarkynnt með fullnægjandi hætti og hafði skipulags- og mannvirkjanefnd þá ályktað um að fallist yrði á yfirbyggingu skálans með skilyrðum sem uppfyllt voru í umsókn um hið umdeilda byggingarleyfi.  Með hliðsjón af því að framangreind afstaða skipulags- og mannvirkjanefndar hafði verið kynnt kærendum og að breytingar þær sem gerðar voru eftir grenndarkynningu fyrri umsóknar voru óverulegar og kærendum til hagsbóta, verður ekki talið að skylt hafi verið að grenndarkynna að nýju umsókn um hið umdeilda leyfi. 

Af hálfu kærenda er á því byggt að hið kærða leyfi hafi í för með sér aukin grenndaráhrif og að hið hækkaða þak muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni, bæði af lóð og úr húsi.

Hvað þetta atriði varðar þá telur úrskurðarnefndin að hæð og umfang þaksins samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé ekki meiri en búast hafi mátt við með tilliti til hæðar á þökum húsa í nágrenni við kærendur og verður því ekki fallist á ógildingu þess á grundvelli útsýnisskerðingar.  Aftur á móti ef hið kærða leyfi leiðir til lækkunar húsverðs kærenda og takmarkar not þeirra af eign sinni kann slík verðrýrnun að leiða til þess að kærendur eigi rétt til skaðabóta, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki. 

Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kærenda um ógildingu hennar því hafnað. 

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og mannvirkjanefndar Seltjarnarnesbæjar frá 4. mars 2004 um að samþykkja breytingu á þaki hússins nr. 7 við Látraströnd á Seltjarnarnesi.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                       Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

56/2003 Teigagerði

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 23 nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon héraðsdómari, formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2003, kæra húseigenda og íbúa að Teigagerði 1 og 2 og Steinagerði 2 og 4 í Reykjavík á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.

Í málinu er kveðinn upp svofelldur

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 16. september 2003, sem barst nefndinni 17. s.m., kæra H og J, Teigagerði 1, B, Teigagerði 2, Ó og I, Steinagerði 2 og A, Steinagerði 4 Reykjavík ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík.  Hin kærða ákvörðun var staðfest af borgarstjórn Reykjavíkur hinn 2. október 2003.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Seint á árinu 2000 var tekin fyrir af byggingarfulltrúanum í Reykjavík umsókn eigenda Teigagerðis 3 um leyfi til stækkunar og breytinga á húsi sínu.  Erindið var sent í grenndarkynningu og synjað að henni lokinni á fundi skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur hinn 7. mars 2001.  Jafnframt var á fundinum samþykkt að vinna deiliskipulag fyrir reit sem afmarkast af Teigagerði, Breiðagerði, Steinagerði og göngustíg sem liggur meðfram lóðunum nr. 15 við Teigagerði og nr. 18 við Steinagerði.

Tillaga að deiliskipulagi reitsins var auglýst til kynningar og samþykkt í skipulags- og byggingarnefnd hinn 18. desember 2002.  Liggur ekki annað fyrir en að tillagan hafi hlotið lögboðna málsmeðferð.  Var deiliskipulag reitsins staðfest í borgarráði Reykjavíkur hinn 7. janúar 2003 og öðlaðist gildi við birtingu í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. mars 2003.  Engar kærur komu fram í kjölfar auglýsingar skipulagsins.

Umrætt deiliskipulag er sett fram á uppdrætti þar sem sýndir eru möguleikar til stækkunar og/eða hækkunar húsa á einstökum lóðum.  Fáeinar lóðir á svæðinu eru merktar tákni um að þar séu hús nánast í upprunalegu ástandi og að mælst sé til að útlit þeirra og efnisnotkun njóti verndar.  Eru slíkar merkingar m.a. á lóðunum nr. 1 og 3 við Teigagerði.

Auk uppdráttar er skipulagi svæðisins lýst í greinargerð.  Er þar gerð grein fyrir aðdraganda skipulagsgerðarinnar, eldra skipulagi svæðisins og núverandi aðstæðum og niðurstöðum.  Fjallað er um byggingarskilmála fyrir viðbyggingum og breytingum húsa á svæðinu og um nýtingarhlutfall.   Segir að gert sé ráð fyrir að nýtingarhlutfall verði allt að 0,5 á lóðum þar sem um kjallara sé að ræða.  Þar sem ekki sé um kjallara að ræða verði nýtingarhlutfall allt að 0,4 til að forðast mikla hækkun húsa.

Greinargerð skipulagsins fylgir húsakönnun Árbæjarsafns og listi yfir byggingarmagn á lóðum og hvað heimilt sé á hverri lóð.

Eftir gildistöku umrædds deiliskipulags sóttu eigendur Teigagerðis 3 um byggingarleyfi til stækkunar á kjallara og fyrstu hæð hússins auk byggingar á nýrri rishæð úr steinsteypu.  Var umsókn þeirra samþykkt af byggingarfulltrúa hinn 13. maí 2003.  Kærendur skutu þeirri ákvörðun til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála með bréfi hinn 10. júní 2003 og kröfðust þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar hjá úrskurðarnefndinni.  Ekki kom þó til þess að úrskurðarnefndin tæki þá afstöðu til þeirrar kröfu, þar sem byggingarfulltrúinn í Reykjavík stöðvaði, að eigin frumkvæði, framkvæmdir sem hafnar voru samkvæmt leyfinu.  Var það niðurstaða hans að útreikningur hönnuðar á nýtingarhlutfalli væri rangur og að nýtingarhlutfallið væri hærra en deiliskipulagið gerði ráð fyrir.

Skipulags- og byggingarnefnd staðfesti á fundi sínum hinn 2. júlí 2003 þessa ákvörðun byggingarfulltrúans um stöðvun framkvæmda á lóðinni.  Einnig var lagt til að umrætt byggingarleyfi yrði afturkallað þar sem nýtingarhlutfall virtist brjóta gegn samþykktu deiliskipulagi.  Var samþykkt að veita byggingarleyfishöfum 10 daga frest til þess að tjá sig um tillögu um afturköllun leyfisins. Engar athugasemdir bárust frá byggingarleyfishöfum vegna þessarar tillögu heldur lögðu þeir fram umsókn um nýtt byggingarleyfi með breytingum sem þeir töldu leiða til þess að byggingaráform þeirra samræmdust deiliskipulagi svæðisins.

Nýtt byggingarleyfi var veitt í samræmi við þessa nýju umsókn á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 9. júlí 2003, en jafnframt var fyrra byggingarleyfi afturkallað.  Ákvörðun þessi var staðfest á fundi borgarráðs hinn 15. júlí 2003 og var kærendum tilkynnt um þessi málalok með bréfum, dags. 21. júlí 2003.  Skutu þeir málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 18. ágúst 2003.

Með úrskurði til bráðabirgða, uppkveðnum 2. september 2003, stöðvaði úrskurðarnefndin framkvæmdir við breytingar á húsinu nr. 3 við Teigagerði, sem hafnar voru á grundvelli hins nýja byggingarleyfis, enda taldi nefndin enn leika vafa á um lögmæti hinnar kærðu ákvörðunar.

Eftir að fyrir lá ákvörðun úrskurðarnefndarinnar um stöðvun umræddra framkvæmda sóttu eigendur Teigagerðis 3 enn á ný um byggingarleyfi sem fól í sér að dregið yrði úr umfangi framkvæmdanna.  Var umsókn þessi samþykkt á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 10. september 2003 en jafnframt var byggingarleyfið frá 9. júlí 2003 afturkallað.

Með bréfi, dags. 17. september 2003, vísuðu kærendur málinu enn til úrskurðarnefndarinnar og kröfðust ógildingar hins nýja byggingarleyfis.  Jafnframt kröfðust þeir þess að framkvæmdir yrðu stöðvaðar meðan málið væri til meðferðar fyrir nefndinni.

Þar sem að hin kærða ákvörðun hafði ekki hlotið lögboðna staðfestingu borgarstjórnar þegar kæran barst úrskurðarnefndinni hinn 18. september 2003 beindi nefndin þeim tilmælum til byggingarfulltrúans í Reykjavík að hann hlutaðist til um að framkvæmdum yrði ekki fram haldið meðan svo væri ástatt.  Ritaði byggingarfulltrúinn bréf til eigenda Teigagerðis 3, dags. 23. september 2003, þar sem m.a. var áréttað „að framkvæmdir við húsið að Teigagerði 3, í samræmi við samþykkt byggingarfulltrúa frá 8. september 2003, eru háðar staðfestingu borgarstjórnar.“ Samkvæmt fyrirliggjandi úttektum mun þrátt fyrir þetta hafa verið unnið að breytingum á húsinu að Teigagerði 3 eftir 10. september 2003 og fram til þess að borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun á fundi sínum hinn 2. október 2003.  Mun framkvæmdum við útveggi og þök viðbygginga og ytra byrði hækkunar á þaki þá hafa verið að mestu lokið.  Með úrskurði, uppkveðnum hinn 9. október 2003, synjaði úrskurðarnefndin kröfu kærenda um að framkvæmdir við stækkun hússins að Teigagerði 3 yrðu stöðvaðar með þeim rökum að framkvæmdir væru svo langt á veg komnar að ekki þætti hafa þýðingu að stöðva þær meðan málið væri til meðferðar fyrir úrskurðarnefndinni, enda væru framkvæmdir við bygginguna á þeim tíma á ábyrgð og áhættu húseigenda.  

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er byggt á því að hið umdeilda byggingarleyfi samræmist ekki skipulagsskilmálum.  Ekki sé unnt að skilja skilmála deiliskipulagsins á þann veg að einungis þurfi að fylgja hæðarpunktum og stærðarmörkum án tillits til annarra ákvæða skilmálanna.  Grenndaráhrif viðbyggingar og hækkunar hússins verði veruleg og langt umfram það sem þörf krefji, enda séu ekki nýttar heimildir til stækkunar aðalhæðar hússins heldur einblínt á hækkun þess.  Þá sé ekki tekið nægjanlegt tillit til verndunarsjónarmiða við fyrirhugaðar breytingar hússins.  Ný útfærsla samkvæmt hinu nýja byggingarleyfi sé ekki til þess fallin að laga breytingarnar að skilmálum skipulagsins um að gæta skuli verndarsjónarmiða við breytingar hússins.  Þá séu stigin vafasöm skref með því að gera ráð fyrir að hluti kjallara hússins verði fylltur upp til þess eins að skapa grundvöll fyrir hækkun þess.  Eftir breytingar samkvæmt umdeildu byggingarleyfi muni húsið ekki fullnægja kröfum um hreinlætis- og þvottaaðstöðu.  Þá sé samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi gert ráð fyrir því að sorpgeymsla fyrir Teigagerði 3 sé staðsett á lóðamörkum húsanna að Teigagerði 1 og 3, sem hvorki falli að deiliskipulagi né hafi verið samþykkt af lóðarhafa Teigagerðis 1.  Ennfremur benda kærendur á að inntak hitaveitu og mælar ásamt öðrum búnaði sé í því rými sem loka skuli og fylla eigi upp.  Ekki hafi verið gerð grein fyrir því hvernig úr þessu verði bætt. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun verði staðfest.  Bent sé á að samkvæmt hinu kærða byggingarleyfi sé gert ráð fyrir að sökkulrýmið verði fyllt og að hætt hafi verið við hluta hækkunar hússins.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar eftir breytinguna sé því orðið 0,45.  Án kjallara sé nýtingarhlutfallið 0,39, þ.e. lægra en hámarks nýtingarhlutfall þeirra húsa sem ekki séu með kjallara en það sé 0,4.  Það liggi því ljóst fyrir að nýtingarhlutfall lóðarinnar miðað við hina samþykktu umsókn sé ekki hærra en deiliskipulagið leyfi.

Reykjavíkurborg telji umfjöllun kærenda um sökkulrýmið, s.s. um það hvort það hafi verið notað eða ekki, hafi enga þýðingu í málinu enda ljóst að byggingarleyfishöfum beri, hvað sem fortíðinni líði, að fylla rýmið.  Þá sé á það minnt að rými þetta hafi aldrei verið samþykkt af borgaryfirvöldum og því ekki um breytingu að ræða, sbr. eldri uppdrætti af húsinu.

Engin hús á deiliskipulaginu sem samþykkt hafi verið í borgarráði Reykjavíkur hinn 7. janúar 2003 séu friðuð.  Hvað friðunarsjónarmið varði þá hafi engin hús á skipulagssvæðinu verið hverfisvernduð.  Hafi það verið ígrunduð ákvörðun þar sem lagt hafi verið mat á verndargildi húsanna gagnvart hagsmunum eigenda húsanna um að breyta þeim og stækka með hliðsjón af breyttum kröfum samtímans.  Ekki hafi verið talið réttlætanlegt að setja á þessi hús frekari kvaðir.  Þau hús sem talin voru hafa verndargildi, samkvæmt húsakönnun Árbæjarsafns, hafi engu að síður verið merkt með bláum punkti til þess að eigendum þeirra og hönnuðum væri ljóst að þessi hús hefðu byggingarsögulegt gildi umfram önnur hús á svæðinu.  Samkvæmt skilmálum skipulagsins hafi ekki verið lagðar frekari kvaðir eða takmarkanir á þessi hús um breytingar en önnur hús og gildi sömu skilmálar um þau.  Þannig sé gert ráð fyrir stærri byggingarreitum við þau öll, að undanskyldu húsi nr. 1 við Bakkagerði, auk þess sem heimilt sé að hækka þau öll utan húsanna nr. 1 við Bakkagerði og 11 við Steinagerði.  Hafi það verið ætlun borgaryfirvalda að vernda húsin hefðu borgaryfirvöld, annað tveggja, hverfisverndað þau eða sett um þau sérstaka skilmála sem takmörkuðu breytingar á þeim.  Það hafi ekki verið gert og því sé heimilt að breyta þeim í samræmi við skilmála eins og samþykkt hafi verið vegna hússins að Teigagerði 3.  Síðasta setningin í 5. mgr. skilmálanna, þar sem mælst sé til að halda lítið breyttum húsum í upprunalegu ástandi, breyti ekki framangreindu. 

Hækkun hússins að Teigagerði nr. 3 samræmist ótvírætt 3. mgr. skilmálanna um hækkun portbyggingar þaks.  Þar komi m.a. fram að upprunalegu þakformi skuli haldið „…hvað varðar mænisstefnu og þakhalla.“  Hið kærða byggingarleyfi sé í samræmi við þennan áskilnað, þ.e. bæði mænisstefnunni og þakhallanum sé haldið.  Þá samræmist það öðrum skilyrðum sem þar komi fram s.s. varðandi hæðir og kvisti.  Með þessu ákvæði hafi verið ákveðið að koma í veg fyrir að mænisstefnu húsa á svæðinu yrði breytt t.d. þannig að aðal mænisás yrði samsíða götu.  Ástæða þess sé að slíkar breytingar hefðu raskað götumyndum gatnanna.  Upphafleg umsókn eigenda Teigagerðis 3, sem grenndarkynnt hafi verið á sínum tíma, hafi gert ráð fyrir slíkri breytingu.

Hvað varði kaflann „Viðhald og endurbætur“ þá sé hann ekki hluti byggingarskilmála/skipulagsskilmála deiliskipulagsins enda sé hann sérstakur kafli.  Hann sé því ekki bindandi með sama hætti og skilmálarnir, sbr. skilgreiningu hugtaksins skipulagsskilmála í grein 1.3 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, en ótvírætt sé að samþykkt byggingarleyfi að Teigagerði 3 sé í samræmi við skilmálana.  Það sé a.m.k. ljóst að fyrsta setning kaflans sé leiðbeinandi sbr. orðalagið „…leitast skal við…“.  Hún hafi því augljóslega ekki bindandi áhrif við umfjöllun og afgreiðslu byggingarleyfisumsókna.  Í samræmi við aðra setningu kaflans sé efnisnotkun hússins aftur á móti óbreytt.  Þá verði að telja, jafnvel þó litið yrði svo á að kaflinn væri bindandi, að úrskurðarnefndin væri ekki til þess bær að endurskoða „frjálst mat“ Reykjavíkurborgar um þennan þátt byggingarleyfisins.

Reykjavíkurborg telji sjónarmið kærenda um skerðingu á „…rétti til einkalífs…“  og möguleika til útivistar og sólar í aðliggjandi görðum ekki geta leitt til ógildingar byggingarleyfisins.  Ljóst sé að breytingin hafi einhver grenndaráhrif og muni auka skuggavarp inn á lóðir kærenda, einkum þegar sól sé lægst á lofti, eins og búast megi við þegar gerðar séu breytingar á húsum.  Við umfjöllun um grenndarsjónarmið verði aftur á móti að hafa í huga að í skipulags- og byggingarlögunum sé gert ráð fyrir að sveitarstjórnir hafi heimildir til að vinna og breyta skipulagsáætlunum, sbr. t.d. 25. og 26. gr.  Eigendur fasteigna í þéttbýli geti því ávallt vænst þess að breytingar verði gerðar á skipulagi sem haft geti í för með sér skerðingu á útsýni, aukið skuggavarp, umferðaraukningu eða aðrar breytingar.  Verði menn almennt að sæta því að með almennum takmörkunum geti hagsmunir þeirra í einhverju verið skertir með slíkum breytingum.  Þannig hátti til í því máli sem hér um ræði, enda almennt heimilt að gera þær breytingar á húsum, þ.m.t. á húsum kærenda, sem samþykktar hafi verið að Teigagerði 3. Að minnsta kosti sé ljóst að grenndaráhrif breytingarinnar á húsinu að Teigagerði 3 séu ekki svo veruleg að leitt geti til ógildingar byggingarleyfisins á grundvelli almennra reglna grenndarréttarins.  Í því sambandi verði einnig að hafa í huga að þær samræmist samþykktu deiliskipulagi sem ekki sé til umfjöllunnar í kærumáli þessu.  Telji aðilar sig aftur á móti hafa orðið fyrir tjóni umfram það sem almennt gerist eigi þeir bótarétt skv. ákvæðum 33. gr. laganna.  Um bótarétt sé úrskurðarnefndin ekki bær til að fjalla.  Með vísan til kafla 1.1 í greinargerð deiliskipulagsins sé einnig á það minnt að deiliskipulagsskilmálarnir séu að mestu í samræmi við markmið hverfaskipulags frá árinu 1988.  Kærendum hafi því mátt vera ljóst að til sambærilegra breytinga og samþykktar hafi verið að Teigagerði nr. 3 gæti komið á húsum í nágrenni við þá.

Hvað varði sorpgeymslu á lóðarmörkum þá hafi hún þegar verið byggð þegar núverandi eigendur hafi eignast húsið, að þeirra sögn.  Ekki sé fyrirhuguð breyting á henni heldur sé núverandi ástand sýnt á uppdrætti, sbr. ákvæði byggingarreglugerðar.  Rétt sé að taka fram að slíkar geymslur hafi almennt ekki verið sýndar á teikningum á þeim tíma sem húsið hafi verið byggt og því ekki gert ráð fyrir henni á eldri uppdráttum.  Jafnframt sé á það bent að byggingarleyfið hafi verið samþykkt með þeim fyrirvara að frágangur á lóðarmörkum skyldi gerður í samráði við lóðarhafa aðliggjandi lóða.  Byggingarleyfishöfum sé því óheimilt að ráðast í breytingar á skýlinu nema að fengnu samþykki eigenda Teigagerðis 1.  Vilji lóðarhafar að Teigagerði 1 ekki una því að skýlið standi á núverandi stað sé það annað mál sem taka þurfi sérstaklega til skoðunar m.t.t. þess hvort skýlið hafi staðið á þessum stað frá upphafi og hvaða réttaráhrif það geti haft o.s.frv.  Það geti aftur á móti ekki haft áhrif á gildi þess byggingarleyfis sem hér um ræði.

Andmæli byggingarleyfishafa:  Byggingarleyfishafi mótmælir kröfu kærenda og telur það vera í fullu samræmi við deiliskipulag hverfisins.  Málefnaleg rök séu engin og verði ekki betur séð en að kæran sé eingöngu sett fram til að gera byggingarleyfishöfum erfitt fyrir, þrátt fyrir að þeir séu búnir að fá á ný útgefið byggingarleyfi sem eigi að fullu að vera í samræmi við gildandi deiliskipulag.

Niðurstaða:  Eins og að framan greinir ákvað byggingarfulltrúinn í Reykjavík á fundi hinn 10. september 2003 að veita leyfi það sem um er deilt í máli þessu.  Krefjast kærendur ógildingar leyfisins, m.a. með þeim rökum að það samræmist ekki skipulagsskilmálum. 

Á umræddu svæði er í gildi deiliskipulag er borgarráð samþykkti hinn 7. janúar 2003 og birt var í B-deild Stjórnartíðinda hinn 17. mars 2003.  Samkvæmt skipulaginu er heimiluð stækkun á húsinu nr. 3 við Teigagerði en húsið er jafnframt auðkennt þannig að það sé talið hafa verndargildi samkvæmt húsakönnun.  Samkvæmt skilmálum skipulagsins er sú merking þó ekki bindandi heldur felur hún aðeins í sér tilmæli um að útlit húsa og efnisnotkun njóti verndar.  Verður því ekki fallist á að hið umdeilda byggingarleyfi fari gegn fyrirmælum skipulagsskilmála að þessu leyti. 

Ekki verður annað séð en að byggingarleyfið samræmist gildandi deiliskipulagi svæðisins um önnur atriði, svo sem nýtingarhlutfall og hæð og umfang viðbyggingar.  Verður leyfið því ekki fellt úr gildi með þeim rökum að það fari í bága við skipulagsskilmála.

Kærendur styðja kröfu sína um ógildingu byggingarleyfisins jafnframt þeim rökum að viðbyggingin sem leyfið heimilar muni hafa í för með sér veruleg grenndaráhrif og muni rýra afnot nærliggjandi garða og skyggja á sól.  Þegar litið er til þess að í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 er beinlínis gert ráð fyrir að framkvæmd skipulags geti haft í för með sér röskun á einstökum fasteignaréttindum, eftir atvikum gegn greiðslu skaðabóta, sbr. 33. gr. laganna, verður ekki fallist á að grenndaráhrif þau sem hér um ræðir séu slík að leiða eigi til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.   

Aðrar málsástæður kærenda sem fram eru færðar í máli þessu, svo sem um frágang sorpgeymslu á lóðamörkum og fyrirkomulag á inntaki lagna, þykja ekki þess eðlis að leiða eigi til ógildildingar hinnar kærðu ákvörðunar. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu kærenda um ógildingu á ákvörðun byggingarfulltrúans í Reykjavík frá 10. september 2003 um að veita leyfi til stækkunar fyrstu hæðar og byggingar nýrrar rishæðar að hluta að Teigagerði 3 í Reykjavík er hafnað. 

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

28/2008 Vatnsmýti

Með

Ár 2004, þriðjudaginn 17. ágúst, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 28/2002, kæra íbúa að Oddagötu 12, Reykjavík á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um breytingu deiliskipulags lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfi, dags. 13. júní 2002, sem barst úrskurðarnefndinni sama dag, kærir B, Oddagötu 12, Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 um breytt deiliskipulag lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík.  Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 14. maí 2002.  Kærandi krefst þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Hinn 28. september 1999 samþykkti borgarráð Reykjavíkur deiliskipulag fyrir lóð Háskóla Íslands í Vatnsmýri, háskólasvæði austan Suðurgötu, þ.e. svæðið sem afmarkast af lóðum stúdentabústaða í suðri, Njarðargötu í austri og Hringbraut í norðri að undanskildu íbúðasvæði við Aragötu og Oddagötu.  Samkvæmt skipulaginu var svæðið ein lóð sem skipt var upp í afmörkuð byggingarsvæði merkt A-H.  Var það skipulag í gildi fyrir hina kærðu breytingu.  Fól það í sér heimild til að byggja á svæðinu mismunandi byggingar, samtengdar eða ekki, allt eftir aðstæðum.  Hæðir húsa á svæðinu máttu vera ein til þrjár og nýtingarhlutfall um 0,37.  Grunnflötur allra hæða mátti vera 30.000 m².  Bílastæði voru ekki reiknuð sérstaklega en gert var ráð fyrir einu bílastæði á hverja 50 m² gólfflatar á svæðinu í heild. 

Í ágúst árið 2000 samþykktu borgaryfirvöld breytingu á deiliskipulagi þessu varðandi byggingarsvæði merkt H og vegna úthlutunar lóðar til Íslenskrar erfðagreiningar.  Með breytingunni varð sú lóð ekki lengur hluti hins eiginlega háskólasvæðis. 

Árið 2001 var lögð fram í skipulags- og byggingarnefnd tillaga að breytingu áðurnefnds deiliskipulags fyrir lóð Háskóla Íslands á byggingarsvæðum A-F, sem afmarkaðist af Sturlugötu til norðurs, lóð Íslenskrar erfðagreiningar til austurs, Eggertsgötu til suðurs og Oddagötu/Sæmundargötu til vesturs.  Á fundi sínum hinn 28. nóvember s.á. lýsti nefndin sig jákvæða gagnvart því að unnin yrði formleg tillaga að deiliskipulagsbreytingu á grundvelli framlagðrar tillögu ASK arkitekta, dags. 31. október 2001, breytt 23. nóvember 2001, að þekkingarþorpi á lóð Háskóla Íslands.  Hinn 5. desember s.á. samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa framkomna tillögu með þeirri breytingu að starfsemi á svæðinu yrði skilgreind með ákveðnum hætti í skilmálum og fram kæmi að eignarhald bygginga á svæðinu skyldi vera á einni hendi.  Í bókun nefndarinnar kom fram eftirfarandi skilgreining á starfseminni:  „Heimilt er að starfrækja á lóðinni fyrirtæki og stofnanir á sviði rannsókna, vísinda og þekkingar sem hafa hag af staðsetningu á háskólasvæðinu, leggja háskólastarfseminni lið með nálægð sinni eða tengjast henni.  Á lóðinni er og heimilt að vera með verslunar- og þjónustustarfsemi í smáum stíl til að þjónusta fyrirtæki og stofnanir á svæðinu, svo sem litlar verslanir, kaffihús, líkamsrækt, ljósritunarþjónusta o.fl.“  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti þessa afgreiðslu á fundi sínum hinn 11. desember 2001. 

Nánar tiltekið fól tillagan í sér að nýtingarhlutfall án kjallara yrði 0,7 en með kjallara 0,9.  Byggingarmagn á lóðinni án kjallara og bílageymslna yrði u.þ.b. 50.000 m² og fjöldi hæða mætti vera ein til tíu.  Eitt bílastæði skyldi reiknað fyrir hverja 50 m² gólfflatar.

Tillagan var auglýst til kynningar í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum frá 11. janúar til 8. febrúar 2002, athugasemdafrestur var til 22. febrúar 2002.  Athugasemdabréf bárust frá Norræna húsinu, dags. 14. febrúar 2002, íbúum Oddagötu 4, dags. 10. febrúar 2002, Baldri Símonarsyni, f.h. 44 íbúa við Oddagötu og Aragötu, dags. 22. febrúar 2002, Náttúruvernd ríkisins, dags. 22. febrúar 2002, og Kjartani Bollasyni, Fálkagötu 14, dags. 22. febrúar 2002.  Skipulagstillagan var á ný lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 6. mars 2002 ásamt innsendum athugasemdum og umsögn skipulagsfulltrúa um þær til kynningar og var málinu síðan frestað.  Tillagan var á ný lögð fyrir nefndina hinn 8. maí 2002 og var hún þá samþykkt á fundinum með svohljóðandi bókun:  „Auglýst tillaga samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa.  Vísað til borgarráðs.  Með vísan til athugasemda íbúa við Aragötu og Oddagötu er samþykkt að unnin verði tillaga að breyttu skipulagi hvað varðar umferð og kannað hvort vilji sé fyrir því hjá íbúum að gera Aragötu og/eða Oddagötu að botnlangagötum.“  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar hinn 14. maí 2002.

Var athugasemdaaðilum í kjölfar þessa tilkynnt um afgreiðslu málsins, þeim send umsögn skipulagsfulltrúa og leiðbeint um kærurétt og kærufrest.  Tillagan, ásamt fylgiskjölum, var að því loknu send til skoðunar Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í bréfi Skipulagsstofnunar, dags. 18. júní 2002, var bent á nokkur atriði í deiliskipulagsgögnunum sem lagfæra þyrfti og greint frá því að ekki yrði gerð athugasemd við að auglýsing um gildistöku deiliskipulagsins yrði birt í B-deild Stjórnartíðinda þegar tillit hefði verið tekið til athugasemda og Aðalskipulag Reykjavíkur 2001-2024 tekið gildi.  Auglýsing um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 24. janúar 2003.

Málsrök kæranda:  Í kæru til úrskurðarnefndarinnar vísar kærandi til athugasemda sem hann, ásamt fleiri íbúum við Oddagötu og Aragötu, setti fram við skipulagsyfirvöld á kynningartíma tillögunnar.  Þar kemur fram að hann telji að athugasemdum þeirra hafi aðeins að litlu leyti verið svarað efnislega og að rökstuðningi sé áfátt.

Kærandi telur að fyrirhugaðar byggingar samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi séu of nærri húsunum nyrst við Oddagötu.  Þá sé og gerð athugasemd við hæð húsa samkvæmt skipulaginu.  Húsin við Oddagötuna séu lágreist og telur kærandi að útsýni þaðan muni spillast.  Það samrýmist illa háskólasvæðinu að reisa þar tíu hæða hús.  Byggingarnar eigi að mynda „þekkingarþorp“ en mörg samtengd þriggja og fjögurra hæða hús falli ekki að þeirri hugmynd.  Þá verði skuggavarp nokkuð af byggingunum. 

Þá lýsir kærandi áhyggjum af vindáhrifum bygginganna og snjóþyngslum á svæðinu og þess farið á leit við borgaryfirvöld að þessir þættir verði kannaðir sérstaklega áður en framkvæmdir hefjist.

Varðandi bílastæði og bílageymslur þá sé í deiliskipulaginu gert ráð fyrir því að syðst við Oddagötuna sé niðurgrafinn bílastæðakjallari og opin bílastæði þar fyrir ofan.  Telur kærandi að eðlilegra sé að bílastæðin dreifist jafnt um svæðið og verði að hluta niðurgrafin.
Þá gerir og kærandi athugasemd við kynningu á tillögu hins kærða deiliskipulags.  Af teikningum þeim sem kynntar hafi verið hafi ekkert verið unnt að ráða hver hæð einstakra bygginga yrði eða hönnun og útlit.  Því telji kærandi kynningu tillögunnar ófullnægjandi og ámælisverða.

Þá sé bent á að nálægð fyrirhugaðra bygginga við íbúðarhúsin sem nú þegar séu á svæðinu spilli yfirbragði háskólahverfisins.  Aragata og Oddagata séu frá upphafi hugsaðar sem íbúðargötur, en vanhugsaðar breytingar á nágrenni þeirra rýri verðgildi fasteigna þar.  Húsin hafi þónokkurt byggingarsögulegt gildi og göturnar heillegt yfirbragð sem þoli ekki nálægð háreistra húsa.  Aðkoman að þeim og Norræna húsinu sé falleg en hún spillist ef nýbyggingar séu of nærri núverandi húsum.  

Kærandi tekur undir athugasemdir stjórnar Norræna hússins í Reykjavík sem settar voru fram við tillögu deiliskipulagsins og lúta að því að hið kærða deiliskipulag muni spilla verulega ásýnd Norræna hússins í borgarmynd Reykjavíkur og rýra þannig listrænt gildi einnar merkustu byggingar sem íslenska þjóðin hafi eignast. 

Að lokum kveðst kærandi gera sér fulla grein fyrir því að byggt verði á svæðinu, það sé aftur á móti ekki sama með hvaða hætti það verði gert.  

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg krefst þess að hin kærða ákvörðun, um breytingu á deiliskipulagi fyrir Háskóla Íslands, svæði A-F, verði staðfest.  Í kærunni sé aðallega byggt á þeim atriðum að kynning og málsmeðferð tillögunnar hafi ekki verið fullnægjandi, að fyrirhugað tíu hæða hús í Vatnsmýri spilli heildaryfirbragði háskólahverfisins og skerði aðkomu að Oddagötu, byggingar séu of nálægt húsum nyrst við Oddagötu og að æskilegt sé að húsum og bílastæðum sé dreift um fyrirhugað byggingarsvæði.  Hvað varði hæð og fjarlægð húsa þá sé vakin athygli á því að í þágildandi skipulagi hafi byggingarreitir verið þannig staðsettir að heimilt hafi verið að byggja allstórar byggingar mjög nálægt Oddagötu.  Samkvæmt umdeildri breytingu hafi byggingarreitir verið færðir til með þeim afleiðingum að uppbygging muni eiga sér stað nær nokkrum húsum við Oddagötu en fjær öðrum.  Í skilmálum sé gert ráð fyrir að hæðir húsa geti verið frá einni til tíu, innan skilgreindra byggingarreita, með nýtingarhlutfall að hámarki 0,7.  Byggingarreitur fyrir eins til tíu hæða hús sé bundinn í miðju á milli tveggja byggingarreita fyrir þriggja til fjögurra hæða hús.

Auk þess þyki ástæða til að benda á að skv. skipulags- og byggingarlögum sé sveitarfélögum falið skipulagsvald á deiliskipulagsstigi og þeim heimilað að breyta deiliskipulagsáætlunum að undangenginni málsmeðferð í samræmi við ákvæði laganna.  Reykjavíkurborg hafi því fulla heimild til að breyta umræddu skipulagi á þann veg sem gert var, þ.m.t. heimila hækkun húsa innan svæðisins.  Einnig sé bent á að umrædd lóð sé á miðsvæði (M5) samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 2001-2024.  Á slíkum miðsvæðum verði að vera hægt að taka tillit til breytilegra þarfa atvinnulífsins og í þessu tilviki háskólasamfélagsins.  Það sé viðurkennd lögskýring í skipulagsmálum að sveitarfélagi sé veitt meira svigrúm til breytinga á atriðum sem varði t.d. nýtingu lóða, kröfur til bílastæða og hæð húsa en til að mynda í grónum íbúðasvæðum, að teknu tilliti til áhrifa á hagsmunaaðila í nágrenni slíkra svæða.  Einnig beri að ítreka að í aðalskipulaginu sé fyrst og fremst gert ráð fyrir fjármála-, hátækni- og þekkingarfyrirtækjum, rannsóknarstarfsemi, hótelum og þjónustu tengdri þessari starfsemi.  Umþrætt breyting á deiliskipulaginu sé sniðin að þörfum Háskóla Íslands og þeirra aðila sem munu standa að uppbyggingu þekkingarþorps á háskólasvæðinu.

Hvað skuggavarpið varði þá sé samkvæmt hinni kærðu breytingu byggingarreit hæsta hússins hagað þannig að skuggavarp af því hafi sem minnst áhrif á íbúa í nágrenninu.  Af skuggavarpsgögnum megi ráða að aldrei verði skuggavarp af fyrirhuguðum húsum á háskólasvæðinu inn á lóðir við Oddagötu.  Sé því ekki um neina skerðingu að ræða sem íbúar þurfi að sætta sig við.  Skuggavarp af húsunum geti þar af leiðandi ekki orðið þess eðlis að leitt geti til ógildingar skipulagsbreytingarinnar á grundvelli grenndarréttarlegra sjónarmiða.  Telji aðilar sig aftur á móti, þrátt fyrir útreikninga og framlögð gögn, verða fyrir tjóni geti það leitt til bótaskyldu af hálfu Reykjavíkurborgar á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en geti aldrei leitt til ógildingar skipulagsins. 

Varðandi það að athugasemdum íbúa hafi aðeins að litlu leyti verið svarað efnislega, að rökstuðningur hafi verið rýr og að kynning tillögunnar hafi verið ófullnægjandi telur borgin að öllum athugasemdum hafi verið svarað á málefnalegan og skýran hátt og með rökstuðningi sem uppfylli kröfur stjórnsýslulaga.  Bent sé á að ekki sé unnt, og í eðli sínu óæskilegt, að kynna á deiliskipulagsstigi nákvæmar teikningar sem sýni hönnun og útlit bygginga.  Þá sé ekki unnt að staðsetja nákvæmlega hversu háar byggingar verði á hverjum stað enda sé um deiliskipulag að ræða en ekki byggingarleyfisumsókn.  Settur sé fram í deiliskipulagstillögunni ákveðinn rammi, í þessu tilviki að hæðir húsa geti verið á bilinu frá ein til tíu, innan skilgreindra og afmarkaðra byggingarreita með nýtingarhlutfall að hámarki 0,7.  Eðli sínu samkvæmt sé því um að ræða skipulagsáætlun fyrir afmarkaðan reit sem byggð sé á aðalskipulagi og kveði nánar á um útfærslu þess.  Gögn eins og athugasemdaraðilar virðist sækjast eftir að sjá liggi þ.a.l. ekki frammi fyrr en sótt verði um byggingarleyfi á lóðinni.

Kynning tillögunar hafi verið auglýst í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Auglýsingar um tillöguna hafi birst í Lögbirtingablaðinu auk þriggja dagblaða.  Að auki hafi verið haldinn kynningarfundur fyrir íbúa á svæðinu til að fara yfir tillöguna.  Fjölmargir aðilar hafi gert athugasemdir á kynningartíma tillögunnar og því sé ljóst að auglýsingin og kynningin hafi vakið athygli þeirra og ekki komið í veg fyrir að þeir kæmu á framfæri sjónarmiðum sínum og athugasemdum við tillöguna.

Varðandi vindáhrif og snjóþyngsli þá sé ekki unnt á þessu stigi málsins að kanna sérstaklega þessi áhrif þar sem hvorki liggi fyrir endanleg útfærsla á hæðum né gerðum húsanna á svæðinu.  Í skilmálum sé kveðið á um að við hönnun einstakra byggingarhluta skuli heildarmynd lóðarinnar vera skoðuð með tilliti til vindálags og skuli hanna hvern hluta byggingar með hliðsjón af því.  Við nánari hönnun húsanna muni byggingarfulltrúi hafa samráð við sérfræðinga um þau mál.  Almennt megi þó benda á að líklegast sé að skjólsælla verði í hverfinu í ákveðnum vindáttum eftir að uppbyggingin hafi átt sér stað.  Í ljósi þess að lágar byggingar umkringi væntanlegt miðhús, sem heimilt sé að hafa tíu hæðir, sé sennilegt að hefðbundnir vindsveipir kringum háhýsi nái ekki niður auk þess sem þeir séu yfirleitt bundnir við húsin sjálf.  Ekki sé hægt að sjá í fljótu bragði hvernig uppbyggingin geti haft áhrif á snjóþyngsli við Oddagötu. 

Hvað varði aðkomu að Oddagötu, Aragötu og Norræna húsinu, bílastæði og bílageymslur þá sé samkvæmt skilmálum gert ráð fyrir að aðkomur að svæðinu verði á þremur stöðum, þ.e. frá Sæmundargötu og Eggertsgötu auk aðalaðkomu frá Sturlugötu austan og vestan við húsaþyrpinguna.  Sturlugata muni tengjast Suðurgötu (sic) með hringtorgi.  Nú standi yfir færsla Hringbrautar sem hafi mikil áhrif við lausn umferðartæknilegra vandamála á svæðinu og stuðli að því að minnka álag á íbúðabyggð við Oddagötu og Aragötu auk stúdentagarða.  Við færslu Hringbrautar muni Njarðargatan fá aukið vægi sem aðkoma að háskólasvæðinu enda feli færslan í sér miklar endurbætur á gatnamótum Hringbrautar og Njarðargötu.  Þegar uppbygging sé farin af stað á svæðinu sé gert ráð fyrir því að strætisvagnar fari um Sturlugötu og tryggi þar með að þekkingarþorpið sé í góðri tengingu við almenningssamgöngur.  Með vísan til þessa verði ekki annað séð en að með færslu Hringbrautar og umferðartæknilegra lausna í tillögunni stórbatni aðkoma að íbúðabyggðinni og létti á umferð.  Sérstaklega sé vísað til þess að skipulags- og byggingarnefnd hafi samþykkt að vinna tillögu að breyttu skipulagi hvað varði umferð um íbúðabyggðina og að kannað yrði hvort vilji væri fyrir því hjá íbúum að gera Aragötu og/eða Oddagötu að botnlangagötum.  Líklegt sé að slík könnun fari fram þegar séð verði hvenær framkvæmt verði samkvæmt deiliskipulagstillögunni.

Á lóðinni sé gert ráð fyrir einu bílastæði á hverja 50 fermetra gólfflatar eða u.þ.b. 100 bílastæðum.  Heimilt sé að hafa hluta bílastæða neðanjarðar enda séu fyrir þau sérstakir byggingarreitir tilgreindir á skipulagsuppdrætti.  Í skilmálum komi fram að vanda skuli til hönnunar lóðar og bílastæða, m.a. með því að koma fyrir gróðurbelti á milli Oddagötu og bílastæða auk þess sem koma skuli upp gróðurreitum til að gefa bílastæðasvæðum grænt yfirbragð.  Sérstaklega sé kveðið á um að tryggt verði að góðar og öruggar gönguleiðir séu til staðar á lóðinni sem tengist stígakerfi Háskólasvæðisins og stúdentagarða.

Niðurstaða:  Kærandi í máli þessu krefst ógildingar á samþykkt borgarráðs Reykjavíkur um breytingu á deiliskipulagi lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri.  Byggir hann í meginatriðum annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið áfátt við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að með hinni kærðu ákvörðun hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum hans. 

Ekki verður fallist á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Þegar skipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut hún þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr. sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Einnig héldu skipulagsyfirvöld fund með hagsmunaaðilum þar sem þeim gafst kostur á að reifa sjónarmið sín varðandi tillöguna.  Þá verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að greina nánar frá hæð einstakra bygginga umfram það sem fram kemur á skipulagsuppdrættinum, enda er þar ákvörðuð hámarkshæð húsa auk þess sem nýtingarhlutfall ræður byggingarmagni á svæðinu.  Loks verður ekki séð að umsögn skipulagsfulltrúa vegna athugasemda sem settar voru fram við tillöguna hafi verið ófullnægjandi þannig að til ógildingar skipulagsins leiði.

Af hálfu kæranda er einnig á því byggt að skipulagsbreytingin hafi í för með sér aukin grenndaráhrif bygginganna vegna staðsetningar þeirra og að þær muni hafa í för með sér aukið skuggavarp frá því sem verið hefði eftir eldra skipulagi.  Séu þessi áhrif meiri en kærandi þurfi að una í grónu íbúðahverfi.

Úrskurðarnefndin telur að hæð, umfang og staðsetning bygginga samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi sé ekki meiri en búast hafi mátt við með tilliti til þess að um miðsvæði er að ræða.  Til þess verður að líta að samkvæmt eldra deiliskipulagi svæðisins frá árinu 1999 voru byggingarreitir staðsettir þannig að búast hefði mátt við allstórum byggingum nálægt nokkrum húsum við Oddagötu.  Sætti það skipulag ekki kæru til úrskurðarnefndarinnar.  Þá verður skuggavarp bygginganna ekki talið eiga að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar, en gögn um skuggavarp fyrirhugaðrar byggingar hafa verið lögð fyrir úrskurðarnefndina. 

Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kæranda um ógildingu hennar því hafnað. 

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar og vegna þess hve gagnaöflun hefur tekið langan tíma.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kæranda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002, sem staðfest var í borgarráði 14. maí 2002, um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðar Háskóla Íslands í Vatnsmýri í Reykjavík.

 

________________________________
Ásgeir Magnússon

 

______________________________           _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                      Ingibjörg Ingvadóttir

 

 

des 22
Love0

56/2002 Sigtún

Með

Ár 2004 fimmtudaginn 13. maí, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 56/2002, kærur tólf íbúa og eigenda íbúða að Sigtúni 27 og 39, Hofteigi 4 og Laugateigi 4, Reykjavík á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. september 2002 um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík. 

Á málið er nú lagður svofelldur

úrskurður:

Með bréfum, dags. 5., 6., 10., 11. og 16. október 2002, sem bárust úrskurðarnefndinni hinn 14., 15. og 21. sama mánaðar, kæra tólf íbúar og eigendur íbúða að Sigtúni 27 og 39, Hofteigi 4 og Laugateigi 4 í Reykjavík ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur um breytt deiliskipulag lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík. Ákvörðunin var staðfest í borgarráði hinn 17. september 2002 og í borgarstjórn hinn 19. sama mánaðar.

Í framangreindum kærum, sex að tölu, byggja kærendur á sömu eða svipuðum sjónarmiðum og fara hagsmunir þeirra saman.  Úrskurðarnefndin ákvað því að sameina kærumálin í eitt mál og voru kærumál nr. 57, 58, 59, 60 og 62/2002 sameinuð máli nr. 56/2002, sem fyrst barst úrskurðarnefndinni.  Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi en að öðrum kosti að heimiluð bygging verði lækkuð.

Málavextir:  Hinn 14. maí 1985 samþykkti borgarráð Reykjavíkur deiliskipulag fyrir svokallaðan Sigtúnsreit sem afmarkast af Suðurlandsbraut til suðurs, Kringlumýrarbraut til vesturs, Sigtúni til norðurs og Reykjavegi til austurs.  Er lóðin nr. 38 við Sigtún innan þess svæðis en á henni er Grand hótel Reykjavík.  Ýmsar breytingar hafa verið samþykktar á deiliskipulagi þessu frá þeim tíma.  Hvað varðar lóðina nr. 38 við Sigtún þá samþykkti borgarráð Reykjavíkur breytingu á deiliskipulaginu á árinu 1999, þar sem heimiluð var vuðbygging við hótelið.

Á fundi hinn 17. desember 2001 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að heimila lóðarhafa Sigtúns 38 að vinna tillögu að breyttu deiliskipulagi í samræmi við hugmyndir hans um stækkun hótelsins á lóðinni.  Hinn 7. febrúar 2002 var haldinn kynningarfundur um skipulagsáformin með nágrönnum og í kjölfarið var unnin tillaga að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar.  Á fundi hinn 15. maí 2002 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa deiliskipulagstillöguna.  Borgarráð Reykjavíkur staðfesti þá afgreiðslu á fundi sínum hinn 21. maí 2002.

Deiliskipulagstillagan fól m.a. í sér að auk núverandi bygginga á lóðinni yrði heimilað að byggja viðbyggingu, allt að tólf hæða, auk inndreginnar efstu hæðar, syðst á lóðinni.  Þá var gert ráð fyrir að byggja eina hæð ofan á syðstu álmu hótelsins, viðbyggingu til suðurs við ráðstefnusal, auk þess að heimiluð var glerbygging milli núverandi bygginga og nýbygginganna.  Samkvæmt tillögunni skyldi einnig heimilað að byggja 2.700 m² bílskýli neðanjarðar fyrir 110 bifreiðar.  Tillagan gerði jafnframt ráð fyrir nýrri aðkomu að lóðinni um Engjateig. 

Deiliskipulagstillagan var auglýst í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum frá 12. júní 2002 með athugasemdafresti til 24. júlí 2002.  Fjórar athugasemdir bárust, m.a. frá hluta kærenda, sem einkum lutu að áhyggjum af skuggavarpi, að byggingin samræmdist illa byggðamynstri hverfisins og væri talsvert hærri en nálægar byggingar. 

Á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 11. september 2002 var tillagan samþykkt og á fundi borgarráðs hinn 17. sama mánaðar var afgreiðsla nefndarinnar staðfest. 

Athugasemdaaðilum var í kjölfarið tilkynnt um afgreiðslu málsins, þeim send umsögn skipulagsfulltrúa og leiðbeint um kærurétt og kærufrest.  Tillagan, ásamt fylgiskjölum, var að því loknu send til skoðunar Skipulagsstofnunar skv. 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Í bréfi Skipulagsstofnunnar, dags. 28. nóvember 2002, kom fram að stofnunin teldi að tilteknum atriðum í athugasemdum hefði ekki verið svarað auk þess sem stofnunin benti á nokkur atriði í deiliskipulagsgögnunum sem lagfæra þyrfti.  Athugasemdum var svarað og að því loknu var Skipulagsstofnun send tillagan að nýju ásamt umsögn um framkomnar athugasemdir.  Með bréfi, dags. 24. júní 2003, tilkynnti Skipulagsstofnun Reykjavíkurborg að stofnunin gerði ekki athugasemdir við að auglýsing um gildistöku tillögunnar yrði birt og var auglýsing þess efnis birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 30. júní 2003.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir. 

Málsrök kærenda:  Af hálfu kærenda er annars vegar á því byggt að málsmeðferð við undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt af hálfu borgaryfirvalda og hins vegar að ákvörðunin sé haldin efnisannmörkum. 

Því er haldið fram að ekki hafi verið haft fullnægjandi samráð við nágranna um gerð hins umdeilda deiliskipulags.  Hótelstjóri Grand hótels Reykjavík hafi boðið nágrönnum til fundar hinn 2. febrúar 2002 og þangað hafi komið um þrjátíu manns.  Þar hafi byggingaráformin verið kynnt og m.a. komið fram að erindið færi í hefðbundna grenndarkynningu.  Auglýsing um tillögu að breyttu deiliskipulagi lóðarinnar hafi birst í Morgunblaðinu miðvikudaginn 12. júní 2002, innan um erlendar fréttir, og hafi verið ein af fimm skipulagsauglýsingum sem birtust þennan dag.  Tilviljun hafi ráðið því að tveir kærenda hafi séð auglýsinguna og í kjölfarið sent skipulagsyfirvöldum athugasemd við tillöguna.  Telja kærendur að skipulagstillagan hafi ekki verið auglýst með áberandi hætti eins og tilskilið sé samkvæmt 1. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Þá hafi auglýsingin verið birt um hásumar og á þeim tíma sem flestir séu í sumarfríi úti á landi eða erlendis.  Flestir nágrannanna hafi því ekkert heyrt frekar af fyrirhuguðum byggingarframkvæmdum fyrr en hinn 17. september 2002, en þann dag hafi borgarráð samþykkt breytingu deiliskipulags lóðarinnar.  Kærendur eru verulega ósáttir við þessa málsmeðferð og halda því fram að það sé með ólíkindum að svo stór breyting á deiliskipulagi hafi ekki verið kynnt betur en raun beri vitni.  Enginn kynningarfundur hafi verið haldinn á vegum borgarinnar og málið ekki farið í bréflega grenndarkynningu eins og íbúar borgarinnar séu vanir, jafnvel þótt um minniháttar mál sé að ræða. 

Efnislegar athugasemdir kærenda lúta einkum að hæð turnbyggignar.  Engin rök hafi verið færð fram fyrir nauðsyn svo hárrar byggingar í því umhverfi sem um ræði.  Í skipulagi hverfisins sé gert ráð fyrir byggingum sem séu í mesta lagi þrjár til fjórar hæðir og því ljóst að byggingin muni gnæfa yfir nærliggjandi byggð.  Allar byggingar sunnan Sigtúns séu lágreistar og falli vel að íbúðarbyggð Teigahverfis, auk bygginganna við Engjateig sem allar séu í svipaðri hæð og aðrar byggingar í hverfinu.  Að vísa til þess að háar byggingar séu í nágrenninu, við Suðurlandsbraut og Hátún séu engin rök, því þrettán hæða byggingar sé ekki að finna þar, heldur í það mesta sjö til átta hæða. 

Fyrirhuguð bygging varpi skugga á eignir sumra kærenda stóran hluta ársins og geti það rýrt verðmæti eignanna svo varði bótaskyldu skv. 1. mgr. 33. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Kærendur telja deiliskipulagið í andstöðu við kafla 4.2.2 í skipulagsreglugerð nr. 400/1998, þar sem segi að við deiliskipulagningu íbúðarhverfa skuli þess jafnan gætt að í íbúðum og á lóðum íbúðarhúsa sé sem best hægt að njóta sólar, útsýnis, skjóls og friðsældar. 

Kærendur benda einnig á að ef byggingin verði reist sé komið fordæmi sem dregið geti dilk á eftir sér, t.d. ef lóðarhafi næstur hótelinu óski eftir að byggja á lóðinni í svipuðum stíl. 

Rannsóknir á áhrifum byggingarinnar á umferð og veðurfar hafi verið ófullnægjandi. Meta hefði þurft umhverfisáhrif skipulagsins, gera húsakönnun og ættu þessir annmarkar að leiða til ógildingar skipulagsins, sbr. álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 727 frá árinu 1992. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Reykjavíkurborg vísar til þess að skv. skipulags- og byggingarlögum sé sveitarfélögum falið skipulagsvald á deiliskipulagsstigi og þeim heimilað að breyta deiliskipulagsáætlunum að undangenginni málsmeðferð í samræmi við ákvæði laganna.  Reykjavíkurborg hafi því haft fulla heimild til að breyta umræddu skipulagi á þann veg sem gert hafi verið.  Hafa verði í huga að umrædd lóð sé á atvinnusvæði, þ.e. athafnasvæði skv. Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem í gildi hafi verið á þeim tíma sem tillagan hafi verið auglýst.  Á slíkum svæðum verði, m.t.t. breytilegra þarfa atvinnulífsins, að ætla sveitarfélögum meira svigrúm til breytinga en á hreinum íbúðasvæðum. 

Úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála geti ekki tekið ákvörðun um að breyta deiliskipulaginu í samræmi við kröfur kærenda því til þess sé hún ekki valdbær.  Slíkum kröfum beri nefndinni að vísa frá af sjálfsdáðum.

Hvað skuggavarpið varði þá sé í hinni kærðu breytingu leitast við að staðsetja hæstu húshluta og snúa þeim með þeim hætti að skuggavarp af þeim hafi sem minnst áhrif á íbúa í nágrenninu.  Eins og ráða megi af gögnum um skuggavarp, þá varpi hæstu húshlutarnir ekki skugga inn á lóðir við Sigtún frá apríl og fram í september.  Á þeim tíma sé mikilvægt að skerða ekki möguleika fólks til að njóta útivistar í görðum sínum.  Eftir þann tíma fari skuggar hæstu húshlutanna að fara inn í garðana eins og algengt sé víða í borginni.  Á þeim tíma geti mun lægri hús og jafnvel landhæðir haft veruleg áhrif á skuggavarp þar sem sólin lækki verulega á lofti og sólargangur styttist.  Íbúar þurfi almennt að sætta sig við slíka skerðingu og sé hún ekki þess eðlis að leitt geti til ógildingar skipulagsbreytingarinnar á grundvelli grenndarsjónarmiða.  Telji kærendur sig aftur á móti hafa orðið fyrir tjóni geti það leitt til bótaskyldu af hálfu Reykjavíkurborgar á grundvelli 33. gr. skipulags- og byggingarlaga en leiði ekki til ógildingar breytingarinnar. 

Reykjavíkurborg bendir á að umdeild tillaga hafi verið auglýst til kynningar í samræmi við ákvæði skipulags- og byggingarlaga.  Auglýsingar um tillöguna hafi birst í Lögbirtingablaðinu og dagblöðum.  Að auki hafi verið haldinn kynningarfundur fyrir íbúa á reitnum áður en hin formlega auglýsing átti sér stað og skipulagstillagan hafi verið unnin í samræmi við skipulags- og byggingarlög.  Bent sé á að aðilar að þremur kærum hafi gert athugasemdir á kynningartíma tillögunnar og sé því ljóst að auglýsingin og kynningin hafi ekki farið framhjá þeim. 

Deiliskipulag sé ekki matsskyld framkvæmd samkvæmt ákvæðum laga um mat á umhverfisáhrifum.  Reykjavíkurborg hafi því ekki getað, þó vilji hefði staðið til, látið meta í formlegu umhverfismatsferli áhrif skipulagsbreytingarinnar.  Eins og fram komi í fyrirliggjandi gögnum málsins hafi umhverfisáhrif hennar, s.s. á umferð, skuggavarp o.fl., verið metin áður en breytingin hafi verið samþykkt.  Þá hafi ekki verið þörf húsakönnunar skv. 5. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga áður en ráðist var í breytinguna, þar sem tillagan geri ekki ráð fyrir niðurrifi húsa og lúti eingöngu að breytingu á deiliskipulagi varðandi eina lóð, þar sem engin eldri hús standi.

Tilvitnað álit umboðsmanns Alþingis í máli nr. 727 frá 1992 sé ekki sambærilegt máli því sem hér sé til umfjöllunar.  Þar hafi verið um að ræða breytingar á deiliskipulagi á íbúðarsvæði auk þess sem farið hafi verið með breytinguna sem óverulega og hún ekki kynnt fyrir hagsmunaaðilum eins og heimilt hafi verið skv. þágildandi lögum.  Í málinu sem hér sé til umfjöllunar varði breytingin atvinnusvæði.  Málin séu einnig ólík að því leyti að hin kærða breyting hafi verið kynnt sem veruleg breyting á deiliskipulagi.  Öllum hagsmunaaðilum hafi því verið gefið tækifæri til að koma að sjónarmiðum sínum, þau tekin til skoðunar og þeim svarað.

Málsrök lóðarhafa:  Lóðarhafinn bendir á að enginn skuggi falli út fyrir lóðarmörk Sigtúns 38 frá 20. apríl til 20. ágúst ár hvert og vísar í því sambandi til mælinga Onnó teiknistofu sem lagðar hafi verið fram í málinu.  Á jafndægrum nái skuggavarpið út á götu til kl. 15:00 en fari þá inn á lóð nr. 27 við Sigtún og u.þ.b. 40 mínútum síðar inn á lóð nr. 29 og um kl. 16:20 inn á lóð nr. 31.  Klukkan 17:00 og eftir það fari skuggavarpið á og yfir hús nr. 33, 35 og 37 við götuna með 40 mínútna millibili samkvæmt sömu mælingum.  Með vísan til þessara mælinga sé ekki um staðbundið skuggavarp á hús við Sigtún að ræða eins og kærendur hafi haldið fram.

Öllum húseigendum í Teigahverfi, auk húseigenda í Hátúni og þar í kring, hafi verið boðið á óformlegan fund hinn 2. febrúar 2002 og hafi yfir 30 manns mætt til fundarins.  Á þeim fundi hafi tveir aðilar verið á móti byggingaráformunum en aftur á móti hafi margir lýst yfir ánægju með málið.  Þá hafi verið haldinn óformlegur fundur með eigendum hússins nr. 27 við Sigtún þar sem áætlað skuggavarp hafi verið sýnt með myndrænum hætti af geisladiski.  Þar sjáist skuggavarp frá væntanlegum byggingum á tímabilinu 20. maí til 20. september, frá kl. 9 að morgni til kl. 17 síðdegis.  Samkvæmt því sem fram hafi komið félli aldrei skuggi á hús þeirra á umræddu tímabili.  Gert hafi verið samsvarandi skuggavarp fyrir tímabilið 20. október til 20. desember og þá hafi komið í ljós að 20. október fari skuggavarpið yfir Sigtún nr. 21 kl. 13:00, síðan yfir hús nr. 23 u.þ.b. 37 mínútum síðar og síðan koll af kolli.  Hinn 20. nóvember séu núverandi byggingar hótelsins farnar að varpa skugga yfir á húsin gegnt hótelinu.  Benda megi á að húsin við Sigtún varpi skugga á hús við Laugateig og Laugateigshúsin varpi skugga á hús við Hofteig.  Enginn skuggi komi frá fyrirhugaðri byggingu á húsið nr. 4 við Hofteig.

Lóðarhafi heldur því fram að hús vestan Sigtúns nái fullum níu hæðum og megi ætla að skuggavarp af þeim hafi meiri áhrif á neðstu hús við Hofteig en væntanleg hótelstækkun.  Staðhæfing kærenda þess efnis að fyrirhuguð bygging samkvæmt deiliskipulaginu muni varpa skugga á fjölda garða og þar á meðal nr. 4 við Hofteig sé röng og enginn skuggi falli á það hús eða nærliggjandi hús.

Hótelið að Sigtúni 38 hafi opnað í júlí 1987 og fljótlega hafi komið í ljós að rekstrarforsendur þess hafi ekki verið góðar.  Aðalástæður þess hafi verið skortur á gistiherbergjum en öll aðstaða í húsinu svo sem til eldunar, funda- og veisluhalda hafi getað annað miklu stærra hóteli.  Í byrjun árs 1995 hafi kærandi eignast fasteignina og þá strax hafi legið fyrir að á næstu árum yrði hótelið stækkað.  Árið 1997 hafi verið  hafist handa við stækkun á ráðstefnuaðstöðu sem tekin hafi verið í notkun í árslok 1997 og við það hafi rekstrarskilyrði hótelsins batnað mjög.  Í framhaldinu hafi verið óskað eftir heimild borgaryfirvalda að leyfa stækkun á sjálfu gistirýminu til að styrkja stoðirnar enn frekar.  Séu því málefnalegar ástæður að baki umræddri skipulagsbreytingu.

Séð sé fyrir bifreiðastæðum á lóðinni og í neðanjarðargeymslu fjölgi stæðum úr 143 upp í tæp 300 eftir stækkun.  Aðkoma hótelgesta verði færð frá norðurinngangi og í nýjan inngang vestan megin við húsið.  Með þessu móti færu rútur strax aftur út á Kringlumýrarbraut en keyrðu ekki upp Sigtúnið eins og gert sé í dag.  Til¬gangurinn sé að draga úr umferð stórra bifreiða um Sigtúnið og fækka þar bifreiðum í lausagangi sem séu öllum til ama.

Niðurstaða:  Kærendur í máli þessu krefjast ógildingar á samþykkt borgarstjórnar Reykjavíkur um breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún, Grand hótel Reykjavík.  Byggja þeir annars vegar á því að málsmeðferð hafi verið áfátt við gerð og undirbúning hinnar kærðu ákvörðunar og hins vegar að með henni hafi verið gengið gegn lögvörðum grenndarhagsmunum þeirra.

Ekki verður fallist á að undirbúningi hinnar kærðu ákvörðunar hafi verið áfátt.  Efnt var til kynningar á skipulagstillögunni á undirbúningsstigi og með því gætt ákvæða 4. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 um samráð við hagsmunaaðila, en ekki er í ákvæðinu áskilið að kynning skipulagstillögu á þessu stigi þurfi með beinum hætti að vera á vegum sveitarstjórnar.  

Þegar skipulagstillagan var fullmótuð var hún auglýst og hlaut hún þá málsmeðferð sem áskilin er í 1. mgr. 26. gr. sbr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga.  Verður ekki fallist á að tillagan hefði átt að fá meðferð grenndarkynningar eftir 2. mgr. 26. gr. nefndra laga, enda er þar kveðið á um óvandaðri meðferð óverulegra breytinga á deiliskipulagi.

Af hálfu kærenda er á því byggt að skipulagsbreytingin hafi í för með sér aukin grenndaráhrif viðbyggingarinnar, einkum aukið skuggavarp, frá því sem verið hefði eftir eldra skipulagi.   Séu þessi áhrif meiri en kærendur þurfi að una í grónu íbúðahverfi.

Úrskurðarnefndin telur að hæð og umfang byggingar samkvæmt hinu kærða deiliskipulagi muni ekki skera sig verulega úr umhverfi sínu með tilliti til byggðarmynsturs þegar litið er til hæðar og legu byggigna við Suðurlandsbraut og vestan megin Kringlumýrarbrautar og við Borgartún.  Þá verður ekki fallist á að aukið skuggavarp sé svo verulegt að það eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar, en ítarleg gögn um skuggavarp fyrirhugaðrar byggingar hafa verið lögð fyrir úrskurðarnefndina.  Verður til þess að líta að íbúðarbyggð sú sem kærendur búa í liggur að athafnasvæði og að íbúar á slíkum jaðarsvæðum mega jafnana búast við að starfsemi á athafnasvæðinu kunni að hafa einhverja röskun í för með sér. 

Ekki verður heldur fallist á að hugsanleg verðrýrnun á eignum kærenda vegna skipulagsbreytingarinnar eigi að leiða til ógildingar á hinni kærðu ákvörðun.  Hins vegar gæti slík verðrýrnun leitt til þess að kærendur ættu rétt til skaðabóta samkvæmt ákvæði 33. gr. skipulags- og byggingarlaga, en um þann bótarétt fjallar úrskurðarnefndin ekki.

Engar aðrar málsástæður hafa komið fram er leitt gætu til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar og verður kröfum kærenda um ógildingu hennar því hafnað.  Þá ber að vísa frá kröfu einstakra kærenda um að úrskurðarnefndin breyti hinni kærðu ákvörðun, enda er það ekki á valdsviði úrskurðarnefndarinnar að taka slíka ákvörðun.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 11. september 2002 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 38 við Sigtún í Reykjavík.   Kröfum um að úrskurðarnefndin breyti hinni kærðu ákvörðun er vísað frá nefndinni.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                          Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

48/2002 Borgartún

Með

Ár 2004, fimmtudaginn 22. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir hdl.

Fyrir var tekið mál nr. 48/2002, kæra eigenda húseignanna að Borgatúni 23 og 29, Reykjavík á ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar um breytingu á deiliskipulagi lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún í Reykjavík. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 20. ágúst 2002, er barst nefndinni hinn 30. sama mánaðar, kæra eigendur húseignanna að Borgartúni nr. 23 og 29, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar frá 5. júní 2002 að breyta deiliskipulagi lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún í Reykjavík. 

Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði felld úr gildi en vísa ekki að öllu leyti til sömu kæruatriða. 

Samþykkt skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarráði hinn 14. júní 2002. 

Málavextir:  Árið 1993 var samþykkt af borgaryfirvöldum deiliskipulag fyrir götureit sem afmarkast af Sæbraut til norðurs, Kringlumýrarbraut til austurs, Borgartúni til suðurs og Höfðatúni til vesturs.  Samkvæmt deiliskipulaginu var nýtingarhlutfall lóða almennt 0,7.  Frá þeim tíma hefur starfsemi á svæðinu breyst verulega og hafa risið þar nýbyggingar fyrir skrifstofur og ýmis konar þjónustu í stað eldri bygginga þar sem m.a. var miðstöð fyrir vöruflutninga, rekstur vörubílastöðvar og önnur áþekk starfsemi.  Hafa frá árinu 1998 verið gerðar átta breytingar á deiliskipulagi svæðisins vegna breyttrar nýtingar þess.  Taka þessar breytingar til allra lóða á reitnum nema lóðar móttökuhúss Reykjavíkurborgar, Höfða, og lóða kærenda, en síðasta breytingin tekur til lóðanna nr. 25-27 og 31 og var sú breyting kærð til úrskurðarnefndarinnar eins og áður er getið.  Breytingar þessar hafa lotið að því að breyta byggingarmagni og fyrirkomulagi bygginga á lóðunum og hefur nýtingarhlutfall fyrir einstakar lóðir á svæðinu verið hækkað, að sögn borgaryfirvalda í samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016 um bætta nýtingu athafnahverfa.

Með tilliti til þeirra breytinga sem gerðar höfðu verið á deiliskipulaginu og markmiðs þágildandi aðalskipulags um aukna nýtingu athafnasvæða, samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa tillögu að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 25 – 27 við Borgartún á fundi sínum hinn 20. desember 2000.  Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi hinn 16. janúar 2001.  Gerði tillagan ráð fyrir að heimilt yrði að byggja á lóðinni fimm hæða hús með inndreginni sjöttu hæð en eldra skipulag gerði ráð fyrir þriggja hæða húsi.  Nýtingarhlutfall lóðarinnar yrði 0,9 án bílgeymslu en 1,1 með bílgeymslu.  Tillagan var auglýst til kynningar frá 19. janúar 2001 með athugasemdafresti til 2. mars s.á.  Kærendur gerðu athugasemdir við tillöguna sem lutu einkum að aukningu umferðar um lóðirnar nr. 23 og 29.  Þá lutu þær og að hækkun hússins og nýtingarhlutfalli.  Einnig var gerð athugasemd um akstursleið á austanverðri lóðinni nr. 29.  Af málsgögnum sést að í kjölfar þessara athugasemda var haldinn fundur með skipulagsyfirvöldum og kærendum þar sem m.a. komu fram áhyggjur vegna aukinnar umferðar, næði tillagan fram að ganga.  Var m.a. rætt um að athuga möguleika á aðkomu að lóðunum frá Sæbraut og aðkomu um lóðina nr. 31.  Í greinargerð Reykjavíkurborgar segir að eftir ítarlega skoðun hafi ekki verið talið, með tilliti til umferðaröryggis og skerðingar á þjónustustigi Sæbrautar vegna slíkra breytinga, að hægt yrði að gera aðkomu að lóðinni (mögulega fleiri lóðum) frá Sæbraut.  Þá segir í greinargerð Reykjavíkurborgar að í kjölfar þessa hafi verið fundað með eigendum lóðarinnar nr. 31 og rætt við þá um möguleika á aðkomu um þá lóð, til að létta á aðkomunni um lóðirnar nr. 23 og 29.  Þar sem ekki hafi náðst samkomulag milli eigenda á lóðinni nr. 25 – 27 og 31 um það hafi málið ekki hlotið afgreiðslu. 

Í byrjun árs 2002 var lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd ný tillaga að breytingu á deiliskipulagi lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún, þar sem gert var ráð fyrir aðkomu að lóðinni nr. 25 – 27 um lóðina nr. 31 auk aðkomunnar yfir lóðirnar nr. 23 og 29.  Þá gerði tillagan ráð fyrir að á lóðinni nr. 25 – 27 og á baklóð nr. 31 yrði heimilt að byggja sjö hæða hús með inndreginni áttundu hæð auk kjallara.  Nýtingarhlufall ofanjarðar yrði 0,9 en með kjallara, þar með töldum bílastæðakjallara, 1,1.  Á fundi hinn 23. janúar 2002 samþykkti skipulags- og byggingarnefnd að auglýsa tillöguna og staðfesti borgarráð afgreiðsluna á fundi hinn 29. janúar 2002.  Tillagan var auglýst til kynningar frá 8. febrúar 2002 með athugasemdafresti til 5. apríl s.á.

Allmargar athugasemdir bárust frá nágrönnum, þar á meðal kærendum.  Lutu þær að ýmsum atriðum er varða aðkomu að umræddum lóðum, sem eru baklóðir með aðkomu um framlóðir, m.a. á mörkum lóða kærenda.  Auk þess voru athugasemdir gerðar við stærð, hæð og fyrirkomulag bygginga á lóðunum, hækkað nýtingarhlutfall, aukna umferð, skert útsýni, hæðarsetningu o.fl.  Einnig barst athugasemd frá eigendum lóðarinnar nr. 31 við Borgartún vegna umferðarkvaðarinnar.  Sú athugasemd var afturkölluð með bréfi, dags. 30. apríl 2002, með þeim fyrirvara að skipulags- og byggingarnefnd féllist á takmarkaðri aðkomu en deiliskipulagstillagan gerði ráð fyrir.

Tillagan var í kjölfarið lögð fyrir skipulags- og byggingarnefnd hinn 5. júní 2002 ásamt umsögn skipulagsfulltrúa um athugasemdirnar og umsögn verkfræðistofu umhverfis- og tæknisviðs um umferðarmálin.  Var tillagan samþykkt með svohljóðandi bókun:  „Auglýst tillaga að breytingu á deiliskipulagi samþykkt með vísan til umsagnar skipulagsfulltrúa dags. 01.06.02 og verkfræðistofu dags. 03.06.02 með þeim breytingum sem þar koma fram.  Vísað til borgarráðs.”

Borgarráð staðfesti afgreiðslu nefndarinnar á fundi sínum hinn 14. júní 2002.  Með bréfi, dags. 20. júní 2002, var athugasemdaraðilum tilkynnt um afgreiðslu málsins og þeim leiðbeint um kærurétt til úrskurðarnefndarinnar.  Í samræmi við ákvæði 3. mgr. 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 var deiliskipulagið sent til skoðunar Skipulagsstofnunar.  Gerði stofnunin athugasemd við svör skipulagsfulltrúa og óskaði nánari skýringa auk þess sem stofnunin benti á nokkur atriði á deiliskipulagsuppdrættinum sem hún taldi að þyrfti að lagfæra.  Með bréfi, dags. 18. júlí 2002, tilkynnti Skipulagsstofnun að hún legðist ekki gegn auglýsingu um gildistöku deiliskipulagsbreytingarinnar.  Var auglýsing um hana birt í  B-deild Stjórnartíðinda hinn 14. ágúst 2002.

Málsrök kærenda:  Kærendur krefjast ógildingar deiliskipulagsins með vísan til þess að það fari efnislega með ýmsum hætti í bága við hagsmuni þeirra langt umfram það sem lögmætt geti talist.  M.a. leiði skipulagið af sér stóraukna umferð um lóðir þeirra frá því sem verið hefði eftir fyrra skipulagi svæðisins og sé ekki tryggt að ný aðkoma um lóð hússins nr. 31 við Borgartún nýtist með fullnægjandi hætti.  Eldra deiliskipulag hafi gert ráð fyrir að nýtingarhlutfall lóðarinnar nr. 25 – 27 væri 0,7 og hafi umferðarkvöðin miðast við það og ekkert annað.

Þá halda kærendur því fram að hækkun bygginga samkvæmt hinu nýja deiliskipulagi skerði útsýni, því samkvæmt hinu eldra skipulagi hafi verið gert ráð fyrir mun lægra húsi en nú sé gert ráð fyrir á lóðinni.

Kærendur benda á að í deiliskipulagið skorti ákvæði um viðhald umferðarreinar að baklóðum og ekki sé tryggður viðunandi frágangur lóðamarka.  Telja kærendur að hagur þeirra hafi verið fyrir borð borinn í þágu hagsmuna einstakra lóðarhafa og valdi breytingarnar umtalsverðri röskun á notkunarmöguleikum eigna þeirra og rýri þær í verði.  Vísa þeir og til athugasemda sem þeir hafi sett fram við skipulagsyfirvöld við meðferð skipulagstillögunnar og fyrir liggi í málinu. 

Telja kærendur að ágallar á skipulagsákvörðuninni og á málsmeðferð við undirbúning hennar eigi að leiða til ógildingar.  Á henni séu ýmsir ágallar og m.a. hafi skort á að fullnægjandi samráð væri við hagsmunaaðila við skipulagsgerðina. 

Loks benda kærendur á að samkvæmt deiliskipulaginu sé kótasetning hússins nr. 25 – 27 ákveðin án tillits til aðstæðna á lóðinni nr. 29 og ekkert segi um það í deiliskipulaginu hvernig fara eigi með 70 cm hæðarmun milli lóðanna. 

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Af hálfu borgaryfirvalda er þess aðallega krafist að kröfu kærenda verði vísað frá úrskurðarnefndinni sökum þess að hún sé of seint fram komin.  Í fyrirliggjandi gögnum málsins komi fram, að athugasemdaaðilum hafi verið send tilkynning um afgreiðslu deiliskipulagstillögunnar hinn 20. júní 2002.  Kæran vegna deiliskipulagsins hafi ekki borist úrskurðarnefndinni fyrr en 30. ágúst 2002, þ.e. rúmum tveimur mánuðum seinna.  Ljóst sé því að kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæran hafi borist nefndinni skv. 4. mgr. 39. gr. skipulags- og byggingarlaga og 2. gr. reglugerðar nr. 621/1997 um úrskurðarnefndina.

Verði ekki fallist á frávísunarkröfuna er því haldið fram af byggingaryfirvöldum að hin kærða deiliskipulagsbreyting hafi verið unnin með hliðsjón af athugasemdum sem borist höfðu frá kærendum við fyrri tillögu að breytingu á deiliskipulagi lóðarinnar nr. 25 – 27 við Borgartún.  Meginathugasemd þeirra hafi verið sú að kvöðin á milli lóðanna nr. 23 og 29 bæri ekki þá auknu umferð sem búast mætti við með auknu byggingarmagni.  Í hinu kærða deiliskipulagi sé því gert ráð fyrir nýrri aðkomukvöð að lóðinni um lóðina nr. 31.  Engin ástæða sé til að ætla að langmestur hluti umferðarinnar muni eftir sem áður fara um lóðirnar nr. 23 og 29. 

Þá benda byggingaryfirvöld á að Reykjavíkurborg hafi ekki samþykkt samkomulag um takmörkun umferðar um lóðina nr. 31, enda sé gert ráð fyrir því í deiliskipulaginu að umferðin sé bæði að og frá lóðinni.  Fylgst verði með því af hálfu Reykjavíkurborgar að deiliskipulaginu verði fylgt eftir hvað þetta varðar.

Byggingaryfirvöld viðurkenna að hin kærða breyting á deiliskipulagi muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni a.m.k. frá efri hæðum hússins nr. 29 miðað við það sem áður gildandi deiliskipulag hafi gert ráð fyrir.  Vegna þessa hafi grunnflötur nýbyggingarinnar verið minnkaður og húsinu þannig fyrir komið að það skerti útsýni sem minnst.  Ekki sé um verulega skerðingu að ræða og fráleitt að hún geti leitt til ógildingar.  Komið hafi verið til móts við kærendur varðandi hæðarsetningu nýbyggingarinnar o.fl. og séu engar málsástæður kærenda þess eðlis að leitt geti til ógildingar deiliskipulagsbreytingarinnar.

Niðurstaða:  Úrskurðarnefndin fellst ekki á þá kröfu borgaryfirvalda að vísa beri máli þessu frá nefndinni þar sem kærufrestur hafi verið liðinn þegar kæran barst nefndinni.  Þykir verða að miða upphaf kærufrests í málinu við birtingu hinnar kærðu ákvörðunar í B-deild Stjórnartíðinda hinn 14. ágúst 2002, en þá fyrst öðlaðist hin kærða ákvörðun gildi.  Barst kæran því vel innan kærufrests.

Eins og að framan er rakið hefur deiliskipulag svæðisins innan Borgartúns, Höfðatúns, Sæbrautar og Kringlumýrarbrautar verið tekið til endurskoðunar í áföngum á undanförnum árum og er hið umdeilda skipulagssvæði hið síðasta hvað varðar endurskoðun skipulags þeirra lóða er liggja að Sæbraut.  Hafa breytingar þessar miðað að endurbyggingu húsa á lóðum á svæðinu og hefur nýtingarhlutfall þeirra jafnframt verið hækkað.  Verður ekki annað ráðið af málsgögnum en að þessar skipulagsbreytingar hafi verið í fullu samræmi við stefnumörkun Aðalskipulags Reykjavíkur 1996-2016.

Að mati úrskurðarnefndarinnar hefði borið að taka deiliskipulag umrædds svæðis til endurskoðunar í heild, sbr. gr. 3.1.4 í skipulagsregluger nr. 400/1998, en telja verður að úr því sem komið var hafi borgaryfirvöldum verið rétt að endurskoða deiliskipulag umræddra lóða svo sem gert var.  Verður ekki heldur séð að þeir ágallar hafi verið á málsmeðferð við undirbúning og gerð skipulagsbreytingarinnar að ógildingu varði.

Af hálfu kærenda hefur áhersla verið lögð á að breytingunni fylgi aukin umferð og aukin nýting umferðarkvaðar um lóðir þeirra, umfram það sem þeir hafi mátt vænta samkvæmt hinu eldra deiliskipulagi. Muni óviðunandi ástand skapast í umferðarmálum svæðisins vegna hins aukna byggingarmagns.  Á þessi sjónarmið virðast borgaryfirvöld hafa fallist, enda er í hinu umdeilda deiliskipulagi gert ráð fyrir nýrri aðkomu að lóðinni nr. 25-27 við Borgartún um lóðina nr. 31, til viðbótar þeirri aðkomu sem fyrir var á mörkum lóða kærenda.  Með þessari nýju kvöð um umferð um lóðina nr. 31 að lóðinni nr. 25 – 27 er í deiliskipulaginu leitast við að tryggja að haga megi umferðarmálum á svæðinu þannig að skipulagsbreytingin valdi ekki meiri röskun á hagsmunum kærenda hvað umferð varðar en verið hefði að óbreyttu skipulagi. 

Af gögnum málsins má ljóst vera að breyting deiliskipulags lóðarinnar muni hafa í för með sér skerðingu á útsýni frá húsinu nr. 29.  Hvað þetta atriði varðar þá er sveitarstjórnum að lögum ætlað víðtækt vald til ákvarðana um skipulag og er í skipulags- og byggingarlögum nr. 73/1997 gert ráð fyrir því að gildistaka skipulagsáætlana geti haft í för með sér einhverja röskun á hagsmunum eigenda einstakra fasteigna á skipulagssvæði eða í nágrenni þess.  Leiða skerðingar af þessum toga, sem rúmast innan heimilda skipulagslöggjafarinnar, því ekki til ógildingar en geta eftir atvikum leitt til bótaréttar þess sem fyrir skerðingunni verður.  Verður ekki fallist á að borgaryfirvöld hafi með hinni kærðu ákvörðun farið út fyrir leyfileg mörk í þessu tilliti og verður ákvörðunin því ekki ógilt á þeim forsendum.

Hvað varðar þá málsástæðu kærenda að deiliskipulagið taki ekki tillit til aðstæðna varðandi hæðarsetningar, þá má fallast á það með þeim að um sé að ræða ágalla á hinu kærða deiliskipulagi en þó ekki í þá veru að það leiði til ógildingar þess, enda verður að ætlast til þess að hæarsetning komi fram á mæliblöðum svo sem algengt er. 

Með vísan til þess sem að framan er rakið verður ekki fallist á ógildingu hinnar kærðu samþykktar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkurborgar um deiliskipulag lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 við Borgartún í Reykjavík og verður kröfu kærenda því hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist vegna málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfum kærenda um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 5. júní 2002, sem staðfest var í borgarráði Reykjavíkur hinn 14. júní 2002, um að samþykkja deiliskipulag lóðanna nr. 25 – 27 og nr. 31 að Borgartúni í Reykjavík.

_______________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________       ______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

12/2002 Sóleyjargata

Með

Ár 2003, mánudaginn 3. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21, Reykjavík.  Mætt voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 12/2002, kæra íbúa að Sóleyjargötu 23, Fjólugötu 21 og Fjólugötu 23, Reykjavík á þeirri ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 að heimila Kennarasambandi Íslands að breyta einbýlishúsinu að Sóleyjargötu 25 í orlofsíbúðir. 

Í málinu er kveðinn upp svohljóðandi

úrskurður:

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 10. maí 2002, er barst nefndinni hinn 13. sama mánaðar, kæra B, Sóleyjargötu 23, K, Fjólugötu 21 og Ö, Fjólugötu 23, þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002 að heimila Kennarasambandi Íslands að breyta einbýlishúsinu að Sóleyjargötu 25 í orlofsíbúðir.  Borgarstjórn staðfesti hina kærðu ákvörðun hinn 16. maí 2002.  Kærendur krefjast þess að ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar verði felld úr gildi. 

Málavextir:  Húsið að Sóleyjargötu 25, Reykjavík er steinsteypt tveggja hæða hús auk kjallara, með fullri lofthæð, og bílgeymslu sem stendur í enda götureits, sem markast af Sóleyjargötu, Njarðargötu og Fjólugötu.  Aðgengi er að húsinu bæði frá Sóleyjargötu og Fjólugötu.  Bílastæði eru við Fjólugötu og þar er einnig aðkoma að bílgeymslu.  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem við á í máli þessu, stendur húsið á íbúðarsvæði og hefur svæðið ekki verið deiliskipulagt.  Eigandi hússins, Orlofssjóður Kennarasambands Íslands, sótti síla árs 2001 um leyfi til breytinga á innra skipulagi hússins í þá veru að í stað einbýlishúss yrði veitt heimild til að gera sex orlofsrými í húsinu.  Auk þessa skyldi hluti bílgeymslu fjarlægður og nýr inngangur gerður að húsinu. 

Byggingarleyfisumsóknin var tekin fyrir á afgreiðslufundum byggingarfulltrúa hinn 18. desember 2001, 8. janúar 2002 og hinn 29. sama mánaðar og frestað í öll skiptin en samþykkt að lokum hinn 19. febrúar 2002.  Á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 26. febrúar 2002 var erindið tekið fyrir að nýju og þá samþykkt að vísa því til skipulagsfulltrúa til ákvörðunar um grenndarkynningu.  Á afgreiðslufundi Borgarskipulags hinn 1. mars sama ár var samþykkt að grenndarkynna byggingarleyfisumsóknina fyrir hagsmunaaðilum og voru því framkvæmdir stöðvaðar af byggingarfulltrúa.  Athugasemdir bárust frá 21 íbúa við Fjólugötu og Sóleyjargötu.  Að grenndarkynningunni lokinni var byggingarleyfisumsóknin tekin til afgreiðslu í skipulags- og byggingarnefnd hinn 8. maí 2002 og samþykkt með því skilyrði að innheimt yrði bílastæðagjald vegna tveggja bílastæða.  Þá skyldi og þinglýsa kvöð um að eignarhald hússins yrði á einni hendi og að óheimilt yrði að hafa þar varanlega búsetu eða skrá þar fólk til lögheimilis nema sótt yrði um breytingu á húsnæðinu til samræmis við ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði.  Fundargerð skipulags- og byggingarnefndar var staðfest í borgarstjórn hinn 16. maí 2002. 

Kærendur voru ósáttir við þessi málalok og skutu ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar til úrskurðarnefndarinnar svo sem að framan greinir.

Málsrök kærenda:  Kærendur halda því fram að skipulagsyfirvöld hafi látið undir höfuð leggjast að kynna hagsmunaaðilum fyrirhugaðar framkvæmdir sem hafi staðið yfir í átta vikur án tilskilinna leyfa þegar áformaðar breytingar hafi loks verið grenndarkynntar og þá að kröfu nágranna.  Þrátt fyrir ítrekaðar ábendingar kærenda hafi framkvæmdir staðið yfir í tuttugu vikur án tilskilinna leyfa þegar borgarráð hafi loks samþykkt byggingarleyfið en þá hafi framkvæmdum að mestu verið lokið.  Þá halda kærendur því fram að ekki hafi verið nægjanlegt að grenndarkynna einvörðungu byggingarleyfisumsóknina heldur hafi breytingin verið þess eðlis að deiliskipuleggja hefði þurft svæðið.

Kærendur halda því einnig fram að brotið hafi verið gegn byggingarreglugerð varðandi fyrirkomulag og rýmisstærð orlofsrýmanna.  Hvergi í reglugerðinni sé minnst á „orlofsíbúð“ og því sé engin lagaheimild til fyrir því að gera minni kröfur til þess háttar íbúða en annarra sem búið sé í.  Þá hafi byggingarfulltrúi og Borgarskipulag brugðist hlutverki sínu með því að krefjast ekki leiðréttinga á hönnunargöllum á uppdráttum og á misræmi í umsókn um byggingarleyfi, þrátt fyrir ábendingar kærenda.

Kærendur benda á að breyting hússins að Sóleyjargötu 25 úr einbýlishúsi í fjölbýlishús með sex orlofsrýmum hafi neikvæð áhrif vegna aukinnar bílaumferðar og að möguleikar íbúa götunnar til að leggja bílum sínum þar muniminnka verulega.  Bílastæðin við vesturbrún Fjólugötu, á milli Bragagötu og Njarðargötu, séu fyrir löngu fullnýtt og því þurfi að fjölga bílastæðum verulega ef breytingin eigi að ná fram að ganga.  Þó svo að um sé að ræða „orlofsíbúðir“ þá verði að gera sömu kröfur um bílastæði og almennt tíðkist og sennilega sé ástæða til að gera ríkari bílastæðakröfur til þess háttar íbúða.  Kærendur halda því fram að nú þegar sé komin slæm reynsla á rekstur orlofsrýmanna því vísbendingar séu um að hverju rými fylgi a.m.k. einn bíll og oft sé þar mjög gestkvæmt síðdegis og að kvöldlagi.  Þá sé einnig þjónustuumferð áberandi og umferð vegna skjalageymslu Kennnarasambandsins sé nokkur.  Vegna skorts á bílastæðum sé bifreiðum lagt upp á gangstétt. 

Þá benda kærendur einnig á að með umdeildri byggingarleyfisumsókn hafi ekki fylgt bílastæðabókhald vegna breyttrar landnotkunar og aukinnar bílastæðaþarfar.

Kærendur halda því fram að borgarráð hafi misbeitt valdi sínu gegn hagsmunum íbúa við Fjólugötu og Sóleyjargötu með því að samþykkja að gefa Kennarasambandinu kost á því að kaupa sig frá aukinni bílastæðakröfu.  Næsta bílastæðahús sé í Ráðhúsinu og þangað sé um 8 til 10 mínútna gangur og því feli þessi ráðstöfun ekki í sér lausn á bílastæðavanda íbúa Fjólugötu og Sóleyjargötu. 

Kærendur krefjast þess að borgaryfirvöld sjái til þess að nægilegum fjölda bílastæða verði komið fyrir á lóðinni að Sóleyjargötu 25 en að öðrum kosti verði rekstur orlofsíbúðanna stöðvaður.

Málsrök Reykjavíkurborgar:  Í umsögn Skipulags- og byggingarsviðs Reykjavíkurborgar, dags. 22. apríl 2002, um athugasemdir vegna grenndarkynningar byggingarleyfisumsóknar varðandi Sóleyjargötu 25 er tekið undir það með kærendum að hugtakið „orlofsíbúð“ sé ekki skilgreint í byggingarreglugerð nr. 441/1998.  Aftur á móti sé hugtakið „frístundahús“ skilgreint í 115. gr. reglugerðarinnar sem hús sem sé ætlað til tímabundinnar dvalar og þurfi þess háttar hús ekki að uppfylla skilyrði reglugerðarinnar sem sett séu um íbúðarhús.  Í því tilfelli sem hér um ræði miði breytingar hússins að tímabundinni dvöl fyrir félagsmenn Kennarasambands Íslands en hvorki til varanlegrar né lengri dvalar.  Með vísan til þessa þurfi framkvæmdirnar ekki að uppfylla almenn ákvæði reglugerðarinnar um íbúðarhúsnæði.  Eigi að síður verði að horfa til 105. gr. byggingarreglugerðarinnar sem fjalli um hús til annara nota en íbúðar.  Meginregla hennar sé að við umfjöllun um slík hús skuli almennt miða við þær kröfur sem gerðar séu til íbúðarhúsa eftir því sem við geti átt að mati byggingarnefndar.  Skipulags- og byggingarnefnd borgarinnar hafi því haft heimild til að meta hvað teldist eðlilegt í þessu sambandi m.t.t. notkunar húsnæðisins.  Einnig verði, eftir því sem við geti átt, að líta til ákvæða byggingarreglugerðarinnar um hótel, dvalar- og heimavistir. 

Með tilliti til framangreinds, sbr. skilgreiningu hugtaksins frístundahús, heldur Reykjavíkurborg því fram að „orlofsíbúðir“ þurfi ekki að uppfylla ákvæði reglugerðarinnar um íbúðarhús og eigi það einnig við um þær kröfur sem gerðar séu til fjölda bílastæða.  Reykjavíkurborg telur því að borgin geti metið hvaða bílastæðakröfur gera eigi til hússins.  Afar ólíklegt sé að fleiri en einn bíll fylgi hverri íbúðareiningu og reikna megi með því að hluti gestanna verði ekki á bíl. 

Rétt sé hjá kærendum að ekki hafi verið unnið svokallað bílastæðabókhald vegna umsóknarinnar.  Um slíkt sé hvorki gerð krafa í lögum né byggingarreglugerð og því ekki um formgalla að ræða á umsókn þótt slíkur útreikningur liggi ekki fyrir. 

Andsvör kærenda við málsrökum Reykjavíkurborgar:  Talsmanni kærenda var gefinn kostur á að koma að andsvörum vegna umsagnar Reykjavíkurborgar í málinu og bárust þau úrskurðarnefndinni með bréfi hinn 3. október 2003. 

Kærendur benda á að umsögn skipulags- og byggingarsviðs hafi ekki verið kynnt kærendum vorið 2002 og raunar ekki komið þeim fyrir sjónir fyrr en í september 2003.  Ljóst sé af innihaldi umsagnarinnar að kærendur hefðu getað farið aðrar leiðir og því halda kærendur því fram að grenndarkynningarferlinu hafi ekki lokið með fullnægjandi hætti af hálfu borgaryfirvalda og því sé útgáfa byggingarleyfisins í uppnámi.

Kærendur mótmæla því harðlega að íbúðir þær sem hér um ræðir að Sóleyjargötu 25 geti fallið undir hugtakið „frístundahús“ enda megi af 115. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998 ráða að fyrst og fremst sé átt við sumarhús fjarri þéttbýli.  Þess háttar hús séu oft án nokkurrar tengingar við vegakerfið og því séu ekki gerðar sömu kröfur varðandi bílastæði og í þéttbýli.

Kærendur halda því fram að eftir þá sextán mánuði sem rekstur orlofsíbúðanna hafi staðið í húsinu sé ljóst að langflestir leigutakarnir komi til Reykjavíkur á eigin bifreiðum og því sé verulegur skortur á bílastæðum í kringum það.  Íbúar þurfi því oft að leita stæða fyrir bíla sína í nærliggjandi götum.  Vegna þessa halda kærendur því fram að þörf sé á 12 – 16 bílastæðum fyrir húsið.

Málsrök byggingarleyfishafa:  Orlofssjóður Kennarasambands Íslands tekur undir málsrök Reykjavíkurborgar en bendir einnig á að þegar húsið hafi verið keypt hafi fjögur herbergi í kjallara hússins verið í útleigu og því hafi bílastæðaþörf hússins minnkað er Kennarasambandið hafi eignast húsið. 

Niðurstaða:  Samkvæmt Aðalskipulagi Reykjavíkur 1996-2016, sem við á í málinu, er heimilt að reka gistiaðstöðu á íbúðarsvæðum ef reksturinn veldur nágrönnum ekki ónæði m.a. vegna óeðlilega mikillar umferðar.  Hin kærða ákvörðun veitti heimild til þess að húsinu að Sóleyjargötu 25 í Reykjavík yrði breytt úr einbýlishúsi í orlofshús með sex orlofsrýmum ætluðum félagsmönnum Kennarasambands Íslands auk þess að fjarlægja hluta bílgeymslu og gera nýjan inngang að húsinu. 

Á svæðum þar sem ekki liggur fyrir deiliskipulag er það meginregla, samkvæmt 2. mgr. 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, að gera skuli deiliskipulag þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 3. mgr. ákvæðisins er gerð sú undantekning að sveitarstjórn getur heimilað framkvæmdir í þegar byggðum hverfum, sem ekki hafa verið deiliskipulögð að undangenginni grenndarkynningu skv. 7. mgr. 43. gr. laganna.  Hefur þetta ákvæði verið túlkað svo, til samræmis við 2. mgr. 26. gr. laganna, að aðeins megi heimila með þessum hætti óverulegar framkvæmdir eða breytingar.

Að mati úrskurðarnefndarinnar verður hið umdeilda byggingarleyfi ekki talið hafa verulega breytingu í för með sér.  Var byggingaryfirvöldum því heimilt að veita hið umdeilda byggingarleyfi að undangenginni grenndarkynningu svo sem gert var og bar ekki nauðsyn til að gera deiliskipulag fyrir svæðið vegna veitingar leyfisins.

Í máli þessu liggur fyrir að framkvæmdir samkvæmt hinu upphaflega byggingarleyfi voru hafnar áður en grenndarkynning um erindið átti sér stað.  Aftur á móti voru þær stöðvaðar af borgaryfirvöldum þegar þau ákváðu að grenndarkynna erindi Orlofssjóðs Kennarasambands Íslands og að grenndarkynningunni lokinni var endanleg ákvörðun um útgáfu leyfisins tekin.  Verður að telja að þrátt fyrir þennan annmarka á málsmeðferð borgaryfirvalda við veitingu leyfisins hafi sjónarmið kærenda legið fyrir þegar endanleg ákvörðun um útgáfu þess var tekin enda gerðu þeir athugasemdir við byggingarleyfisumsóknina.  Þá var þeim, í kjölfar ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar, tilkynnt um afgreiðslu erindisins, eins og áskilið er samkvæmt 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Er því ekki unnt að fallast á það með kærendum að framkvæmd grenndarkynningarinnar hafi verið svo áfátt að leiða eigi til þess að byggingarleyfið verði fellt úr gildi. 

Hús það sem hér um ræðir er ætlað sem orlofshús fyrir félagsmenn Kennarasambands Íslands eins og áður er fram komið.  Skilyrði skipulags- og byggingarnefndar fyrir veitingu byggingarleyfisins var að þinglýst yrði kvöð um að eignarhald hússins skyldi vera á einni hendi og að óheimilt væri að hafa þar varanlega búsetu eða skrá þar lögheimili nema sótt yrði um breytingu á húsnæðinu til samræmis við ákvæði byggingarreglugerðar um íbúðarhúsnæði.  Kærendur halda því fram að óheimilt sé að víkja frá kröfum byggingarreglugerðar, t.d. varðandi stærð þessara orlofsrýma, og gera annars konar kröfur til þeirra en almennt séu gerðar samkvæmt reglugerðinni um íbúðir. 

Hvað þetta atriði varðar þá segir í 1. mgr. 105. gr. byggingarreglugerðar að þegar sótt sé um leyfi til að byggja hús til annara nota en íbúðar skuli miða við þær kröfur sem gerðar séu til íbúðarhúsa eftir því sem þær geti átt við að mati byggingarnefndar.  Það er álit úrskurðarnefndarinnar að skipulags- og byggingarnefnd hafi tekið eðlilegt tillit til krafna reglugerðarinnar um íbúðarhús varðandi orlofsýmin, enda liggur fyrir að húsnæðið verði eingöngu nýtt til tímabundinnar dvalar. 

Sóleyjargata nr. 25 er í gamalgrónu hverfi í jaðri miðborgarinnar þar sem hefðbundin íbúðarbyggð blandast ýmiskonar þjónustustarfsemi.  Er þar m.a. opinber stofnun, sendiráð, lögfræðiskrifstofa og arkitektastofur.  Fjólugata er einstefnugata, við hana er frágengin gangstétt og meðfram henni öðrum megin eru bílastæði.  Inni á lóð hússins að Sóleyjargötu 25 eru tvö bílastæði auk bílgeymslu fyrir einn bíl.  Meðfram lóð hússins er unnt að leggja einni til tveimur bifreiðum.  Svæði þetta byggðist á þeim tíma þegar bílaeign landsmanna var miklum mun minni en í dag og miðuðust bílastæðakröfur við þá staðreynd.  Því fer fjarri að allir íbúar svæðisins hafi aðgang að bílastæðum heima við hús sín eins og nú er áskilið í 3. mgr. 64. gr. byggingarreglugerðar nr. 441/1998, en þar segir að á hverri lóð við íbúðarhús skuli vera bílastæði.  Undantekningu frá þessu er að finna í 10. mgr. sömu greinar en þar segir að heimilt sé að leysa lóðarhafa undan kvöð um bílastæði ef hann greiði bílastæðagjald samkvæmt 28. gr. reglugerðarinnar, en gjaldi þessu skal varið til uppbyggingar almenningsbílastæða í nágrenni viðkomandi lóðar. 

Með hliðsjón af framangreindu verður að telja að ekki hafi verið gengið svo gegn grenndarhagsmunum kærenda að ógilda beri byggingarleyfið og því er ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar staðfest.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna mikils málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 8. maí 2002, sem staðfest var af borgarstjórn hinn 16. sama mánaðar, að veita byggingarleyfi fyrir breytingum á húsinu að Sóleyjargötu 25, Reykjavík, er staðfest.

____________________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                Ingibjörg Ingvadóttir

des 22
Love0

4/2002 Rjúpnasalir

Með

Ár 2003, fimmtudaginn 23. janúar, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Óðinn Elísson hdl., varamaður í nefndinni.

Fyrir var tekið mál nr. 4/2002, kærur íbúa og eigenda 42 íbúða í Seljahverfi í Reykjavík og Salahverfi í Kópavogi á ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 30. október 2001 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Salahverfis vegna lóðanna nr. 10, 12 og 14 við Rjúpnasali í Kópavogi.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með 42 samhljóða bréfum til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 9. febrúar 2002, sem bárust nefndinni 11. sama mánaðar, kæra íbúar og eigendur 34 íbúða við Kambasel, Klyfjasel, Kögursel, Látrasel og Lækjarsel í Reykjavík, og 8 íbúða við Hlynsali, Jórsali, Logasali og Miðsali í Kópavogi, ákvörðun bæjarstjórnar Kópavogs frá 30. október 2001 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Salahverfis vegna lóðanna nr. 10, 12 og 14 við Rjúpnasali í Kópavogi.  Auglýsing um gildistöku hinnar kærðu ákvörðunar var birt í B-deild Stjórnartíðinda hinn 15. janúar 2002.  Voru kærur þessar sameinaðar í eitt mál, en hagsmunir kærenda eru í aðalatriðum hinir sömu og málatilbúnaður þeirra samhljóða.

Kærendur krefjast þess að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.  Jafnframt verður að skilja málatilbúnað kæranda á þann veg að einnig sé kærð fyrri ákvörðun bæjaryfirvalda í Kópavogi í deiliskipulagi frá árinu 1999 um að leyfa byggingu háhýsa á umræddum lóðum við Rjúpnasali og gera þeir kröfu til þess að byggingarleyfi fyrir húsunum verði felld úr gildi og þeim breytt þannig að húsin verði lækkuð verulega.

Við meðferð máls þessa hefur Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur, aðalmaður í úrskurðarnefndinni, vikið sæti af vanhæfisástæðum.  Hefur varamaður hennar, Óðinn Elísson hdl., tekið sæti í nefndinni við meðferð málsins.

Málavextir:  Salahverfi er stórt íbúðasvæði í Kópavogi sem liggur að sveitarfélagamörkum Reykjavíkur og Kópavogs, móts við Seljahverfi í Reykjavík.  Deiliskipulag hefur verið samþykkt í áföngum fyrir einstaka reiti hverfisins frá árinu 1997 og hefur byggð verið að rísa á umræddi svæði.  Var í forsögn að deiliskipulagi svæðisins við það miðaðað  á íbúðareitum innan þess yrðu reistar 926 íbúðir og að íbúafjöldi hverfisins í heild yrði um 3000.

Sumarið 1999 var samþykkt tillaga að deiliskipulagi á reitum 9 og 11 í Salahverfi í eystri hluta Fífuhvammslands.  Var m.a. gert ráð fyrir því í deiliskipulagi þessu að á lóðum nr. 10, 12 og 14 við Rjúpnasali yrðu reist þrjú háhýsi, 7, 10 og 12 hæða auk jarðhæða, alls 113 íbúðir.  Ekki munu hafa komið fram athugasemdir við auglýsta tillögu að deiliskipulagi svæðisins frá eigendum fasteigna í nágrenni nefndra lóða við Rjúpnasali.

Á fundi bæjarstjórnar Kópavogs 21. ágúst 2001 var lögð fram tillaga að breyttu deiliskipulagi við Rjúpnasali 10, 12 og 14 og var skipulagsstjóra bæjarins falið að auglýsa hana í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Í tillögunni fólst að heimilað yrði að hækka hvert framangreindra húsa um tvær hæðir auk rishæðar og að íbúðum yrði fjölgað um 9 í hverju húsi.  Jafnframt yrði bílastæðum fjölgað og fyrirkomulagi þeirra breytt.  Tillagan var auglýst til kynningar frá 31. ágúst til 28. september 2001 með athugasemdafresti til 12. október 2001.  Athugasemdir, ábendingar og mótmæli bárust frá fjölda íbúa í Seljahverfi í Reykjavík og Salahverfi í Kópavogi.  Komu mótmæli m.a. fram á listum með 341 undirskrift.  Lutu athugasemdir þessar aðallega að sjónrænum áhrifum breytingarinnar, auknu skuggavarpi og aukinni umferð.  Tillagan var lögð fram að nýju í bæjarstjórn hinn 30. október 2001 ásamt þeim athugsemdum, ábendingum og mótmælum er borist höfðu og umsögn bæjarskipulags Kópavogs um þær.  Var tillagan samþykkt og eftir það send Skipulagsstofnun til lögboðinnar meðferðar.  Gerði stofnunin ekki athugasemd við að birt yrði auglýsing um samþykkt deiliskipulagsins í B-deild Stjórnartíðinda.  Var sú auglýsing birt hinn 15. janúar 2002.

Þessari niðurstöðu vildu kærendur ekki una og skutu málinu til úrskurðarnefndarinnar með bréfum, dags. 9. febrúar 2002, svo sem að framan greinir.  Nokkrum mánuðum síðar, eða í september 2002, bárust úrskurðarnefndinni afrit af athugasemdum og mótmælum íbúa að Rjúpnasölum 6-8, sem þeir settu þá fram við skipulagsyfirvöld í Kópavogi vegna hinna umdeildu bygginga.  Eru athugasemdir þessar meðal gagna málsins en ekki verður litið svo á að með erindi sínu hafi umræddir íbúar gerst aðilar að kærumáli þessu, enda kærufrestur löngu liðinn þegar erindi þeirra barst úrskurðarnefndinni.

Málsrök kærenda:  Málsástæður kærenda koma annars vegar fram í athugasemdum sem gerðar voru á kynningartíma hinnar umdeildu skipulagstillögu og hins vegar í kærum þeirra til úrskurðarnefndarinnar.  Þeir taka fram að flestir þeirra er mótmælt hafi hinni umdeildu breytingu hafi verið mjög ósáttir við slaka kynningu Kópavogsbæjar almennt á fyrirhuguðum framkvæmdum og skipulagi í Salahverfinu.  Fáir hafi vitað af áformum um fyrirhugaða byggingu háhýsa við Rjúpnasali og enn færri um tillöguna um hækkun þeirra.  Flestir hefðu viljað lækka þessar blokkir þar sem þær stingi verulega í stúf við lágreista byggð sem sé í nágrenninu.

Kærendur gagnrýna að af hálfu Kópavogsbæjar hafi skuggvarp aðeins verið reiknað frá mars fram í september kl. 10 árdegis og 12 á hádegi.  Hvorki hafi verið gerð grein fyrir skuggavarpi síðdegis né yfir vetrarmánuðina.  Telja kærendur að skuggavarp á þeim tíma muni verða til baga fyrir íbúa í efri hluta Seljahverfis.

Þá telja kærendur sjónræn áhrif umræddra háhýsa allt of mikil.  Hafi þau veruleg áhrif á útsýni og muni gnæfa sem steinrunnin tröll á meðal annarra húsa á svæðinu.  Einnig hafi hækkun þeirra í för með sér aukna umferð bifreiða, sem þó sé ærin fyrir.  Þess utan hafi enn ekki fundist viðunandi lausn á vegtengingum út úr Salahverfi.

Íbúar að Hlynsölum 10 mótmæla harðlega fyrirhuguðum breytingum á fjölbýlishúsunum við Rjúpnasali.  Telja þeir of mikið um að bæjaryfirvöld í Kópavogi þjóni hagsmunum byggingaraðila og hafi fjölmargir verktakar fengið samþykktar hækkanir á fjölbýlishúsum í hverfinu, m.a. verktakar við Rjúpnasali.  Benda þessir kærendur á að þessu fylgi aukin umferð, þörf verði fyrir stærri skóla, og fleiri leikskóla og öflugri löggæslu.  Óþolandi sé að bæjarfélag skuli endalaust láta það viðgangast að leyfa stanslausar breytingar á skipulagi.

Málsrök bæjaryfirvalda:  Af hálfu bæjafyrirvalda er á það bent að aðeins 4,6% þeirra sem ritað hafi nöfn sín á undirskriftalista til að mótmæla hinni umdeildu skipulagsbreytingu séu búsettir í Kópavogi og því ekkert óeðlilegt við að svo lítið hlutfall aðspurðra hafi vitað um umrædda breytingu, enda megi sterklega reikna með að íbúar í Reykjavík séu síður að velta fyrir sér málefnum í Kópavogi en í Reykjavík.  Ætla megi að því sé eins farið hvað varði framkvæmdir í Salahverfinu.  Kynning tillögunnar hafi verið í samræmi við 25. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og hafi auglýsing um breytinguna birst í Morgunblaðinu 29. ágúst 2001 undir fyrirsögninni:  „Auglýsing um skipulag í Kópavogi.“

Það verklag hafi viðgengist hjá bæjaryfirvöldum í Kópavogi um árabil að taka til athugunar óskir lóðarhafa um breytingar á skipulagi.  Slíkt sé eðlilegt enda ekkert skipulag endanlegt eða óbreytanlegt.  Vandi bæjaryfirvalda felist þá í því að vega og meta eðli og áhrif breytinganna, m.a. á aðliggjandi byggð.

Hvað skuggavarp varði sé vísað til könnunar sem gerð hafi verið, en skuggavarp frá umræddum húsum hafi verið kannað 20. mars, 1. maí,  21. júní og 23. september kl. 10 og 12.  Af niðurstöðum könnunarinnar megi ráða að skugginn frá húsunum falli að stærstum hluta á bílastæðin norðan og austan við húsin.  Í umsögninni segi jafnframt að síðdegis falli skuggi af húsunum yfir opið svæði.  Athuganir sýni að skuggar af fyrirhuguðum húsum muni ekki falla á byggð í Reykjavík frá jafndægri að vori til jafndægurs á hausti.  Utan þess tíma séu mishæðir í landi líklegri til að varpa skugga á byggðina.

Ekki sé hægt að fallast á að umrædd hækkun húsanna við Rjúpnasali 10, 12 og 14 hafi umtalsverð áhrif á útsýni frá aðliggjandi byggð.  Verði þetta m.a. ráðið af framlögðum myndum er sýni umrædd hús og næsta nágrenni fyrir og eftir breytinguna.  Minnsta fjarlægð húsa við Lækjarsel að fyrirhugaðri byggð við Rjúpnasali sé um 180 m, við Látrasel um 200 m, við Kögursel um 260 m og 250-280 m við Klyfjasel.

Ekki verði heldur fallist á að breytingin hafi í för með sér óviðunandi aukningu á umferð.  Reiknað sé með að breytingin hafi í för með sér aukningu á umferð sem nemi 200-240 bílum á sólarhring.  Við Rjúpnasali sé fyrirhuguð hverfisverslun og leikskóli auk íbúðarhúsa.  Lauslega áætlað hafi verið gert ráð fyrir umferð 1600-1800 bíla á sólarhring um Rjúpnasali en hún sé eftir hækkun húsanna áætluð 1800-2000 bílar á sólarhring.  Sé aukningin því á milli 12 og 13 af hundraði.  Ekki sé ljóst hvað átt sé við með staðhæfingu kærenda um að enn hafi ekki fundist viðunandi lausn á vegamálum út úr Salahverfi, en þeim þætti séu gerð fullnægjandi skil í gildandi aðal- og deiliskipulagi fyrir eystri hluta Fífuhvammslands.

Telji bæjaryfirvöld að með vísan til framanritaðs séu engar forsendur fyrir því að fella úr gildi ákvörðun bæjarstjórnar frá 30. október 2001 um breytt deiliskipulag við Rjúpnasali 10, 12 og 14.
 
Andmæli lóðarhafa:  Úrskurðarnefndin aflaði að eigin frumkvæði upplýsinga um það hverjir væru handhafar lóðarréttar á lóðunum nr. 10, 12 og 14 við Rjúpnasali og var þeim gefinn kostur að koma sjónarmiðum sínum að í málinu.  Svar barst frá einum þessara aðila þar sem alfarið er vísað til þeirra sjónarmiða sem teflt er fram af hálfu Kópavogsbæjar.

Aðilar máls þessa hafa fært frekari rök fyrir sjónarmiðum sínum í málinu.  Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð nánari grein fyrir röksemdum aðila í úrskurði þessum, en úrskurðarnefndin hefur haft þær allar til hliðsjónar við úrlausn málsins.  Þá hefur úrskurðarnefndin með óformlegum hætti kynnt sér aðstæður á umræddu svæði.

Niðurstaða:  Eins og að framan er rakið var samþykkt deiliskipulag fyrir reiti 9 og 11 í Salahverfi sumarið 1999.  Skipulagsákvörðun þessi hlaut lögboðna málsmeðferð og var auglýsing um gildistöku hennar birt í B-deild Stjórnartíðinda í samræmi við ákvæði 4. mgr. 25. gr. laga nr. 73/1997.  Í deiliskipulagi þessu er gert ráð fyrir að reist verði á lóðunum nr. 10, 12 og 14 við Rjúpnasali þrjú háhýsi, 7, 10 og 12 hæða, auk jarðhæða.  Skipulagsákvörðun þessi sætti ekki kæru og getur ekki nú komið til endurskoðunar úrskurðarnefndarinnar þar sem kærufrestur vegna umræddrar ákvörðunar er löngu liðinn.  Ber því að vísa frá kröfum kærenda er lúta að byggingu umræddra húsa í samræmi við greint skipulag og um að húsin verði lækkuð frá því sem þar er gert ráð fyrir, sbr. 28. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993.  Hins vegar kemur til efnisúrlausnar krafa kærenda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Kópavogs frá 30. október 2001 um breytingu á framangreindu deiliskipulagi, enda var sú ákvörðun kærð innan lögmælts kærufrests.

Af hálfu einstakra kærenda í Salahverfi er því haldið fram að íbúar þurfi ekki að sæta því að bæjaryfirvöld leyfi „stanslausar breytingar á skipulagi.“  Telur úrskurðanefndin það vera eitt af megin úrlausnarefnum máls þessa að skera úr um það hverjar skorður kunni að vera reistar við breytingum á deiliskipulagi nýrra eða nýlegra byggingasvæða með tilliti til hagsmuna íbúa og lóðarhafa á skipulagssvæðinu.

Kveðið er á um deiliskipulag í 23. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997. Samkvæmt  2. mgr. þeirrar greinar er skylt að gera deiliskipulag á grundvelli aðalskipulags fyrir einstök svæði og reiti þar sem framkvæmdir eru fyrirhugaðar.  Í 4. mgr. segir að deiliskipulag skuli setja fram í greinargerð og á uppdrætti.  Í greinargerð deiliskipulags sé forsendum skipulagsins lýst og einstök atriði þess skýrð, svo og skipulags- og byggingarskilmálar, sem kveði nánar á um skipulagskvaðir og önnur atriði sem skylt sé að hlíta samkvæmt skipulaginu.  Í deiliskipulagi skuli útfæra nánar ákvæði aðalskipulags um viðkomandi svæði.

Af tilvitnuðu ákvæði verður ráðið að deiliskipulag leggur grunn að byggð á tilgreindu svæði og afmarkar þar réttindi og skyldur lóðarhafa.  Er það þannig stjórntæki sveitarfélagsins til að stýra þróun og gerð byggðar á skipulagssvæðinu, en felur jafnframt í sér tryggingu lóðarhafa fyrir því að uppbyggingu svæðisins verði hagað eftir fyrirfram ákveðnum reglum, settum með stoð í forsendum skipulagsins.  Verður af þessum ástæðum að telja að heimild sveitarstjórnar til þess að breyta samþykktu deiliskipulagi sæti takmörkunum vegna þess réttar sem skipulagið skapar lóðarhöfum og öðrum rétthöfum á svæðinu.  

Í 1. mgr. 26. gr. laga nr. 73/1997 er hins vegar beinlínis gert ráð fyrir því að sveitarstjórn geti ákveðið að breyta deiliskipulagi, enda geta slíkar ákvarðanir verið bæði nauðsynlegar og réttlætanlegar.  Þarf að meta í hverju tilviki hvort breyting á deiliskipulagi gangi svo gegn rétti lóðarhafa að hún verði metin ólögmæt.  Verður við það mat m.a. að líta til þess hvort breytingin sé gerð í þágu einkahagsmuna eða í almannaþágu, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 73/1997, og eftir atvikum hvort hún sé réttlætanleg en varði bótaskyldu eða eignarnámi.

Deiliskipulag Salahverfis var unnið og samþykkt í áföngum.  Hafði því fjölmörgum lóðum verið úthlutað í hverfinu áður en lokið var gerð deiliskipulags fyrir þann reit við Rjúpnasali sem hin umdeildu hús munu rísa á.  Samkvæmt gögnum frá Kópavogsbæ á þetta m.a. við um lóðir við Jórsali.  Geta kærendur, sem þannig er ástatt um, ekki vísað til þess að skipulag við Rjúpnasali hafi verið meðal ákvarðandi þátta við úthlutun lóða þeirra.  Verður af fyrirliggjandi gögnum ráðið að úr hópi kærenda gætu slík sjónarmið aðeins komið til álita um rétt tveggja lóðarhafa við Miðsali og Logasali auk eins lóðarhafa við Hlynsali og tveggja við Jórsali, sem keypt hafa eignir þar eftir gildistöku upphaflegs deiliskipulags við Rjúpnasali, en það öðlaðist gildi hinn 9. júlí 1999.
 
Í máli því sem hér er til úrlausnar eru aðstæður þær að hin umdeilda breyting virðist hafa verið gerð að ósk þeirra lóðarhafa sem njóta breytingarinnar í auknum byggingarrétti.  Jafnframt er ljóst að sveitarfélagið hefur hagsmuni af breytingunni þar sem hún felur í sér aukna nýtingu lands og er til þess fallin að færa sveitarsjóði nokkurn tekjuauka.  Breytingin felur ekki í sér að vikið sé í grundvallaratriðum frá fyrri skipulagsákvörðun þar sem gert var ráð fyrir háhýsum á umræddum lóðum, en byggingarmagn er aukið verulega.  Það verður þó eftir breytinguna vel innan þeirra marka um nýtingarhlutfall sem ákveðið er fyrir hús af þessari gerð í gildandi aðalskipulagi Kópavogs.  Er fjölgun íbúða og áætluð fjölgun íbúa vegna breytingarinnar innan við 3% miðað við Salahverfið í heild og verður sú breyting ekki talin veruleg. Þegar framanritað er virt, og með hliðsjón af staðsetningu eigna þeirra kærenda sem byggt geta með beinum hætti á forsendum deiliskipulagsins, verður ekki á það fallist að hin umdeilda skipulagsbreyting hafi verið bæjaryfirvöldum óheimil af ástæðum sem einungis verði leiddar af skipulaginu sjálfu.

Að öðru leyti byggja allir kærendur á sjónarmiðum grenndarréttar um aukin sjónræn áhrif  bygginganna, aukið skuggavarp og umferð.  Við mat á þessum áhrifum verður að líta til þess að fyrir var í gildi skipulagsákvörðun um að á umræddum lóðum yrðu reist háhýsi og hafði þeirri ákvörðun ekki verið hnekkt.  Liggur fyrir að háhýsi sem reist hefðu verið á grundvelli skipulags þess sem í gildi var fyrir hina umdeildu breytingu hefðu haft umtalsverð áhrif á næsta nágrenni, einkum sjónræn, enda hefði þau borið við himin séð frá ýmsum nærliggjandi svæðum.  Hefðu nágrannar, úr því sem komið var, orðið að sætta sig við byggingu þessara háhýsa með þeim grenndaráhrifum sem þau hefðu haft í för með sér.

Samkvæmt framansögðu kemur einungis til álita við úrlausn þessa þáttar málsins hvort sú aukning grenndaráhrifa, sem rekja má til hinnar umdeildu breytingar deiliskipulagsins, eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Telur nefndin að hækkun húsanna breyti litlu um sjónræn áhrif þeirra enda verður ekki séð að þau skerði útsýni til muna umfram það sem þau hefðu gert þó ekki hefði komið til hækkunar þeirra.  Vegna þess hversu mikið rými húsunum er ætlað og með hliðsjón af fjarlægð þeirra frá aðliggjandi byggð til norðurs, svo og með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum um skuggavarp fyrir og eftir hina umdeildu breytingu, verður ekki heldur fallist á það að aukið skuggavarp sé svo verulegt að það eitt eigi að leiða til ógildingar hinnar kærðu ákvörðunar.  Loks verður ekki á það fallist að breytingunni fylgi svo veruleg aukning umferðar að ógilda beri hina kærðu ákvörðun af þeirri ástæðu.

Taka má undir þá málsástæðu kærenda að vanda hefði mátt betur til undirbúnings og kynningar á tillögu að hinni umdeildu breytingu með vísan til 4. mgr. 9. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997.  Hins vegar var tillagan auglýst svo sem áskilið er í 1. mgr. 25. gr., sbr. 1. mgr. 26. gr., laga nr. 73/1997 og hlaut hún lögboðna meðferð Skipulagsstofnunar.  Þykja þeir annmarkar sem voru á undirbúningi og gerð hinnar kærðu ákvörðunar ekki svo verulegir að leiða eigi til ógildingar hennar.

Samkvæmt framansögðu verður kröfum kærenda um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar hafnað.

Uppkvaðning úrskurðar í máli þessu hefur dregist verulega vegna þess málafjölda sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Hafnað er kröfu kærenda um ógildingu ákvörðunar bæjarstjórnar Kópavogs frá 30. október 2001 um að samþykkja breytingu á deiliskipulagi Salahverfis vegna lóðanna nr. 10, 12 og 14 við Rjúpnasali í Kópavogi.

_________________________________
Ásgeir Magnússon

______________________________               _______________________________
 Þorsteinn Þorsteinsson                                          Óðinn Elísson

des 22
Love0

2/2001 Ránargata

Með

Ár 2002, fimmtudaginn 21. nóvember, kom úrskurðarnefnd skipulags- og byggingarmála saman til fundar í húsnæði nefndarinnar að Skúlagötu 21 í Reykjavík.  Mættir voru Ásgeir Magnússon hrl., formaður, Þorsteinn Þorsteinsson byggingarverkfræðingur og Ingibjörg Ingvadóttir lögfræðingur.

Fyrir var tekið mál nr. 2/2001, kæra eins eiganda fasteignarinnar að Vesturgötu 19, Reykjavík, á samþykkt skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000 að leyfa byggingu stigagangs á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík.

Á málið er nú lagður svofelldur

Úrskurður.

Með bréfi til úrskurðarnefndar skipulags- og byggingarmála, dags. 19. janúar 2001, er barst nefndinni sama dag, kærir M, einn eigenda fasteignarinnar að Vesturgötu 19, Reykjavík þá ákvörðun skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000 að leyfa byggingu stigagangs á bakhlið hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík.  Ákvörðunin var staðfest í borgarstjórn hinn 4. janúar 2001.  Kærandi gerir þá kröfu að hin kærða ákvörðun verði felld úr gildi.

Málavextir:  Á lóðinni nr. 6-6a við Ránargötu stendur tvílyft hús með rishæð og ber það götunúmerin Ránargata 6 og Ránargata 6a.  Svæðið hefur ekki verið deiliskipulagt.  Vegna fyrirhugaðra endurbóta og breytinga á húsinu lögðu Sporhamrar ehf. inn umsókn til byggingarfulltrúa um leyfi til að innrétta sex íbúðir í húsinu og færa stigagang milli fyrstu og annarrar hæðar út úr húsinu og byggja í þess stað sameiginlegan stiga fyrir íbúðirnar á baklóð hússins auk svalagangs.  Var umsóknin tekin fyrir á fundi byggingarfulltrúa hinn 23. ágúst 2000 en afgreiðslu málsins frestað og því vísað til skipulags- og umferðarnefndar til ákvörðunar um grenndarkynningu.

Skipulags- og umferðarnefnd tók erindið fyrir á fundi hinn 28. ágúst og var þar ákveðið að grenndarkynna umbeðnar framkvæmdir fyrir hagsmunaaðilum og þ.á.m. kæranda með athugasemdafresti til 28. september 2000.  Bréf var sent hagsmunaaðilum af því tilefni, dags. 29. ágúst 2000, þar sem fram kom að fyrirhugaðar framkvæmdir væru aðallega í því fólgnar að innréttaðar yrðu 3 íbúðir í húsinu að Ránargötu 6 og að stigar yrðu færðir út úr húsinu og byggður sameiginlegur stigi fyrir húsið í bakgarði þess.  Athugasemdir bárust frá íbúum að Vesturgötu 19 í bréfi, dags. 6. september 2000, þar sem fyrirhuguðum stiga í bakgarði var mótmælt. 

Breytt byggingarleyfisumsókn vegna Ránargötu 6 og 6a var lögð fram á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa hinn 26. september 2000 og hafði íbúðum hússins þá verið fækkað úr sex í fjórar og stigi hafður upp á aðra hæð í stað rishæðar.  Var afgreiðslu málsins frestað þar sem grenndarkynningu fyrri tillögu var ólokið.  Málið var síðan tekið á dagskrá á fundi skipulags- og byggingarnefndar hinn 4. október 2000 þar sem m.a. lá frammi umsögn Borgarskipulags frá 2. október 2000 vegna framkominna athugasemda íbúa að Vesturgötu 19.  Í þeirri umsögn var lagt  til að hljóðdempun yrði á þrepum fyrrgreinds stiga.  Nefndin bókaði að hún gerði ekki athugasemdir við að veitt yrði byggingarleyfi fyrir umbeðnum framkvæmdum þegar teikningar væru komnar í rétt horf og var málinu vísað til byggingarfulltrúa.

Byggingarfulltrúi tók erindið fyrir á fundi hinn 10. október 2000 en frestaði afgreiðslu þess og lagði til að umræddar tröppur yrðu úr steinsteypu með hitalögn.  Var umsóknin síðan samþykkt á fundi byggingarfulltrúa hinn 24. október 2000 en þá hafði tröppum verið breytt á þann veg sem lagt hafði verið til.  Borgarstjórn frestaði staðfestingu á afgreiðslu byggingarfulltrúa á fundi hinn 16. nóvember 2000.  Af hálfu embættis byggingarfulltrúa var haldinn fundur með kæranda þar sem fram komu hugmyndir um að skerma stigann af en skipulags- og byggingarnefnd ítrekaði fyrri afstöðu sína til málsins á fundi hinn 20. desember 2000 og staðfesti borgarstjórn þá afgreiðslu á fundi hinn 4. janúar 2001.

Kærandi sætti sig ekki við þessi málalok og kærði útgáfu byggingarleyfisins til úrskurðarnefndarinnar eins og að framan greinir.

Málsrök kæranda:  Kærandi gerir þær athugasemdir við málsmeðferð hinnar kærðu ákvörðunar að bréf íbúa að Vesturgötu 19 frá 6. september 2000, þar sem fyrirhuguðum framkvæmdum var mótmælt, hafi ekki legið fyrir á fundi skipulags- og byggingarnefndar er hin umdeilda ákvörðun var tekin.  Þá hafi kæranda og öðrum íbúum er athugasemdir gerðu ekki verið kynnt þau gögn sem lágu frammi á þeim fundi og í tilkynningu byggingarfulltrúa um afgreiðslu málsins hafi þess ekki verið getið að veitt hafi verið leyfi fyrir umdeildum tröppum í bakgarði hússins að Ránargötu 6 og 6a.

Baklóðir húss kæranda og hússins að Ránargötu 6 og 6a liggi saman og muni stigagangur á baklóð þess síðarnefnda augljóslega raska hagsmunum hans.  Umgangur íbúa og gesta um bakgarðinn að degi sem nóttu muni valda miklu ónæði en á það sé ekki bætandi þar sem reynslan sýni að mikið glymji í steinhúsum þeim er umlyki svæðið. Auk þess sé stiginn til verulegrar óprýði.

Með ólíkindum sé að samþykkja breytingu á gömlu húsi á þann veg að færa umgang húsráðenda og gesta þeirra inn í bakgarð hússins og skapa með því fordæmi um alla borg.  Stiginn muni blasa við íbúum að Vesturgötu 19 úr vistarverum þeirra og garði.  Með framkvæmdinni sé verið að taka tillit til hagnaðarsjónarmiða byggingaraðila á kostnað nágranna og muni vafalaust hafa áhrif á endursöluverð fasteignar kæranda.

Málsrök skipulags- og byggingarnefndar:  Á það er bent að hinar umdeildu framkvæmdir hafi verið grenndarkynntar í samræmi við 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 þar sem ekki sé í gildi deiliskipulag á svæðinu.  Við meðferð málsins hafi framkomnar athugasemdir kæranda verið kynntar í skipulags- og byggingarnefnd í umsögn Borgarskipulags frá 2. október 2000 og með upplýsingum byggingarfulltrúa um fund hans með kæranda vegna málsins.  Komið hafi verið til móts við framkomnar athugasemdir um mögulegan hávaða vegna umgangs með því að hafa umdeildar tröppur úr steinsteypu í stað stálgrindarvirkis.  Þá hafi útgefið byggingarleyfi heimilað minni tröppur en hin grenndarkynnta tillaga kvað á um og íbúðum hússins fækkað úr sex í fjórar.  Heimilaðar framkvæmdir hafi því ekki teljandi áhrif á hagsmuni nágranna.

Niðurstaða:  Umdeildar framkvæmdir að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík voru grenndarkynntar samkvæmt ákvæðum 7. mgr. 43. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og var íbúum að Vesturgötu 19 m.a. gefinn kostur á að koma að athugasemdum sínum við þær.  Komu fram mótmæli af þeirra hálfu gegn því að reistur yrði stigi á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a.

Kynningu fyrirhugaðra framkvæmda gagnvart kæranda verður að telja nægilega þótt nokkurrar ónákvæmni gæti í bréfi borgaryfirvalda, dags. 29. ágúst 2000, þar sem framkvæmdum er lýst.  Kærandi kynnti sér málavöxtu og var fundur haldinn með honum af hálfu embættis byggingarfulltrúa vegna framkominna mótmæla við fyrirhugaðar framkvæmdir.  Athugasemdir kæranda voru kunnar skipulags- og byggingarnefnd áður en hin kærða ákvörðun var tekin og þykir ekki skipta sköpum hvort bréf íbúa að Vesturgötu 19 frá 6. september 2000 hafi legið frammi þegar afstaða var tekin til byggingarleyfisumsóknarinnar.  Þá verður ekki fallist á að tilkynning byggingarfulltrúa um afgreiðslu skipulags- og byggingarnefndar, til þeirra sem athugasemdum komu á framfæri við grenndarkynninguna, hafi verið ábótavant. Ekki verður gerð krafa um að í tilkynningunni hafi átt að geta sérstaklega um einstök atriði byggingarleyfisins enda var aðilum kunnugt um efni umsóknarinnar sem að baki lá.  Verður hin kærða ákvörðun því ekki felld úr gildi sökum annmarka á málsmeðferð.

Umdeildar tröppur á baklóð hússins að Ránargötu 6 og 6a og göngusvalir er þeim tengjast eru aðeins ætlaðar sem inngangur inn í tvær íbúðir á annarri hæð.  Samkvæmt teikningum ná þær nokkuð út á baklóðina og er fjarlægð þeirra frá lóðarmörkum um 5 metrar en fjarlægð þeirra frá húsi kæranda um 21 metri.  Tröppurnar eru um 2,5 metrar á hæð og eru úr steinsteypu.  Á mörkum lóðanna að Vesturgötu 19 annars vegar og Ránargötu 6 og 6a hins vegar er steinveggur og trjágróður er byrgja nokkuð sýn milli húsanna.  Með hliðsjón af framangreindu telur úrskurðarnefndin að umdeildar tröppur gangi ekki svo á hagsmuni kæranda að réttlæti ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar, enda verður ekki séð að meira ónæði skapist vegna inngangs í fyrrgreindar tvær íbúðir frá baklóðinni en gera má ráð fyrir vegna eðlilegrar nýtingar á bakgarði húss.

Með skírskotun til þess sem að framan er rakið verður krafa um ógildingu hinnar kærðu ákvörðunar ekki tekin til greina.

Uppkvaðning úrskurðar í málinu hefur dregist verulega sökum þess fjölda mála sem skotið hefur verið til úrskurðarnefndarinnar.

Úrskurðarorð:

Kröfu um ógildingu ákvörðunar skipulags- og byggingarnefndar Reykjavíkur frá 20. desember 2000, að leyfa byggingu stigagangs á bakhlið hússins að Ránargötu 6 og 6a í Reykjavík, er hafnað.

___________________________
Ásgeir Magnússon

___________________________             _____________________________
Þorsteinn Þorsteinsson                                 Ingibjörg Ingvadóttir